Real estate bisa menjadi pemenang besar dalam exodus kredit pribadi

Versi artikel ini pertama kali muncul di newsletter CNBC Property Play bersama Diana Olick. Property Play membahas peluang baru dan yang sedang berkembang bagi investor properti, mulai dari individu hingga modal ventura, dana ekuitas swasta, kantor keluarga, investor institusional, dan perusahaan publik besar. Daftar untuk menerima edisi mendatang langsung ke kotak masuk Anda. Hanya empat tahun setelah investor meninggalkan dana properti komersial karena kenaikan suku bunga yang cepat, beberapa dari mereka kini kembali berinvestasi, saat mereka beralih dari permainan kredit swasta yang dulu sedang naik daun. Investasi dalam REIT yang terdaftar secara publik namun tidak diperdagangkan meningkat dari $33,2 miliar pada 2022 menjadi $5,7 miliar pada 2025, tetapi kenaikan dalam beberapa bulan terakhir menunjukkan adanya pembalikan tren. REIT ini mengumpulkan $593 juta dari investor pada Januari, meningkat dari $467 juta di Desember dan $416 juta di November, menurut data dari Stanger Investment Banking. Data tambahan dari CoStar menunjukkan bahwa investasi dalam REIT yang tidak diperdagangkan mengalami kenaikan selama kuartal ketiga dan keempat tahun lalu. Beberapa memperkirakan bahwa saat lebih banyak uang keluar dari kredit swasta, uang tersebut akan berakhir di properti. “Kami percaya itu akan terjadi,” kata Kevin Gannon, ketua dan CEO Stanger. “Kami mulai melihat tanda-tandanya dari peningkatan penggalangan dana di sisi properti. Lebih lambat, tetapi mulai meningkat. Dan penebusan dana di sisi properti telah berkurang, dan yang sedang terjadi sekarang adalah rotasi modal.” Ketika ditanya baru-baru ini di CNBC’s “Squawk on the Street” apakah penasihat investasi mungkin menarik klien dari Blackstone Private Credit (BCRED) dan memindahkan mereka ke Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), Presiden dan Chief Operating Officer perusahaan, Jonathan Gray, mengatakan, “Saya tidak tahu apakah itu terjadi secara dollar untuk dollar, tetapi ketika mereka khawatir tentang sesuatu, mereka mungkin berhenti sejenak. Saya akan katakan, menariknya, di kuartal pertama ini, BREIT mendapatkan arus masuk terbaik sejak 2022.” Nilai properti real estate komersial turun 22% dari puncaknya pada April 2022 hingga titik terendah pada Desember 2023, menurut Green Street’s Commercial Property Price Index. Mereka masih mengalami pemulihan yang agak lambat dan berbentuk U, sehingga titik masuk bagi investor masih cukup menarik. Karena volatilitas di pasar saham meningkat akibat tekanan ekonomi global dari tarif dan kini perang di Iran, aset keras seperti properti menawarkan cara yang menarik untuk mendiversifikasi portofolio. Untuk sektor yang mungkin mendapatkan manfaat, Blackstone telah melakukan beberapa transaksi kantor tertentu, tetapi tetap fokus pada pusat data, industri, dan multifamily, dengan preferensi terhadap stabilitas dan pendapatan dari sektor-sektor ini, menurut seseorang yang akrab dengan operasi internal Blackstone, yang tidak berwenang berbicara secara publik tentang hal ini. “Pada akhirnya, ini tentang hasil. Jika investor terus menarik dana dari dana kredit swasta, sulit untuk menggantikan hasil tersebut di investasi utang lain,” kata Willy Walker, CEO Walker & Dunlop. “Blackstone mencatat bulan pertama arus dana positif ke BREIT dalam empat tahun terakhir pada Februari. Dana kredit swasta jauh lebih besar dari dana utang CRE — triliunan versus miliar — jadi setiap keluar dari kredit swasta bisa berdampak besar pada dana CRE.” Dan percakapan tampaknya semakin memanas, karena berita tentang penebusan dana dari kredit swasta mulai menyebar. “Kemarin, saya menghadiri rapat dengan beberapa investor besar di New York, dan kami membahas topik tersebut,” kata Christian Ulbrich, Presiden dan CEO JLL, saat rekaman podcast CNBC Property Play pada 12 Maret, yang akan dirilis minggu depan. “Aset nyata semakin menarik di tengah ketidakpastian yang kita hadapi saat ini, dan situasi kredit swasta benar-benar mendorong orang lebih banyak berinvestasi di aset nyata. Jadi ya, ini berpotensi menjadikan properti atau aset nyata sebagai penerima manfaat.” Ulbrich menambahkan bahwa investor tetap akan memilih jalur paling konservatif dalam lingkungan suku bunga yang sangat volatil saat ini. Itu berarti bangunan terbaik di lokasi terbaik, termasuk gedung perkantoran berkualitas tinggi, tetapi juga fasilitas logistik, gudang, dan properti multifamily. Suku bunga tetap menjadi faktor yang tidak pasti, karena harapan sebelumnya adalah suku bunga akan jauh lebih rendah saat ini. Ekspektasi pemotongan suku bunga Federal Reserve menurun karena kekhawatiran terhadap harga energi dan inflasi. Ini bisa memperlambat rotasi ke properti dibandingkan jika tidak ada ketidakpastian tersebut. “Kami sedang menjalani anomali ini,” kata Gannon. “Ini berlangsung jauh lebih lama dari yang kami kira, dan sekarang mungkin akan sedikit lebih lama lagi karena perang. Tapi kami percaya uang itu akhirnya akan mencari tempat tinggal, dan kami akan berusaha menempatkan uang itu ke properti jika kami bisa menunjukkan harga properti yang stabil.”