Peningkatan minat pasar rumah bekas, transaksi meningkat – "musim semi kecil" di kota-kota tier satu dapat diharapkan

Sumber: Laporan Ekonomi Abad 21 Penulis: Wu Shuying

Musim puncak transaksi industri properti “Jin San Yin Si” tiba tepat waktu.

Pada hari Sabtu lalu (14 Maret), Shanghai mencatat rekor tertinggi dalam jumlah transaksi online harian properti bekas sebanyak 1472 unit; pasar properti Beijing menunjukkan peningkatan volume transaksi properti baru dan bekas secara bulanan didorong oleh kebijakan; jumlah kunjungan dan transaksi properti bekas di Guangzhou juga aktif; di Shenzhen, transaksi properti bekas meningkat pesat pada paruh pertama Maret.

Setiap tahun, bulan Maret dan April adalah titik kunci pasar properti. Karena biasanya awal tahun berlangsung selama liburan Tahun Baru Imlek, permintaan pembelian rumah tertunda; selain itu, permintaan rumah bersekolah juga biasanya dilepaskan pada Maret dan April, yang selanjutnya mendorong kenaikan total transaksi pasar properti, sehingga pasar sangat memperhatikan kinerja pasar properti kedua bulan ini, yang berkaitan dengan arah pasar properti tahunan.

Tahun ini, “Jin San Yin Si” menunjukkan perbedaan yang lebih mencolok. Pasar properti telah kembali secara rasional selama beberapa tahun terakhir, masyarakat sangat menantikan “Musim Semi Kecil” tahun ini dapat mencapai kenaikan volume dan harga secara bersamaan, mendorong pasar memasuki siklus perkembangan baru. Wartawan Laporan Ekonomi Abad 21 melakukan berbagai penelitian dan wawancara, menemukan bahwa volume transaksi pasar properti di kota-kota utama saat ini meningkat secara bulanan, sementara harga relatif stabil. Berdasarkan analisis dari berbagai profesional pasar, di bawah dorongan kebijakan, Beijing dan Shanghai menunjukkan pelepasan permintaan pembelian yang terkonsentrasi, sehingga volume transaksi “Musim Semi Kecil” tahun ini diperkirakan akan positif; volume transaksi di Guangzhou dan Shenzhen juga menunjukkan titik terang, secara keseluruhan diharapkan akan mengalami pemulihan.

Volume meningkat dan harga stabil di kota-kota utama, pasar properti nasional menunjukkan awal yang baik.

“Musim Semi Kecil” telah tiba

Shanghai adalah kota yang paling menonjol dalam penampilan “Musim Semi Kecil” kali ini.

Menurut data dari CRIC, dari 9 hingga 15 Maret, pasar properti bekas di Shanghai menunjukkan pertumbuhan yang pesat, dengan volume transaksi mingguan mencapai 7233 unit, mencatat rekor tertinggi dalam lima tahun terakhir (sejak 2021).

Data dari Real Estate Online Shanghai menunjukkan bahwa pada 18 Maret, volume transaksi properti bekas di Shanghai juga mencapai 906 unit pada hari kerja, berada di posisi tinggi pasar.

Kebangkitan transaksi di Shanghai ini dipicu oleh kebijakan baru. Pada 25 Februari, Shanghai mengeluarkan “Pemberitahuan tentang Pengoptimalan dan Penyesuaian Kebijakan Properti Kota”, yang meliputi tujuh langkah stabilisasi pasar properti, seperti memperpendek masa jaminan sosial non-Shanghai, melonggarkan syarat kepemilikan rumah dengan kartu tinggal, dan meningkatkan plafon pinjaman dana perumahan, yang dikenal sebagai “Tujuh Kebijakan Shanghai”.

Seorang pejabat dari perusahaan properti nasional yang berbasis di Shanghai mengatakan kepada wartawan Laporan Ekonomi Abad 21 bahwa setiap kali ada kebijakan baru dalam beberapa tahun terakhir, sebagian permintaan biasanya sudah masuk pasar lebih awal. Kali ini, kebijakan tersebut juga didukung oleh faktor “Musim Semi Kecil”, sehingga secara keseluruhan pasar menunjukkan lonjakan transaksi yang besar, dan harga transaksi tidak mengalami penurunan signifikan, cenderung stabil. “Dari data yang kami amati, sejak Desember tahun lalu, harga transaksi properti bekas di Shanghai tidak mengalami penurunan lebih lanjut, tetap cukup kokoh, ini adalah sinyal positif.”

Kebijakan di Beijing sejak Desember tahun lalu juga masih berpengaruh. Menurut analisis dari 58 Anju Research Institute, setelah Tahun Baru Imlek, dengan kembalinya operasional penuh dari kantor penjualan dan agen properti offline, minat mencari rumah meningkat pesat. Pada 28 Februari, minat terhadap properti baru di Beijing naik ke 60,3, dan properti bekas ke 66,1; pada 14 Maret, angka ini meningkat lagi menjadi 59,9 dan 65,6, menunjukkan efek dorongan dari kebijakan baru terus berlanjut.

Dalam hal volume transaksi, dari 26 Januari hingga 1 Februari 2026, transaksi di Beijing mencapai 4244 unit dalam minggu tersebut, merupakan puncak selama 12 minggu terakhir, meningkat lebih dari 30% dibandingkan minggu sebelum kebijakan baru. Setelah Tahun Baru Imlek, pasar juga mulai pulih secara bertahap, dari 1 hingga 8 Maret, transaksi mencapai 2980 unit.

Berbeda dengan Beijing dan Shanghai yang didukung kebijakan baru, pasar di Guangzhou dan Shenzhen sepenuhnya didorong oleh kebutuhan pembelian rumah yang mendesak.

Informasi terbuka menunjukkan bahwa dalam dua minggu pertama Maret, volume transaksi online properti bekas di Guangzhou telah menembus 4000 unit, dengan transaksi harian tertinggi mencapai 271 unit (15 Maret), mencatat rekor baru tahun 2023.

Seorang agen di Tianhe District, Guangzhou, mengatakan kepada wartawan Laporan Ekonomi Abad 21, “Akhir-akhir ini sangat sibuk, setiap hari sibuk menunjukkan rumah, wawancara, dan penandatanganan. Sekarang harus antre di pusat penandatanganan, berbeda dari akhir tahun lalu. Penjualan di kantor kami juga sangat baik bulan ini, sudah 9 unit terjual.”

Data di Shenzhen juga sangat jelas: menurut data dari Shenzhen Zhongyuan Research Center, hingga 18 Maret, total transaksi residensial di Shenzhen, baik baru maupun bekas, telah melebihi 4000 unit. Dari jumlah tersebut, 1474 unit adalah rumah baru, meningkat 38,9% dibandingkan bulan Februari; 2715 unit adalah rumah bekas yang telah dipindah tangan, meningkat 58,6% dibandingkan bulan sebelumnya.

Analisis dari Shenzhen Zhongyuan Research Center menyatakan bahwa setelah Tahun Baru Imlek, transaksi pasar properti Shenzhen terus meningkat, dan keinginan pelanggan untuk masuk pasar menjadi lebih jelas. Banyak proyek properti baru melakukan diskon besar-besaran, dan hasilnya cukup signifikan; transaksi properti bekas juga cepat pulih, menandai kedatangan “Musim Semi Kecil”.

Sinyal yang Perlu Dikuatkan

Volume transaksi pasar menunjukkan tren kenaikan yang jelas dan harga tetap stabil, sehingga pemilik properti bekas mulai menunjukkan sikap “menahan jual”.

Menurut informasi dari beberapa agen di Shanghai, Guangzhou, dan Shenzhen yang diperoleh wartawan Laporan Ekonomi Abad 21, saat ini pemilik properti bekas cenderung keras, dan harga properti bekas relatif tetap, dengan ruang negosiasi terbatas. “Pada awalnya, properti bekas yang memiliki nilai rasio harga dan kualitas cukup banyak sudah terjual habis. Setelah Tahun Baru Imlek, harga sulit dinegosiasikan karena pemilik properti mendapatkan informasi bahwa pasar membaik, dan menurunkan harga tidak sebanding dengan menyewakan. Jadi, saat ini harga tetap stabil, tetapi jika ada penurunan harga, penjualan akan sangat cepat,” kata seorang agen di Nanshan, Shenzhen.

Di sisi lain, pengembang properti masih menerapkan strategi “menggunakan harga untuk meningkatkan volume” dalam penjualan rumah baru. Seorang staf pemasaran dari perusahaan properti yang fokus di pasar Timur Laut mengatakan kepada wartawan Laporan Ekonomi Abad 21 bahwa volume properti bekas meningkat dan harga stabil, tetapi untuk properti baru, “sinyal awal masih perlu dikonfirmasi.”

Berdasarkan data yang diberikan oleh staf pemasaran tersebut, rata-rata harga transaksi properti baru di Shanghai dan kota-kota sekitarnya cenderung menurun bulan ini, terutama karena strategi “menggunakan harga untuk meningkatkan volume” dan perubahan struktur transaksi.

“Pada Maret ini, salah satu proyek di sekitar kami menawarkan harga diskon 15%, lebih murah beberapa ribu yuan per meter persegi dibandingkan kami. Mereka cepat menjual, sementara kami hampir tidak ada transaksi,” kata seorang pejabat dari perusahaan properti di Selatan China.

Perbedaan sentimen ini juga tercermin di pasar tanah. Sebagai contoh, di Shanghai, pada 13 Maret, pelelangan tanah residensial tahap pertama tahun 2026 selesai, dengan tiga bidang tanah di Jiading New Town, Xuhui Changqiao, dan Qingpu Xihongqiao, dengan total luas tanah bangunan sekitar 198.3 ribu meter persegi dan total nilai transaksi sekitar 6.809 miliar yuan. Selain itu, tanah di Qingpu mengalami premi 6,6%, sementara dua lainnya dijual di bawah harga dasar.

Ini menunjukkan bahwa di tengah tren pasar yang hangat saat ini, keputusan pengembang di pasar tanah tetap berhati-hati. Sebelumnya, dalam rapat kinerja China Merchants Shekou, Wakil General Manager Wu Bin menganalisis bahwa pasar tanah tahun 2026 diperkirakan akan tetap rendah secara umum, dengan beberapa area mengalami sedikit kenaikan.

Wu Bin menyatakan bahwa prinsip investasi China Merchants Shekou tahun 2026 akan tetap fokus pada wilayah dan kota utama, dengan pendekatan berdasarkan penjualan, selektif, dan memperhatikan situasi pasar serta arus kas. Berdasarkan kondisi pasar dan pengembalian modal, serta memenuhi “tiga garis merah”, menjaga keseimbangan skala dan laba, setiap proyek harus memenuhi standar “enam baik” dalam investasi, memastikan alokasi sumber daya yang efektif, dan lebih fokus pada kecepatan perputaran proyek serta realisasi keuntungan.

Dari sudut pandang ini, “Musim Semi Kecil” saat ini dapat mendorong pasar untuk terus membangun dasar dan stabil tahun ini, tetapi masih bergantung pada berbagai faktor. Kepala Departemen Indeks di China Index Academy, Cao Jingjing, mengingatkan bahwa kestabilan pasar akan menjadi proses bertahap, dan keberlanjutannya sangat bergantung pada pemulihan ekspektasi pendapatan dan harga properti masyarakat serta perbaikan fundamental makroekonomi lainnya.