Rumah bekas terjual dalam 3 hari "kilat", proyek perumahan baru mengumumkan kenaikan harga, tren "musim semi kecil" pasar properti Shanghai semakin jelas

Sumber: Shanghai Securities News Penulis: Zhang Liang

Kebijakan baru properti Shanghai “Tujuh Aturan Shanghai” hampir genap sebulan sejak diberlakukan. Baru-baru ini, wartawan Shanghai Securities melakukan kunjungan dan survei menemukan bahwa volume transaksi pasar properti bekas meningkat pesat, dengan banyak indikator mencapai level tertinggi dalam periode tertentu, dan pasar properti baru juga mulai pulih secara moderat, beberapa proyek bahkan mengumumkan kenaikan harga secara berturut-turut, sebagai tindakan nyata yang menunjukkan optimisme terhadap tren pasar. Berbagai tanda menunjukkan bahwa dengan dukungan tepat dari kebijakan baru “Tujuh Aturan Shanghai”, pasar properti Shanghai menunjukkan tren “volume meningkat, harga stabil”, dan kondisi “Musim Semi Kecil” di bulan Maret semakin jelas.

Keterlibatan pasar meningkat secara signifikan

Pada 21 Maret, seorang agen properti di dekat Stasiun Kereta Api Yuchao di Distrik Pudong, Shanghai, memberi tahu wartawan bahwa transaksi pasar akhir-akhir ini sangat baik, dalam satu minggu terakhir, tiga unit di kompleks Di Jie International City di kawasan Yuchao telah terjual, dan dia sendiri juga berhasil mengamankan satu transaksi, dengan pelanggan sudah membayar uang muka. Dia mengatakan, “Setelah kebijakan baru diberlakukan, transaksi benar-benar menjadi lebih aktif, beberapa properti bahkan terjual dalam tiga hari setelah dipasang, ruang negosiasi harga untuk properti bekas menjadi lebih kecil, dan kekhawatiran pemilik yang sulit menjual properti juga berkurang banyak.”

Pada hari yang sama, pusat transaksi properti di Distrik Pudong, Shanghai, sangat ramai. Hingga pukul 11 pagi, layar besar di ruang pendaftaran properti di pusat transaksi Pudong menunjukkan bahwa ada 55 loket, dengan 671 nomor antrian telah diberikan, dan saat ini 541 transaksi sedang diproses. Petugas di sana mengatakan kepada wartawan bahwa semua loket di pusat transaksi dibuka penuh selama akhir pekan, dan sekitar 1.300 nomor dapat diproses dalam satu hari. Setelah kebijakan baru diberlakukan, hampir semua transaksi di luar jalur lingkar luar dibuka, jumlah orang menjadi sangat banyak, dan karena bulan Maret dan April biasanya adalah musim puncak transaksi properti, jumlah orang yang banyak adalah hal yang wajar.

Sejak awal Maret, pasar properti bekas di Shanghai menunjukkan lonjakan cepat dalam volume transaksi, dengan banyak indikator mencapai level tertinggi dalam periode tertentu. Data dari properti online menunjukkan bahwa dari 9 hingga 15 Maret 2026, total transaksi properti bekas di Shanghai mencapai 7.233 unit, meningkat 26,69% dari 5.709 unit dalam minggu sebelumnya, sekaligus mencatat volume transaksi mingguan tertinggi sejak 2021. Di hari Sabtu, 14 Maret 2026, tercatat 1.472 unit terjual, hanya kurang 1 unit dari 1.473 unit yang terjual pada 15 Maret 2025. Ditambah lagi, pada hari Minggu, 15 Maret 2026, sebanyak 1.390 unit terjual, sehingga total selama akhir pekan mencapai 2.862 unit, memecahkan rekor puncak transaksi akhir pekan tertinggi dalam lima tahun terakhir di pasar properti bekas Shanghai.

Menurut Zhang Bo, Direktur Institut Penelitian Anjuke, lonjakan volume transaksi properti bekas di Shanghai ini dapat dipahami sebagai sinyal pemulihan tren. Berdasarkan data perilaku pengguna online Anjuke, pada minggu pelaksanaan kebijakan baru, jumlah pengguna yang memulai percakapan mikro secara aktif meningkat 144,7% secara mingguan, jumlah pengguna yang memulai percakapan meningkat 133,7%, jumlah pengguna yang meninggalkan kontak meningkat 251,8%, dan tingkat meninggalkan kontak setelah percakapan mikro meningkat 50,5%. Tren peningkatan ini juga berlanjut hingga pertengahan Maret.

Baru-baru ini, wartawan mengunjungi pusat transaksi properti di Distrik Minhang, Shanghai, dan seorang petugas mengatakan bahwa setelah kebijakan properti baru diberlakukan, jumlah warga yang datang untuk berkonsultasi dan mengurus proses balik nama properti meningkat secara signifikan, bahkan kadang-kadang selama akhir pekan hampir tidak ada tempat kosong untuk duduk.

“Volume transaksi properti bekas di Shanghai pada bulan Maret menunjukkan karakteristik kecepatan tinggi, momentum kuat, dan cakupan luas. Peningkatan signifikan dalam keaktifan pasar adalah hasil dari berbagai faktor yang saling memperkuat, termasuk terus terjaganya manfaat kebijakan, pemulihan kepercayaan melalui penyesuaian harga yang tepat, dan terbaliknya pola penawaran dan permintaan,” kata Yan Yuejin, Wakil Direktur Institut Penelitian Properti E-House Shanghai.

Dibandingkan dengan lonjakan volume pasar properti bekas, pasar properti baru tampak lebih moderat, tetapi juga menunjukkan sinyal positif.

Baru-baru ini, wartawan melihat di beberapa kantor penjualan properti baru di Distrik Putuo, Jiading, dan Minhang, bahwa bahkan selama hari kerja, masih ada pembeli yang datang untuk melihat-lihat. Seorang staf penjualan di proyek Zhonghai Huanyu Jiu Zhang di Distrik Putuo mengatakan kepada wartawan bahwa hanya dalam satu hari akhir pekan, hampir 150 kelompok pelanggan berkunjung, dan staf penjualan sibuk melayani, bahkan waktu untuk berdiskusi detail dengan pelanggan sangat terbatas. Seorang staf penjualan di proyek Shidai Zhi Cheng di Distrik Jiading menyatakan bahwa setelah kebijakan baru diberlakukan, transaksi proyek tersebut telah meningkat dua kali lipat dibandingkan periode yang sama di Januari. Staf penjualan di proyek Poly Duhui He Xu di kawasan Zhuanqiao, Minhang, mengungkapkan bahwa pada 21 Maret, transaksi harian mencapai 16 unit, dan setelah kebijakan baru, total transaksi mencapai 85 unit. Mulai 23 Maret, proyek ini akan memulai putaran kedua kenaikan harga.

Menurut data dari China Index Academy, dari 9 hingga 15 Maret 2026, total transaksi rumah komersial baru di Shanghai mencapai 220.000 meter persegi, meningkat 62% dari minggu sebelumnya, dan mencatat rekor tertinggi sejak awal 2026.

Menurut Lu Wenxi, analis pasar dari Centaline Shanghai, “Tujuh Aturan Shanghai” secara efektif mengaktifkan potensi permintaan pasar melalui berbagai langkah tepat seperti pengurangan pembatasan pembelian rumah, optimalisasi kebijakan pinjaman dana pensiun, dan penyempurnaan kebijakan pajak properti pribadi. Lonjakan transaksi properti bekas tidak hanya merupakan pelepasan kebutuhan tertahan sebelumnya, tetapi juga menunjukkan peningkatan kepercayaan pasar yang signifikan berkat kebijakan tersebut. Sementara itu, pemulihan stabil pasar properti baru dan kenaikan harga beberapa proyek semakin memperkuat harapan pasar bahwa keinginan membeli rumah meningkat, dan pengembang semakin yakin terhadap arah pasar ke depan.

Kebutuhan mendesak mendominasi

Perlu dicatat bahwa pemulihan pasar properti Shanghai baru-baru ini terutama didorong oleh pelepasan kebutuhan mendesak secara terkonsentrasi, dan struktur transaksi properti bekas menunjukkan kecenderungan yang jelas terhadap properti berharga rendah. Dalam survei dan kunjungan, banyak agen properti mengatakan bahwa saat ini, dengan meningkatnya keaktifan pasar, transaksi properti bekas berukuran kecil sekitar 3 juta yuan dengan harga total rendah semakin cepat, dan selama harganya mendekati harga properti bekas terakhir yang terjual di kompleks yang sama, transaksi menjadi lebih mudah.

Baru-baru ini, wartawan mengunjungi sebuah agen properti di Jalan Hong Song, Minhang, Shanghai. Kepala toko Luo Yangyang mengatakan kepada wartawan, “Baru beberapa hari kebijakan ini diberlakukan, kami sudah berhasil menyelesaikan satu transaksi. Pelanggan mulai melihat-lihat sejak awal Februari, dan akhirnya memutuskan satu unit satu kamar dengan harga total 1,86 juta yuan.”

“Di wilayah kami, properti berukuran kecil paling diminati,” analisis Luo Yangyang. “Di satu sisi, properti kecil harganya relatif lebih rendah, sesuai dengan anggaran pembeli kebutuhan mendesak; di sisi lain, hanya setelah properti kecil terjual, pemilik lama memiliki dana dan motivasi untuk mengganti ke properti berukuran lebih besar, sehingga mendorong pergerakan pasar properti yang lebih baik.”

Menurut data dari China Index Academy, dari Januari hingga Februari 2026, hampir 17.000 unit properti bekas di bawah 3 juta yuan terjual, meningkat 25,2% dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya, dan menyumbang 56,1% dari total transaksi properti bekas selama periode tersebut, meningkat 6 poin persentase dari tahun sebelumnya. Perubahan struktural ini mencerminkan bahwa penurunan harga yang berkelanjutan sebelumnya menyebabkan lebih banyak properti masuk ke kisaran harga rendah, dan keunggulan rasio harga terhadap nilai properti bekas semakin terlihat. Dengan pelepasan manfaat kebijakan, keinginan kelompok pembeli kebutuhan mendesak yang sebelumnya menunggu menjadi semakin kuat, mendorong volume transaksi properti berharga rendah meningkat.

Tren ini berlanjut di bulan Maret. Data dari Lianjia Shanghai menunjukkan bahwa setelah Tahun Baru 2026 hingga 19 Maret, proporsi transaksi properti bekas di bawah 3 juta yuan melebihi 60%, meningkat 4 poin persentase dari sebelum Tahun Baru.

Zhang Bo mengatakan kepada wartawan bahwa berdasarkan data transaksi di Shanghai, kebutuhan mendesak tetap menjadi pilar utama, sementara permintaan untuk properti peningkatan kualitas lebih berpengaruh terhadap harga. Dari sudut pandang wilayah, properti peningkatan kualitas di pusat kota mendapatkan perhatian tinggi, sementara properti kebutuhan mendesak di pinggiran kota lebih dipengaruhi manfaat kebijakan. Di pusat kota seperti Xuhui, Jing’an, dan Changning, properti peningkatan kualitas dengan luas di atas 144 meter persegi menarik lebih banyak permintaan menengah ke atas dan atas. Di kawasan pinggiran, seperti Baoshan, Songjiang, dan Minhang, properti kebutuhan mendesak dengan luas di bawah 90 meter persegi menyerap banyak permintaan eksternal. Efek stimulasi kebijakan terhadap wilayah di luar jalur lingkar luar sangat menonjol, dengan peningkatan minat mencari properti lebih dari 17% dibandingkan dua minggu sebelum Tahun Baru.

“Fokus utama transaksi properti bekas di Shanghai saat ini masih terkonsentrasi di luar lingkar luar dan di antara lingkar luar dalam dan luar, terutama untuk properti kebutuhan mendesak dan peningkatan kualitas. Keberlanjutan pasar akan sangat bergantung pada transaksi properti dengan harga antara 5 juta hingga 8 juta yuan,” kata Yan Yuejin. “Menurut aturan rantai pergantian properti, aktivitas kebutuhan mendesak akan menciptakan prasyarat untuk permintaan peningkatan kualitas ‘jual lama, beli baru’. Apalagi, kabar tentang kenaikan harga kecil-kecilan belakangan ini semakin banyak, dan suasana menunggu untuk permintaan pergantian semakin berkurang. Diperkirakan, pada akhir Maret dan bulan-bulan berikutnya, transaksi untuk permintaan peningkatan kualitas menengah ke atas dan pasar rumah mewah akan meningkat, sehingga keaktifan pasar akan meluas dan menyebar.”