Zhang Zheng: Model Perubahan Pengembangan Real Estat, "Pengurangan Inventaris yang Efektif" Tidak Seharusnya Disederhanakan Menjadi Target Kuantitas Penjualan Rumah Stok

AI · Bagaimana dana investasi untuk pengurangan inventaris dapat mewujudkan siklus modal yang berkelanjutan?

Laporan wartawan Dong Hongyan Beijing

Saat ini, ekonomi Tiongkok berada di titik kunci transisi siklus dan transformasi struktural, di mana pasar properti beralih dari ekspansi cepat ke dominasi stok, dan bagaimana mengaktifkan aset stok secara efektif serta membangun model pengembangan properti baru menjadi isu penting di bidang ekonomi.

Pada 17 Maret, setelah Sidang Dua Rapat di Guanghua Peking University tahun 2026, dalam seminar analisis situasi ekonomi dan kebijakan, beberapa ahli terkemuka memberikan penilaian terhadap tren ekonomi dan penyesuaian properti. Mereka berpendapat bahwa ekonomi nasional sedang memasuki siklus baru yang didorong oleh faktor jangka panjang, tekanan penurunan harga yang berlangsung bertahun-tahun diperkirakan akan berbalik, dan siklus jangka pendek properti juga secara bertahap mencapai dasar. Dalam hal pengaktifan stok properti, pemahaman tentang pengurangan inventaris perlu beralih dari sekadar penanganan sumber daya secara sederhana menjadi pengaturan jangka panjang yang sistematis dan berkelanjutan.

Di antara mereka, Profesor dan Wakil Dekan dari Guanghua School of Management, Peking University, Zhang Zheng, secara sistematis mengusulkan bahwa pengurangan inventaris yang efektif harus berlandaskan pandangan jangka menengah dan panjang, membangun mekanisme sistem yang dapat diduplikasi dan berkelanjutan, menilai keberhasilannya dari tiga dimensi: aset, kesejahteraan rakyat, dan keuangan. Selain itu, melalui pendirian dana investasi khusus untuk pengurangan inventaris, penyempurnaan pasar REITs berlapis-lapis, dan optimalisasi kebijakan pendukung dana jangka panjang, diarahkan untuk mendorong transformasi properti dari “menjual rumah” menjadi “menjual layanan,” serta meningkatkan model dari pengembangan dan penjualan menjadi kepemilikan dan pengelolaan aset.

Gagasan Baru dalam Situasi Baru

Mengenai situasi ekonomi saat ini, beberapa akademisi memberikan penilaian yang cukup optimis. Di antaranya, Wakil Profesor dari Guanghua School of Management, Peking University, dan Wakil Direktur dari Institute of Economic Policy, Peking University, Yang Cai, menunjukkan bahwa ekonomi Tiongkok sedang memasuki siklus baru yang didorong oleh faktor jangka panjang. Beberapa tahun terakhir, kelebihan kapasitas dan tekanan penurunan harga yang mengganggu ekonomi Tiongkok, telah mengalami perubahan baru di bawah pengaruh situasi internasional dan revolusi teknologi. Dengan dorongan permintaan eksternal dan biaya produksi, siklus penurunan harga selama lebih dari tiga tahun di China mungkin akan berbalik.

Profesor Ekonomi dari Guanghua School of Management, Peking University, dan Direktur Institute of Economic Policy, Peking University, Chen Yuyu, menyatakan bahwa seiring dengan penyesuaian mendalam di sektor properti, siklus ekonomi jangka pendek saat ini secara bertahap mencapai dasar.

Dalam bidang properti, pengaktifan stok menjadi fokus perhatian pasar dalam beberapa tahun terakhir. Zhang Zheng secara langsung mengatakan kepada wartawan Huaxia Times bahwa, berdasarkan survei terkait, efektivitas pengaktifan stok tidak memuaskan. Dalam jangka pendek, kebijakan terkait lebih berfungsi sebagai sinyal yang dapat mengubah ekspektasi.

Dalam beberapa tahun terakhir, Zhang Zheng terus memantau dan meneliti pengaktifan stok properti. Pandangannya saat ini lebih menekankan “menghadap ke masa depan.” “Kebijakan terkait adalah alat penting untuk membina perusahaan layanan konsumsi perumahan baru yang akan muncul di masa depan dari tingkat nasional,” tegas Zhang Zheng. Ia menambahkan bahwa pengurangan inventaris tidak boleh hanya dilihat dari efek jangka pendek, tetapi harus dipertimbangkan dalam konteks “awal siklus atau model properti baru” jangka menengah dan panjang. Melalui instrumen keuangan seperti dana pasar dan REITs, serta membina pelaku operasional profesional, diharapkan dapat mewujudkan transformasi dari “menjual rumah” ke “menjual layanan.”

Mengenai arahan kebijakan “menstabilkan pasar properti” setelah dua rapat, Zhang Zheng menunjukkan bahwa arahan ini tidak hanya mencakup pengelolaan ekspektasi jangka pendek dan penanganan risiko, tetapi juga mengarah pada repositioning struktural jangka menengah dan panjang: dalam tahap yang didominasi stok, kontribusi properti terhadap ekonomi makro dan pembangunan kota akan beralih dari “pengembangan—penjualan—ekspansi” ke “pemeliharaan—pengelolaan—layanan—pengelolaan aset.”

Menurut Zhang Zheng, “pengurangan inventaris yang efektif” tidak boleh disederhanakan sebagai target jumlah penjualan stok, melainkan harus didefinisikan sebagai rangkaian mekanisme dan sistem yang dapat diduplikasi dan berkelanjutan, dengan tujuan mengubah properti tidak efisien menjadi aset yang dapat dikelola secara berkelanjutan, memperbaiki struktur penyediaan layanan, meningkatkan fungsi kota dan kesejahteraan warga, serta membangun mekanisme keluar dan reinvestasi modal yang berkelanjutan secara finansial.

Berdasarkan pandangan tersebut, Zhang Zheng melakukan analisis mendalam terhadap objek, kendala, dan dimensi penilaian pengurangan inventaris saat ini. Ia menunjukkan bahwa objek pembersihan stok tidak hanya terbatas pada stok hunian komersial, tetapi juga termasuk aset komersial dan semi-perumahan yang memiliki tingkat kekosongan tinggi, arus kas tidak stabil, dan ketidakcocokan antara bentuk usaha dan ruang. Kendala utama saat ini berasal dari: pertama, keterbatasan ganda dari pemerintah daerah dan pelaku terkait dalam hal dana dan kapasitas profesional, yang membuat akuisisi administratif sulit berlangsung jangka panjang; kedua, siklus operasional aset yang panjang dan arus kas yang lambat, sehingga membutuhkan struktur dana dan biaya yang sesuai; ketiga, prasyarat masuknya modal sosial adalah struktur keuntungan—risiko yang dapat diprediksi dan jalur keluar yang jelas, jika tidak, akan muncul kendala berantai seperti “modal tidak masuk, aset tidak dikelola dengan baik, keluar tidak bisa dilakukan.”

Oleh karena itu, ia berpendapat bahwa penilaian “pengurangan inventaris yang efektif” harus didasarkan pada “tiga dimensi indikator”: pertama, apakah aset mampu menstabilkan arus kas dan meningkatkan nilai (tingkat kekosongan, tingkat sewa, biaya operasional, efisiensi renovasi); kedua, apakah di tingkat layanan dan kesejahteraan masyarakat terjadi perbaikan yang dapat diverifikasi (penyediaan perumahan sewa, layanan komunitas dan panti jompo, penciptaan lapangan kerja dan konsumsi); ketiga, apakah di tingkat keuangan dan fiskal terbentuk mekanisme modal yang berkelanjutan (partisipasi dana jangka panjang, efisiensi keluar, isolasi leverage dan risiko, daya tahan fiskal).

Membuka Koneksi Multi-Dimensi untuk Pengaktifan Stok

Secara spesifik, Zhang Zheng memberikan berbagai saran. Ia menyarankan agar mendukung pemerintah daerah mendirikan dana investasi pengurangan inventaris. Pengaturan pengurangan inventaris harus dilakukan melalui mekanisme sistematis, dengan mengorganisasi akuisisi dan pengelolaan secara profesional dan berbasis dana, membentuk siklus tertutup yang mampu mengumpulkan dana, mengelola investasi, dan melakukan exit. Disarankan agar mendukung pendirian dana investasi pengurangan inventaris di tingkat lokal, dengan struktur dua tingkat “fund induk + sub-fund.”

Pada tingkat fund induk, ia menyarankan agar dana dari pemerintah daerah, perusahaan milik daerah, dan lembaga keuangan kebijakan turut berpartisipasi. Fund induk bertanggung jawab atas tiga hal: pertama, pemilihan strategi dan jenis aset (menegaskan prioritas mendukung perumahan sewa, fasilitas panti jompo, dan bisnis komunitas yang terkait erat dengan layanan publik dan memiliki karakteristik operasional yang kuat); kedua, panduan tahap awal (memberikan insentif yang sesuai selama tahap awal untuk menarik partisipasi modal sosial dan memperkenalkan kemampuan operasional pasar).

Pada tingkat sub-fund, Zhang Zheng berpendapat bahwa harus didirikan sesuai dengan jenis aset dan model operasional, seperti perumahan sewa, panti jompo dan layanan kesehatan, bisnis komunitas dan layanan pendukung, serta properti komersial stok yang dapat diubah fungsi. Sub-fund sebaiknya melibatkan lembaga profesional yang memiliki kemampuan investasi dan pengelolaan sebagai pengelola (GP/manager), yang bertanggung jawab atas seleksi aset, due diligence, penetapan harga akuisisi, peningkatan nilai, pengelolaan sewa, optimalisasi bentuk usaha, dan perancangan strategi keluar. Inti dari sub-fund adalah “berfokus pada kemampuan operasional,” artinya menilai pengelola tidak hanya dari kemampuan penggalangan dana dan investasi, tetapi juga dari kinerja operasional jangka panjang, pengelolaan kekosongan dan sewa, pengendalian biaya, serta kemampuan kepatuhan dan pelaporan informasi.

Menurut Zhang Zheng, agar mekanisme dana dapat terealisasi, diperlukan kebijakan pendukung yang berfokus pada “pengurangan biaya transaksi dan kepemilikan, pencocokan siklus operasional, dan peningkatan kelayakan pembiayaan proyek.” Pertama, dukungan pajak dan transaksi harus difokuskan pada pengurangan biaya konversi dan pengaktifan aset, menghindari biaya gesekan tinggi yang mengikis ruang untuk renovasi dan pengelolaan. Kedua, sisi pembiayaan membutuhkan dana jangka sangat panjang dan lingkungan suku bunga yang stabil, seperti pinjaman jangka panjang dengan bunga yang disubsidi secara moderat, agar jangka waktu dana sesuai dengan siklus operasional 10–15 tahun; serta pengendalian risiko melalui struktur berlapis, pengawasan arus kas, penilaian aset, dan mekanisme audit yang memastikan pengendalian risiko. Ketiga, penggunaan dan objek harus diperluas secara moderat: di atas dasar tetap berpegang pada prinsip “tempat tinggal yang layak” dan layanan publik, penggunaan dapat diperluas dari skenario perlindungan tunggal ke sewa pasar, layanan panti jompo, dan bisnis komunitas; objek tidak hanya terbatas pada hunian, tetapi juga termasuk properti komersial stok yang memiliki potensi lokasi, renovasi, dan pengelolaan, termasuk fungsi konversi seperti “perubahan dari komersial ke hunian,” guna meningkatkan efisiensi pengaktifan dan manfaat layanan secara keseluruhan.

Keberlanjutan pengurangan inventaris sangat bergantung pada kemampuan modal sosial untuk membentuk ekspektasi keluar yang stabil dan siklus modal yang berkelanjutan. Oleh karena itu, Zhang Zheng juga menyarankan penyempurnaan pasar REITs berlapis-lapis, membentuk jalur dari dana properti, REITs antar lembaga, hingga REITs publik, mencakup seluruh siklus hidup aset. Dalam pengembangan sistem secara konkret, perlu secara bersamaan menyempurnakan standar kepatuhan aset, aturan arus kas dan distribusi, pengungkapan informasi dan audit, serta pengaturan leverage dan pengendalian risiko.

Selain itu, Zhang Zheng juga menyebutkan bahwa dalam perbandingan internasional dan analisis makro, indikator terkait layanan perumahan di China tampak lebih rendah. Salah satu penyebab utama adalah bahwa perhitungan sewa virtual untuk properti milik sendiri cenderung konservatif, yang dapat menyebabkan nilai tambah layanan perumahan dan indikator konsumsi lainnya tertekan. Pada tahap stok, properti lebih menekankan pengelolaan dan penyediaan layanan, sehingga perlu terus memperbaiki statistik, sumber data, dan kesesuaian data agar mendukung kerangka evaluasi kebijakan yang lebih konsisten.

Akhirnya, Zhang Zheng menyimpulkan bahwa dalam model pengembangan properti baru, daya saing utama perusahaan akan beralih dari penguasaan tanah dan kemampuan perputaran tinggi ke kemampuan pengelolaan operasional dan siklus modal. Tiga perubahan utama dapat dirangkum sebagai berikut: pertama, produk beralih dari “penjualan” ke “layanan,” yaitu membangun aliran kas dan penyediaan layanan yang stabil melalui sewa, properti, bisnis komunitas, dan layanan panti jompo; kedua, kemampuan beralih dari “organisasi konstruksi” ke “organisasi pengelolaan,” menekankan pengelolaan sewa, peningkatan properti, optimalisasi bentuk usaha, digitalisasi operasional, dan manajemen pelanggan; ketiga, pembiayaan beralih dari “perluasan utang” ke “siklus ekuitas + REITs,” guna mencapai struktur keuangan yang lebih berkelanjutan, memungkinkan keluar dan reinvestasi, serta membangun kemampuan pengelolaan portofolio aset. Perusahaan perlu membangun sistem tata kelola dan pengendalian internal yang sesuai dengan aset operasional, termasuk pengelolaan arus kas, pengungkapan informasi, penilaian dan audit, kepatuhan dan manajemen risiko, serta kemampuan komunikasi dengan dana jangka panjang.