Pembukaan Gerbang 80 Hari Pengajuan 15 Unit! REITs Properti Komersial Menghadapi "Momen Ledakan", Pengembang Properti Menjadi Pasukan Utama

Tanya AI · Bagaimana perusahaan properti dapat bertransformasi dari pengembangan ke pengelolaan melalui REITs?

Setiap hari, wartawan: Chen Ronghao    Editor: Liao Dan

Pada 31 Desember 2025, Komisi Pengawasan Pasar Modal secara resmi meluncurkan pilot REITs komersial properti tidak terdaftar, membuka jalur kapitalisasi baru untuk properti komersial yang telah lama sepi.

Pada 16 Maret, REITs properti komersial dari Grup Xinghe yang diajukan oleh Xinghe Holdings diterima oleh Bursa Shenzhen, menjadi REITs publik ke-15 yang diterima oleh bursa tahun ini.

Menurut penelusuran Daily Economic News, hingga 20 Maret 2026, hanya 80 hari sejak pilot dibuka, bursa Shanghai dan Shenzhen telah menerima 15 pengajuan proyek, dengan total dana yang direncanakan lebih dari 46 miliar yuan, mendekati total penerbitan REITs publik tahun 2025 (termasuk penambahan dana).

Selain itu, empat jenis aset utama—kompleks bisnis, ritel, gedung perkantoran, dan hotel—menjadi aset dasar utama, dan perusahaan properti juga beralih dari sekadar mencoba-coba di pinggiran menjadi pemain utama.

Wartawan mencatat bahwa dari 15 proyek REITs yang diajukan tersebut, 7 di antaranya diajukan oleh perusahaan properti sebagai pemegang hak asli, termasuk Poly Developments, Shoukai Shares, Xincheng Holdings, dan lain-lain.

“Perluasan cepat pilot REITs properti komersial menunjukkan bahwa pasar properti di China sedang beralih dari pengembangan tambahan menuju pengelolaan aset yang sudah ada,” kata Yan Yuejin, Wakil Direktur Institut Riset Properti E-House Shanghai, kepada wartawan Daily Economic News pada sore hari 20 Maret. Pembukaan REITs properti komersial memungkinkan perusahaan properti benar-benar menemukan titik temu antara aset yang sudah ada dan pasar modal.

Gelombang pendanaan lebih dari 460 miliar yuan mendatang

Wartawan mencatat bahwa tren pengajuan REITs properti komersial ini menunjukkan dua perubahan signifikan: pertama, skala penggalangan dana mencapai rekor tertinggi dalam bidang pilot REITs publik jangka pendek, mendekati total penerbitan REITs publik tahun 2025; kedua, aset dasar dari proyek REITs yang diajukan sebagian besar berada di kawasan inti dan properti berkualitas tinggi, dengan tingkat sewa dan penerimaan sewa yang relatif tinggi.

Pembukaan REITs properti komersial langsung memicu ledakan pasar, dengan kecepatan pengajuan dan skala penggalangan dana yang memecahkan rekor industri. Dari awal pengajuan proyek pertama pada akhir Januari 2026 hingga 20 Maret, bursa Shanghai dan Shenzhen telah menerima 15 pengajuan REITs properti komersial, dengan total dana lebih dari 46 miliar yuan.

Selain banyaknya perusahaan pengaju dan total dana yang direncanakan tinggi, karakter utama dari tren pengajuan ini adalah aset dasar yang sebagian besar berada di kawasan inti dan properti berkualitas tinggi.

Secara spesifik, aset dasar REITs Lujiazui Hua’an adalah proyek Jingyao Qiantan di Pudong, Shanghai; REITs Hua Xia Poly Development yang diajukan oleh Poly Developments mencakup gedung perkantoran Guangzhou Poly Center dan pusat perbelanjaan Water City di Foshan; Shoukai Shares mengajukan aset komersial di Beijing, termasuk Jalan Perdagangan Huaqiao, Pusat Perbelanjaan Puwu, dan Sun Jiazhuang Fumao; Xincheng Holdings mengajukan proyek termasuk Wanda Plaza Tianning di Changzhou dan Plaza Qidong di Nantong; Xinghe Holdings terbaru mengajukan Red Earth Innovation Xinghe REIT, dengan aset dasar berupa pusat perbelanjaan Xinghe COCOPark di Longgang, Shenzhen, dan fasilitas parkir pendukung.

Sebagai contoh, REITs Red Earth Innovation Xinghe dari Xinghe Holdings memiliki aset dasar berupa pusat perbelanjaan Xinghe COCOPark di Longgang, Shenzhen, yang terletak di kawasan pusat kota Longgang dan kawasan baru Dayun. Menurut dokumen penawaran, hingga akhir 2025, tingkat sewa pusat perbelanjaan ini mencapai 99,34%, tingkat penerimaan sewa 100%, dan diperkirakan mengumpulkan dana sebesar 1,686 miliar yuan.

REITs Hua’an Lujiazui dari Lujiazui, Shanghai, memiliki aset dasar berupa proyek Jingyao Qiantan, termasuk gedung perkantoran T1 dan pusat perbelanjaan, dengan target penggalangan dana sebesar 2,81 miliar yuan. Dokumen penawaran menunjukkan bahwa hingga akhir 2025, tingkat sewa gedung perkantoran mencapai 95,93%, dan tingkat sewa pusat perbelanjaan berkisar antara 93% hingga 95%, dengan tingkat penerimaan sewa stabil di atas 99,7% selama tiga tahun terakhir.

Selain itu, tren pengajuan REITs ini menunjukkan keberagaman pelaku. Wartawan mencatat bahwa dalam tren ini, terdapat perusahaan negara seperti Shou Nong dan Shoukai, serta perusahaan swasta seperti Xinghe dan Xincheng, dan operator asing seperti Chongbang Group, yang sebelumnya didominasi oleh perusahaan milik negara dalam pasar REITs infrastruktur.

Pada 20 Maret, Zhu Yuanwei, Direktur Institut Keuangan Properti Rees, menganalisis kepada wartawan Daily Economic News: “Dari sisi pendanaan, REITs publik semakin menjadi saluran penting untuk menempatkan aset alternatif. Dalam kondisi aset yang langka, REITs menyediakan saluran baru untuk pengelolaan aset. Aset properti komersial REITs menambah pasokan aset dan memberi investor lebih banyak pilihan alokasi. Diketahui, banyak proyek pengajuan bersaing ketat dalam alokasi dana.”

Perusahaan properti memasuki medan utama REITs publik

Wartawan menelusuri situasi perusahaan properti yang mengadopsi REITs dan menemukan bahwa sejak 2021, hanya sekitar 10 perusahaan seperti China Merchants Shekou, China Resources Land, China Jinmao, Vanke, dan Joy City yang terlibat dalam REITs, dengan 2 produk melakukan penambahan dana.

Hingga 2024, REITs infrastruktur konsumsi mencapai puncaknya dengan 7 produk yang diluncurkan tahun itu, tetapi masih terbatas pada sektor konsumsi dan belum membentuk partisipasi industri secara luas. Sebagian besar perusahaan properti masih dalam tahap pengamatan dan percobaan.

Namun, dengan dibukanya REITs properti komersial pada akhir Desember 2025, ini menjadi titik balik bagi partisipasi perusahaan properti. Poly Developments, Xincheng Holdings, Shoukai Shares, Xinghe Holdings, dan lainnya telah mengajukan 7 proyek REITs properti komersial, hampir setengah dari total 15 pengajuan.

Menurut beberapa analis industri, sebelumnya, peran perusahaan properti di pasar REITs mirip pinggiran karena kurangnya saluran keluar yang terstandarisasi dan terbuka untuk listing publik, sehingga sulit melakukan likuidasi aset secara efisien. Peluncuran REITs publik properti komersial membuka jalan baru bagi perusahaan properti untuk “menjual saham dan mempertahankan hak pengelolaan.”

Yan Yuejin menganalisis kepada wartawan: “Peluncuran REITs publik memungkinkan perusahaan properti menjual saham proyek dan mempertahankan hak pengelolaan, sehingga dana yang tertanam di properti komersial dapat dikembalikan.”

“Dari model operasional saat ini, perusahaan properti mengajukan gedung perkantoran dan pusat perbelanjaan sebagai aset dasar, dan berencana berpartisipasi dalam alokasi strategis. Model ini ‘mempertahankan bagian utama + mengaktifkan aset yang ada,’ yang tidak hanya mengamankan pendapatan pengelolaan di masa depan tetapi juga mengembalikan dana saat ini, merupakan jalur transformasi yang seimbang,” kata Yan.

Zhu Yuanwei menambahkan bahwa properti komersial lebih menuntut kemampuan operasional perusahaan: “Pengelolaan dan pengembangan properti komersial adalah dua kemampuan organisasi yang berbeda, dengan sistem talent, mekanisme insentif, dan logika penilaian yang berbeda. REITs membuka pintu, tetapi keberlanjutannya tergantung pada kekuatan operasional internal.”

Menurut E-House Research Institute, tiga jenis aset diperkirakan akan menjadi aset utama dalam pengajuan REITs komersial di masa depan: pertama, gedung perkantoran dan pusat perbelanjaan kelas A di kota tingkat satu dan dua yang strategis, yang menjadi penopang pasar karena lokasi langka dan penyewa berkualitas; kedua, pusat perbelanjaan dan aset komunitas yang memiliki potensi transformasi di kota tingkat tiga dan empat dengan fondasi industri dan konsumsi yang baik, menarik dana dengan tingkat dividen tinggi; ketiga, hotel, properti pensiun, dan kawasan unik lainnya yang memerlukan pengelolaan tinggi dan berpotensi menjadi pemain utama di ceruk pasar jika memiliki merek dan daya tarik pelanggan.