Shanghai menurunkan rasio uang muka untuk properti komersial, kota-kota lain diperkirakan akan mengikuti

Sumber: Economic Reference Daily Penulis: Liang Qian, Ye Jian

Pada tanggal 16 Maret, Bank Rakyat Tiongkok cabang Shanghai bekerja sama dengan Badan Pengawasan Keuangan Nasional dan Biro Pengawasan Shanghai mengeluarkan pemberitahuan bahwa mulai 16 Maret 2026, rasio uang muka minimum untuk kredit pembelian properti komersial di Shanghai (termasuk “rumah komersial dan hunian”) akan disesuaikan menjadi tidak kurang dari 30%. Semua lembaga keuangan harus menentukan rasio uang muka spesifik untuk setiap pinjaman secara wajar berdasarkan kondisi operasional, risiko pelanggan, dan faktor lainnya. Ini adalah kali pertama kebijakan kredit properti komersial di Shanghai mengalami penyesuaian dalam lebih dari sepuluh tahun, dan kota-kota lain diperkirakan akan mengikuti.

Pada bulan Januari tahun ini, Bank Rakyat Tiongkok dan Badan Pengawasan Keuangan Nasional mengeluarkan pemberitahuan berjudul “Tentang Penyesuaian Rasio Uang Muka Minimum untuk Kredit Pembelian Properti Komersial,” yang menyatakan bahwa “rasio uang muka minimum untuk kredit pembelian properti komersial (termasuk ‘rumah campuran’) akan disesuaikan menjadi tidak kurang dari 30%,” serta menegaskan bahwa “berdasarkan prinsip penyesuaian sesuai kondisi kota, di atas dasar rasio uang muka minimum nasional yang berlaku secara seragam, setiap kota di wilayah yurisdiksi dapat menentukan batas bawah rasio uang muka minimum secara mandiri.”

“Kebijakan baru ini menurunkan ambang masuk untuk investasi dan pengelolaan, inti tujuannya adalah mengaktifkan kembali aset stok properti komersial dan perkantoran,” kata Yan Yuejin, Wakil Direktur Institut Riset Properti E-House Shanghai. Ia menambahkan bahwa efek pengurangan beban yang dihasilkan sangat nyata. Sebagai contoh, sebuah properti komersial dengan total harga 5 juta yuan, sebelum kebijakan baru diberlakukan, pembeli harus membayar uang muka sebesar 2,5 juta yuan; setelah penyesuaian, uang muka turun menjadi 1,5 juta yuan, mengurangi tekanan arus kas sebesar 1 juta yuan secara langsung.

Yan Yuejin menyatakan bahwa perubahan ini akan secara efektif melepaskan kebutuhan investor yang sebelumnya terbatas oleh ambang modal, terutama ketika dikombinasikan dengan meningkatnya sentimen transaksi rumah bekas yang kembali pulih dan efek aliran dana yang dihasilkannya. Diperkirakan dalam jangka pendek, jumlah konsultasi untuk proyek properti komersial dan perkantoran di lokasi utama Shanghai akan mengalami peningkatan secara bulanan.

Zhang Wenjing, General Manager Data di Institut Penelitian Zhongzhi Shanghai, menunjukkan bahwa dalam beberapa tahun terakhir, rata-rata sewa dan tingkat penyewaan properti komersial dan perkantoran di Shanghai mengalami penurunan dalam tingkat yang berbeda, yang secara langsung menyebabkan kurangnya kepercayaan pasar terhadap transaksi dan penurunan volume transaksi, serta peningkatan terus-menerus dalam stok properti tersebut. Menurunkan rasio uang muka dari 50% atau bahkan lebih tinggi yang sebelumnya berlaku umum menjadi tidak kurang dari 30% adalah langkah untuk menurunkan hambatan masuk pasar, mengaktifkan permintaan potensial, membantu pengembang mempercepat penjualan properti komersial, dan mengurangi tekanan stok.

Zhang Bo, Direktur Institut Riset 58 Anjuke, berpendapat bahwa kebijakan baru ini akan berinteraksi dengan kebijakan yang mengaktifkan stok properti non-residensial di Shanghai dan mendukung pembaruan gedung perkantoran, sehingga memudahkan investor kecil dan menengah serta lembaga pengelolaan sewa profesional untuk masuk ke pasar sewa ulang properti komersial, sekaligus mengurangi tekanan pendanaan bagi pengembang yang ingin mengubah properti komersial yang dimiliki sendiri menjadi apartemen sewa jangka panjang. Dukungan dari sisi keuangan untuk transformasi properti komersial menjadi apartemen sewa jangka panjang, apartemen gaya hotel, dan sejenisnya, juga sejalan dengan meningkatnya permintaan sewa hunian.

Para profesional properti yang secara jangka panjang memantau pasar Pudong di Shanghai, seperti Li Hang, juga menyatakan bahwa penurunan rasio uang muka untuk properti komersial akan secara utama mendorong penjualan apartemen gaya hotel. “Saat ini, di properti komersial, penjualan toko relatif sulit, tetapi apartemen gaya hotel yang terletak di lokasi strategis dapat memberikan tingkat pengembalian sewa hingga 3% atau lebih tinggi, sehingga cukup menarik,” kata Li Hang. Sebagai contoh, sebuah proyek properti komersial dan perkantoran yang sedang dijual di Zhangjiang, Pudong, dengan harga antara dua hingga tiga juta yuan tergantung tipe unit, dengan sewa bulanan sekitar 8.500 hingga 9.000 yuan. Berdasarkan kebijakan baru, jumlah uang muka yang harus dibayar pembeli berkurang sekitar 50-60 juta yuan dari sebelumnya, dan tanpa batasan pembelian, sehingga sangat menarik bagi pekerja kantor di sekitar dan investor.

Namun, para ahli industri umumnya berpendapat bahwa meskipun penyesuaian kebijakan ini dapat mengaktifkan pasar, itu tidak akan menyebabkan pembalikan total pasar properti komersial dan perkantoran. Yan Yuejin menyatakan bahwa dalam kondisi pasar properti saat ini, termasuk tingkat kekosongan gedung perkantoran yang sedikit tinggi, tekanan sewa, dan pelonggaran pembatasan pembelian rumah, efek stimulasi kebijakan terhadap pasar akan menunjukkan perbedaan struktural yang signifikan, dan tidak akan meniru kembali gelombang spekulasi “sejenis residensial” yang terjadi di masa lalu.

“Tujuan kebijakan mungkin adalah untuk meningkatkan likuiditas properti komersial dan perkantoran, sehingga mengaktifkan fungsi mereka sebagai ‘penopang industri’ atau ‘penopang ritel komersial’,” kata Yan Yuejin. Ia menambahkan bahwa leverage yang lebih rendah dapat mengarahkan sebagian properti ke lembaga atau individu yang memiliki kemampuan untuk membeli atau melakukan renovasi dan pengelolaan, untuk pengembangan konsumsi baru dan model bisnis baru. Terutama setelah penyesuaian ekonomi industri dan ekonomi komersial dalam putaran ini, industri dan bisnis akan memiliki permintaan pasar baru untuk proyek properti komersial dan perkantoran yang inovatif.

Zhang Bo memperkirakan bahwa kota-kota tingkat satu seperti Beijing kemungkinan besar akan mengikuti langkah ini. Ia berpendapat bahwa dari latar belakang pasar properti yang kini memasuki era stok, mengaktifkan aset stok di bidang perkantoran dan bisnis telah menjadi arah penting kebijakan. Kota-kota lain tidak hanya akan menyesuaikan rasio uang muka berdasarkan kondisi pasar dan tujuan pengendalian mereka sendiri, tetapi juga kemungkinan akan meluncurkan lebih banyak kebijakan yang ditargetkan untuk mencapai tujuan “mengendalikan pertumbuhan, mengurangi stok, dan meningkatkan pasokan” secara bersamaan.