Peningkatan minat pasar rumah bekas, transaksi meningkat – "musim semi kecil" di kota-kota tier satu dapat diharapkan

Musim puncak transaksi industri properti “Jin San Yin Si” tiba tepat waktu.

Pada hari Sabtu lalu (14 Maret), Shanghai mencatat rekor tertinggi dalam jumlah penandatangan online properti bekas harian sebanyak 1472 unit; pasar properti Beijing mengalami peningkatan volume transaksi properti baru dan bekas secara bulanan didorong oleh kebijakan; jumlah kunjungan dan transaksi properti bekas di Guangzhou juga meningkat; di Shenzhen, transaksi properti bekas pada paruh pertama Maret juga meningkat secara signifikan.

Setiap tahun, bulan Maret dan April adalah titik kunci pasar properti. Karena awal tahun biasanya berlangsung selama liburan Tahun Baru Imlek, permintaan pembelian rumah tertunda; selain itu, permintaan rumah bersekolah juga biasanya dilepaskan pada bulan Maret dan April, yang selanjutnya mendorong kenaikan total transaksi pasar properti, sehingga pasar sangat memperhatikan kinerja pasar properti kedua bulan ini, karena berkaitan dengan arah pasar properti tahunan.

Tahun ini, “Jin San Yin Si” menunjukkan perbedaan yang lebih mencolok. Pasar properti telah kembali ke rasionalitas selama beberapa tahun terakhir, dan masyarakat sangat menantikan “Musim Semi Kecil” tahun ini dapat mencapai kenaikan volume dan harga secara bersamaan, mendorong pasar memasuki siklus perkembangan baru. Wartawan dari 21st Century Business Herald melakukan berbagai penelitian dan wawancara, menemukan bahwa volume transaksi pasar properti di kota-kota tingkat satu saat ini menunjukkan peningkatan yang jelas secara bulanan, sementara harga relatif stabil. Berdasarkan analisis dari berbagai profesional pasar, di bawah dorongan kebijakan, Beijing dan Shanghai sebagian besar permintaan pembelian rumah dilepaskan secara terkonsentrasi, sehingga volume transaksi “Musim Semi Kecil” tahun ini diperkirakan akan positif; di Guangzhou dan Shenzhen, volume transaksi juga menunjukkan titik terang, secara keseluruhan diharapkan akan mengalami pemulihan.

Volume meningkat dan harga stabil di kota tingkat satu, secara nasional pasar properti menunjukkan awal yang baik.

“Musim Semi Kecil” telah tiba

Shanghai adalah kota yang paling menonjol dalam penampilan “Musim Semi Kecil” kali ini.

Menurut data dari CRIC, dari 9 hingga 15 Maret, pasar properti bekas Shanghai menunjukkan pertumbuhan yang pesat, dengan volume transaksi mingguan mencapai 7233 unit, mencatat rekor tertinggi dalam lima tahun terakhir (sejak 2021).

Menurut data yang dirilis oleh Real Estate Online Shanghai, pada 18 Maret, volume transaksi properti bekas di Shanghai juga mencapai 906 unit pada hari kerja, berada di posisi tinggi pasar.

Kebakaran pasar di Shanghai kali ini disebabkan oleh stimulus kebijakan baru. Pada 25 Februari, Shanghai mengeluarkan “Pemberitahuan tentang Lebih Lanjut Mengoptimalkan dan Menyesuaikan Kebijakan Properti Kota ini”, yang meluncurkan tujuh langkah stabilisasi pasar, termasuk memperpendek masa jaminan sosial non-Shanghai, melonggarkan syarat kepemilikan rumah dengan kartu tinggal, dan meningkatkan batas pinjaman maksimum dana perumahan, yang dikenal sebagai “Tujuh Kebijakan Shanghai”.

Seorang pejabat dari perusahaan properti nasional yang bertanggung jawab atas riset pelanggan di Shanghai mengatakan kepada wartawan 21st Century Business Herald bahwa setiap kali ada kebijakan baru dalam beberapa tahun terakhir, sebagian permintaan biasanya sudah masuk pasar lebih awal. Kali ini, Shanghai juga menambahkan faktor “Jin San Yin Si”, sehingga secara keseluruhan pasar menunjukkan lonjakan volume transaksi, dan harga transaksi tidak mengalami penurunan yang signifikan, cenderung stabil. “Dari data yang kami amati, sejak Desember tahun lalu, harga transaksi properti bekas di Shanghai tidak mengalami penurunan lebih lanjut, tetap cukup kokoh, ini adalah sinyal positif.”

Kebijakan di Beijing sejak Desember tahun lalu juga masih berpengaruh. Menurut analisis dari 58 Anju Research Institute, setelah Tahun Baru Imlek tahun ini, dengan kembalinya seluruh kantor penjualan dan agen properti secara penuh, minat mencari rumah meningkat pesat. Pada 28 Februari, minat terhadap properti baru di Beijing kembali ke 60,3, dan properti bekas mencapai 66,1. Pada 14 Maret, angka ini meningkat lagi menjadi 59,9 dan 65,6, menunjukkan efek dorongan dari kebijakan baru terus berlanjut.

Dalam hal volume transaksi, dari 26 Januari hingga 1 Februari 2026, transaksi di Beijing mencapai 4244 unit, puncak dalam 12 minggu terakhir, meningkat lebih dari 30% dibandingkan minggu sebelum kebijakan baru. Setelah liburan Tahun Baru Imlek, pasar juga mulai pulih secara bertahap, dengan volume transaksi minggu 1-8 Maret sebanyak 2980 unit.

Berbeda dengan Beijing dan Shanghai yang didukung kebijakan baru, pasar di Guangzhou dan Shenzhen sepenuhnya didorong oleh kebutuhan pembelian rumah yang mendesak.

Informasi terbuka menunjukkan bahwa dalam dua minggu pertama Maret tahun ini, volume penandatanganan online properti bekas di Guangzhou telah melampaui 4000 unit, dengan transaksi harian tertinggi mencapai 271 unit (15 Maret), mencatat rekor baru sejak 2023.

Seorang agen di Tianhe District, Guangzhou, mengatakan kepada wartawan 21st Century Business Herald, “Akhir-akhir ini sangat sibuk, setiap hari sibuk menunjukkan rumah, wawancara, dan penandatanganan. Sekarang harus antre di pusat penandatanganan, berbeda dari akhir tahun lalu. Penjualan di toko kami juga sangat baik bulan ini, sudah 9 unit terjual.”

Data di Shenzhen juga sangat jelas: menurut data pemantauan dari Shenzhen Zhongyuan Research Center, hingga 18 Maret, total transaksi residensial baru dan bekas di seluruh Shenzhen telah melampaui 4000 unit. Dari jumlah tersebut, 1474 unit adalah residensial baru, meningkat 38,9% dibandingkan periode yang sama bulan Februari; 2715 unit adalah residensial bekas, meningkat 58,6% dibandingkan bulan Februari.

Analisis dari Shenzhen Zhongyuan Research Center menyatakan bahwa setelah Tahun Baru Imlek, transaksi pasar properti Shenzhen terus meningkat, dan keinginan pelanggan untuk masuk pasar menjadi lebih jelas. Banyak proyek properti baru melakukan diskon dan promosi, dan hasilnya cukup signifikan; transaksi properti bekas juga cepat pulih, menandai kedatangan “Musim Semi Kecil”.

Sinyal perlu diperkuat

Volume transaksi pasar menunjukkan tren kenaikan yang jelas dan harga tetap stabil, dan pemilik properti bekas mulai menunjukkan sikap “menahan harga”.

Menurut data dari wartawan 21st Century Business Herald yang diperoleh dari beberapa agen di Shanghai, Guangzhou, dan Shenzhen, saat ini pemilik properti bekas cenderung keras, dan harga properti bekas relatif tetap, sehingga ruang negosiasi terbatas. “Pada awalnya, properti bekas yang memiliki nilai bagus sudah banyak terjual, setelah Tahun Baru Imlek, harga sulit dinegosiasi karena pemilik properti mendapatkan informasi bahwa pasar membaik, jadi mereka lebih memilih menyewakan daripada menurunkan harga. Sekarang harga cenderung stabil, tetapi jika ada pelonggaran harga, penjualan akan sangat cepat,” kata seorang agen di Nanshan, Shenzhen.

Di sisi properti baru, pengembang masih menerapkan strategi “harga rendah untuk volume”. Seorang staf pemasaran dari perusahaan properti yang fokus di pasar Timur Laut mengatakan kepada wartawan 21st Century Business Herald bahwa volume properti bekas meningkat dan harga stabil, tetapi untuk properti baru, “sinyal pemulihan masih perlu dikonfirmasi.”

Berdasarkan data yang diberikan oleh staf pemasaran tersebut, sebagian besar harga transaksi properti baru di Shanghai dan kota sekitarnya bulan ini mengalami penurunan, terutama karena strategi “harga rendah untuk volume” dan pergeseran struktur transaksi.

“Pada Maret ini, salah satu proyek kompetitor di sekitar kami langsung menurunkan harga menjadi 85%, lebih murah beberapa ribu yuan per meter persegi dibandingkan kami. Mereka cepat menjual, sementara kami hampir tidak ada transaksi,” kata seorang pejabat dari perusahaan properti di Selatan China.

Perbedaan sentimen ini juga tercermin di pasar tanah.

Sebagai contoh, di Shanghai, pada 13 Maret, pelelangan tanah residensial pertama tahun 2026 selesai, dengan tiga bidang tanah di Jiading New City, Xuhui Changqiao, dan Qingpu Xihongqiao, dengan total luas tanah bangunan 198.3 ribu meter persegi dan total nilai transaksi sekitar 6,809 miliar yuan. Selain itu, tanah di Qingpu mengalami premi 6,6%, sementara dua lainnya dijual di bawah harga dasar.

Ini menunjukkan bahwa di tengah panasnya pasar saat ini, keputusan pengembang di pasar tanah tetap berhati-hati. Sebelumnya, dalam rapat kinerja China Merchants Shekou, Wakil General Manager Wang Bin menganalisis bahwa pasar tanah tahun 2026 diperkirakan akan tetap rendah secara umum, dengan beberapa area mengalami sedikit kenaikan.

Wang Bin menyatakan bahwa prinsip investasi China Merchants Shekou tahun 2026 akan tetap fokus pada wilayah dan kota utama, mengandalkan penjualan untuk menentukan investasi, dan melakukan seleksi ketat. Berdasarkan kondisi pasar dan arus kas, serta memenuhi “tiga garis merah”, menyeimbangkan skala dan keuntungan, setiap proyek harus memenuhi standar “enam baik” dalam investasi, memastikan alokasi sumber daya yang efektif, dan lebih fokus pada kecepatan perputaran proyek dan realisasi keuntungan.

Dari sudut pandang ini, “Musim Semi Kecil” kali ini dapat mendorong pasar tetap stabil dan pulih secara berkelanjutan tahun ini, tetapi masih bergantung pada berbagai faktor. Manajer Umum Departemen Indeks di China Index Academy, Cao Jingjing, mengingatkan bahwa kestabilan pasar akan menjadi proses bertahap, dan keberlanjutannya tergantung pada pemulihan nyata dari ekspektasi pendapatan masyarakat dan harga properti, serta perbaikan fundamental makroekonomi lainnya.