Midea Real Estate mengungkap rahasia pelanggaran internal: 650 juta yuan dipinjam secara diam-diam, dua departemen yang disalahkan

(Sumber: Detektif Properti)

Dalam gelombang penyesuaian pasar properti yang berlangsung selama lima tahun ini, jumlah pengembang swasta kelas satu yang mampu bertahan hingga saat ini sudah sangat sedikit, misalnya Midea Real Estate yang didukung oleh “Raja Peralatan Elektronik” Midea Group.

Namun, hal ini tampaknya hanya permukaan, karena di baliknya masih banyak tekanan. Pada pertengahan tahun 2024, pasar properti sedang mengalami masa sulit yang belum pernah terjadi sebelumnya, dan platform yang terdaftar di H-share, Midea Real Estate, melakukan restrukturisasi besar-besaran untuk mengubah keadaan, yaitu dengan melepas bagian pengembangannya.

Pada bulan Oktober tahun itu, Midea Real Estate menjual seluruh bagian pengembangan properti secara off-balance sheet kepada pemegang saham pengendali perusahaan, dan memfokuskan bisnisnya pada pengembangan properti sebagai kontraktor, layanan properti, dan pengelolaan aset yang berorientasi pada aset ringan.

Hingga kurang dari dua tahun sejak restrukturisasi dan transformasi tersebut, saat ini saham H-nya memasuki periode pelaporan keuangan tahun 2025, tetapi sebelum pengungkapan resmi, perusahaan secara tidak sengaja mengungkapkan sebuah masalah besar.

Insiden ini terjadi pada tahun 2025, ketika Midea Real Estate melalui jalur trust meminjamkan sejumlah besar dana kepada perusahaan terkait milik pemegang saham pengendali. Dengan menggunakan trust, langkah ini cukup tersembunyi, secara substansial merupakan transaksi terkait namun tidak diumumkan secara terbuka, melanggar aturan listing di Hong Kong Stock Exchange, dan sekarang tidak bisa lagi disembunyikan.

Antara awal tahun 2025 hingga Juli tahun itu, anak perusahaan Midea Real Estate di Foshan, Foshan Midea, dan Guangdong Midea, sebagai pemberi mandat, secara terpisah menandatangani perjanjian investasi mandat dengan Wanxiang Trust, Yuecai Trust, dan Zhongyuan Trust.

Ketiga perjanjian trust ini memiliki batas maksimum masing-masing sebesar 500 juta yuan, 250 juta yuan, dan 1 miliar yuan, dengan tingkat pengembalian bersih tahunan referensi sebesar 3,85%, 3,2%, dan 3,2%. Masa mandat masing-masing adalah 36 bulan sejak dana pertama kali disimpan ke trust, 24 bulan dari tanggal perjanjian, dan 36 bulan sejak dana pertama kali disimpan ke trust.

Dari perjanjian saat itu, dua trust terbesar yang diberikan kepada Wanxiang Trust dan Zhongyuan Trust, masing-masing hingga 1,5 miliar yuan, dapat melakukan pinjaman bergulir selama maksimal 3 tahun, sedangkan trust yang diberikan kepada Yuecai Trust sebesar maksimal 250 juta yuan, dengan pinjaman bergulir maksimal 2 tahun.

Ketiga trust ini sebagai trustee, selama tahun 2025, telah memberikan empat putaran pinjaman tanpa jaminan kepada Shenyang Zhenghui, Nanhai Meiming, dan Shunde Tianmei, dengan syarat bahwa total pinjaman yang belum dilunasi pada titik waktu apa pun tidak boleh melebihi 650 juta yuan.

Dalam perjanjian pinjaman trust tersebut, mengapa ada ketentuan khusus yang menyatakan bahwa “jumlah pinjaman tertinggi yang belum dilunasi pada titik waktu apa pun tidak boleh melebihi 650 juta yuan”? Beberapa analis industri berpendapat bahwa hal ini mungkin dilakukan untuk menghindari risiko tertentu.

Pengumuman Midea Real Estate menegaskan bahwa hingga akhir tahun 2025, semua pinjaman yang belum dilunasi dan bunga yang harus dibayar telah dilunasi sepenuhnya, dan perjanjian investasi mandat tersebut telah dihentikan.

Dengan kata lain, jika pada awal 2026, bagian manajemen risiko dan audit internal Midea Real Estate tidak menemukan bahwa transaksi pinjaman mandat tersebut masih menyembunyikan transaksi terkait yang belum diungkapkan, apakah pinjaman tersebut akan terus bergulir dan mengalir ke pihak terkait pemegang saham pengendali?

Diketahui bahwa Shenyang Zhenghui dimiliki 50% oleh Shenyang Meiyi, anak perusahaan sepenuhnya milik Midea Real Estate yang dipegang secara tidak langsung oleh Lu Deyan melalui perusahaan anak yang sepenuhnya dimiliki secara tidak langsung, Shenyang Meiyi. Nanhai Meiming dan Shunde Tianmei juga merupakan anak perusahaan tidak langsung milik Lu Deyan. Platform pengembangan properti milik Lu Deyan adalah Midea Jianye yang berbasis di luar negeri, yang mengembangkan bisnis properti di seluruh negeri melalui Midea Real Estate Group (yang dipisahkan dari Midea Real Estate yang terdaftar di H-share).

Sebenarnya, Lu Deyan adalah istri dari He Xiangjian, pendiri Midea Group, dan suaminya, He Jianfeng, adalah anak dari He Xiangjian. Sebagai menantu, dia bertindak sebagai orang yang sepakat dalam tindakan bersama dengan ayah mertuanya, He Xiangjian, dan keduanya merupakan pemegang saham pengendali Midea Real Estate.

Ketiga pihak pembiayaan tersebut semuanya terkait dengan Midea Real Estate. Pinjaman trust sebesar 650 juta yuan yang disebutkan tidak hanya merupakan transaksi terkait, tetapi juga harus diungkapkan secara resmi, termasuk mendapatkan persetujuan dari pemegang saham independen.

Midea Real Estate menanggapi pelanggaran ini dengan mengatakan bahwa penyebab utama adalah kesalahan komunikasi antar departemen di dalam grup. Tim bisnis yang mendorong transaksi tersebut tidak memberi tahu tim kepatuhan bahwa pihak lawan transaksi adalah pihak terkait, dan tim kepatuhan akhirnya tidak mampu mengidentifikasi potensi hubungan tidak langsung tersebut.

Apakah ini berarti bahwa: tim bisnis Midea Real Estate “tidak bertanggung jawab” atau “dengan sengaja menyembunyikan masalah”, sementara tim kepatuhan yang tidak profesional atau tidak bertanggung jawab gagal mendeteksi dan mengatasi risiko tersebut? Apakah kedua tim ini telah mencapai kesepakatan diam-diam saat itu, mengetahui apa yang sebenarnya terjadi, tetapi akhirnya tidak mampu menyembunyikan fakta tersebut, dan akhirnya “memikul tanggung jawab”?

Hingga akhir tahun 2024, kas dan setara kas Midea Real Estate sekitar 1,03 miliar yuan, dan pinjaman trust yang disebutkan dengan batas maksimum 650 juta yuan belum dilunasi, menyumbang sekitar 63% dari dana kas di buku saat itu.

Hingga pertengahan tahun lalu, total kas dan setara kas di Midea Real Estate adalah 708 juta yuan, dan pinjaman jangka pendek maupun jangka panjang telah turun menjadi nol. Pada semester pertama tahun lalu, pendapatannya hampir 2 miliar yuan, meningkat 41% secara tahunan; laba bersih mencapai 313 juta yuan, meningkat 128,1% secara tahunan.

Bukankah ini seperti seekor “sapi perah” yang tidak memiliki utang berbunga dan terus-menerus menghasilkan kas dan laba? Siapa yang melihat ini tidak iri? Apalagi, yang memegang saham pengendali adalah pihak yang sangat dekat dan erat hubungannya.