"Harga properti Dubai turun 50%"? Tidak benar! Beberapa family office Timur Tengah sudah segera berangkat ke Hong Kong

AI tanya: Mengapa modal dari Timur Tengah beralih ke Hong Kong? Apa faktor pendorong di baliknya?

Laporan dari Meiri: Shudongni, Chen Ronghao, Zheng Yuhang    Editor dari Meiri: Huang Sheng

Baru-baru ini, karena konflik militer di Timur Tengah menyebar ke UEA, pusat kota Dubai diserang, citra sebagai “pelabuhan aman Timur Tengah” menjadi ternoda. Di platform media sosial, ramai membahas “penyesuaian besar pasar properti Dubai, Hong Kong diuntungkan”, dan beredar rumor seperti “harga properti Dubai turun 50%”.

Menurut data Wind, indeks properti dan konstruksi Dubai (DFMREI) sejak akhir Februari menunjukkan penurunan yang signifikan, dalam 20 hari terakhir turun lebih dari 30%.

Sementara itu, keunggulan Hong Kong sebagai pelabuhan aman modal global semakin menonjol. Pada 15 Maret, Kepala Urusan Keuangan dan Perbendaharaan Hong Kong, Xu Zhengyu, secara terbuka menyatakan bahwa stabilitas pusat keuangan Hong Kong tetap kokoh, dan mengonfirmasi bahwa beberapa kantor keluarga dari Timur Tengah telah tiba di Hong Kong, menunjukkan meningkatnya permintaan lindung nilai global.

Bagaimana kenyataannya tentang pasar properti Dubai? Apakah modal benar-benar beralih secara besar-besaran ke Hong Kong? Untuk mengklarifikasi fakta, baru-baru ini, wartawan dari Daily Economic News mewawancarai beberapa pelaku industri properti Dubai, penduduk tetap, dan pakar industri, untuk mengungkap kondisi pasar yang sebenarnya.

Setelah serangan terhadap bangunan ikonik Dubai, kondisi pasar properti menjadi perhatian luas

Rumor “harga properti Dubai turun 50%” tidak benar

Setelah konflik pecah, di platform media sosial beredar banyak rumor seperti “harga properti Dubai turun 50%”, “proyek inti seperti Pulau Palm dan Burj Khalifa dijual setengah harga”, dan “investor China terjebak”. Beberapa media mandiri bahkan menyebut “pasar properti Dubai kembali ke kondisi sebelum 2020 dalam semalam”.

Setelah verifikasi dari berbagai pihak, ditemukan bahwa rumor tersebut sangat berlebihan. Sebagian besar kawasan utama Dubai tidak mengalami penurunan harga secara signifikan, dan tidak ada kasus transaksi dengan penurunan harga hingga setengahnya.

Faktanya, modal dari China sudah lama menjadi kekuatan penting di pasar properti Dubai. Selama bertahun-tahun, Dubai seperti pelabuhan kekayaan yang gemerlap, menarik para miliarder global untuk mengalokasikan aset di sana.

Data terbuka menunjukkan bahwa saat ini, pengembang dengan latar belakang Tiongkok seperti Gold Moon Properties dan Tomorrow World aktif di Dubai. Perusahaan-perusahaan China seperti China State Construction dan CITIC juga terlibat secara mendalam dalam pembangunan dan pengembangan proyek ikonik di sana.

Menurut laporan media, data resmi Dubai menunjukkan bahwa pada 2025, pembeli dari China telah menempati posisi tiga besar sebagai investor asing di Dubai, dengan pangsa 14%. Di beberapa proyek populer, proporsi pembeli China dan komunitas Tionghoa bahkan mencapai 20%–30%.

“Di internet beredar bahwa harga properti Dubai turun 50%, itu benar-benar berlebihan. Gambar yang menunjukkan penurunan harga sebesar itu (mengacu pada rumor) adalah palsu,” kata Sun Qiang, yang telah berkecimpung di industri properti Dubai selama lebih dari sepuluh tahun, kepada wartawan. Ia menegaskan bahwa saat ini, tren harga properti Dubai tidak menunjukkan penurunan yang nyata, kehidupan masyarakat, keamanan, dan pasokan bahan pokok tetap normal. Namun, perang memang mengganggu rencana investasi beberapa calon pembeli.

Ia mengingat, awal tahun ini pasar properti Dubai cukup baik, tetapi setelah konflik pecah pada 28 Februari, memang ada pengaruh tertentu.

Dia menyebutkan, ada klien dari China yang baru tiba di Dubai pada 27 Februari, membayar uang muka pembelian pada pagi hari tanggal 28, tetapi setelah mendengar berita perang di sore hari, langsung meminta pengembalian uang, sehingga beberapa transaksi yang hampir selesai langsung gagal.

Selain itu, Able, seorang agen properti senior di Dubai, menyatakan bahwa kawasan mewah seperti Burj Khalifa dan Pulau Palm hampir tidak terpengaruh oleh konflik, tetap stabil; sedangkan daerah terpencil sekitar 30 menit berkendara dari pusat kota mengalami penurunan harga sekitar 5%, tetapi jauh dari angka “setengah harga” yang beredar.

Data transaksi pasar semakin menguatkan kondisi ini.

Menurut data dari Dubai Land Department (DLD) yang dirilis Februari 2026, volume penjualan properti di Dubai sekitar 16.979 unit, naik 5,1% dibandingkan tahun sebelumnya; harga rata-rata properti adalah 1.740 Dirham Dubai per kaki persegi (sekitar 39.5 juta rupiah per meter persegi), naik 12,2% YoY.

Namun, data dari platform intelijen pasar properti dan data utama UAE, Property Monitor, menunjukkan bahwa selama sebulan terakhir (16 Februari–17 Maret), jumlah transaksi apartemen di Dubai sebanyak 10.604 unit, turun 22,67% YoY. Harga rata-rata per apartemen adalah 2.055.730 AED (sekitar 3,86 juta yuan RMB) per unit, turun 0,88% YoY; harga per kaki persegi rata-rata adalah 1.949 AED (sekitar 3,94 juta yuan RMB per meter persegi), turun 3,53% YoY.

Data transaksi apartemen Dubai dalam sebulan terakhir (hasil terjemahan dari screenshot aplikasi) Sumber: Property Monitor

Beberapa properti yang sedang dijual (hasil terjemahan dari screenshot aplikasi) Sumber: Property Monitor

Salah satu apartemen satu kamar di Ras Al Hamra, UAE, dengan luas sekitar 558 kaki persegi (sekitar 51,84 m²), dijual seharga sekitar 1.232.903 AED (sekitar 2,31 juta yuan RMB), dengan harga per meter persegi sekitar 44.6 ribu yuan RMB.

Tang Hui, agen properti bintang empat yang diakui oleh Dubai Land Department, mengatakan kepada wartawan bahwa selama tiga minggu sejak konflik Timur Tengah meningkat pada 28 Februari, volume transaksi memang terpengaruh, tetapi harga tidak mengalami penurunan besar. Ia menegaskan bahwa rumor “harga properti Dubai turun setengah” sama sekali tidak benar.

Meskipun harga tidak mengalami penurunan yang signifikan, perang memang berdampak pada bisnis Tang Hui.

“Saya sekarang jujur katakan, kita hampir tidak bekerja.” katanya. Sebelumnya, dia rata-rata menerima 5 pertanyaan dari klien setiap hari, dan minimal menjual 3 properti per bulan, bahkan bisa lebih dari 10 saat musim ramai. Tapi dalam tiga minggu terakhir, dia hanya berhasil menjual satu properti, “banyak rekan kerja saya tidak ada yang berhasil menjual sama sekali”.

Tang Hui (kiri) menunjukkan properti kepada investor China di Dubai, Sumber gambar: dari wawancara

Namun, dia menegaskan, ini tidak berarti harga properti “setengah harga”. “Mengapa saya harus menjual dengan harga setengah di saat seperti ini? Perang baru tiga minggu, saya tidak mungkin langsung rugi 50% dan menjual.” Ia menambahkan bahwa properti yang sudah disewakan sama sekali tidak terpengaruh, dan pendapatan dari sewa tetap stabil.

Menurut pengamatannya, saat ini sekitar 90% transaksi properti terhenti, karena pembeli umumnya bersikap menunggu dan melihat. Tapi dia juga menyebutkan, ada beberapa investor jangka panjang yang tetap optimis dan “mengambil peluang”, misalnya “minggu lalu ada pelanggan lama yang membeli properti senilai beberapa juta yuan dari saya, dan dia kembali membeli satu lagi”.

Perubahan Prioritas Investasi dari Properti Off-Plan ke Properti Siap Huni

Lili, yang telah tinggal di Dubai selama 16 tahun dan menjalankan bisnis lampu-lampu, mengatakan bahwa saat ini harga properti Dubai tetap kokoh, tetapi karena perang, pembeli dan penjual menjadi saling menunggu.

Ms. Lu, yang sudah lama tinggal di Dubai dan bekerja di bidang keuangan, juga mengungkapkan bahwa sejak akhir 2025 dia mulai meninjau kawasan Damac Hills dan JLT, saat itu harga masih tinggi. Tapi karena konflik ini, dia menunda semua rencana pembelian.

Menurutnya, kawasan seperti Jebel Ali, bandara, dan Dubai International Financial Centre (DIFC) berisiko tinggi terkena serangan, dan nilai properti di sana mungkin akan turun secara signifikan. Apakah harga akan menyentuh dasar, sangat tergantung pada durasi konflik.

Zhou Lin, Kepala Urusan Greater China di First Pacific Davis, mengatakan bahwa gejolak geopolitik ini tidak menggoyahkan fundamental pasar Dubai. Pada 2025, total transaksi properti Dubai mencapai lebih dari 270.000 kasus, dengan nilai transaksi 917 miliar Dirham Dubai, naik 20% YoY. Awal 2026 pun menunjukkan kinerja yang cerah.

“Perubahan pasar juga terlihat dari preferensi pembeli. Sebelum konflik, sekitar 60%–70% properti yang dibeli adalah properti off-plan, setelah konflik, proporsi properti siap huni meningkat menjadi 70%–80%, dan properti siap huni menjadi pilihan utama investor. Rasio sewa dan jual di kawasan inti tetap stabil, misalnya di Dubai Marina sekitar 7%, dan di pusat kota Dubai bahkan mencapai 7,2%–7,4%. Tidak ada penjualan besar-besaran, hanya sekitar 30% investor yang melakukan re-alokasi aset karena risiko jangka pendek,” kata Zhou Lin.

Data pengembalian investasi tahunan Dubai (rasio sewa/jual) Sumber: First Pacific Davis

Beberapa pembeli yang masih menunggu mengaku menunggu waktu yang tepat. Lili mengatakan, “Saya bisa merasakan volume transaksi menurun, tapi harga properti tidak menunjukkan penurunan. Kalau harga turun, saya mau beli saat itu, tapi saat ini belum terlihat tren penurunan.”

Tang Hui mengatakan bahwa selama beberapa tahun terakhir, harga tengah properti Dubai sekitar 4 juta yuan per unit, dan dengan harga itu, bisa mendapatkan properti seluas 80–200 m². (Harga ini) bisa dipilih di pusat kota atau daerah yang sedikit lebih jauh, karena di Dubai, properti dengan harga lebih dari 4 juta yuan RMB bisa mengajukan visa emas 10 tahun, dan ini menarik banyak investor internasional.

Pemerintah Konfirmasi: Beberapa kantor keluarga dari Timur Tengah sudah tiba di Hong Kong

Pada saat yang sama, Hong Kong, dengan lingkungan keuangan yang stabil dalam jangka panjang, sistem pengawasan yang lengkap, serta keunggulan sebagai pusat keuangan yang terhubung dengan pasar utama China daratan dan seluruh dunia, menjadi pilihan utama modal global saat situasi geopolitik tidak stabil.

Pada 15 Maret, Xu Zhengyu secara terbuka menyatakan bahwa stabilitas, keamanan, dan kematangan Hong Kong sebagai pusat keuangan terus meningkat.

Dia menyebutkan, menghadapi ketidakpastian geopolitik global, pemerintah Hong Kong akan berupaya keras menjaga kelancaran pasar keuangan, terus mengoptimalkan layanan pengelolaan aset, dan menyampaikan sinyal bahwa “Hong Kong adalah platform pengelolaan aset paling ideal” kepada dunia. Ini juga memberi “jaminan ketenangan” bagi modal yang datang ke Hong Kong. Selain itu, dia mengonfirmasi bahwa beberapa kantor keluarga dari Timur Tengah sudah tiba di Hong Kong, dan lembaga hukum serta bank baru-baru ini menerima konsultasi terkait bisnis.

Untuk menarik lebih banyak kantor keluarga global, Hong Kong terus mengoptimalkan kebijakan dukungan.

Xu Zhengyu mengungkapkan bahwa Treasury telah mengusulkan kepada legislatif untuk memperluas cakupan insentif pajak bagi kantor keluarga dan dana yang memenuhi syarat, termasuk logam mulia dan aset digital.

Laporan dari Citibank pada Maret 2026 menunjukkan bahwa ketidakstabilan geopolitik di Timur Tengah akan terus mendorong aliran dana lindung nilai ke Hong Kong. Pada minggu pertama Maret, aliran bersih dana dari Timur Tengah ke Hong Kong melebihi 300 miliar HKD; dalam IPO Hong Kong terbaru, proporsi pembelian dari dana kekayaan negara Timur Tengah meningkat dari 18% menjadi 39,2%. Aliran dana dan tenaga kerja ke Hong Kong berpotensi meningkatkan permintaan properti residensial dan gedung perkantoran.

Selain itu, dari hasil analisis Meiri, dalam beberapa IPO saham Hong Kong baru-baru ini, sering muncul dana kekayaan negara Timur Tengah (seperti Abu Dhabi Investment Authority, Qatar Investment Authority, Kuwait Investment Authority, Mubadala) sebagai investor utama. Tahun ini, perusahaan-perusahaan seperti Xiyu Technology, Jingfeng Medical, dan Dongpeng Beverage juga mendapatkan partisipasi dari modal Timur Tengah sebagai investor utama, di bidang AI, energi baru, manufaktur tinggi, konsumsi, dan keuangan.

Sebagai contoh, Dongpeng Beverage, salah satu investor utama, melibatkan platform yang dimiliki secara tidak langsung oleh Qatar Investment Authority, yang dipimpin oleh Al-Rayyan Holding LLC, dan menjadi salah satu investor terbesar dengan investasi sebesar 150 juta dolar AS.

Contoh lain adalah Xiyu Technology, yang baru listing pada Januari, dengan dana utama dari Abu Dhabi Investment Authority (ADIA), yang membeli 3,065 juta saham dengan harga 165 HKD per saham, total sekitar 506 juta HKD.

Perubahan prioritas pembelian properti oleh investor global?

Presiden Husheng International Capital, Huang Lichong, berpendapat bahwa dalam jangka pendek, ketegangan di Timur Tengah memang mendorong sebagian dana lindung nilai meningkatkan alokasi ke Hong Kong. Tapi ini bukan “pindah seluruh modal”, melainkan “penyaluran tambahan”.

“Pasar saham Dubai dan suasana pasar secara umum mengalami rebound signifikan sekitar 10 Maret karena ekspektasi bahwa ‘konflik mungkin mereda dengan cepat’, menunjukkan bahwa variabel utama bagi investor saat ini adalah durasi konflik, bukan penolakan permanen terhadap aset Dubai atau Timur Tengah.”

Dia menambahkan, fundamental pasar properti Dubai tetap kokoh. Pada 2025, total transaksi properti mencapai lebih dari 270.000 kasus, dengan nilai transaksi 917 miliar Dirham Dubai, naik 20% YoY. Awal 2026 pun menunjukkan kinerja yang cerah.

“Perubahan pasar juga terlihat dari preferensi pembeli. Sebelum konflik, sekitar 60%–70% properti yang dibeli adalah properti off-plan, setelah konflik, proporsi properti siap huni meningkat menjadi 70%–80%, dan properti siap huni menjadi pilihan utama. Rasio sewa dan jual di kawasan inti tetap stabil, misalnya di Dubai Marina sekitar 7%, dan di pusat kota Dubai bahkan mencapai 7,2%–7,4%. Tidak ada penjualan besar-besaran, hanya sekitar 30% investor yang melakukan re-alokasi aset karena risiko jangka pendek,” kata Zhou Lin.

Data pengembalian investasi tahunan Dubai (rasio sewa/jual) Sumber: First Pacific Davis

Beberapa pembeli yang masih menunggu mengaku menunggu waktu yang tepat. Lili mengatakan, “Saya bisa merasakan volume transaksi menurun, tapi harga properti tidak menunjukkan penurunan. Kalau harga turun, saya mau beli saat itu, tapi saat ini belum terlihat tren penurunan.”

Tang Hui mengatakan bahwa selama beberapa tahun terakhir, harga tengah properti Dubai sekitar 4 juta yuan per unit, dan dengan harga itu, bisa mendapatkan properti seluas 80–200 m². (Harga ini) bisa dipilih di pusat kota atau daerah yang sedikit lebih jauh, karena di Dubai, properti dengan harga lebih dari 4 juta yuan RMB bisa mengajukan visa emas 10 tahun, dan ini menarik banyak investor internasional.

Pemerintah konfirmasi: Beberapa kantor keluarga dari Timur Tengah sudah tiba di Hong Kong

Pada saat yang sama, Hong Kong, dengan lingkungan keuangan yang stabil dalam jangka panjang, sistem pengawasan yang lengkap, serta keunggulan sebagai pusat keuangan yang terhubung dengan pasar utama China daratan dan seluruh dunia, menjadi pilihan utama modal global saat situasi geopolitik tidak stabil.

Pada 15 Maret, Xu Zhengyu secara terbuka menyatakan bahwa stabilitas, keamanan, dan kematangan Hong Kong sebagai pusat keuangan terus meningkat.

Dia menyebutkan, menghadapi ketidakpastian geopolitik global, pemerintah Hong Kong akan berupaya keras menjaga kelancaran pasar keuangan, terus mengoptimalkan layanan pengelolaan aset, dan menyampaikan sinyal bahwa “Hong Kong adalah platform pengelolaan aset paling ideal” kepada dunia. Ini juga memberi “jaminan ketenangan” bagi modal yang datang ke Hong Kong. Selain itu, dia mengonfirmasi bahwa beberapa kantor keluarga dari Timur Tengah sudah tiba di Hong Kong, dan lembaga hukum serta bank baru-baru ini menerima konsultasi terkait bisnis.

Untuk menarik lebih banyak kantor keluarga global, Hong Kong terus mengoptimalkan kebijakan dukungan.

Xu Zhengyu mengungkapkan bahwa Treasury telah mengusulkan kepada legislatif untuk memperluas cakupan insentif pajak bagi kantor keluarga dan dana yang memenuhi syarat, termasuk logam mulia dan aset digital.

Laporan dari Citibank pada Maret 2026 menunjukkan bahwa ketidakstabilan geopolitik di Timur Tengah akan terus mendorong aliran dana lindung nilai ke Hong Kong. Pada minggu pertama Maret, aliran bersih dana dari Timur Tengah ke Hong Kong melebihi 300 miliar HKD; dalam IPO Hong Kong terbaru, proporsi pembelian dari dana kekayaan negara Timur Tengah meningkat dari 18% menjadi 39,2%. Aliran dana dan tenaga kerja ke Hong Kong berpotensi meningkatkan permintaan properti residensial dan gedung perkantoran.

Selain itu, dari hasil analisis Meiri, dalam beberapa IPO saham Hong Kong baru-baru ini, sering muncul dana kekayaan negara Timur Tengah (seperti Abu Dhabi Investment Authority, Qatar Investment Authority, Kuwait Investment Authority, Mubadala) sebagai investor utama. Tahun ini, perusahaan-perusahaan seperti Xiyu Technology, Jingfeng Medical, dan Dongpeng Beverage juga mendapatkan partisipasi dari modal Timur Tengah sebagai investor utama, di bidang AI, energi baru, manufaktur tinggi, konsumsi, dan keuangan.

Sebagai contoh, Dongpeng Beverage, salah satu investor utama, melibatkan platform yang dimiliki secara tidak langsung oleh Qatar Investment Authority, yang dipimpin oleh Al-Rayyan Holding LLC, dan menjadi salah satu investor terbesar dengan investasi sebesar 150 juta dolar AS.

Contoh lain adalah Xiyu Technology, yang baru listing pada Januari, dengan dana utama dari Abu Dhabi Investment Authority (ADIA), yang membeli 3,065 juta saham dengan harga 165 HKD per saham, total sekitar 506 juta HKD.

Perubahan prioritas pembelian properti oleh investor global?

Presiden Husheng International Capital, Huang Lichong, berpendapat bahwa dalam jangka pendek, ketegangan di Timur Tengah memang mendorong sebagian dana lindung nilai meningkatkan alokasi ke Hong Kong. Tapi ini bukan “pindah seluruh modal”, melainkan “penyaluran tambahan”.

“Pasar saham Dubai dan suasana pasar secara umum mengalami rebound signifikan sekitar 10 Maret karena ekspektasi bahwa ‘konflik mungkin mereda dengan cepat’, menunjukkan bahwa variabel utama bagi investor saat ini adalah durasi konflik, bukan penolakan permanen terhadap aset Dubai atau Timur Tengah.”

Dia menambahkan, fundamental pasar properti Dubai tetap kokoh. Pada 2025, total transaksi properti mencapai lebih dari 270.000 kasus, dengan nilai transaksi 917 miliar Dirham Dubai, naik 20% YoY. Awal 2026 pun menunjukkan kinerja yang cerah.

“Perubahan pasar juga terlihat dari preferensi pembeli. Sebelum konflik, sekitar 60%–70% properti yang dibeli adalah properti off-plan, setelah konflik, proporsi properti siap huni meningkat menjadi 70%–80%, dan properti siap huni menjadi pilihan utama. Rasio sewa dan jual di kawasan inti tetap stabil, misalnya di Dubai Marina sekitar 7%, dan di pusat kota Dubai bahkan mencapai 7,2%–7,4%. Tidak ada penjualan besar-besaran, hanya sekitar 30% investor yang melakukan re-alokasi aset karena risiko jangka pendek,” kata Zhou Lin.

Data pengembalian investasi tahunan Dubai (rasio sewa/jual) Sumber: First Pacific Davis

Beberapa pembeli yang masih menunggu mengaku menunggu waktu yang tepat. Lili mengatakan, “Saya bisa merasakan volume transaksi menurun, tapi harga properti tidak menunjukkan penurunan. Kalau harga turun, saya mau beli saat itu, tapi saat ini belum terlihat tren penurunan.”

Tang Hui mengatakan bahwa selama beberapa tahun terakhir, harga tengah properti Dubai sekitar 4 juta yuan per unit, dan dengan harga itu, bisa mendapatkan properti seluas 80–200 m². (Harga ini) bisa dipilih di pusat kota atau daerah yang sedikit lebih jauh, karena di Dubai, properti dengan harga lebih dari 4 juta yuan RMB bisa mengajukan visa emas 10 tahun, dan ini menarik banyak investor internasional.