Leverage 5x untuk mengejar keuntungan 30%, modal berakselerasi "berburu" aset bermasalah bank, siapa yang menanggung risiko perjudian konfigurasi dana?

Lianhe Zaobao 14 Maret: (Jurnalis Liang Kezhi, Luo Keguan) Ketika tingkat suku bunga simpanan memasuki era “1”, melalui penggabungan leverage keuangan, hasil dapat didorong hingga 30% bahkan lebih tinggi. Sebuah bidang profesional yang relatif kecil, “penanganan aset bermasalah bank”, sedang menjadi “ladang emas” yang menarik perhatian berbagai dana untuk berinvestasi.

Baru-baru ini, beberapa perusahaan manajemen aset dan pejabat lembaga keuangan daerah mengonfirmasi kepada wartawan Lianhe Zaobao bahwa mereka telah meningkatkan penempatan bisnis dan sumber daya di bidang ini. Sebuah “perjudian besar” terkait aset bermasalah sedang berlangsung secara diam-diam.

“Berbasis ekspektasi dasar nilai properti di kota-kota utama, perusahaan mulai tahun lalu secara besar-besaran terlibat dalam proyek dan paket aset bermasalah bank,” ungkap kepala bisnis sebuah AMC besar di Guangdong.

Beberapa narasumber mengatakan bahwa saat ini jalur keuangan ini sesuai dengan kebijakan dan memiliki ruang yang luas. Pada pembukaan Forum Keuangan Jalanan 2025, Kepala Administrasi Pengawasan Keuangan Nasional Li Yunze menyatakan bahwa memperkuat penanganan aset bermasalah dan penambahan modal, memperkaya sumber daya dan metode penanganan, untuk memastikan kestabilan sistem keuangan.

Data dari platform lelang aset bermasalah tingkat nasional “Pusat Pendaftaran dan Perputaran Aset Kredit Perbankan China (Yindeng Center)” menunjukkan bahwa pada paruh pertama 2025, transfer massal pinjaman bermasalah pribadi mencapai 1076 miliar yuan, dan total transaksi tahun 2025 diperkirakan akan melebihi 2000 miliar yuan, meningkat lebih dari 40 kali lipat dibandingkan awal pilot tahun 2021.

Namun, para profesional menyatakan kekhawatiran kepada wartawan. Seorang kepala bisnis AMC besar yang disebutkan sebelumnya berpendapat bahwa partisipasi dana masyarakat dalam penanganan aset bermasalah melalui cara yang tepat adalah hal baik, tetapi dalam jangka panjang, perkembangan pasar aset bermasalah yang sehat tetap bergantung pada kemampuan penanganan yang nyata, bukan pada kompleksitas struktur dana. Jika kekurangan kemampuan penanganan profesional, hanya mengandalkan leverage dan struktur dana untuk memperbesar hasil, risiko akan muncul kembali jika harga properti atau siklus pengembalian mengalami fluktuasi.

Dia berpendapat bahwa jika bisnis semacam ini berkembang terlalu cepat, perlu ada tindakan peringatan dan regulasi dari otoritas pengawas pusat dan daerah.

Dana Mengalir Masuk: Dari Keuangan Daerah ke Institusi Profesional Berpindah Bersama

Saat ini, proses penanganan aset bermasalah bank umumnya dimulai dari lelang di platform lelang, diikuti tender dari perusahaan lain, lalu melalui proses klasifikasi dan penagihan, untuk memaksimalkan likuidasi aset bermasalah.

“Awal tahun ini, perusahaan baru saja mendirikan departemen pengelolaan aset, dengan modal sendiri 10 juta yuan, bekerja sama dengan pihak eksternal dan operator untuk mengelola dan menghidupkan kembali proyek properti komersial bermasalah bank,” ungkap kepala perusahaan manajemen aset swasta di Changsha, Hunan, kepada Lianhe Zaobao.

Tren ini sangat terlihat di bidang keuangan daerah. Menurutnya, banyak personel dan dana yang sebelumnya terlibat dalam pinjaman kecil dan leasing pembiayaan di Hunan telah beralih ke penanganan aset bermasalah secara besar-besaran. Sementara itu, lembaga lelang, agen properti, dan institusi lain juga turut masuk, berperan sebagai perantara antara pihak dana dan aset, mendapatkan komisi yang cukup besar, membentuk model operasi industri yang terintegrasi dari hulu ke hilir.

Di sisi lain, kebutuhan akan perlindungan risiko dari lembaga keuangan kecil dan menengah terus meningkat. Baru-baru ini, Bank Jinshang (2558.HK) mengungkapkan bahwa mereka telah menjual aset bermasalah perusahaan senilai 1,421 miliar yuan dengan harga 310 juta yuan, dengan nilai transaksi sebesar 3,1 miliar yuan, yang telah selesai secara formal, dengan harga sekitar 20% dari nilai aslinya.

Dana mengalir masuk, didukung oleh pertimbangan kalkulasi dan keuntungan yang sangat nyata.

Seorang pejabat bisnis perbankan kota di Selatan China memberi contoh bahwa pada 2024, mereka menanggulangi sebuah proyek properti komersial yang relatif “bersih”, dengan lelang awal 28 juta yuan, kemudian dibeli oleh AMC tertentu seharga 30 juta yuan, dengan modal nyata 20% sebagai subordinasi dan pengendali, sisanya dari mitra. Setelah dua tahun “pengelolaan”, proyek tersebut akhirnya dijual seharga sekitar 40 juta yuan. Hasil tahunan nyata dari pengendali utama sekitar 28%.

Diketahui bahwa jika melalui penggabungan leverage keuangan, hasil dari transaksi semacam ini bisa mencapai 30% bahkan lebih tinggi.

Tingkat ini, di tengah era suku bunga simpanan “1”, di mana hasil berbagai aset terus menurun, tentu sangat menarik.

Dengan meningkatnya ekspektasi hasil, sebagian dana swasta juga membentuk model operasi industri dari hulu ke hilir. Beberapa lembaga lelang dan agen properti berperan sebagai perantara, menghubungkan pihak dana dan aset, dan mendapatkan komisi yang besar dari transaksi.

Di Balik Peningkatan Penanganan Pasar: Diskon Tinggi dan Leverage Tinggi Memberi Dukungan Dua Arah

Pasar aset bermasalah bank dalam satu tahun terakhir menunjukkan peningkatan yang terus-menerus. Data dari “Studi Perkembangan Industri Aset Bermasalah China (2025)” menunjukkan bahwa hingga akhir 2024, total aset bermasalah diperkirakan mencapai sekitar 8,5 triliun yuan, dengan penanganan sebesar 3,8 triliun yuan, tertinggi sepanjang masa.

Berbeda dari mode penanganan yang didominasi oleh alokasi administratif sebelumnya, penanganan aset bermasalah kali ini menunjukkan karakter pasar yang sangat tinggi, dengan berbagai metode seperti transfer, lelang, dan penanganan langsung secara paralel, didukung oleh berbagai platform transaksi dan organisasi perantara, serta melibatkan pelaku yang semakin beragam. Dengan tingginya harga lelang properti yang dilelang secara hukum dan penjualan aset bermasalah bank secara massal dengan diskon tinggi, banyak dana mulai masuk melalui strukturisasi dan leverage untuk “menambang”.

Seorang pejabat dari perusahaan manajemen aset di Selatan China mengungkapkan bahwa mereka dapat memperoleh informasi inti tentang proyek properti komersial yang dipasang di bank melalui jalur kenalan, lalu membeli dengan harga terendah, mengemas dan mengelola secara normal melalui mitra, dan setelah nilai pasar meningkat, melakukan transaksi balik atau mengajukan pinjaman lagi ke bank untuk mendapatkan keuntungan.

Model pembiayaan berlapis umum seperti “prioritas—lapisan tengah—subordinasi” menjadi kendaraan utama leverage dana. Di mana, dana prioritas sekitar 70% dari total dana dengan hasil tetap 12-15%; dana lapisan tengah 10-20% dengan hasil variabel; dan dana subordinasi 20-30%, yang harus menanggung kerugian pertama, tetapi juga menikmati hasil variabel tinggi.

Dengan demikian, biasanya, leverage keuangan dari pengelola dana subordinasi bisa mencapai rasio 1:5, biasanya sekitar 1:3.

Penilaian optimis dari pihak dana juga didukung oleh sinyal pasar. Sejak tahun lalu, volume transaksi properti hukum di kota-kota utama terus meningkat, dan banyak objek lelang terjual dengan harga lebih tinggi dari nilai pasar. Data dari Biro Statistik Nasional menunjukkan bahwa pada Januari tahun ini, harga jual properti baru dan bekas di kota-kota utama masing-masing turun 0,3% dan 0,5% secara bulanan, dengan tren yang relatif stabil dan penurunan yang semakin kecil. Meskipun harga masih sedikit menurun, penurunan tersebut sudah sangat berkurang, dan pandangan utama pasar menganggap bahwa harga properti di kota-kota utama telah memasuki tahap dasar sementara.

Faktor Penyebab Permintaan dan Penawaran yang Kuat: Bank Mempercepat Penanganan Aset Bermasalah karena Pertimbangan Realistis

Kemakmuran pasar aset bermasalah tidak lepas dari dorongan dari sisi penawaran bank. Beberapa narasumber industri menyatakan bahwa dari sudut pandang penjual, kondisi pasar saat ini sangat baik karena tekanan aset bermasalah yang terkonsentrasi selama tiga tahun terakhir telah dilepaskan.

Menurut data dari Administrasi Pengawasan Keuangan Nasional, pada paruh pertama 2024, volume penanganan aset bermasalah bank melebihi 1,4 triliun yuan, termasuk pinjaman terkait properti dan hipotek pribadi.

Bagi bank, peningkatan ukuran aset akan menambah tekanan modal jika aset bermasalah tidak terkendali.

Menurut aturan pengawasan, bank harus menyisihkan cadangan yang cukup untuk pinjaman bermasalah, yang langsung mempengaruhi laba bank; jika volume bermasalah terus meningkat, mereka juga menghadapi tekanan penambahan modal. Oleh karena itu, mempercepat penanganan melalui transfer massal dapat mendukung laba meskipun pendapatan melambat, sekaligus mengurangi tekanan terhadap penggunaan modal.

Percepatan penanganan menjadi pilihan nyata. Bagi bank, untuk aset bermasalah kecil dan tersebar, biaya penagihan dan penanganan sendiri jauh lebih tinggi dibandingkan dengan transfer massal.

Tekanan dari penilaian regulasi juga mendorong bank mempercepat penanganan aset bermasalah. Dengan transfer massal atau sekuritisasi aset, bank dapat menurunkan rasio pinjaman bermasalah dalam waktu singkat dan memperbaiki indikator keuangan.

Ini juga membuat bank lebih bersedia menjual aset melalui berbagai saluran secara pasar. Menurut seorang pejabat dari perusahaan manajemen aset di Hangzhou, saat ini, bank menjual aset bermasalah secara massal sebagian karena ingin “menggunakan waktu untuk memperluas ruang.”

Kekhawatiran di Balik Kemakmuran: Risiko Leverage Tinggi dan Pembiayaan Spekulatif

Di balik pasar yang panas, muncul pula kontroversi tentang leverage tinggi dan transfer risiko keuangan. Mode pengelolaan dana secara tidak terbuka menjadi yang paling mencolok.

“Di bawah model leverage terstruktur, dana subordinasi ‘bermain kecil untuk menang besar’ sebenarnya meningkatkan rasio leverage,” kata seorang pejabat dari perusahaan penagihan aset di Timur China. “Jika siklus penanganan aset memanjang, biaya dana akan meningkat pesat. Jika pasar objek mengalami fluktuasi besar, bahkan pihak pendana bisa mengalami keruntuhan keuangan.”

Seorang ketua asosiasi keuangan di Guangdong menyatakan bahwa detail kontrak pembiayaan aset bermasalah sangat kompleks dan penting. Bahkan dana prioritas harus mengatur risiko waktu, urutan, dan proporsi, dan tidak semua hasil sebenarnya sebaik itu. Setelah risiko muncul, sering terjadi sengketa dan litigasi.

Sementara pasar aset bermasalah berkembang pesat, beberapa pihak khawatir apakah pasar ini benar-benar mengurangi risiko atau hanya memindahkan risiko melalui struktur keuangan dan instrumen yang kompleks ke investor baru.

Risiko lain adalah risiko kepatuhan. Menurut regulasi, transfer aset bermasalah biasanya harus dilakukan melalui platform terbuka dan melibatkan lembaga berizin seperti perusahaan manajemen aset daerah.

Seorang pejabat manajemen aset mengungkapkan bahwa dalam praktik, beberapa institusi mengikuti mode “saluran” dengan mengajukan penawaran melalui AMC berizin, sementara dana sebenarnya berasal dari investor eksternal. Mode ini meskipun secara hukum tidak secara tegas dilarang, tetap berada dalam pengawasan. Beberapa bisnis pembiayaan yang melibatkan pengumpulan dana dari investor tidak tertentu bisa melanggar hukum sebagai pengumpulan dana ilegal atau penampungan dana masyarakat secara tidak sah.

Gambar: Peringkat Pendapatan Operasi AMC Daerah 2024

Wartawan Lianhe Zaobao mencatat bahwa otoritas pengawas baru-baru ini menegaskan kembali penguatan pengelolaan pasar aset bermasalah. Pada paruh kedua tahun lalu, Administrasi Pengawasan Keuangan Nasional secara khusus mengeluarkan “Peraturan Sementara Pengawasan dan Pengelolaan Perusahaan Manajemen Aset Daerah.”

Langkah terbaru di tingkat daerah adalah penerbitan “Peraturan Pelaksanaan Pengawasan dan Pengelolaan Perusahaan Manajemen Aset Daerah di Mongolia Dalam.” Ini adalah peraturan daerah pertama yang dirilis setelah kebijakan dari Administrasi Pengawasan Keuangan Nasional.

Seorang analis yang mempelajari dokumen tersebut mengatakan bahwa peraturan di Mongolia Dalam lebih rinci dan ketat dibandingkan kebijakan pusat, dan lebih spesifik. Misalnya, saldo pembiayaan tidak boleh melebihi tiga kali aset bersih, harus menyisihkan cadangan risiko 1,5%, dan melarang AMC melakukan pembiayaan secara tidak langsung melalui saluran tertentu. Ketentuan ini jelas menunjukkan arah. Ia juga berpendapat bahwa karena penanganan aset bermasalah menyangkut kepentingan berbagai daerah, waktu penerapan peraturan daerah akan menjadi jendela pengamatan kebijakan yang baik.

Namun, wartawan mencatat bahwa sejak Juli tahun lalu, setelah keluarnya dokumen dari Administrasi Pengawasan Keuangan Nasional, daerah-daerah pantai yang memiliki volume penanganan aset bermasalah besar belum secara resmi merilis peraturan pelaksanaan.