Observasi Laporan Tahunan | Burung Migran yang Tertinggal, Kinerja Bisnis Baru Jianye Menunjukkan Sinyal Merah

观点网 menarik garis tren angka keuangan, dan kehidupan baru Jianye tahun 2025 kembali berada di titik terendah kurva.

Pada 20 Maret, Kehidupan Baru Jianye mengumumkan kinerja tahun 2025 secara keseluruhan, dengan pendapatan sebesar 2,76 miliar yuan, turun 6,2% dibanding tahun sebelumnya; laba kotor sebesar 544 juta yuan, turun 15,1%; dan laba bersih sebesar 167 juta yuan, turun 29,83%, dengan margin laba bersih sebesar 6%.

Meskipun dibandingkan tahun 2023 yang mengalami kerugian, operasi perusahaan selama tahun ini tidak terlalu fluktuatif, namun indikator utama semuanya menurun, tetap menyalakan lampu merah bagi kinerja Kehidupan Baru Jianye.

Tantangan industri terus berlanjut, diferensiasi keunggulan perusahaan pengelolaan properti semakin jelas, dari logika “pengelolaan” ke “pelayanan” terus ditekankan, dan saat fluktuasi laba semakin sering dan mendalam, Kehidupan Baru sudah berada di persimpangan untuk merencanakan ulang arah dan menyesuaikan struktur kinerja.

Di sisi lain, pertumbuhan piutang dan tekanan penyisihan penurunan nilai aset semakin meningkat, sebagai “mesin uang tunai” terbesar dalam Grup Jianye, Kehidupan Baru Jianye selalu tidak bisa lepas dari pengaruh perusahaan properti terkait.

Kehidupan Baru Jianye seperti burung migrasi yang tinggal di utara, menunggu teman yang terbang ke selatan kembali. Tapi sebelum itu, mereka harus menahan angin dingin yang menusuk di musim dingin.

Lampu Merah

Pada tahun 2023, Kehidupan Baru Jianye melakukan pemisahan dan penyesuaian besar-besaran terhadap bisnisnya, mengubah tiga bidang utama: layanan pengelolaan properti dan layanan nilai tambah, layanan kehidupan, serta pengelolaan aset komersial dan layanan konsultasi, menjadi layanan pengelolaan properti, layanan nilai tambah komunitas, dan layanan nilai tambah non-pemilik.

Untuk penyesuaian bisnis ini, manajemen Kehidupan Baru Jianye pernah menyatakan bahwa ini adalah “kembali ke niat awal”, dan menegaskan akan fokus pada dua hal, salah satunya adalah fondasi perusahaan—pengelolaan properti.

Dari segi bisnis, layanan pengelolaan properti dasar menyumbang sebagian besar pendapatan, dan menekankan bisnis utama berarti jika terjadi fluktuasi dalam pengelolaan properti, operasi perusahaan akan menghadapi ujian berat.

Industri pengelolaan properti sedang bertransformasi dari kekaguman terhadap skala menuju peningkatan kualitas, tetapi sebelum belok, skala tetap menjadi fondasi penting bagi perusahaan pengelolaan properti. Bagi Kehidupan Baru Jianye yang belum mencoba bidang bisnis baru seperti layanan kota atau katering kelompok, perubahan skala bahkan langsung terkait dengan fluktuasi pendapatan.

Berdasarkan pengalaman tahun 2024 yang kembali menunjukkan pertumbuhan positif, Kehidupan Baru Jianye tahun itu mengandalkan layanan pengelolaan properti yang menyumbang 77,9% dari total pendapatan untuk menjaga tren pertumbuhan, meningkatkan laju pertumbuhan pendapatan keseluruhan perusahaan, yang sebagian besar didukung oleh peningkatan luas area pengelolaan.

Hingga akhir 2024, total luas area pengelolaan Kehidupan Baru Jianye mencapai 1,97 miliar meter persegi, meningkat 8,3% dibanding tahun sebelumnya, dan kecepatan pertumbuhan ini sejalan dengan pertumbuhan pendapatan dari layanan pengelolaan properti.

Namun, memasuki tahun 2025, luas area pengelolaan menurun 1,2% menjadi 1,94 miliar meter persegi, dan layanan pengelolaan properti kehilangan pertumbuhan dua digit secara cepat, tercatat sebesar 2,299 miliar yuan, naik sedikit sekitar 1 juta yuan dibanding tahun sebelumnya.

Menurut laporan tahunan, pengurangan luas area pengelolaan terutama disebabkan oleh Kehidupan Baru Jianye yang secara aktif menarik keluar pengelolaan beberapa kompleks yang merugi selama tahun tersebut, dan luas area yang dikelola oleh pengembang properti pihak ketiga berkurang sebesar 4,93 juta meter persegi dibandingkan tahun sebelumnya.

Pendapatan dari layanan pengelolaan properti masih mampu mempertahankan pertumbuhan, kemungkinan karena tarif rata-rata pengelolaan properti residensial meningkat sedikit sebesar 1,14% menjadi 1,77 yuan/m2/bulan.

Namun, layanan pengelolaan properti yang hampir 80% dari pendapatan tidak mampu menopang tren kenaikan, dan penurunan layanan nilai tambah komunitas serta layanan nilai tambah non-pemilik secara kolektif menyebabkan penurunan total pendapatan Kehidupan Baru Jianye.

Dalam periode laporan, pendapatan layanan nilai tambah komunitas sebesar 430 juta yuan, turun 21% dibanding tahun sebelumnya; dan pendapatan layanan nilai tambah non-pemilik sebesar 38,57 juta yuan, turun 64,5%.

Struktur bisnis yang sangat terkait dengan properti ini masih belum mampu keluar dari gelombang siklusnya. Layanan nilai tambah komunitas meliputi solusi komunitas cerdas, layanan penjualan kawasan, layanan serah terima kunci, dan layanan kehidupan; sementara layanan nilai tambah non-pemilik meliputi layanan pra-penjualan dan pengelolaan lokasi proyek.

Kehidupan Baru Jianye menyatakan bahwa penurunan pendapatan layanan nilai tambah komunitas terutama dipengaruhi oleh kondisi pasar properti domestik yang terus lesu, yang menyebabkan berkurangnya bisnis terkait seperti pemasangan balkon tertutup dan inspeksi renovasi, serta berkurangnya pendapatan dari layanan penjualan kawasan; dan layanan nilai tambah non-pemilik juga tertekan oleh penyesuaian industri properti yang berkelanjutan serta langkah perusahaan yang secara aktif mengurangi skala.

Di satu sisi, ada permintaan pasar untuk peningkatan kualitas layanan, di sisi lain, bisnis yang sangat terkait dengan industri properti mengalami penyusutan, dan hal ini juga menyalakan lampu merah bagi margin laba kotor Kehidupan Baru Jianye.

Dalam periode laporan, laba kotor Kehidupan Baru Jianye tercatat sekitar 544 juta yuan, turun 15,1% dibanding tahun sebelumnya; dan margin laba kotor sebesar 19,6%, turun 2,1 poin persentase.

Secara spesifik, peningkatan kualitas layanan menyebabkan biaya meningkat, sehingga laba kotor dari layanan pengelolaan properti berkurang 9,42% menjadi 442 juta yuan, dan margin laba kotor turun 1,9 poin menjadi 19,2%; dan karena pengaruh industri, pasar, serta langkah pengurangan skala secara aktif, laba kotor dari layanan nilai tambah komunitas dan non-pemilik masing-masing sebesar 94,42 juta yuan dan 7,02 juta yuan, turun 27,4% dan 67,78%.

Tantangan

Pada tahun 2026, sebelum Tahun Baru Imlek, rapat tahunan manajemen Grup Jianye, sebagai pendiri dan ketua, Hu Baosen, memilih hadir secara daring, ini adalah kali pertamanya tidak menghadiri langsung di Zhengzhou.

Di tengah tekanan utang, Hu Baosen pergi ke Hong Kong untuk memajukan langkah restrukturisasi utang, sebagai jaminan arus kas terbesar di daratan, Kehidupan Baru Jianye tetap harus menghadapi kenyataan bahwa manfaat industri mulai memudar dan rasa sakit dari hubungan pihak terkait.

Saat listing di pasar saham pada 2020, Kehidupan Baru Jianye pernah berjanji kepada investor bahwa mereka akan secara bertahap mengurangi ketergantungan pada properti dan mengurangi transaksi terkait.

Lima tahun kemudian, Kehidupan Baru Jianye tidak lagi mengungkapkan proporsi pendapatan dari Grup Jianye, namun jejak properti masih terlihat jelas dalam piutang dagang.

Dari 2020 hingga 2023, proporsi piutang dari pihak terkait terhadap total piutang masing-masing adalah 71,56%, 63,35%, 64,38%, dan 57,01%, dan hingga akhir 2023, piutang dari pihak terkait sekitar 1,694 miliar yuan.

Pada 2024, total piutang dagang Kehidupan Baru Jianye mencapai 3,326 miliar yuan, dan piutang dari pihak terkait tetap di level 1,64 miliar yuan, dengan proporsi sebesar 49,3%.

Hingga akhir 2025, total piutang dagang membengkak menjadi 3,627 miliar yuan, sebagian besar kenaikan berasal dari pihak ketiga, namun piutang dari pihak terkait masih sebesar 1,604 miliar yuan, dan sebagian besar umur piutangnya mungkin sudah melebihi tiga tahun.

Berdasarkan pengumuman peringatan laba sebelumnya, penurunan laba bersih disebabkan oleh kerugian penurunan nilai aset keuangan dan kontrak, serta penurunan margin laba kotor.

Dalam tahun ini, kerugian penurunan nilai aset keuangan dan kontrak Kehidupan Baru Jianye mencapai 138 juta yuan, meningkat 84,5% dibanding tahun sebelumnya. Laporan tahunan menyebutkan bahwa kerugian ini terutama disebabkan oleh peningkatan biaya properti kecil dari pemilik dan lambatnya pengembalian piutang.

Menggabungkan skala piutang dari pihak terkait yang hampir tidak berubah selama tiga tahun, kerugian ini tidak hanya terkait dengan pemilik kecil, tetapi juga mengindikasikan krisis arus kas yang dipicu oleh tekanan likuiditas dari pihak terkait.

Dipengaruhi oleh fluktuasi eksternal dan internal, laba bersih Kehidupan Baru Jianye selama tahun ini turun menjadi 167 juta yuan, dan margin laba bersih turun 2,1 poin menjadi 6%, sementara laba bersih yang attributable kepada pemilik induk turun 26,63% menjadi 157 juta yuan.

Namun, setelah menghapus pengaruh kerugian penurunan nilai aset keuangan dan kontrak, perubahan nilai wajar, dan penjualan anak perusahaan, laba bersih inti yang attributable kepada pemilik induk tetap turun 4,76% menjadi 280 juta yuan.

Mungkin bukan hanya pengaruh dari pihak terkait, Kehidupan Baru Jianye di tingkat bisnis telah menghadapi tantangan yang belum pernah terjadi sebelumnya. Meski dianggap sebagai jaminan arus kas terbesar dalam seluruh sistem bisnis Jianye, kas yang dimiliki Kehidupan Baru Jianye pada 2025 mengalami pengurangan besar.

Hingga 31 Desember 2025, kas dan setara kas perusahaan sekitar 413 juta yuan, sedangkan pada periode yang sama tahun sebelumnya sekitar 1,19 miliar yuan. Kas terbatas di akhir tahun sekitar 8,59 juta yuan, meningkat 720.000 yuan dibandingkan tahun sebelumnya; selain itu, terdapat pinjaman bank dari anak perusahaan sebesar 52 juta yuan.

Mempertimbangkan kondisi arus kas saat ini dan kebutuhan pengembangan bisnis, serta pengumuman penggunaan dana hasil penjualan yang dilakukan dalam laporan kinerja tahun 2025, Kehidupan Baru Jianye juga mengumumkan rencana pengalihan penggunaan dana yang belum terpakai.

Saat listing pada 2020, dana hasil penjualan bersih sekitar 2,088 miliar yuan, dan hingga akhir 2025, dana yang telah digunakan mencapai 1,736 miliar yuan, tersisa 352 juta yuan.

Dalam perkembangan layanan nilai tambah komunitas yang tidak sesuai harapan dan perpanjangan periode pengembalian piutang, Kehidupan Baru Jianye memutuskan untuk mengalokasikan kembali dana yang belum digunakan ke investasi sistem teknologi informasi, peningkatan pengalaman pengguna platform perusahaan, dan pengembangan bisnis layanan nilai tambah.

Namun, situasi pihak terkait belum membaik, fondasi perusahaan mulai goyah, dan target utama Kehidupan Baru Jianye saat ini bukanlah untuk kembali ke pertumbuhan, melainkan untuk bertahan dari penurunan.