Perusahaan milik negara turun tangan, lelang tanah Beijing minggu ini raih 2.607 miliar yuan

Beijing kuartal pertama penutupan lelang tanah, total pendapatan 26,07 miliar yuan.

Pada 20 Maret, tanah di Kawasan Teknologi Zhongguancun, Distrik Changping, tahap keempat CP00-1201-0013 dan lainnya dilelang, Mingjia Real Estate memenangkan dengan harga dasar 16,88 miliar yuan, dengan harga bangunan sekitar 25.8 ribu yuan/m².

Sebelumnya, pada 17-18 Maret, tanah di Distrik Renzhao, Shunyi, Blok Baru Shunyi, bagian ke-5 05-02-21-1, diambil alih oleh Beijing Renhe Risheng Real Estate Co., Ltd. dengan harga dasar 3,48 miliar yuan, dengan harga bangunan sekitar 15,4 ribu yuan/m². Tanah lain di Distrik Shunyi, proyek pengembangan tanah tingkat satu di lokasi M15 Line, Stasiun Hedong A, tanah SY00-3101-0037, dibeli oleh Beijing Zhuzong Jing Shun Real Estate dengan harga dasar 5,71 miliar yuan, dengan harga bangunan sekitar 14 ribu yuan/m².

Kepala Penelitian Pasar Tanah dari China Index Academy, Zhang Kai, menyatakan bahwa ketiga tanah ini dilelang dengan harga dasar, semuanya didukung oleh perusahaan milik negara, mencerminkan suasana pasar dan kompetisi regional saat ini. Tanah berkualitas tinggi dan berkepadatan rendah tetap bergantung pada dukungan perusahaan milik negara karena keterbatasan dana dan kepercayaan. Selain itu, setelah tanah masuk pasar, bagaimana menembus kompetisi di pasar yang sangat kompetitif menjadi kunci untuk menguji kemampuan pengelolaan di masa depan.

Tanah di Changping Diserang Kompetitor

Tanah di Kawasan Teknologi Zhongguancun, Distrik Changping, tahap keempat, dilelang dengan dukungan dari perusahaan milik negara setempat.

Ini adalah tanah yang terdiri dari tiga bidang hunian CP00-1201-0013, 0015, 0039 dan satu bidang taman kanak-kanak 0016.

Di antaranya, tanah CP00-1201-0013, 0015, 0039 adalah tanah hunian kelas dua, dengan ukuran sekitar 0,99 hektar, 1,98 hektar, dan 3,51 hektar, dengan luas bangunan di atas sekitar 1 hektar, 2 hektar, dan 3,54 hektar. Rasio bangunan adalah 1,01, batas tinggi 18 meter (beberapa bagian 24 meter), dan rasio hijau 30%. Tanah 0039 adalah yang terbesar dan paling persegi, sementara dua lainnya berbentuk tidak beraturan, mempengaruhi tata letak bangunan selanjutnya. Berdasarkan dokumen terkait, disarankan agar tanah 0013 dan 0015 terhubung melalui ruang bawah tanah.

Tanah 0016 adalah tanah taman kanak-kanak, dengan ukuran sekitar 0,48 hektar, rasio bangunan 0,8, luas bangunan sekitar 3840 m², batas tinggi 16 meter, rasio hijau 30%, dan direncanakan untuk taman kanak-kanak 12 kelas.

Dari segi lokasi, tanah ini berada di luar Lingkaran Ke-6 Utara, di kawasan Nanshao, Changping, sekitar 2,5 km dari Stasiun Nanshao Jalur Changping Metro. Di dekat stasiun terdapat pusat perbelanjaan dan pendidikan seperti World City Changping No.5 Middle School. Tanah ini berbatasan dengan Wetland Park Baifuchuan di barat, menonjolkan sumber daya ekologis, dan menunjukkan karakter kawasan yang “unggul secara ekologis dan didukung oleh transportasi rel yang efisien”.

Menurut para profesional industri, dengan rasio bangunan hanya 1,01 dan batas tinggi 18 meter, tanah ini memiliki “gen” villa murni. Produk masa depan diperkirakan akan berfokus pada pengembangan berbiaya rendah seperti rumah berlapis dan rumah gabungan.

Secara umum, meskipun kualitas tanah cukup baik, kawasan sekitarnya sedang dalam kondisi “dihuntit” oleh kompetitor.

Di seberang tanah ini, terdapat komunitas berkapasitas rendah yang sudah matang, Rongchuang Changtan No.1, yang didominasi oleh vila berlapis dan rumah pemandangan gunung, dengan harga pasar sekitar 42.000 yuan/m² dan sekitar 1.400 dari 1.800 unit terjual, mayoritas untuk kebutuhan mendesak dan peningkatan kualitas. Di sekitar dua kilometer ke utara, ada tiga proyek besar yang sedang dijual, dengan harga bangunan sekitar 26.000 yuan/m², dan hampir 1.400 dari 1.800 unit telah terjual. Proyek ini termasuk Jianfa Guantangfu dan Wutongshan Yu, yang masing-masing memiliki sekitar 1200 unit dan sudah lebih dari setengahnya terjual. Baru-baru ini, proyek Longfor Enxiang Lingyun Song yang dibuka pada November tahun lalu, kurang dari setengah tahun, dengan penjualan online kurang dari 50 unit.

Selain itu, kawasan Shahe Higher Education Park yang berjarak satu stasiun metro juga memiliki stok proyek baru seperti Wutong Xingchen, Zhuzong Qingyuefu, dan Jiayuan Ji, dengan total stok hampir 4000 unit dari enam proyek yang sedang dijual.

Zhang Kai menyatakan bahwa lelang tanah kali ini hanya diikuti satu peserta dan terjual dengan harga dasar, mencerminkan sikap hati-hati pasar terhadap proyek berkapasitas rendah dan jangka panjang di luar kawasan inti. Meski harga bangunan memiliki keunggulan tertentu, persaingan di kawasan sangat ketat. Setelah masuk pasar, proyek akan langsung menghadapi tekanan dari properti yang sudah ada seperti Guantangfu Jianfa, tantangan dari produk Linyun Song Longfor, dan kompetisi harga dari Wutongshan Yu. Untuk mengatasi ini, proyek harus mengadopsi strategi diferensiasi melalui “penawaran harga rendah dan pengembangan berbiaya rendah”.

Para profesional industri menyatakan bahwa harga tanah dapat dikendalikan, tetapi rasio bangunan yang sangat rendah membatasi pengembangan hanya pada villa dan rumah berbiaya tinggi. Dalam pasar yang didominasi kebutuhan mendesak dan renovasi, pengembang harus mampu menjual properti mewah sekaligus memastikan tingkat penjualan yang cepat, sehingga pengembangan dan pemasaran oleh perusahaan milik negara ini akan menjadi ujian besar.

Dua Tanah di Shunyi Mengumpulkan Pendapatan 9,19 Miliar Yuan

Dua tanah berkapasitas rendah di Shunyi juga didukung oleh perusahaan milik negara.

Dengan dana 3,48 miliar yuan, mereka memenangkan tanah di Blok Baru Shunyi, Distrik 5, yang diambil alih oleh Beijing Shunyi Chengguan Garment Factory 100%. Perusahaan ini merupakan perusahaan milik daerah di Renzhao, Shunyi, yang bertanggung jawab atas pengembangan tanah, pembangunan perumahan pengganti, dan pengelolaan aset.

Tanah ini berukuran kecil, sekitar 1,57 hektar, dengan luas bangunan sekitar 22.600 m², rasio bangunan 1,44, dan batas tinggi 60 meter, dirancang untuk menjadi hunian berkapasitas rendah dan peningkatan kualitas. Ini sesuai dengan tren transformasi dari “kebutuhan mendesak” ke “perbaikan berkualitas” di kawasan Renzhao.

Tanah ini berada di pusat kota tua Shunyi, dengan fasilitas ekologi dan sosial yang matang, dekat dengan Taman Renzhao dan Taman Shunyi, serta didukung oleh fasilitas medis seperti Rumah Sakit Anak dan Rumah Sakit Wanita dan Anak Shunyi, serta pusat perbelanjaan Shangpin City, membentuk kawasan hidup yang nyaman.

Tanah di Stasiun Hedong Jalur M15, yang dimiliki oleh Zhuzong, dibeli seharga 5,71 miliar yuan. Setelah itu, perusahaan Beijing Urban Construction Xiangye merilis poster yang menampilkan logo perusahaan ini dan perusahaan saudara, Beijing Urban Construction, yang dianggap sebagai sinyal kolaborasi pengembangan bersama.

Dari segi produk, tanah ini menunjukkan karakteristik optimalisasi margin yang sangat baik. Rasio bangunan hanya 1,3, lebih rendah dari tanah lain dan kompetitor di kawasan, memberikan dasar untuk pengembangan rumah berbiaya tinggi dengan rasio luas bangunan tinggi. Harga bangunan sekitar 14.000 yuan/m² juga memberikan margin biaya yang aman. Tanah ini berjarak sekitar 400 meter dari Stasiun Fongbo Jalur 15, dan memiliki pemandangan sungai di sepanjang Sungai Chaobai, menciptakan nilai “kemudahan akses dan nilai ekologis”.

Meski fasilitas di sekitar masih dalam tahap perencanaan dan kawasan belum matang, keunggulan biaya memberi pengembang ruang untuk meningkatkan kualitas produk. Harga dapat disesuaikan untuk memenuhi kebutuhan mendesak maupun peningkatan kualitas, dengan fleksibilitas strategi.

Zhang Kai menyatakan bahwa di antara kawasan di Shunyi, posisi Renzhao cukup unik. Kawasan National Exhibition / Tianzhu menargetkan peningkatan kelas atas dan menarik pengembang seperti Mawan yang ahli dalam produk premium; kawasan Mapo juga berorientasi serupa, tetapi lebih fokus pada fasilitas pemerintahan dan suasana komunitas matang; Renzhao menawarkan peluang dengan hambatan masuk yang lebih rendah dan pemandangan ekologis yang menonjol, menargetkan nilai harga yang baik. Antara kawasan ini, terbentuk pola saling melengkapi, sementara kawasan pusat kota seperti Distrik Dongfeng tetap mempertahankan posisi pasar yang tak tergantikan karena kekurangan pasokan tanah.

Menurut rencana pasokan tanah untuk tahun 2026 yang dirilis oleh Komisi Perencanaan dan Pengembangan Kota Beijing, alokasi tanah untuk perumahan komersial diperkirakan 200-240 hektar, terus berkurang dari 240-300 hektar pada 2025, menandai empat tahun berturut-turut pengurangan pasokan tanah.

“Dinamika pasar semakin terfragmentasi, menunjukkan tren K-shaped — tanah utama tetap kompetitif, sementara tanah di kawasan pinggiran yang tidak utama menurunkan harga dan rasio bangunan untuk fokus pada stabilitas harga dan rasa aman dalam penjualan,” kata Zhang Kai.