Pasar perumahan musim semi sedang berlangsung, tetapi suku bunga hipotek baru saja melonjak naik. Inilah yang perlu Anda ketahui.

Seorang agen real estate memberi tur kepada tetangga selama open house di sebuah rumah di Palm Beach Gardens, Florida, pada 11 Januari 2026.

Zak Bennett | Bloomberg | Getty Images

Musim semi secara tradisional adalah waktu tersibuk untuk penjualan rumah, dan meskipun dinamika pasar tahun ini sangat berpihak kepada pembeli, kekuatan ekonomi yang lebih luas menciptakan tantangan besar.

Faktor terpenting di musim apa pun adalah suku bunga hipotek. Mereka diperkirakan akan lebih rendah tahun ini, karena Federal Reserve menurunkan suku bunga pinjaman untuk melawan inflasi, tetapi perang dengan Iran membalikkan keadaan tersebut. Harga minyak melonjak lebih tinggi, menyebabkan inflasi meningkat dan membuat Fed mempertimbangkan kembali kebijakannya.

Sekarang hasil obligasi AS naik, diikuti oleh kenaikan suku bunga hipotek.

Rata-rata suku bunga hipotek tetap 30 tahun yang populer mulai tahun ini lebih rendah, bahkan sempat turun di bawah 6% pada akhir Februari, tetapi minggu ini naik tajam menjadi 6,53% pada hari Jumat, hari pertama musim semi, menurut Mortgage News Daily. Saat ini hanya 18 basis poin di bawah posisi setahun yang lalu.

Suku bunga yang lebih tinggi akan membebani daya beli, tetapi faktor lain telah membalik pasar demi keuntungan pembeli. Rumah-rumah menghabiskan waktu lebih lama di pasar, penjual semakin bersedia menurunkan harga, dan pasokan rumah yang dijual meningkat, meskipun tidak sebanyak yang seharusnya.

“Seiring pasar perumahan mendekati musim ‘waktu terbaik untuk menjual’, pasar berada dalam posisi yang rapuh, terjebak antara perbaikan jangka panjang dan ketidakstabilan jangka pendek yang mendadak,” tulis Jake Krimmel, ekonom senior di Realtor.com, dalam laporan Tren Perumahan Mingguan. “Segalanya tampak jauh lebih tidak pasti dan tidak stabil dibandingkan sebulan yang lalu.”

Untuk minggu yang berakhir 14 Maret, inventaris aktif meningkat 5,6% dibanding tahun sebelumnya, menurut Realtor.com, tetapi listing baru turun 1,4%.

Ini berarti jumlah rumah yang dijual meningkat bukan karena semakin banyak penjual, tetapi karena rumah yang ada di pasar sedang menunggu. Mungkin karena calon penjual yang berharap akan memasang rumah mereka di pasar menahan diri karena kekhawatiran terhadap dampak perang Iran.

“Saya rasa inventaris adalah faktor penentu yang lebih besar,” kata Jonathan Miller, direktur pasar untuk StreetMatrix, penyedia data pasar perumahan. “Gagasan bahwa suku bunga akan turun secara signifikan tahun ini, menurut saya, secara umum tidak realistis.”

Dapatkan Property Play langsung ke kotak masuk Anda

Property Play CNBC dengan Diana Olick membahas peluang baru dan yang sedang berkembang bagi investor properti, dikirim setiap minggu ke kotak masuk Anda.

Berlangganan di sini untuk mendapatkan akses hari ini.

Lokasi, lokasi

Mengingat ketimpangan inventaris di berbagai pasar, musim semi ini kemungkinan akan menjadi kisah dari banyak kota.

Misalnya, pada Februari, listing aktif di Las Vegas, Seattle, Cincinnati, dan Washington, D.C., semuanya meningkat lebih dari 20% dibandingkan tahun lalu, menurut Realtor.com. Sementara itu, listing di San Francisco, Chicago, Miami, dan Orlando, Florida, lebih rendah dari tahun lalu.

Harga rumah telah menurun selama sebagian besar tahun lalu, dan terus melakukannya. Harga hanya 0,7% lebih tinggi pada Januari dibanding Januari 2025, menurut Cotality. Angka ini turun dari pertumbuhan tahunan 3,5% di awal 2025. Namun, suku bunga hipotek yang lebih tinggi mengurangi daya beli yang membaik tersebut.

Wilayah Timur Laut dan Midwest menunjukkan apresiasi harga terkuat, dipimpin oleh New Jersey, Connecticut, Illinois, Wisconsin, dan Nebraska, karena pasokan yang lebih ketat di wilayah tersebut, menurut Cotality.

Cotality menilai 69% dari pasar perumahan metropolitan teratas sebagai overvalued, dan mencatat bahwa pasar yang undervalued seperti Los Angeles, New York City, San Francisco, dan Honolulu bisa melihat rebound harga pada 2027.

“Pada akhirnya, lokasi dengan pertumbuhan pekerjaan yang konsisten akan tetap menjadi mesin utama kenaikan harga, tetapi mereka juga memiliki defisit inventaris yang lebih besar yang mendorong tekanan pada harga rumah,” tulis Selma Hepp, kepala ekonom Cotality, dalam laporan terbaru.

Mengenai konstruksi baru, pembeli kemungkinan akan mendapatkan penawaran yang lebih baik musim semi ini, karena para pengembang berjuang untuk mengurangi kelebihan pasokan rumah. Inventaris mencapai pasokan 9,7 bulan pada Januari, menurut sensus AS, sebagai akibat dari penjualan yang turun ke level terendah sejak 2022. Sebagian besar pengembang menurunkan harga pada bulan Maret, menurut Asosiasi Pemborong Rumah Nasional.

“Daya beli untuk pembeli dan pengembang tetap menjadi perhatian utama,” kata Bill Owens, ketua NAHB, dalam sebuah rilis. “Banyak pembeli masih ragu menunggu suku bunga yang lebih rendah dan karena ketidakpastian ekonomi. Pengembang menghadapi biaya tanah, tenaga kerja, dan konstruksi yang tinggi dan hampir dua pertiga dari mereka terus menawarkan insentif penjualan untuk memperkuat pasar.”

Konstruksi rumah tunggal juga menurun pada Januari. Meskipun beberapa menyalahkan cuaca musim dingin yang buruk atas kelemahan pasar rumah baru, pengembang secara konsisten berjuang dengan daya beli baik untuk pelanggan mereka maupun untuk keuntungan mereka sendiri. Biaya tanah, tenaga kerja, dan bahan bangunan belum berkurang.

“Saya rasa tahun ini tidak akan menjadi tahun yang menginspirasi untuk pasar perumahan. Dimulai dengan harapan tinggi. Saya rasa perang, apa pun hasilnya, benar-benar mengurangi antusiasme dan menjaga ketidakpastian tetap tinggi,” kata Miller dari StreetMatrix.

Pilih CNBC sebagai sumber utama Anda di Google dan jangan pernah melewatkan berita dari nama yang paling dipercaya di dunia bisnis.