Perspektif Laporan Tahunan | Kinerja CMPort Melambat, Laba Bersih Induk Turun 7 Persen, Bagaimana Zhu Wenkai Memecahkan Kebuntuan?

Gambar/Foto IC

Sejak mengambil alih posisi pada September 2025, Chairman Zhu Wenkai telah menyelesaikan laporan tahunan pertamanya setelah menjabat di招商蛇口. Laporan keuangan ini tidaklah bagus, sehingga manajemen baru menghadapi ujian besar.

Pada tahun 2025, pendapatan招商蛇口 menurun sebesar 13,53% menjadi 154,728 miliar yuan, sementara laba bersih yang attributable kepada pemegang saham induk dan laba bersih setelah dikoreksi non-operasional masing-masing turun sebesar 74,65% dan 93,10%.

Bisnis pengembangan menyusut, margin laba tertekan, dan penurunan nilai aset “mengambil keuntungan”, bagaimana pemimpin baru Zhu Wenkai akan memimpin kapal raksasa招商蛇口 yang memiliki total aset sebesar 8.300 miliar yuan keluar dari kabut?

Laba Bersih Attributable kepada Pemegang Saham Inti “terpotong lutut”, cadangan penurunan nilai aset menyerap laba

Berdasarkan laporan tahunan招商蛇口 tahun 2025, perusahaan mencatat pendapatan operasional sekitar 154,728 miliar yuan, turun 13,53% dibanding tahun sebelumnya. Yang menarik perhatian pasar adalah laba bersih attributable kepada pemegang saham induk hanya sekitar 1,024 miliar yuan, turun drastis sebesar 74,65%; dan laba bersih setelah dikurangi pendapatan dan biaya non-operasional hanya tersisa 169 juta yuan, turun 93,10% dibanding tahun sebelumnya.

Data keuangan utama dan indikator keuangan. Gambar/Screen shot pengumuman招商蛇口

Performa keuangan seperti ini tentu saja di bawah ekspektasi pasar sebelumnya. Dalam fase penyesuaian mendalam industri, penurunan laba secara besar-besaran sering kali menandakan bahwa kemampuan profitabilitas perusahaan, kualitas aset, dan pengendalian operasional menghadapi tantangan berlapis. Penurunan laba bersih招商蛇口 lebih dari 70% merupakan hasil dari akumulasi berbagai faktor yang saling berinteraksi.

Mengenai penurunan indikator laba secara YoY,招商蛇口 sebelumnya menjelaskan dalam pengumuman bahwa: skala proyek pengembangan properti yang diserahkan secara terpusat berkurang, pendapatan operasional menurun; pendapatan dari investasi di perusahaan joint venture dan hasil penjualan saham juga berkurang; beberapa proyek pengembangan properti menunjukkan tanda-tanda penurunan nilai, dan perusahaan, berdasarkan kondisi pasar dan prinsip kehati-hatian, melakukan cadangan penurunan nilai yang sesuai.

Sebagai bisnis inti yang menjadi penopang招商蛇口, bisnis pengembangan mencatat pendapatan sebesar 130,829 miliar yuan pada 2025, turun 16,33% dibanding tahun sebelumnya, melebihi penurunan pendapatan keseluruhan dan menjadi faktor utama yang menekan kinerja. Penyusutan bisnis pengembangan ini langsung disebabkan oleh lemahnya penjualan. Pada 2025, luas penjualan kontrak sebesar 7,1612 juta meter persegi, turun 23,48% YoY.

Seiring dengan penurunan pendapatan, margin laba kotor terus berada di posisi rendah, semakin mempersempit ruang laba. Pada 2025, margin laba kotor招商蛇口 sebesar 13,76%, dengan margin laba kotor bisnis pengembangan sebesar 15,33%.

Namun, proyek terbesar yang menyerap laba adalah cadangan penurunan nilai aset. Berdasarkan pengumuman招商蛇口, pada 2025, cadangan penurunan nilai aset sebesar sekitar 4,27 miliar yuan, secara langsung mengurangi laba bersih yang attributable kepada pemegang saham perusahaan tercatat sebesar 2,918 miliar yuan.

Dari komposisi spesifiknya, cadangan penurunan nilai persediaan merupakan kontributor utama, dengan jumlah sekitar 3,269 miliar yuan, lebih dari 70% dari total cadangan. Selain itu, terdapat cadangan kerugian kredit sekitar 755 juta yuan, cadangan penurunan goodwill sekitar 222 juta yuan, dan lain-lain. Peningkatan besar-besaran cadangan penurunan nilai persediaan ini langsung mengarah ke proyek-proyek tanah dengan harga tinggi yang diperoleh perusahaan di masa lalu, yang juga mengungkapkan risiko yang tertinggal dari investasi agresif selama periode kenaikan industri.

Situasi cadangan penurunan nilai aset tahun 2025 (satuan: 10.000 yuan). Gambar/Screen shot pengumuman招商蛇口

Lebih dari 9 miliar yuan penurunan nilai persediaan dalam tiga tahun, tanah berharga tinggi yang dulu menjadi kebanggaan kini menjadi beban kinerja

Faktanya, selama periode kenaikan industri, proyek “raja tanah” yang diperoleh dengan harga tinggi telah menjadi beban banyak perusahaan saat ini. Dari sisi proyek, cadangan penurunan nilai招商蛇口 langsung mengindikasikan risiko tertinggal dari akuisisi tanah dengan harga tinggi.

Contoh kasus adalah proyek重庆招商渝天府, di mana pada 2025 cadangan penurunan nilai persediaan baru sebesar 879 juta yuan. Proyek ini adalah tanah yang diperoleh招商蛇口 pada April 2021 dengan harga 3,25 miliar yuan, dengan tingkat premi hampir 130%, dan harga bangunan per meter persegi sekitar 10.500 yuan. Saat itu, tanah ini sangat diminati, tetapi dalam siklus pasar yang menurun, perusahaan harus menurunkan harga jualnya.

Contoh lain adalah proyek广州招商湾区1872, yang merupakan proyek pertama招商蛇口 di distrik Nansha, Guangzhou. Pada 2021, melalui 110 putaran lelang sengit, perusahaan memperoleh tanah ini dengan harga 4,131 miliar yuan, dengan premi hampir 36%. Cadangan penurunan nilai persediaan untuk proyek ini sebesar 76,64 juta yuan.

Selain itu, proyek湾湖臻境 di Xiamen juga mencatat cadangan penurunan nilai persediaan sebesar 433 juta yuan pada 2025. Proyek ini diperoleh招商蛇口 pada Mei 2023 melalui lelang tanah pertama di Xiamen dengan total harga 6,37 miliar yuan, dengan harga bangunan lebih dari 50.000 yuan per meter persegi, dan premi sekitar 12,15%.

Semua proyek ini merupakan proyek utama yang pernah direncanakan招商蛇口. Jika dilihat dari rentang waktu, dari 2023 hingga 2025, cadangan penurunan nilai persediaan yang dicatat招商蛇口 masing-masing sebesar 2,276 miliar yuan, 3,575 miliar yuan, dan 3,269 miliar yuan, sehingga total selama tiga tahun melebihi 9 miliar yuan. Ini berarti, selama tiga tahun terakhir, perusahaan raksasa negara ini secara tahunan terus menanggung kerugian dari penurunan nilai persediaan, dan beban sejarah ini terus membebani kinerja.

Perlu dicatat bahwa pada September 2025,招商蛇口 menyelesaikan pergantian manajemen, di mana Zhu Wenkai dipromosikan dari General Manager menjadi Chairman, dan Nie Liming menjabat sebagai General Manager.

Mengenai dampak dari pencadangan besar ini, Nie Liming menyatakan dalam konferensi kinerja 2025 bahwa proses akuntansi ini akan mempengaruhi laba laporan keuangan perusahaan dalam jangka pendek, tetapi secara jangka panjang, hal ini akan memperkuat kualitas aset perusahaan dan mempersiapkan perusahaan untuk masa depan yang lebih ringan.

Mengurangi nilai sekaligus agresif dalam pengadaan tanah, transformasi masih dalam tahap awal

Namun, meskipun melakukan pencadangan penurunan nilai,招商蛇口 tetap mempercepat pengadaan tanah pada 2025, termasuk tanah dengan harga tinggi. Laporan tahunan menunjukkan bahwa perusahaan memperoleh 43 tanah dengan total harga 938 miliar yuan, hampir dua kali lipat dari 486 miliar yuan pada 2024.

Di antaranya, pada Maret 2025,招商蛇口 membeli tanah di Chengdu High-tech Zone seharga sekitar 2,7 miliar yuan dengan premi lebih dari 70%, dengan harga bangunan sekitar 31,7 juta yuan per meter persegi, memecahkan rekor harga bangunan di Chengdu; dan pada Juli tahun yang sama, di Shenzhen,招商蛇口 memperoleh tanah di Qianhai dengan harga 2,155 miliar yuan dan premi lebih dari 86%, dengan harga bangunan sekitar 84,2 juta yuan per meter persegi, memecahkan rekor harga bangunan Shenzhen.

Dalam konferensi kinerja, Nie Liming menegaskan bahwa proyek-proyek bagus yang diinvestasikan dalam dua hingga tiga tahun terakhir akan secara bertahap menghasilkan laba, membantu perusahaan mengurangi tekanan kinerja.

Di tengah penurunan investasi industri secara umum dan banyak perusahaan properti yang berhati-hati dalam pengadaan tanah,招商蛇口 justru meningkatkan investasi secara agresif, berusaha mengoptimalkan struktur cadangan tanah untuk menyiapkan proyek-proyek berkualitas tinggi untuk pengembangan selanjutnya. Dari segi penempatan investasi, sekitar 90% dari tanah yang diperoleh招商蛇口 pada 2025 berada di 10 kota utama, dan 63% di kota tingkat satu. Namun, beberapa tanah yang diperoleh dengan premi tinggi dan memecahkan rekor harga tanah regional membuat pasar khawatir tentang prospek keuntungan masa depan perusahaan. Apakah harga tanah tinggi ini akan mengulangi risiko penurunan nilai, menjadi kekhawatiran yang menggantung di atas kinerja?

Mengenai rencana penjualan 2026, manajemen menyatakan bahwa, berdasarkan strategi investasi saat ini dan perkiraan kekuatan investasi tahun ini, total penjualan hampir sama dengan tahun lalu, mendekati level tahun sebelumnya. Namun, strategi penjualan tetap berpegang pada prinsip “jual dulu, bangun kemudian” dan “jual dulu, investasi kemudian”, dengan pendekatan hati-hati, tidak mengejar skala secara buta, tetapi tetap berfokus pada pertumbuhan penjualan yang berkualitas dan dengan arus kas masuk.

Zhu Wenkai menyatakan bahwa招商蛇口 setelah bertahun-tahun pengembangan, tidak lagi sekadar pengembang properti, tetapi telah membangun kemampuan pengembangan, pengoperasian, dan layanan yang lengkap di seluruh rantai industri. Mereka membangun model pengembangan siklus hidup industri yang komprehensif, berfokus pada tiga bidang utama: pengembangan bisnis, pengelolaan aset, dan layanan properti. Ketiganya tidak berdiri sendiri, melainkan membentuk siklus lengkap dari penciptaan ruang, pengelolaan konten, hingga layanan kehidupan.招商蛇口 memiliki kemampuan menyajikan produk berkualitas tinggi dari ruang + konten + layanan, yang tidak bisa didapatkan dalam waktu singkat dan tidak dapat diduplikasi oleh jalur tunggal.

Pernyataan ini secara jelas menggambarkan arah transformasi招商蛇口. Dalam konteks industri yang beranjak dari pertumbuhan tinggi dan puncak pengembangan, bertransformasi menjadi penyedia layanan pengelolaan terpadu hampir menjadi pilihan umum semua perusahaan properti terkemuka. Namun, dari struktur operasional saat ini, transformasi招商蛇口 masih berada di tahap awal. Meskipun pengelolaan aset dan layanan properti secara bertahap meningkatkan kontribusinya terhadap pendapatan, mereka belum cukup untuk menutupi fluktuasi bisnis pengembangan, dan belum mampu mengangkat kinerja secara signifikan. Dalam waktu dekat, perusahaan masih akan bergantung pada bisnis pengembangan.

Saat ini, bagi Zhu Wenkai yang telah menjabat selama lebih dari setengah tahun, menjaga stabilitas kapal raksasa sebesar 8.300 miliar yuan dan memperbaiki laporan laba adalah tugas utama dan ujian besar. Pengurangan keuangan secara satu kali hanyalah awal, bagaimana mengubah investasi di kota-kota inti menjadi laba nyata, dan bagaimana membangun “kurva kedua” yang mampu menopang perusahaan di luar bisnis pengembangan, adalah tantangan utama yang harus dihadapi oleh pemimpin baru ini.

Jurnalis Caijing Beike Xin Jing Bao Yuan Xiuli

Editor Yang Juanjuan

Proofreader Wu Xingfa