Aplikasi REITs Real Estat Komersial Mempercepat Penyelesaian Umpan Balik Rata-Rata Kurang dari 29 Hari

Laporan Wartawan Securities Times Wang Rui

Informasi dari Bursa Shanghai dan Shenzhen menunjukkan bahwa hingga 18 Maret, sebanyak 11 lembaga pengelola aset publik telah mengajukan 15 permohonan pendaftaran REITs properti komersial (Reksa Dana Investasi Properti). Selain tiga produk yang baru diajukan pada Maret, 12 lainnya telah memasuki tahap umpan balik atau pertanyaan.

Pada hari terakhir tahun 2025, China Securities Regulatory Commission (CSRC) mengeluarkan Pengumuman tentang Peluncuran Uji Coba Dana Investasi Properti Komersial. Dalam waktu dua setengah bulan saja, jumlah pengajuan REITs properti komersial telah mencapai 15, dengan total dana yang dikumpulkan diperkirakan melebihi 46 miliar yuan, dengan rata-rata dana per produk sekitar 3,071 miliar yuan.

Dari produk yang telah diajukan, diperkirakan ada 6 produk dengan dana pengumpulan lebih dari 4 miliar yuan. Di antaranya, China Jinpinghui Closed-end Commercial Real Estate Securities Investment Fund diperkirakan mengumpulkan 7,47 miliar yuan, menjadi yang tertinggi; sementara Guotai Haitong Shazhi Chuan Closed-end Commercial Real Estate Securities Investment Fund dan Everbright Prudence Everbright Anshi Closed-end Commercial Real Estate Securities Investment Fund diperkirakan mengumpulkan 5,064 miliar yuan dan 4,905 miliar yuan.

Laporan dari Securities Times mengutip beberapa lembaga pengelola aset dari berbagai perusahaan sekuritas bahwa dalam kondisi pasar dengan suku bunga rendah saat ini, REITs telah menjadi alat penting bagi lembaga pengelola aset publik untuk memperbesar skala pengelolaan aset non-tunai. Dengan asumsi dana per produk sekitar 3 miliar yuan, tiga hingga empat produk peluncuran perdana saja sudah dapat melampaui 100 miliar yuan; ditambah dengan prospek pengembangan dana cadangan jangka panjang, ruang pertumbuhan selanjutnya sangat luas.

Dari proyek REITs properti komersial yang telah diajukan, aset dasar sebagian besar berlokasi di kota tingkat satu seperti Shanghai, Shenzhen, Guangzhou, serta kota penting kedua seperti Hefei dan Xi’an yang memiliki potensi pertumbuhan yang kuat. Cakupan uji coba meliputi berbagai jenis properti komersial tradisional seperti pusat perbelanjaan, ritel, gedung perkantoran, dan hotel. Pemilik hak asli berasal dari perusahaan negara maupun swasta, dengan sumber aset yang beragam.

Analis Pengwan Hongyuan, Peng Wenyu, menyatakan bahwa dibandingkan dengan REITs infrastruktur, aset properti komersial memiliki karakteristik pasar yang sangat tinggi, penerbitan lebih beragam (terutama dari perusahaan swasta, asing, dan pengembang properti), proses peninjauan yang lebih sederhana dan efisien, kinerja aset dasar yang lebih elastis, dan karakteristik saham yang lebih kuat. Dengan peluncuran REITs properti komersial, struktur aset pasar akan menjadi lebih beragam, ekosistem penilaian kemungkinan akan direkonstruksi, kapasitas pasar akan semakin terbuka, dan pasar bernilai triliunan yuan dapat diharapkan.

Perlu dicatat bahwa rata-rata 28,5 hari diperlukan untuk mendapatkan umpan balik dari 12 produk tersebut, dan salah satu produk, Huatai Zijin Huazhu Anzhu REITs, hanya membutuhkan 22 hari setelah penerimaan untuk menyelesaikan pertanyaan, menunjukkan efisiensi tinggi dari otoritas pengawas dalam proses peninjauan dan tanggapan terhadap REITs properti komersial.

Chief Fixed Income Analyst dari Huayuan Securities, Liao Zhiming, berpendapat bahwa berdasarkan umpan balik yang ada, perhatian utama dari regulator terfokus pada empat aspek: kepatuhan properti, seperti kelengkapan prosedur, kesesuaian penggunaan tanah, dan kelengkapan izin operasional; integritas aset, termasuk cakupan aset yang dimasukkan ke dalam portofolio dan kondisi aset bersama; kondisi pendapatan proyek, yang memerlukan pengungkapan tentang model operasional dan daya saing proyek, serta verifikasi risiko seperti jatuh tempo sewa yang terkonsentrasi dan transaksi terkait; dan kewajaran penilaian, yang memerlukan penilaian hati-hati terhadap tingkat pertumbuhan jangka panjang dan tingkat penyewaan selama periode prediksi.

Faktanya, selain mempercepat pelaksanaan proyek-proyek awal, CSRC dan otoritas sekuritas di berbagai daerah juga aktif mengadakan pelatihan untuk membimbing perusahaan, lembaga keuangan, dan pemerintah dalam memanfaatkan peluang baru dalam pengembangan REITs properti komersial. Pada 13 Maret, CSRC merilis pengumuman penerimaan kandidat pascasarjana tahun 2026, secara khusus menempatkan “Studi tentang Pengembangan Sistem Pasar REITs” sebagai salah satu bidang penelitian referensi.

Pada hari yang sama, Otoritas Sekuritas Sichuan menyatakan bahwa mereka baru-baru ini mengadakan “Pertemuan Promosi Uji Coba REITs Properti Komersial Provinsi Sichuan” bersama Bursa Shanghai dan Shenzhen serta Kantor Keuangan Provinsi, untuk melakukan inventarisasi aset, mempersiapkan pengembangan dan pengajuan proyek REITs properti komersial secara bertahap, serta melakukan mobilisasi dan penugasan ulang. Mereka juga menanggapi tantangan dan masalah yang dihadapi perusahaan dalam proses proyek dengan pendekatan “satu pertanyaan satu jawaban” untuk mendorong kasus-kasus tertentu.