CITIC Securities: Ketahanan Operasi Industri Outlet Menonjol, Menilai Positif Operator Terdepan dan REITs mereka

Masuk ke aplikasi Sina Finance, cari 【信披】 untuk melihat lebih banyak tingkat penilaian

Oleh｜Huang Xiaotian

REITs properti komersial resmi diluncurkan untuk membuka jalur pendanaan bagi aset ritel berkualitas tinggi seperti Outlets, dan saat ini sudah ada dua proyek REITs properti komersial Outlets yang diajukan. Sebagai representasi dari format ritel “pengganti barang mewah” dan “bernilai tinggi”, Outlets menunjukkan ketahanan operasional yang signifikan di tengah fluktuasi siklus ekonomi. Industri ini telah membentuk pola kompetisi yang terkonsentrasi di bagian atas dan berbeda secara regional, kemampuan penarikan tenant dan penguasaan produk membangun keunggulan kompetitif inti perusahaan. Dari segi model operasional, model kemitraan berbagi manfaat dan risiko, ditambah dengan biaya properti dan pajak properti yang rendah, menjadikannya aset dasar berkualitas tinggi yang cukup tangguh di tengah ekspansi REITs properti komersial. Dari segi valuasi, proyek Outlets pertama memiliki tingkat diskonto yang cukup wajar, dengan proyeksi tingkat distribusi 2026 sebesar 4,6%-5,5%. Proyek ini matang secara operasional, asetnya berkualitas tinggi, dan memiliki nilai investasi yang tinggi.

Kebijakan baru mendorong penerbitan REITs Outlets secara reguler, menonjolkan ketahanan aset terhadap siklus ekonomi. Saat ini sudah ada dua proyek REITs properti komersial, yaitu REITs properti komersial Sandship milik Guotai Haitong dan REITs properti komersial Vipshop milik Zhongjin, yang sedang diajukan. Skala penerbitan masing-masing mencapai 5,06 miliar yuan dan 7,47 miliar yuan. Dalam satu tahun terakhir, pendapatan kuartalan dari 100 perusahaan ritel TOP di seluruh negeri yang mengelola proyek Outlets meningkat dari 3,8% menjadi 13,1% secara tahunan, dan volume kunjungan meningkat dari 6,2% menjadi 13,8%, jauh lebih tinggi dari format ritel tradisional, menunjukkan ketahanan operasional yang nyata.

Lingkungan makro supply dan demand mendukung ekspansi skala, pola industri menunjukkan konsentrasi di pemain utama dan diferensiasi regional, serta hambatan mikro yang fokus pada penarikan tenant dan penguasaan produk. Kerangka studi aset Outlets harus mempertimbangkan tren konsumsi makro, hambatan kompetisi di tingkat menengah, dan kemampuan operasional mikro. Saat ini, industri Outlets domestik telah terbentuk dengan konsentrasi di pemain utama dan diferensiasi regional, dengan enam grup rantai utama menyumbang lebih dari 61% dari total penjualan; wilayah Timur Laut dan Timur Tengah mendominasi dengan 40% dari jumlah proyek; beberapa kota tingkat atas memiliki 5-10 outlet yang sudah ada, sementara kota yang lebih kecil dan kota tingkat bawah mulai berkembang. Kemampuan penarikan tenant dan penguasaan produk membangun “parit perlindungan” utama industri Outlets, di mana perusahaan terkemuka memanfaatkan skala untuk mendapatkan keunggulan dalam negosiasi merek, pembaruan produk, dan efisiensi operasional.

Model kemitraan berbagi manfaat dan risiko, dengan keunggulan biaya dan pajak yang meningkatkan margin keuntungan. Dari sisi pendapatan, model kemitraan Outlets biasanya menyumbang 60%-90%, di mana pendapatan operator sangat terkait dengan penjualan tenant, dengan tingkat penagihan sewa mendekati 100% dan mekanisme jaminan sewa yang memastikan arus kas stabil. Dari sisi biaya, Outlets umumnya berlokasi di pinggiran kota atau dalam format kawasan, sehingga biaya tanah dan properti lebih rendah, dan konsumsi tujuan tertentu menghasilkan tingkat konversi pengunjung yang lebih tinggi, ditambah beban pajak properti yang lebih rendah, semakin meningkatkan margin proyek.

Proyek REITs properti Outlets pertama yang matang dan berkualitas tinggi menunjukkan nilai investasi yang tinggi. Format Outlets memiliki ketahanan siklus yang kuat dan arus kas yang stabil, sehingga proyek matang dari operator utama sangat menarik. Dua proyek pertama ini seluruhnya dimiliki oleh operator papan atas industri, dengan proyeksi tingkat distribusi 2026 sebesar 4,6%-5,5%. Valuasi mereka memiliki keunggulan tertentu dibandingkan REITs Outlets di luar negeri, dan memiliki nilai investasi yang tinggi.

1. Kebijakan baru mendorong penerbitan REITs Outlets secara reguler, menonjolkan ketahanan aset terhadap siklus ekonomi

1.1 Regulasi reguler membuka jalur keluar bagi Outlets, proyek yang sudah terdaftar di pasar mendapatkan pengakuan

Pada akhir 2025, REITs properti komersial resmi diluncurkan, menandai bahwa pasar REITs di Tiongkok memasuki tahap baru yang menggabungkan pengembangan properti komersial dan infrastruktur secara paralel. Pada 31 Desember 2025, CSRC mengeluarkan Pengumuman “Peluncuran Pilot Dana Investasi Properti Komersial” (Dokumen No. 21), yang berisi delapan poin utama, mendefinisikan produk REITs properti komersial sebagai sekuritas tertutup yang dipasarkan secara terbuka, yang berinvestasi dalam sekuritas berbasis aset properti komersial dan memperoleh hak kepemilikan atau hak pengelolaan properti tersebut melalui perusahaan proyek terkait, dengan tujuan mendapatkan pendapatan stabil dari sewa dan biaya lainnya, dan mendistribusikan hasil utama kepada pemegang unit dana. Pengumuman ini juga menetapkan syarat dasar aset, tanggung jawab due diligence dan pengelolaan dari pengelola, serta pembagian pengawasan, membuka jalur penghubung pasar modal di bidang properti komersial.

Setelah kebijakan ini diimplementasikan, respons pasar sangat positif, dan banyak proyek REITs properti komersial yang diajukan dengan cepat. Di antaranya, proyek Outlets menonjol karena kinerja operasional yang baik dan lokasi strategis. Hingga 17 Maret, sudah ada 15 proyek REITs properti komersial yang diajukan ke bursa, termasuk 2 proyek Outlets, yaitu REITs properti komersial Sandship dari Guotai Haitong dan REITs properti komersial Vipshop dari Zhongjin, dengan skala penerbitan masing-masing 5,06 miliar yuan dan 7,47 miliar yuan. Sebagian besar aset dasar beroperasi dengan baik dan berlokasi di area inti kota.

REITs infrastruktur Outlets yang sudah terdaftar di pasar memiliki pengakuan tinggi dan kenaikan harga di pasar sekunder cukup besar. Huaxia Chuangxin Outlets REIT yang terdaftar pada 28 Agustus 2024 memiliki sisa masa manfaat sekitar 30,8 dan 29,8 tahun, dengan total valuasi 1,973 miliar yuan, dan kenaikan sekitar 72,2% sejak listing (per 13 Maret 2026); Zhongjin Vipshop Outlets REIT yang terdaftar pada 12 September 2025 memiliki sisa masa manfaat sekitar 23,6 tahun, valuasi 2,901 miliar yuan, dan kenaikan sekitar 25,8% hingga 13 Maret 2026. Nilai aset dasar dari REITs properti komersial Zhongjin Vipshop dan Guotai Haitong Sandship masing-masing sebesar 7,47 miliar yuan dan 5,064 miliar yuan. Dari segi keuangan, dua proyek Outlets yang sudah diterbitkan menunjukkan tingkat distribusi kas bersih sebesar 3,4%-4,0%, berada di tingkat menengah, sementara dua proyek baru yang diajukan diperkirakan akan mencapai 4,6%-5,5% pada 2026.

1.2 Dari penjualan diskon langsung ke layanan pengalaman, industri Outlets menunjukkan ketahanan siklus dengan pertumbuhan dua digit volume kunjungan dan penjualan

Outlets berasal dari Amerika Serikat pada tahun 1970-an dan setelah berkembang dari toko penjualan langsung pabrik ke pusat perbelanjaan besar, dengan cepat menyebar ke berbagai negara dan wilayah di seluruh dunia. Format ini pertama kali muncul di AS, awalnya berupa “toko penjualan langsung pabrik” yang didirikan dekat pabrik untuk menjual sisa stok dan barang musiman dengan harga murah. Pada akhir 1980-an dan 1990-an, toko-toko ini mulai berkumpul dan dikelola oleh pengembang profesional, membentuk pusat perbelanjaan Outlets yang menggabungkan banyak merek. Memasuki abad ke-21, Outlets tidak hanya matang di AS, seperti yang dilakukan oleh perusahaan seperti Simon, tetapi juga diintroduksi ke Eropa, Jepang, dan Asia Tenggara sebagai model bisnis yang sukses, menjadi format ritel global.

Di daratan China, pengembangan Outlets dimulai pada 2002 dan dalam waktu kurang dari dua dekade berkembang pesat. Pada 18 Desember 2002, pembukaan Outlets Yansha di Beijing menandai masuknya format ini ke China, dengan definisi awal yang ketat mengikuti model diskon “barang musiman, ukuran terbatas, barang yang sudah tidak dipajang”. Seiring meningkatnya permintaan pasar, sejak 2006, ekspansi ke kota tingkat satu dilakukan, banyak perusahaan masuk dan bersaing, dan format ini mulai berkembang pesat. Setelah 2013, terjadi percepatan ekspansi, dan pada 2018, lebih dari 20 outlet baru dibuka dalam satu tahun, termasuk inovasi melalui e-commerce.

Pada kuartal keempat 2025, penjualan meningkat 13,1% secara tahunan, volume kunjungan meningkat 13,8%, menunjukkan pertumbuhan dua digit yang tahan siklus. Sejak 2021, pengembangan Outlets di daratan China memasuki tahap peningkatan kualitas dan efisiensi, dengan konsentrasi di pemain utama, aset ringan, dan aktivitas akuisisi yang aktif. Format ini beralih dari diskon tunggal ke pengalaman komprehensif. Menurut data dari Asosiasi Perdagangan China, dari Juli 2024 hingga Juni 2025, 205 Outlets berkualitas di seluruh negeri mencapai total penjualan sekitar 180 miliar yuan, meningkat 8,9% dari tahun sebelumnya, dengan volume kunjungan hampir 900 juta orang, meningkat 12,5%, menunjukkan tren pertumbuhan yang konsisten. Data dari Asosiasi Perdagangan China juga menunjukkan bahwa dari kuartal ketiga 2024 hingga kuartal keempat 2025, pertumbuhan penjualan dari 100 perusahaan ritel TOP di seluruh negeri dari kuartal ke kuartal meningkat dari 3,8% menjadi 13,1%, dan volume kunjungan dari 6,2% menjadi 13,8%, dengan rata-rata pertumbuhan penjualan sebesar 10,1%, jauh lebih tinggi dari format ritel tradisional, menegaskan kemampuan mereka melewati siklus ekonomi.

Dua, lingkungan makro supply dan demand mendukung ekspansi skala, pola industri menunjukkan konsentrasi di pemain utama dan diferensiasi regional, serta hambatan mikro yang fokus pada penarikan tenant dan penguasaan produk

2.1 Kerangka studi: Fokus pada aset Outlets berkualitas tinggi dan kemampuan penarikan tenant serta penguasaan produk yang unggul

Penilaian nilai aset Outlets harus mempertimbangkan tren konsumsi makro, hambatan kompetisi di tingkat menengah, dan kemampuan operasional mikro. Berbeda dari pusat perbelanjaan konvensional, aset Outlets memiliki atribut tujuan wisata yang mencolok, sehingga membutuhkan kemampuan penarikan tenant dan penguasaan produk yang tinggi, dan pendapatan utama biasanya berasal dari model kemitraan. Oleh karena itu, penilaian terhadap hambatan kompetitif aset, efisiensi konversi model kemitraan, dan stabilitas arus kas dalam operasi biaya rendah menjadi sangat penting.

1. Seleksi makro: Ikuti kebijakan promosi konsumsi, pilih jalur Outlets yang mendapat manfaat dari peningkatan konsumsi warga dan dukungan kebijakan; fokus pada pengalaman unik dari Outlets yang menawarkan pengalaman offline yang berbeda dan kepuasan instan, sebagai pelengkap dari ritel online, mewujudkan integrasi online dan offline yang saling menguntungkan.

2. Analisis tingkat menengah: Pola kompetisi menunjukkan stratifikasi pasar yang jelas dan diferensiasi regional, dengan konsentrasi tinggi di perusahaan utama dan distribusi pasar yang secara bertahap menyebar ke kota tingkat bawah. Hubungan antara penawaran dan permintaan di berbagai lokasi berbeda, dipengaruhi oleh faktor konsumen dan lingkungan sosial.

3. Penetapan harga mikro: Dari sisi pendapatan, pendapatan Outlets utama berasal dari model kemitraan (pendapatan kemitraan = omzet × rasio potongan kemitraan), dipadukan dengan pendapatan sewa, parkir, dan pendapatan operasional lainnya, membentuk struktur pendapatan yang beragam dan stabil; pendapatan kemitraan langsung terkait dengan omzet, sehingga meningkatkan volume kunjungan, rasio pembelian, dan efisiensi per meter persegi adalah kunci utama pertumbuhan pendapatan, yang dipengaruhi oleh kemampuan penarikan tenant, penguasaan produk, batas kapasitas regional, dan keunggulan awal. Dari sisi biaya, Outlets umumnya berlokasi di pinggiran kota, sehingga biaya tanah dan properti jauh lebih rendah dibandingkan pusat perbelanjaan di pusat kota; sebagian besar Outlets menggunakan sistem “penghitungan berdasarkan nilai” (ad valorem), di mana nilai properti yang dinilai lebih rendah dan pajak properti yang harus dibayar jauh lebih rendah dibandingkan pusat perbelanjaan yang menggunakan sistem “berdasarkan sewa”. Fokus utama adalah pada proyek aset dasar yang matang, pengelolaan yang stabil, dan arus kas yang konsisten.

2.2 Latar belakang makro: Penjualan ritel sosial meningkat 3,7% tahun-ke-tahun pada 2025, format Outlets memenuhi kebutuhan diskon merek dan penurunan harga

Pada 2025, total penjualan ritel barang konsumsi sosial rata-rata bulanan mencapai 4,2 triliun yuan, tetap menunjukkan tren pertumbuhan, dan konsumsi merek menunjukkan ketahanan, mendukung jalur ritel kelas menengah atas dari Outlets. Total penjualan ritel sosial meningkat dari sekitar 2,8 triliun yuan per bulan pada 2016 menjadi 4,2 triliun yuan per bulan pada 2025, dengan skala keseluruhan terus membesar. Pada 2023, 2024, dan 2025, pertumbuhan tahunan kumulatif masing-masing sebesar 7,2%, 3,5%, dan 3,7%. Pasar konsumsi memasuki tahap pertumbuhan yang stabil. Sebelum 2019, pertumbuhan penjualan barang di atas batas tertentu seringkali lebih rendah dari pertumbuhan total konsumsi sosial, tetapi sejak 2020, tren ini berbalik, terutama dari 2020 hingga 2022, di mana pertumbuhan kumulatif tahunan dari konsumsi sosial adalah -1,7%, 9,2%, dan -1,6%, sementara penjualan barang di atas batas tertentu masing-masing sebesar 1,0%, 10,2%, dan 3,0%. Ini menunjukkan bahwa konsumsi bermerek dan berkualitas tinggi lebih tahan terhadap fluktuasi. Sebagai format ritel offline yang didominasi oleh barang bermerek di atas batas tertentu, Outlets memiliki kategori utama yang sangat bersinggungan dengan ritel di atas batas tersebut, dan pertumbuhan stabil dari pasar konsumsi secara keseluruhan memberikan lingkungan makro yang menguntungkan.

Pendapatan disposable per kapita warga negara dalam dekade terakhir meningkat dengan tingkat gabungan 6,9%, tetapi keinginan konsumsi beralih ke rasionalitas, sesuai dengan posisi diskon merek Outlets. Dari sudut pandang pendapatan disposable per kapita, selama 2016-2025, pendapatan per kapita nasional meningkat dari 23.821 yuan menjadi 43.377 yuan, dengan kenaikan kumulatif sebesar 82,1% dan tingkat pertumbuhan tahunan gabungan sebesar 6,9%. Sejak 2023, dengan pemulihan ekonomi dan peningkatan pendapatan, pertumbuhan tahunan mencapai 5,0%, memperkuat dasar daya beli masyarakat. Pada saat yang sama, indeks keinginan konsumsi mulai pulih sejak 2023 dan mencapai 94,3% pada akhir 2025, tetapi belum kembali ke level sebelum pandemi. Kombinasi pendapatan yang terus meningkat dan keinginan yang pulih secara perlahan ini sangat cocok dengan posisi Outlets sebagai “pengganti barang mewah” dan “bernilai tinggi”: konsumen mencari kualitas tetapi menjadi lebih rasional, dan model Outlets menawarkan kompromi antara nilai dan pengalaman merek.

Pada 2025, pertumbuhan penjualan online barang fisik secara signifikan melambat, tren integrasi online dan offline semakin kuat, dan keunggulan pengalaman offline Outlets semakin menonjol. Penjualan online barang fisik dari 3,24 triliun yuan pada 2016 meningkat empat kali lipat menjadi 13,09 triliun yuan pada 2025, tetapi tingkat pertumbuhan pusatnya telah menurun dari lebih dari 30% pada 2016 menjadi kisaran 5%-8% pada 2023-2025, dengan pertumbuhan tahunan sebesar 5,2% pada 2025. Ini menandakan bahwa potensi pertumbuhan dari keuntungan lalu lintas online telah mencapai puncaknya, dan pola ritel yang mengintegrasikan online dan offline secara saling menguntungkan mulai terbentuk. Dengan keunggulan produk bermerek, diskon, dan pengalaman, Outlets diharapkan mampu menarik pelanggan yang mencari kualitas dan nilai secara berkelanjutan dalam kompetisi pasar yang sudah ada.

Posisi inti Outlets dapat dirangkum sebagai “pengganti barang mewah” dan “bernilai tinggi”, yang merupakan format aset properti komersial dengan ketahanan siklus yang menonjol. Sebagai saluran konsumsi yang menawarkan merek mewah dengan harga terjangkau, Outlets memenuhi keinginan konsumen terhadap kualitas merek dan sekaligus menurunkan hambatan konsumsi melalui diskon, sehingga tetap mampu mempertahankan permintaan tinggi selama siklus ekonomi menurun. Ketika dibandingkan dengan ritel tradisional dan format mewah kelas atas, Outlets menunjukkan volatilitas yang jauh lebih rendah dan prospek keberlanjutan yang baik, menjadikannya aset inti yang stabil dan berpotensi tumbuh di dalam portofolio REITs properti komersial.

2.3 Pola industri: Konsentrasi di pemain utama dan diferensiasi regional yang mencolok

Industri Outlets telah terbentuk dengan konsentrasi tinggi di perusahaan utama, perbedaan model operasional yang signifikan, dan diferensiasi regional yang jelas. Fokus kompetisi beralih dari ekspansi skala ke pengelolaan yang lebih rinci dan diferensiasi posisi.

(1) Enam operator utama menyumbang lebih dari 61% dari total penjualan, dengan tiga model operasional berbeda

Enam grup rantai utama mengelola 87 proyek dan menyumbang lebih dari 60% dari total penjualan industri, membentuk pola kompetisi yang semakin menguat. Hingga Desember 2025, grup Wangfujing, Shouchuang, Shanshan, Sandship, Bailian, dan RDM mengelola 87 proyek Outlets, dengan 35 proyek baru dan 4,4 juta meter persegi tambahan selama 2020-2025. Shanshan menambah 16 proyek, Sandship menambah 7. Pada periode Juli 2024 hingga Juni 2025, total penjualan dari keenam grup ini mencapai 61,1% dari total penjualan Outlets nasional, menunjukkan konsentrasi sumber daya dan pangsa pasar yang tinggi.

Model operasional dapat dibagi menjadi tiga tipe berdasarkan jenis operator, dengan perbedaan signifikan dalam sumber daya dan logika operasional. 1) Operator profesional seperti Shanshan, Sandship, dan RDM, umumnya perusahaan swasta yang fleksibel dalam penarikan tenant dan penyesuaian kontrak; 2) Operator transformasi dari department store seperti Bailian dan Wangfujing, yang mayoritas milik BUMN dan memanfaatkan jaringan department store yang sudah ada untuk mendapatkan keunggulan dalam kategori pakaian dan kosmetik; 3) Model transformasi properti, seperti yang dilakukan oleh Shouchuang, yang mengandalkan kekuatan pengembangan properti dan modal besar untuk ekspansi cepat, meskipun keahlian operasional Outlets membutuhkan waktu untuk matang dan sulit diduplikasi. Ukuran dan daya saing proyek berhubungan positif; misalnya, Outlets Qingpu di Shanghai telah diperbesar menjadi 400.000 m² dan terus menarik pelanggan dari berbagai wilayah, menjadi contoh skala industri yang sukses.

(2) Diferensiasi regional: Timur Laut dan Timur Tengah memimpin dengan 40,5% dari jumlah proyek; kota tingkat atas sudah jenuh, pasar kota tingkat bawah mulai berkembang

Wilayah Timur Laut dan Timur Tengah memimpin dengan 40,5% dari total proyek, dan 85,3% dari toko ritel adalah format utama Outlets. Secara nasional, ada 205 proyek Outlets berkualitas yang beroperasi, tersebar di 78 kota di 29 provinsi. Wilayah Timur Laut dan Timur Tengah mendominasi dengan jumlah proyek tertinggi, didukung oleh ekonomi yang maju dan daya beli yang kuat. Di utara, dengan Beijing dan Tianjin sebagai pusat, permintaan barang mewah dan diskon tinggi cukup besar. Di selatan, fokus pada kawasan Greater Bay Area, dengan karakteristik konsumsi lintas kota yang jelas. Di barat daya, pusatnya di Chengdu dan Chongqing, sementara di barat laut di Xi’an, potensi konsumsi berkembang pesat. Wilayah lain lebih kecil dan lebih fokus pada pasar kota tingkat bawah. Sebagian besar toko ritel adalah kemitraan, dengan pendapatan dari kemitraan, sewa, dan layanan nilai tambah yang beragam dan stabil.

Beberapa kota tingkat atas memiliki 5-10 outlet, dan persaingan beralih dari ekspansi skala ke optimalisasi portofolio. Di kota tingkat atas, persaingan sudah tidak lagi didasarkan pada jumlah, melainkan pada kualitas dan nilai aset yang ada. Misalnya, di Beijing dan Shanghai, ada sekitar 10 outlet; di Wuhan dan Changsha, 5-7 outlet. Ruang pertumbuhan terbatas, dan perusahaan utama lebih fokus pada peningkatan nilai melalui perluasan, peningkatan properti, dan inovasi model, seperti proyek Outlets Qingpu Phase II di Shanghai dan Outlets bertema panda di Chengdu, yang mendorong format ini menuju pengalaman yang lebih beragam dan menarik.

Sejak 2020 hingga 2025, sekitar 50% dari proyek baru berada di kota tingkat menengah ke bawah, menjadi kekuatan utama dalam pertumbuhan industri. Alasan utamanya meliputi: peningkatan kelas menengah, aktivasi daya beli dan kesadaran merek, waktu luang warga yang cukup, biaya operasional yang rendah, dan dukungan kebijakan lokal. Data dari Asosiasi Perdagangan China menunjukkan bahwa dari 17 outlet baru yang dibuka pada 2023, 8 di antaranya berada di kota tingkat tiga dan empat, hampir setengah dari total. Pada 2024, dari 12 proyek baru, 5 di antaranya juga di kota tingkat tiga dan empat. Menurut data dari Ying Shang Wang, dari 2020 hingga 2025, total 132 proyek Outlets baru dibuka, dengan 66 di kota tingkat tiga, empat, dan lima, mewakili 50%, dan kenaikan masing-masing sebesar 96,2%, 191,7%, dan 450,0% dibandingkan akhir 2019.

2.4 Hambatan mikro: Kemampuan penarikan tenant dan penguasaan produk adalah kunci utama

Kekuatan kompetitif utama dari proyek Outlets terletak pada penguasaan produk dan penarikan tenant, yang dipengaruhi oleh batas kapasitas regional dan keunggulan awal, membentuk hambatan industri yang sulit ditembus dan terus menimbulkan kelangkaan proyek berkualitas tinggi.

(1) Kemampuan penarikan tenant: Hanya 2-3 merek besar yang berlokasi di satu kota, dan tingkat diskon serta skala pembelian harus sesuai

Kemampuan penarikan tenant utama adalah mendapatkan merek besar yang hanya berlokasi 2-3 di satu kota, dan memperoleh diskon 30%-70%, serta membangun hubungan kerjasama yang stabil. Kriteria utama meliputi: dari segi level merek, Outlets utama harus mengundang merek mewah, semi-mewah, dan merek olahraga terkenal; biasanya, merek besar tidak menempatkan lebih dari 2-3 toko di satu kota dan lebih memilih proyek yang memiliki kemampuan pengelolaan dan basis pelanggan yang kuat. Beberapa proyek di kota kecil sulit memasukkan merek besar karena daya beli yang rendah. Dari segi diskon, Outlets harus melakukan pembelian dalam skala besar dan menjalin kerjasama jangka panjang untuk mendapatkan diskon 30%-70%. Perusahaan besar dengan jaringan nasional memiliki kekuatan tawar yang lebih besar, sedangkan proyek kecil dan menengah sulit mendapatkan diskon yang sama karena volume pembelian yang terbatas. Dari segi kerjasama, perusahaan utama dapat menawarkan fleksibilitas dalam pembayaran, pengembalian barang, dan penyesuaian lokasi toko untuk menarik merek, sementara proyek kecil dan menengah memiliki ruang operasional yang terbatas dan stabilitas kerjasama yang lebih rendah.

(2) Penguasaan produk: Mengintegrasikan 5-20 toko merek secara efisien dan cocok dengan preferensi konsumsi regional

Setiap proyek harus mampu mengintegrasikan 5-20 toko merek secara efisien, dan stok harus cocok dengan preferensi konsumsi di wilayah tersebut. Untuk pengelolaan sumber daya, Outlets berkualitas tinggi harus membangun saluran pasokan yang stabil, biasanya membutuhkan 5-20 toko resmi untuk mendukung satu outlet, dan perusahaan utama dapat mencapai skala melalui kolaborasi proyek nasional. Perusahaan kecil dan menengah sering mengalami lambatnya pembaruan produk dan model yang usang. Dari segi kecocokan stok, produk harus sesuai dengan preferensi regional, misalnya di Timur Laut dan Utara, lebih fokus pada olahraga dan outdoor, sementara di Timur, lebih ke barang semi-mewah. Perusahaan utama menggunakan analisis data besar untuk menyesuaikan pasokan dan permintaan secara akurat, sedangkan perusahaan kecil dan menengah sering mengalami kelebihan stok atau ketidakcocokan. Outlets berkualitas tinggi mampu memenuhi tren utama yang berorientasi pada nilai dan juga memenuhi permintaan konsumsi kelas atas yang baru muncul.

(3) Batas kapasitas regional: Satu kota dapat menampung 8-12 outlet, dan lokasi harus dekat jalan utama atau jalur kereta api, dengan kepadatan penduduk minimal 50.000 orang/km²

Cakupan radius Outlets adalah 20-40 km dari pusat, dan satu kota dapat menampung 8-12 outlet. Lokasi harus dekat jalan utama atau jalur kereta, dan kepadatan penduduk minimal 50.000 orang/km². Proyek yang sudah ada memiliki hambatan alami karena batas kapasitas ini. Radius pengaruh utama adalah 20-40 km dari pusat proyek; di luar radius ini, daya tarik menurun. Di kota tingkat dua seperti Wuhan dan Changsha, sudah ada 8 proyek dan pasar cenderung jenuh. Di kota tingkat satu, meskipun kapasitas bisa mencapai 10-12 outlet, sumber daya lokasi utama semakin langka. Untuk lokasi, Outlets berkualitas tinggi harus dekat jalan utama atau jalur kereta, dan area sekitar harus padat penduduk minimal 50.000 orang/km², serta memiliki parkir yang cukup. Tanah yang memenuhi syarat semakin langka, membatasi pembangunan proyek baru.

(4) Keunggulan awal: Menjalin kerjasama jangka panjang dengan merek dan menyelesaikan siklus pelatihan volume kunjungan selama 2-3 tahun, dengan pengalaman operasional matang

Merek cenderung memperpanjang kontrak daripada mengganti mitra, dan siklus pelatihan volume kunjungan biasanya memakan waktu 2-3 tahun. Proyek awal yang sudah matang memiliki keunggulan awal karena telah menjalin kerjasama jangka panjang dengan merek utama dan mengumpulkan pengalaman operasional yang matang. Untuk merek, proyek awal sudah memiliki kerjasama jangka panjang, sehingga proyek baru harus mengeluarkan biaya lebih tinggi untuk menarik merek yang sama. Contohnya, Outlets Shanshan di Ningbo yang sudah memiliki keunggulan awal dan basis pelanggan yang stabil, sehingga proyek berikutnya sulit bersaing. Siklus pelatihan volume kunjungan biasanya 2-3 tahun; perusahaan utama dapat mempercepat siklus ini melalui kolaborasi grup, sedangkan pendatang baru harus menghadapi tekanan arus kas. Dari segi pengalaman operasional, perusahaan utama telah membangun sistem yang matang dan mampu mengelola secara rinci, sedangkan perusahaan baru sulit meniru dengan cepat.

Tiga, model operasional: Kemitraan berbagi manfaat dan risiko utama, dengan keunggulan biaya dan pajak yang meningkatkan margin keuntungan secara signifikan

3.1 Operator Outlets terlibat secara mendalam dalam pengelolaan operasional, pendapatan kemitraan menyumbang 60%-90%

Model operasional Outlets berkisar dari yang paling berat (kepemilikan penuh) hingga yang paling ringan (pengelolaan saja). Model kemitraan biasanya menyumbang 60%-90% dari pendapatan proyek tunggal. Model paling berat adalah kepemilikan penuh, di mana operator membeli semua produk dan meningkatkan kualitas proyek dengan merek mewah, tetapi memerlukan modal besar dan menanggung risiko inventaris. Model kemitraan adalah yang paling umum di industri, di mana operator menarik persentase dari penjualan merek, biasanya 10%-15%. Model ini mengikat secara mendalam kepentingan pusat dan merek, dan selama musim puncak, mampu memberikan performa yang sangat elastis dan tahan inflasi, serta menghasilkan tingkat pengembalian bersih yang tinggi. Pendapatan sewa biasanya berupa sewa tetap atau komisi, sering digunakan untuk restoran dan pengalaman lainnya, memberikan arus kas stabil dan menarik pengunjung, tetapi kurang elastis terhadap performa. Model pengelolaan paling ringan adalah outsourcing, di mana operator hanya mengelola dan mendapatkan fee manajemen, cocok untuk ekspansi biaya rendah tetapi kontrol terhadap proyek lebih lemah.

Proyek Outlets umumnya didominasi oleh model kemitraan, dengan pendapatan kemitraan menyumbang 60%-90%. Dalam model ini, operator lebih fokus pada pencapaian kinerja operasional, dengan perhatian utama pada kualitas produk tenant, layanan pengunjung, strategi harga, inventaris, dan layanan purna jual, untuk meningkatkan total penjualan pusat perbelanjaan. Model ini mirip kemitraan, dan sebagian mengurangi fluktuasi musiman dari penyewa ritel. Merek yang berfokus pada ritel harus menanggung fluktuasi volume kunjungan musiman, sehingga selama musim sepi, tekanan sewa tetap tinggi, tetapi model kemitraan dapat menstabilkan tekanan sewa tetap. Saat musim ramai, pendapatan operator meningkat pesat, dan mereka dapat berbagi keuntungan melalui potongan persentase.

Biasanya, model kemitraan disertai mekanisme jaminan sewa minimum yang tinggi. Contohnya, REITs Zhongjin Vipshop memiliki mekanisme jaminan sewa, di mana sebagian besar tenant menyetujui kontrak kemitraan dengan klausul jaminan minimum, sehingga meskipun penjualan tidak mencapai target, mereka tetap membayar komisi minimum, menjaga stabilitas pendapatan proyek. Sebagai contoh, di Ningbo Shanshan Outlets REIT, data dari prospektus menunjukkan bahwa pada 2022, 2023, dan 2024, bagian dari pendapatan kemitraan yang dijamin masing-masing sebesar 66,9%, 59,6%, dan 61,0%, menunjukkan tingkat stabilitas yang tinggi.

3.2 Biaya properti yang rendah, proporsi ritel yang tinggi, dan konversi kunjungan yang tinggi mendorong peningkatan margin laba Outlets

Outlets memanfaatkan tanah murah di pinggiran kota dan format kawasan yang memiliki jangkauan yang lebih luas untuk mendapatkan margin dari ruang komersial. Karena berlokasi di pinggiran kota, biaya tanah dan properti jauh lebih rendah dibandingkan pusat perbelanjaan di pusat kota, dan biaya tetapnya juga lebih rendah. Proyek Outlets yang populer biasanya berukuran sekitar 8-10 ribu meter persegi dan terdiri dari banyak toko kecil, dengan proporsi ritel sekitar 80%. Format ini didominasi oleh merek internasional, olahraga outdoor, pakaian, tas, sepatu, dan perhiasan emas, dilengkapi dengan fasilitas restoran, rekreasi, dan kegiatan outdoor, serta suasana yang menarik, sehingga mampu memenuhi kebutuhan belanja satu atap pelanggan.

Outlets memenuhi kebutuhan konsumsi tujuan dan pengalaman, dengan tingkat konversi kunjungan dan rasio pembelian yang tinggi. Berbeda dari pusat kota, Outlets jauh dari pusat kota tetapi mudah diakses, dan pelanggan dari jarak jauh memiliki motivasi belanja yang lebih kuat, sehingga volume kunjungan dan pengeluaran selama hari libur jauh lebih tinggi daripada hari kerja. Saat ini, muncul pola integrasi “Outlets + budaya dan wisata” dan “Outlets + liburan singkat”, yang membangun destinasi wisata belanja, rekreasi, dan liburan yang lengkap, dengan berbagai atraksi seperti taman keluarga, taman hewan peliharaan, dan workshop kerajinan tangan. Outlets semakin memenuhi kebutuhan keluarga untuk belanja musiman, konsumsi tujuan, dan liburan jarak dekat, dengan tingkat konversi kunjungan yang tinggi dan frekuensi belanja yang rendah tetapi nilai pembelian per kunjungan yang tinggi.

Pajak properti dihitung berdasarkan dua metode: dari nilai dan dari sewa. Metode dari nilai mengikuti “Peraturan Pajak Properti Sementara”, di mana pajak dihitung dari nilai properti setelah dikurangi 10%-30%, sesuai kebijakan pemerintah daerah; tarifnya 1,2%. Metode dari sewa didasarkan pada dasar pengenaan pajak dari sewa properti, dengan tarif 12%, semakin tinggi sewa, semakin besar pajaknya.

Karena struktur bangunan terbuka dan model kemitraan multi-tenant, sebagian besar pajak properti Outlets dihitung berdasarkan nilai, sehingga pajaknya relatif rendah. Pusat perbelanjaan besar biasanya tertutup, dengan banyak kios dan counter yang tidak memiliki struktur bangunan independen, dan banyak tenant kecil, sehingga pajak properti dihitung berdasarkan sewa, dengan tarif 12%. Sebaliknya, Outlets berformat kawasan dengan area umum yang besar dan banyak menggunakan model potongan persentase dari pendapatan, sehingga pajaknya dihitung berdasarkan nilai properti, dengan tarif 1,2%. Selain itu, karena banyak Outlets dibangun lebih awal dan memiliki nilai penilaian yang rendah, pajak properti yang harus dibayar jauh lebih rendah dibandingkan pusat perbelanjaan yang dihitung dari sewa.

Empat, proyek REITs properti Outlets pertama yang matang dan berkualitas tinggi menunjukkan nilai investasi yang tinggi

4.1 Valuasi proyek: Dua proyek REITs properti Outlets pertama memiliki total valuasi sebesar 12,53 miliar yuan, dengan proyeksi tingkat distribusi 2026 sebesar 4,6%-5,5%

Risiko premi (selisih tingkat diskonto dan hasil obligasi pemerintah 10 tahun) dari dua proyek ini setara dengan REITs infrastruktur, dan proyeksi tingkat distribusi 2026 sebesar 4,6%-5,5%. Dari tingkat diskonto, proyek Outlets Shanshan Zhengzhou, Outlets Shanshan Harbin, dan Outlets Sandship Xi’an masing-masing memiliki tingkat diskonto 7,5%, 7,8%, dan 7,5%, setelah dikurangi hasil obligasi 10 tahun yang bersamaan, menghasilkan 5,6%, 5,9%, dan 5,6%, yang sejalan dengan REITs infrastruktur yang sudah terdaftar; dari tingkat kapitalisasi, masing-masing sebesar 6,0%, 6,8%, dan 6,5%; dari tingkat distribusi, proyeksi tingkat distribusi 2026 dari Zhongjin Vipshop dan Guotai Haitong Sandship masing-masing sebesar 4,6%-5,5%.

Total valuasi proyek REITs properti Outlets pertama mencapai 12,53 miliar yuan, dengan skala proyek dan valuasi per meter persegi yang tinggi. Nilai aset Zhongjin Vipshop sebesar 7,47 miliar yuan, termasuk proyek Outlets Shanshan Zhengzhou sebesar 4,63 miliar yuan dan Harbin sebesar 2,84 miliar yuan; nilai aset Guotai Haitong Sandship sebesar 5,06 miliar yuan. Nilai sewa per meter persegi dari proyek Zhengzhou Shanshan dan Xi’an Sandship masing-masing mencapai 78.000 yuan/m² dan 65.000 yuan/m².

4.2 Perbandingan internasional: AS menunjukkan ketahanan lintas siklus, Singapura menonjolkan keunggulan dividen tinggi

(1) Aset dasar: AS mengurangi risiko melalui diversifikasi aset, domestik mengandalkan kekuatan operasional dari properti tunggal yang berkualitas tinggi

REITs Outlets di AS mengurangi risiko melalui diversifikasi aset yang tinggi, sedangkan REITs domestik bergantung pada kekuatan operasional dari properti tunggal yang bernilai tinggi. REITs Outlets di luar negeri, seperti Tanger, memiliki portofolio aset yang tersebar di berbagai lokasi, sehingga risiko regional dapat diminimalkan; di China, aset dasar cenderung terkonsentrasi pada satu atau beberapa proyek utama di kota tertentu, dengan skala dan valuasi yang besar, sangat bergantung pada daya tarik lokal dan kemampuan pengelolaan kemitraan yang mendalam untuk mendukung nilai aset.

Tanger adalah REITs Outlets murni pertama di dunia, fokus di AS dan Kanada, dan hingga 5 Maret 2026, nilai pasarnya sekitar 4,2 miliar dolar AS. Hingga akhir 2025, Tanger mengelola 38 Outlets dan 3 pusat gaya hidup outdoor, dengan 34 properti yang dimiliki dan 6 yang berpartisipasi sebagai joint venture tanpa kendali langsung, serta mengelola 1 properti pihak ketiga. Properti tersebar di berbagai wilayah, dengan total luas sewa lebih dari 1,539 juta m², mencakup lebih dari 800 merek dan 3.000 toko. Tingkat penyewaan dan efisiensi penjualan per meter persegi secara konsisten tinggi, masing-masing mencapai 98,1% dan 5.089 dolar AS/m² pada akhir 2025.

Sasseur REIT di Singapura adalah REITs Outlets terbesar dan pertama di Asia, terdaftar pada 2018 di Bursa Singapura, dengan pemilik asli dari grup Sandship, fokus pada pengembangan dan pengelolaan Outlets di China daratan. Hingga 27 Februari 2026, nilai pasarnya sekitar 850 juta dolar AS. REITs ini secara khusus memegang properti Outlets di China daratan, termasuk empat properti di Chongqing Liangjiang, Bishan Chongqing, Hefei, dan Kunming, dengan total valuasi sekitar 8,36 miliar yuan dan total luas sewa sekitar 310.000 m², mencakup lebih dari 1.300 toko, dan total penjualan sekitar 4,6 miliar yuan pada 2025. Tingkat penyewaan aset dasar secara stabil di atas 98%, rata-rata mencapai 98,8%.

(2) Perbandingan valuasi: Tingkat distribusi REITs Outlets domestik secara signifikan lebih tinggi dibanding Tanger di AS

Tingkat distribusi Tanger pada kuartal keempat 2025 hanya 3,5%, lebih rendah dari rata-rata sektor ritel (4,9%), dan berada di posisi rendah di semua sektor. Rasio P/FFO sekitar 14,5 kali, sedikit lebih tinggi dari sektor ritel, karena Tanger telah bertransformasi dari aset Outlets murni menjadi platform ritel yang mampu melakukan ekspansi berkelanjutan dari arus kas internal. Sebaliknya, tingkat distribusi Sasseur REIT pada kuartal ketiga 2025 mencapai 8,8%, jauh lebih tinggi dari sektor ritel (5,8%) dan sektor industri (6,1%) serta sektor hotel (6,5%), karena portofolio aset lintas batas yang menghadapi biaya friksi tertentu; rasio P/B sekitar 0,9 kali, valuasi pasar sedikit di bawah nilai buku.

REITs Outlets domestik berada di tingkat antara Singapura dan AS. Dua proyek REITs Outlets pertama dengan proyeksi tingkat distribusi 2026 sebesar 4,6%-5,5%, lebih tinggi dari Tanger yang sebesar 3,5%, kemungkinan besar dipengaruhi oleh kelangkaan produk peluncuran pertama dan sentimen pasar yang didasarkan pada penetapan harga pasar yang wajar; dua REITs infrastruktur Outlets yang sudah terdaftar memiliki tingkat distribusi 3,4%-4,0%, sejalan dengan Tanger. Namun, dibandingkan Sasseur, keunggulan pengembalian hasil di pasar domestik belum terlalu menonjol.

4.3 Rekomendasi investasi: Data operasional dari REITs properti Outlets pertama menunjukkan performa yang cerah, aset berkualitas dari operator utama menunjukkan ketahanan siklus, dan memiliki nilai investasi yang tinggi

Dalam hal rekomendasi investasi, fokus pada operator utama yang menerbitkan proyek matang, di lokasi utama, dan aset berkualitas tinggi, secara spesifik:

（1）Prioritaskan operator utama dengan aset dasar yang matang. Industri Outlets menunjukkan pola konsentrasi di pemain utama dan diferensiasi regional. Perusahaan utama yang mampu menarik tenant dan menguasai produk membangun keunggulan kompetitif inti, dan proyek matang dari mereka biasanya memiliki tingkat penyewaan di atas 98% dan tingkat pengembalian bersih operasional di posisi terdepan industri, dengan arus kas yang stabil dan ketahanan siklus yang kuat.

（2）Perhatikan proyek di wilayah inti dengan potensi konsumsi dan pola kompetisi yang wajar. Wilayah Timur Laut dan Timur Tengah adalah pusat konsentrasi Outlets, dengan daya beli yang kuat dan pasar yang matang, sehingga arus kasnya lebih stabil; wilayah barat daya dan barat laut dengan potensi konsumsi yang berkembang pesat, dan proyek utama sudah membangun pengenalan regional yang kuat, menunjukkan potensi pertumbuhan yang signifikan; kota tingkat tiga dan empat adalah kekuatan utama dalam pertumbuhan industri berikutnya. Untuk berinvestasi di REITs di wilayah ini, perlu memperhatikan kepadatan penduduk, daya beli, dan pengalaman operasional dari pengelola proyek di pasar lokal.

（3）Pilih aset dengan tingkat distribusi yang wajar dan pertumbuhan arus kas yang pasti. Disarankan memilih proyek dengan tingkat kapitalisasi yang wajar, tingkat diskonto yang sesuai dengan REITs infrastruktur, dan mekanisme jaminan sewa minimum yang lengkap. Proyek seperti ini memiliki arus kas yang lebih stabil dan tingkat distribusi yang dapat dipenuhi secara konsisten, serta menghindari aset yang valuasinya terlalu tinggi dan mengandung risiko overvalued yang mengurangi potensi pertumbuhan di masa depan.

Proyek REITs properti Outlets pertama yang sudah matang dan berkualitas tinggi menunjukkan performa yang cerah, aset dari operator utama yang unggul menunjukkan ketahanan siklus, dan memiliki nilai investasi yang tinggi. Aset infrastruktur Outlets yang sudah ada memiliki kualitas yang sangat baik dan performa operasional yang stabil. Mengingat kenaikan valuasi pasar sekunder saat ini cukup tinggi dan mencerminkan valuasi yang cukup wajar, maka proyek ini layak untuk dipegang jangka panjang.

Kenaikan konversi kunjungan dan penjualan secara bersamaan mendorong performa penjualan secara keseluruhan. Volume kunjungan dan penjualan Outlets terus meningkat, dengan proyek seperti Shanshan Zhengzhou, Shanshan Harbin, dan Sandship Xi’an mencapai puncak volume kunjungan dan penjualan masing-masing 9,76 juta, 11,96 juta, dan 11,65 juta orang, serta penjualan masing-masing 1,99 miliar yuan, 1,5 miliar yuan, dan 2,56 miliar yuan. Pada saat yang sama, proyek Ningbo Shanshan memimpin dengan volume kunjungan sekitar 13,1 juta orang dan penjualan sebesar 1,97 miliar yuan. Pada 2025, dengan penyesuaian data yang sebanding, penjualan tetap menunjukkan pertumbuhan yang stabil, mencerminkan ketahanan siklus dan tingkat keberhasilan tinggi dari format Outlets.

Tingkat penyewaan umumnya di atas 97%, dan pendapatan sewa per bulan menunjukkan tren peningkatan. Tingkat penyewaan di 2025 untuk proyek seperti Shanshan Zhengzhou, Shanshan Harbin, dan Ningbo Shanshan masing-masing mencapai 99%, mendekati penuh; Sandship Xi’an secara konsisten di atas 98%; proyek-proyek lain seperti Jinan Shouchuang dan Wuhan Shouchuang juga menunjukkan tren peningkatan, dengan tingkat penyewaan masing-masing 97,8% dan 98,3%. Pendapatan sewa per bulan dari semua proyek terus meningkat, misalnya, Zhengzhou Shanshan mencapai 372,6 yuan/m²/bulan, Harbin 242,1 yuan/m²/bulan, Xi’an Sandship 284,8 yuan/m²/bulan, Jinan Shouchuang 181,6 yuan/m²/bulan, Wuhan Shouchuang 167,3 yuan/m²/bulan, dan Ningbo Shanshan 393,7 yuan/m²/bulan, menunjukkan performa operasional yang sangat baik dan potensi pertumbuhan tinggi.

Sebagian besar proyek meningkatkan rasio potongan kemitraan, dan proyek yang sudah matang memiliki pengakuan pasar yang tinggi. Dengan pengelolaan yang matang dan stabil, rasio potongan kemitraan dari proyek seperti Zhengzhou Shanshan, Harbin Shanshan, dan Xi’an Sandship meningkat secara signifikan dari sekitar 11%-15% pada 2023 menjadi sekitar 12,2%-15,4% pada 2025. Rasio potongan dari proyek lain seperti Jinan dan Wuhan juga menunjukkan tren naik, meskipun sedikit fluktuatif.

Perbedaan proporsi komisi absolut menunjukkan tren penurunan secara umum. Rasio komisi dari proyek utama seperti Zhengzhou, Xi’an, Jinan, dan Wuhan relatif stabil, tetapi ada penurunan dari tahun ke tahun, terutama di proyek Xi’an dan Harbin, yang menunjukkan bahwa meskipun rasio ini menurun, tingkat pengembalian tetap tinggi karena performa operasional yang matang.

Pendapatan operasional secara keseluruhan meningkat secara stabil, dan proyek-proyek utama menunjukkan tingkat pengembalian bersih operasional yang tertinggi di industri. Pendapatan operasional dari proyek utama seperti Zhengzhou dan Harbin masing-masing mencapai 340 juta yuan dan 250 juta yuan pada 2025; Xi’an mencapai 290 juta yuan pada kuartal ketiga 2025. Tingkat pengembalian bersih operasional dari proyek utama ini mencapai 77,9% dan 73,4%, dan proyek Ningbo mencapai 77,5% pada 2024, menunjukkan posisi terdepan di industri. Pada kuartal ketiga 2025, tingkat pengembalian bersih dari proyek Xi’an berada di kisaran 70%-80%, juga sangat tinggi.

Risiko yang mungkin terjadi termasuk: (1) Keterlambatan persetujuan dan penerbitan, karena proses persetujuan ABS/REITs dipengaruhi oleh kualitas proyek, kecepatan pengawasan, dan kondisi pasar; jika proyek belum matang dan proses persetujuan melambat, penerbitan akan tertunda. (2) Ketidakcukupan kebijakan, karena sistem legislasi, pajak, dan pengungkapan informasi di China masih dalam tahap pengembangan; jika kebijakan tidak muncul sesuai harapan, pasar REITs bisa terganggu. (3) Fluktuasi pasar, karena REITs memiliki risiko sedang dan imbal hasil sedang, dan pasar pernah mengalami koreksi besar akibat ketidakpastian fundamental aset, ketergantungan pada satu jenis investor, dan perilaku investasi yang seragam.

Laporan riset sekuritas berjudul: “Industri Outlets menunjukkan ketahanan operasional yang kuat, optimisme terhadap operator utama dan REITs mereka—seri sekuritisasi aset properti (empat)” diterbitkan pada 19 Maret 2026 oleh CITIC Securities.

Penulis laporan:

Huang Xiaotian SAC No.: S1440520070013