Tahun Ledakan REITs Antar Institusi! Investasi Strategis Manajemen Aset Perusahaan Sekuritas, Masa Depan adalah Kompetisi Sinergi Ekosistem

Tanya AI · Bagaimana kolaborasi ekosistem akan merombak pola pasar?

Cailian Press, 19 Maret (wartawan Wang Yuling) “Tahun ini pasti akan menjadi tahun ledakan pertumbuhan REITs antar lembaga. Perusahaan kami sangat menaruh perhatian besar pada bisnis ini, dan tahun lalu sudah melakukan alokasi sumber daya secara signifikan.” Seorang pejabat dari perusahaan manajemen aset sekuritas menengah di Shanghai mengatakan kepada wartawan.

Data Wind yang dihimpun oleh wartawan Cailian Press menunjukkan bahwa bisnis REITs antar lembaga mulai mempercepat pertumbuhan sejak akhir tahun lalu, dan terus menunjukkan tren perkembangan pesat tahun ini. Sejak awal tahun, sudah ada 10 transaksi REITs antar lembaga yang berhasil diterbitkan, dibandingkan hanya 1 penerbitan pada kuartal pertama tahun lalu, peningkatan yang signifikan.

Di antara pengelola REITs antar lembaga, manajer utama adalah manajemen aset sekuritas. Sejak 2026 hingga saat ini, Guojin Asset Management dan Taibao Assets masing-masing menerbitkan 3 transaksi, sementara CITIC Securities, Guotai Haitong Asset Management, Dongwu Securities, dan China Merchants Securities Asset Management masing-masing menerbitkan 1 transaksi.

Persaingan dalam bisnis ini juga sangat ketat. Setiap manajemen aset sangat memandang serius strategi ini dan aktif mengalokasikan sumber daya untuk mengajukan permohonan. Beberapa kalangan industri berpendapat bahwa ke depan, persaingan tidak lagi akan bersifat antar lembaga tunggal, melainkan akan menjadi kolaborasi ekosistem lengkap yang melibatkan “perusahaan investasi + manajemen aset + operasional + dana”.

Perkembangan REITs antar lembaga semakin pesat, tahun ini sudah berhasil menerbitkan 10 transaksi

Sejak akhir tahun lalu, bisnis REITs antar lembaga menunjukkan percepatan yang jelas.

Data Wind menunjukkan bahwa sepanjang tahun 2025, pasar secara keseluruhan menerbitkan 29 transaksi REITs antar lembaga dengan total nilai 53,75 miliar yuan. Di antaranya, 13 transaksi terkonsentrasi pada bulan Desember tahun lalu. Sejak awal 2026, dalam waktu kurang dari 3 bulan, sudah ada 10 transaksi REITs antar lembaga yang berhasil diterbitkan, dengan total nilai 12,168 miliar yuan. Jika dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu, baru pada bulan Maret ada 1 transaksi yang berhasil diterbitkan.

Pada tahun 2025, dengan pelonggaran kebijakan terhadap cakupan aset, percepatan proses peninjauan, dan penegasan posisi sebagai instrumen ekuitas murni, ditambah masuknya aset seperti properti komersial dan peremajaan kota, terjadi lonjakan pasokan. Di saat yang sama, dalam lingkungan suku bunga rendah, kebutuhan lembaga seperti perusahaan asuransi dan manajemen kekayaan terhadap aset dengan arus kas stabil sangat tinggi, menyebabkan resonansi antara penawaran dan permintaan. Ditambah lagi, efek demonstrasi REITs publik mendorong volume transaksi antar lembaga ini meningkat pesat.

Saat ini, pengelola REITs antar lembaga utama meliputi manajemen aset sekuritas, anak perusahaan dana, dan manajemen aset asuransi. Di antara mereka, manajemen aset sekuritas tetap menjadi pengelola utama karena pengalaman di bidang perbankan investasi serta kemampuan penjualan dan market making-nya.

Berdasarkan data tahun 2025, CITIC Securities menerbitkan 7 transaksi sebagai pengelola, China Securities Construction Investment Securities 4 transaksi, Guotai Haitong Asset Management dan China International Capital Corporation masing-masing 3 transaksi, Guojin Asset Management, Huatai Securities Asset Management, Xingzheng Asset Management, dan PICC Asset Management masing-masing 2 transaksi, serta Ping An Securities, Taibao Assets, Taikang Asset Management, dan Wanguo Asset Management masing-masing 1 transaksi.

Sejak awal 2026, Guojin Asset Management dan Taibao Assets masing-masing menerbitkan 3 transaksi sebagai pengelola, sementara CITIC Securities, Guotai Haitong, Dongwu Securities, dan China Merchants Securities Asset Management masing-masing 1 transaksi. Salah satu proyek, “Guojin Asset Management - Shiji Hongyuan Data Center Real Estate Asset-Backed Special Plan,” mencapai nilai penerbitan sebesar 4,654 miliar yuan.

Permintaan alokasi dari tiga jenis lembaga ini menonjol

REITs antar lembaga di industri biasanya disebut sebagai “Rencana Khusus Dukungan Aset Properti Kepemilikan” (Holding-type Real Estate ABS). Ini adalah produk sekuritas yang didukung oleh arus kas dari properti kepemilikan (seperti pusat perbelanjaan, gedung perkantoran, hotel, taman industri, fasilitas energi, dll), yang diterbitkan dan diperdagangkan di bursa efek untuk investor institusi yang memenuhi syarat.

Dibandingkan dengan REITs publik, REITs antar lembaga memiliki batasan penerbitan yang lebih fleksibel, persyaratan kematangan aset yang lebih longgar, dan proses persetujuan yang lebih sederhana. Ini adalah penghubung penting antara pembiayaan non-standar dan REITs publik, membantu memperkaya pasar REITs berlapis di China.

REITs publik adalah produk keuangan standar yang secara hukum terbuka untuk dikumpulkan dari masyarakat umum dan diperdagangkan di bursa efek. Pada dasarnya, REITs antar lembaga adalah sekuritas yang didukung aset, dengan inti “private placement + ekuitas”, dan terutama diterbitkan di pasar antar lembaga untuk investor institusi yang memenuhi syarat. Sebagai jembatan penghubung antara Pre-REITs dan REITs publik, REITs antar lembaga dapat berfungsi sebagai “inkubator” untuk aset yang belum memenuhi standar publik, dan setelah kondisi cukup matang, dapat bertransisi ke pasar publik.

Lantas, lembaga apa saja yang membeli REITs antar lembaga? Dari sisi dana, saat ini kebutuhan alokasi REITs antar lembaga yang paling meningkat berasal dari tiga jenis lembaga: dana asuransi, manajemen kekayaan bank, dan dana swasta. Dana asuransi, karena memiliki durasi liabilitas yang panjang dan mengejar pengembalian jangka panjang yang stabil, merupakan kekuatan utama dalam alokasi; manajemen kekayaan bank, setelah bertransformasi ke nilai bersih, sangat membutuhkan aset “pendapatan tetap +”, yang memberikan dividen tinggi dan volatilitas rendah, sehingga permintaannya meningkat paling cepat; dana swasta lebih memfokuskan pada elastisitas aset dan peluang transaksi, dengan tingkat partisipasi yang meningkat secara signifikan.

Perbedaan preferensi ketiga lembaga ini juga cukup jelas:

Dana asuransi lebih cenderung memegang jangka panjang, memilih aset yang arus kasnya stabil dan dividen yang berkelanjutan, seperti properti sewa dan taman industri yang matang, sangat memperhatikan keamanan dan kecocokan durasi;

Manajemen kekayaan bank lebih fokus pada jangka menengah-pendek, sensitif terhadap tingkat pengembalian, dan cenderung menggunakan strategi “pendapatan tetap +” untuk meningkatkan pengembalian portofolio melalui dividen REITs;

Dana swasta memiliki strategi yang lebih fleksibel, tidak hanya berpartisipasi dalam pembelian primer, tetapi juga aktif di pasar sekunder, lebih menyukai aset yang memiliki potensi pertumbuhan, prospek listing ulang atau penggalangan dana tambahan, dan mengejar pengembalian komprehensif yang lebih tinggi.

Ketiga jenis dana ini saling melengkapi dan bersama-sama mendukung pertumbuhan pesat pasar REITs antar lembaga.

Masa depan, pola kompetisi akan terpusat pada “konsentrasi di pemain utama, diferensiasi fitur”

Menurut informasi dari wartawan, dalam menghadapi peluang REITs antar lembaga, semua perusahaan sekuritas dan anak perusahaan manajemen asetnya sangat memandang serius bisnis ini dan aktif mempersiapkan pengajuan.

Seorang pejabat dari Guojin Asset Management yang bertanggung jawab atas bisnis REITs antar lembaga mengatakan bahwa perusahaan memandang bisnis REITs antar lembaga sebagai “strategi penting untuk melayani perekonomian nyata, mengaktifkan aset yang ada, dan membangun ekosistem REITs berlapis-lapis.” Dalam hal penataan bisnis, pada tahun 2025, jumlah staf meningkat dibandingkan 2024, merekrut talenta profesional dari dalam dan luar industri untuk meningkatkan kemampuan layanan profesional. Dalam hal teknologi dan pengendalian risiko, mereka meningkatkan investasi dalam pengembangan sistem pemantauan operasional aset, menggunakan big data untuk memantau indikator seperti arus pelanggan, penjualan, dan konsumsi energi dari aset dasar, bertujuan memberikan pengungkapan informasi yang lebih transparan kepada investor dan mendukung penilaian aset.

Pejabat tersebut berpendapat bahwa, ke depan, pola persaingan industri mungkin akan menunjukkan tren “konsentrasi di pemain utama dan diferensiasi fitur.” Perusahaan sekuritas besar dan anak perusahaan dana terkemuka dengan kekuatan merek, saluran dana, dan kemampuan layanan komprehensif kemungkinan akan mendominasi proyek berskala besar dan standar. Bagi lembaga kecil dan menengah yang ingin bertahan di pasar, mereka perlu membangun pemahaman industri yang mendalam dan hambatan sumber daya di bidang tertentu (seperti energi baru, pusat data, logistik rantai dingin), serta mengikuti jalur profesional “kecil tapi indah”.

Masa depan, kompetisi kemungkinan akan beralih dari sekadar “biaya kanal” ke “kemampuan pengelolaan aset.” Siapa yang mampu meningkatkan NOI (Pendapatan Bersih Operasi) aset dasar melalui operasi yang cermat, akan lebih disukai dana dan mendapatkan penilaian pasar yang lebih baik. Singkatnya, ke depan, kompetisi tidak lagi akan bersifat antar lembaga tunggal, melainkan kolaborasi ekosistem lengkap yang melibatkan “perusahaan investasi + manajemen aset + operasional + dana.”

Tahun ini, kebijakan akan bergerak menuju “normalisasi, seluruh kategori, seluruh siklus”

Apa saja variabel kebijakan yang akan mempengaruhi bisnis REITs antar lembaga di tahun 2026?

Pejabat terkait dari bisnis REITs antar lembaga menyatakan bahwa kebijakan akan bergerak dari “eksplorasi pilot” ke arah “normalisasi, seluruh kategori, seluruh siklus” secara sistematis, dan kemungkinan akan tercermin dalam tiga dimensi:

Pertama, perluasan cakupan aset. Selama periode “Fifteen Five-Year Plan,” kebijakan diharapkan tidak lagi terbatas pada infrastruktur tradisional seperti transportasi dan kota, tetapi secara lebih tegas memasukkan properti komersial (infrastruktur konsumsi), infrastruktur baru (pusat data, stasiun 5G), energi baru (angin, surya, penyimpanan), serta perumahan sewa yang layak ke dalam cakupan penerbitan yang rutin. Khususnya, kemajuan REITs properti komersial menandai perkembangan pasar REITs China ke bidang pengelolaan aset yang lebih luas.

Kedua, optimalisasi mekanisme peninjauan. Dengan kemajuan penerbitan secara normal, proses pengajuan proyek, rekomendasi, dan peninjauan diharapkan menjadi lebih transparan, standar, dan efisien. Mekanisme cadangan proyek yang dibangun oleh regulator, yang menerapkan model “pengajuan langsung diterima, matang langsung terbit,” dapat membantu memperpendek siklus penerbitan dan menurunkan biaya transaksi regulasi perusahaan.

Ketiga, sinergi kebijakan pendukung. Kebijakan terkait pajak, tanah, dan pengelolaan aset negara diharapkan akan semakin selaras. Misalnya, dalam hal perubahan penggunaan tanah dan penerapan prinsip netralitas pajak selama proses penerbitan REITs, diharapkan akan ada panduan operasional yang lebih rinci untuk mengatasi masalah praktis yang menjadi perhatian pasar.

Dia berpendapat bahwa, pada tahun 2026, skala pasar diperkirakan akan tetap tumbuh, dan volume penerbitan tahunan bisa mencapai tingkat yang tinggi. Fokus pasar kemungkinan akan bergeser dari “kecepatan penerbitan” ke “kualitas aset,” di mana kemampuan pengelolaan aset dan stabilitas arus kas akan menjadi faktor utama dalam penetapan harga.

Dalam hal saran kebijakan, seorang pejabat dari manajemen aset sekuritas besar di Shanghai menyarankan bahwa, dalam hal standarisasi REITs antar lembaga dan pembangunan likuiditas, dapat didorong dari tiga aspek:

Pertama, lebih lanjut menyatukan standar produk, membentuk aturan yang lebih jelas dan konsisten dalam metode penilaian, pengungkapan informasi, distribusi hasil, dan mekanisme transfer, untuk mengurangi perbedaan persepsi antar lembaga dan menurunkan gesekan transaksi.

Kedua, menyempurnakan mekanisme perdagangan pasar sekunder, mengoptimalkan proses penawaran, transfer, dan penyelesaian, serta mengeksplorasi sistem market maker, guna meningkatkan efisiensi penetapan harga dan kemudahan transaksi, sehingga lembaga bersedia berinvestasi dan juga dapat keluar dengan lancar.

Ketiga, memperkuat pengungkapan informasi dan kepercayaan terhadap penilaian, mendorong data operasional aset dasar, arus kas, dan dasar penilaian menjadi lebih transparan, dapat dilacak, dan dapat dibandingkan, membantu lembaga membentuk ekspektasi yang stabil dan meningkatkan pengakuan pasar secara keseluruhan.

Secara keseluruhan, standarisasi adalah fondasi, likuiditas adalah kunci. Hanya dengan aturan yang lebih seragam, penetapan harga yang lebih transparan, dan transaksi yang lebih lancar, REITs antar lembaga dapat benar-benar menjadi aset standar yang diminati dana jangka panjang secara berkelanjutan.

(Wartawan Wang Yuling, Cailian Press)