"Tidak memberikan tanah untuk real estat" adalah kesalahpahaman, pejabat menjelaskan kebijakan baru pasokan tanah secara detail

“Dengan mengendalikan pertumbuhan dari stok yang ada,” logika baru dalam pasokan tanah di Tiongkok.

“Dengan mengendalikan pertumbuhan dari stok yang ada,” pasokan tanah di Tiongkok muncul dengan logika baru.

Baru-baru ini, Kementerian Sumber Daya Alam dan Administrasi Hutan dan Rumput Nasional bersama-sama mengeluarkan pemberitahuan yang menegaskan perlunya memastikan faktor sumber daya alam secara lebih baik. Dua poin yang paling diperhatikan pasar adalah, pertama, mengaitkan pengaktifan tanah bangunan baru dengan tanah bangunan yang sudah ada, dan kedua, prioritas memastikan pembangunan proyek penting dan pembangunan kesejahteraan rakyat, secara prinsip tidak digunakan untuk pengembangan properti komersial.

Logika baru dalam pasokan tanah ini sempat menimbulkan salah paham seperti “tidak memberi izin tanah untuk proyek properti.” Menanggapi hal ini, penjelasan resmi dari Kementerian Sumber Daya Alam menyatakan bahwa tanah bangunan baru secara prinsip tidak digunakan untuk pengembangan properti komersial, bukan berarti tidak ada pasokan tanah untuk properti, melainkan harus fokus memanfaatkan sumber daya yang ada secara “efisien dan berkualitas,” serta mengatur langkah dan waktu pasokan tanah sesuai kondisi kota.

Saat ini, setelah penataan awal, cadangan tanah milik negara cukup untuk memenuhi kebutuhan pengembangan normal, dan ritme penawaran tanah melalui lelang dan penjualan tidak akan berubah, serta tidak langsung terkait dengan tren pasar rumah baru dan rumah bekas. Namun, mengaitkan tanah bangunan baru dengan pengaktifan sumber daya yang ada akan mendorong transformasi dari ketergantungan pada tanah baru menuju optimalisasi ruang yang sudah ada.

“Tidak memberi izin tanah untuk proyek properti” adalah salah paham

Pada 16 Maret, Kementerian Sumber Daya Alam mengadakan konferensi pers untuk memperkenalkan dan menjelaskan isi dari “Pemberitahuan tentang memastikan faktor sumber daya alam secara lebih baik” (Nomor: 自然资发〔2026〕38号).

Dalam pemberitahuan tersebut disebutkan bahwa setiap provinsi (daerah, kota) harus membangun mekanisme yang mengaitkan pengaktifan tanah bangunan baru dengan tanah yang sudah ada, dan secara prinsip, tanah bangunan baru yang ditambahkan setiap tahun tidak boleh melebihi luas tanah yang diaktifkan. Prioritas diberikan untuk pembangunan proyek penting dan pembangunan kesejahteraan rakyat, dan secara prinsip tidak digunakan untuk pengembangan properti komersial.

Bagaimana memahami “tanah bangunan baru secara prinsip tidak digunakan untuk pengembangan properti komersial”?

Kementerian Sumber Daya Alam menyatakan bahwa kekurangan lahan adalah kondisi dasar di Tiongkok, dan pengaturan faktor tanah harus memperhitungkan “tiga buku,” yaitu memperhitungkan manfaat pasar, pembangunan nasional, dan kesejahteraan rakyat. Penggunaan tanah harus tepat sasaran, mengutamakan pembangunan infrastruktur penting dan pembangunan kesejahteraan rakyat.

Selain itu, berdasarkan kondisi pasar properti yang mengalami perubahan besar dalam penawaran dan permintaan, dokumen ini menegaskan bahwa tanah bangunan baru secara prinsip tidak digunakan untuk pengembangan properti komersial, yang tidak berarti tidak ada pasokan tanah untuk properti, melainkan harus memanfaatkan sumber daya yang ada secara “efisien dan berkualitas,” serta mengatur langkah dan waktu pasokan tanah sesuai kondisi kota, dengan prioritas pada wilayah yang strategis dan lengkap fasilitasnya.

Laporan CCTV menyatakan bahwa “tanah bangunan baru” secara khusus merujuk pada tanah yang diubah dari lahan pertanian dan lahan tidak terpakai menjadi tanah bangunan, yang merupakan indikator langka yang dikendalikan secara ketat, prioritas diberikan untuk proyek kesejahteraan rakyat dan proyek industri besar, hal ini masuk akal dan wajar. Saat ini, sebagian besar tanah untuk pengembangan properti berasal dari sumber daya yang sudah ada, seperti revitalisasi kota lama, pengembangan ulang lahan yang tidak efisien, perbaikan desa di tengah kota, serta tanah milik negara yang sudah disimpan oleh pemerintah. Di banyak kota besar, pasokan tanah untuk properti hampir seluruhnya berasal dari sumber daya yang ada, dan proporsi tanah baru sangat kecil.

“Setelah penataan awal, cadangan tanah milik negara cukup untuk memenuhi kebutuhan pengembangan normal, ritme penawaran tanah melalui lelang dan penjualan tidak akan berubah, dan tidak langsung terkait dengan tren pasar rumah baru dan rumah bekas,” kata CCTV.

Institut Riset Indeks China juga menyatakan bahwa tanah dibagi menjadi tanah pertanian, tanah bangunan, dan tanah tidak terpakai (seperti tanah garam-alkali, tanah rawa, dll). Secara umum, tanah yang diubah dari tanah pertanian dan tanah tidak terpakai menjadi tanah bangunan disebut sebagai tanah bangunan baru; sumber daya tanah yang sudah ada meliputi tanah yang telah disetujui tetapi belum disediakan, tanah yang tidak digunakan, tanah yang kurang efisien, serta tanah yang terkait dengan pembaruan kota (termasuk desa di tengah kota). Properti komersial meliputi jenis-jenis seperti komersial, perkantoran, dan hunian komersial.

Institut ini menyatakan bahwa tanah bangunan baru secara prinsip tidak digunakan untuk pengembangan properti komersial, “tidak berarti tidak ada pasokan tanah untuk properti,” yang menunjukkan bahwa dampak kebijakan terhadap pasokan tanah melalui lelang dan penawaran dalam jangka pendek terbatas, dan kebijakan ini memperkuat tren pasokan tanah secara “efisien dan berkualitas,” mendorong perusahaan memperoleh tanah berkualitas tinggi, menyediakan hunian dengan kualitas lebih baik, dan mendorong pengembangan properti yang berkualitas tinggi.

Berdasarkan data dari Biro Statistik Nasional, hingga Februari 2026, luas properti residensial yang masih dijual (yang sudah selesai tetapi belum terjual) mencapai 440 juta meter persegi, dengan siklus pembersihan lebih dari 20 bulan. Data dari China Index menunjukkan bahwa di 50 kota utama, siklus pembersihan properti yang dapat dijual lebih dari 20 bulan, mempertimbangkan skala tanah yang sudah mulai dibangun tetapi belum memiliki izin, dan tanah yang belum mulai dibangun, saat ini stok properti baru tetap cukup besar.

China Index menyatakan bahwa tanah bangunan baru secara prinsip tidak digunakan untuk pengembangan properti komersial (bukan membatasi pasokan tanah melalui lelang dan penawaran), yang akan mengurangi pasokan tanah dari sumbernya, membantu memperbaiki hubungan penawaran dan permintaan di pasar properti, dan mendukung stabilitas pasar properti.

Dalam jangka panjang, pasokan tanah untuk properti di Tiongkok akan disesuaikan dengan jumlah hunian yang ada dan perubahan populasi.

Yehui Research Institute menyatakan bahwa pada paruh kedua tahun lalu, Kementerian Sumber Daya Alam dan Kementerian Perumahan dan Pembangunan Kota melakukan pengecekan terhadap cadangan tanah yang sudah dilelang di seluruh negeri, dan saat ini, volume tanah yang belum dikembangkan (terutama tanah properti) sangat besar, termasuk tanah yang sudah disetujui tetapi belum disediakan, tanah yang sudah disediakan tetapi belum digunakan, serta tanah yang kurang efisien dan tidak terpakai, banyak kota memiliki cadangan cukup untuk 5-10 tahun ke depan, dan tersebar terutama di pinggiran kota. Selain itu, pergerakan penduduk di kota besar dan menengah menunjukkan tren kembali ke pusat kota, sehingga diperlukan penyesuaian dalam pasokan tanah agar sesuai dengan tren perubahan jumlah hunian dan populasi.

Mengaitkan pertumbuhan tanah baru dengan pengaktifan sumber daya yang ada

Poin kebijakan lain dalam “Pemberitahuan” adalah: membangun mekanisme yang mengaitkan pengaktifan tanah yang sudah ada dengan tanah bangunan baru, dan secara prinsip, jumlah tanah bangunan baru yang ditambahkan setiap tahun tidak boleh melebihi luas tanah yang diaktifkan dari sumber daya yang ada.

Apa makna dan dampak dari kebijakan ini?

Kementerian Sumber Daya Alam menjelaskan bahwa pembangunan kota meliputi tanah yang dihasilkan dari pengambilalihan dan penggunaan kembali tanah lama, termasuk revitalisasi kota lama, pengembangan ulang tanah yang tidak efisien, serta pengembalian dan pembebasan tanah yang tidak terpakai. Kedua sumber ini bersama-sama menjadi sumber tanah untuk pembangunan ekonomi dan sosial. Selain proyek-proyek yang memerlukan lokasi khusus seperti energi, transportasi, dan irigasi, setiap tahun, tanah bangunan baru yang ditambahkan tidak boleh melebihi luas tanah yang diaktifkan dari sumber daya yang ada, secara sederhana, “hanya bisa menambah satu hektar jika satu hektar sudah diaktifkan.”

“Kombinasi yang baik antara sumber daya yang ada dan pertumbuhan baru akan mencegah ekspansi kota yang tidak terkendali dan pembangunan yang tidak terencana, serta mendorong transformasi dari ketergantungan pada tanah baru menuju optimalisasi ruang yang sudah ada,” kata Kementerian.

Institut China Index menyatakan bahwa pengaitan antara skala pengaktifan tanah yang sudah ada dan tanah bangunan baru, serta prinsip bahwa tanah bangunan baru tidak digunakan untuk pengembangan properti komersial, adalah kebijakan yang mendorong pembangunan kota yang berkelanjutan dan menghindari pembangunan yang tidak terkendali. Rencana “Kelima Belas” yang baru-baru ini dirilis juga menambah fokus pada pengaktifan sumber daya yang ada, dengan berbagai langkah dan arah yang jelas.

Menurut data dari China Index, hingga akhir Februari 2026, total dana yang diumumkan oleh 28 provinsi dan kota di seluruh negeri untuk pembelian tanah tidak terpakai melalui obligasi khusus melebihi 770 miliar yuan, dan penerbitan obligasi khusus yang sebenarnya telah mencapai lebih dari 335 miliar yuan, sekitar 43%. Diperkirakan, pemerintah daerah akan mempercepat pengumpulan tanah tidak terpakai melalui pengaturan ulang, pertukaran tanah, dan cara lain, agar sesuai dengan kebutuhan pasar.

Yehui Research Institute menyatakan bahwa tanah yang sudah disediakan tetapi belum dikembangkan dan proyek yang sedang dibangun termasuk dalam stok jangka menengah dan panjang, dan karena perizinan serta kondisi perencanaan yang sudah ada sejak lama, banyak yang tidak sesuai dengan kebutuhan properti yang baik saat ini. Terutama, tanah yang dilelang dalam beberapa tahun terakhir memiliki nilai biaya yang tinggi, sehingga tanah yang sudah disediakan tetapi belum dikembangkan dan proyek yang sedang berlangsung tidak hanya mengalami depresiasi produk, tetapi juga sulit bersaing di pasar.

Rencana “Kelima Belas” menyarankan agar tanah yang sudah disediakan tetapi belum dikembangkan dan proyek yang sedang berlangsung diatur secara terpisah, serta mendorong pengaktifan properti residensial dan ruang kantor yang tidak terpakai, melalui penyesuaian perencanaan dan penggunaan, pemecahan tanah untuk dijual, serta pengumpulan tanah dan properti oleh pemerintah, serta menggabungkan dengan industri baru, industri baru, dan konsumsi baru.

Baru-baru ini, Pemerintah Sumber Daya Alam Provinsi Jiangsu merilis contoh kasus pengaktifan sumber daya yang sudah ada. Di Wuxi, “Lahan Hongshu di Timur” dan “Kawasan Taman Yaxi 82,” sebelumnya dimiliki oleh dua BUMN lokal, setelah menganalisis kondisi pasar properti terbaru, fasilitas di sekitar lokasi, struktur properti yang dijual, dan preferensi pembeli, dibuatlah rencana optimalisasi dengan “pengurangan kapasitas dan penambahan fasilitas.”

Selanjutnya, Wuxi menggunakan kebijakan insentif pemerintah kota untuk mengakumulasi tanah yang belum dikembangkan dan mengembalikannya ke pasar, kemudian menyesuaikan ketentuan perencanaan dan desain, menurunkan rasio volume Hongshu dari 1,8 menjadi 1,2, dan dari 2,2 menjadi 1,5 untuk kawasan Taman Yaxi, mengubah posisi dari “perumahan kebutuhan mendesak dengan kepadatan tinggi dan tinggi” menjadi “komunitas rumah menengah dan perbaikan.” Setelah kedua lahan ini dipasarkan kembali, berhasil menarik modal sosial dan mengurangi risiko tanah yang bernilai lebih dari 4,6 miliar yuan yang sebelumnya tidak terpakai.

Perlu dicatat bahwa mengaitkan pengaktifan sumber daya yang sudah ada dengan tanah yang sudah ada menjadi tantangan bagi kota-kota kecil dan kota berlevel rendah.

Song Hongwei, Co-Director of CSCI, menyatakan bahwa bagi banyak kota berlevel rendah, terutama yang memiliki industri lemah, migrasi keluar, dan ketergantungan tinggi pada pendapatan dari penjualan tanah, pengaktifan sumber daya yang ada memang lebih sulit. Setelah kebijakan baru ini, jumlah tanah yang bisa dijual kemungkinan besar akan berkurang secara signifikan.

Menurutnya, selama “Kelima Belas” periode, logika kebijakan pasokan tanah telah mengalami perubahan mendasar, mengikuti prinsip “mengaktifkan sumber daya yang ada, menyesuaikan pasokan sesuai kebutuhan, dan memprioritaskan sumber daya yang ada,” yang secara fundamental membantu mengatasi masalah stok tanah dari sumbernya. Dari sudut pandang jangka panjang, ini juga memaksa beberapa kota untuk melepaskan ketergantungan pada pendapatan dari tanah dan menghidupkan kembali ekonomi riil.