Percepatan Pengurangan Stok Inventaris, 22 Provinsi Menurunkan Rasio Uang Muka Properti Komersial

Sumber: Laporan Ekonomi Abad 21 Penulis: Zhang Min

Pada 16 Maret, Bank Rakyat Tiongkok Kantor Pusat Shanghai mengeluarkan pemberitahuan yang menyatakan bahwa rasio uang muka minimum untuk pembelian properti komersial di Shanghai (termasuk “rumah komersial dan hunian”) diubah menjadi tidak kurang dari 30%. Langkah ini bertujuan untuk mempercepat pengurangan stok properti komersial dan meningkatkan aktivitas transaksi pasar.

Pada 15 Januari tahun ini, juru bicara Bank Rakyat Tiongkok dan Wakil Gubernur Zou Lan menyatakan bahwa bersama dengan Administrasi Pengawasan Keuangan, mereka akan menurunkan rasio uang muka minimum untuk pembelian properti komersial menjadi 30%, mendukung pengurangan stok properti komersial. Dua hari kemudian, kedua departemen tersebut bersama-sama mengeluarkan “Pemberitahuan tentang Penyesuaian Rasio Uang Muka Minimum untuk Pembelian Properti Komersial”, yang secara tegas menetapkan rasio uang muka minimum tidak kurang dari 30%.

Sebelumnya, rasio uang muka minimum untuk pembelian properti komersial adalah 50%. Dalam pelaksanaan nyata, beberapa bank menetapkan hingga 60% bahkan lebih tinggi. Oleh karena itu, langkah ini dipandang sebagai sinyal penting untuk pengurangan stok properti komersial.

Menurut laporan dari wartawan Laporan Ekonomi Abad 21 yang tidak lengkap, hingga saat ini, sudah ada 22 provinsi dan wilayah administratif yang menurunkan rasio uang muka minimum untuk properti komersial. Beberapa provinsi dan kota juga telah mengeluarkan langkah-langkah lain untuk mendorong pengurangan stok properti komersial.

Berbagai tindakan ini menunjukkan bahwa langkah pengurangan stok properti komersial semakin cepat.

Durasi Pengurangan Lebih Lama dari Perumahan

Properti komersial secara umum merujuk pada gedung perkantoran, toko, dan properti berhak milik komersial lainnya. Berbeda dengan perumahan, hak milik properti komersial biasanya berlaku selama 40 atau 50 tahun, dan beban pajak serta biaya biasanya lebih tinggi daripada perumahan.

Karena berbagai alasan, saat ini stok properti komersial di Tiongkok cukup besar. Berdasarkan data dari Biro Statistik Nasional, hingga akhir Februari tahun ini, luas bangunan perumahan yang belum terjual sekitar 800 juta meter persegi, termasuk 190 juta meter persegi gedung perkantoran dan properti komersial, sekitar 23,9%. Pada waktu yang sama, masih ada sekitar 710 juta meter persegi gedung perkantoran dan properti komersial yang sedang dalam tahap pembangunan.

Karena adanya pembatasan yang lebih ketat dibandingkan perumahan, ambang batas pembelian properti komersial relatif lebih tinggi, dan durasi pengurangan stok juga lebih lama. Berdasarkan kecepatan penjualan rata-rata selama 12 bulan terakhir, durasi pengurangan stok gedung perkantoran (mengacu pada luas yang belum terjual hingga akhir Februari tahun ini) sekitar 28 bulan, sedangkan properti komersial lainnya lebih dari 30 bulan.

Sementara itu, durasi pengurangan stok perumahan hanya sekitar 7 bulan.

Laporan dari CBRE, lembaga layanan properti komersial, juga menunjukkan bahwa tahun ini, pasokan gedung perkantoran di 10 kota utama di seluruh negeri diperkirakan mencapai 4,7 juta meter persegi, meningkat sekitar 7% dibanding tahun lalu. Pada 2027 dan 2028, angka ini diperkirakan akan menurun secara bertahap menjadi 4,2 juta dan 3,5 juta meter persegi. Untuk properti ritel, diperkirakan dalam dua tahun ke depan, pasokan baru properti ritel berkualitas tinggi di delapan kota utama akan mencapai 4,39 juta dan 3,56 juta meter persegi, tetap cukup banyak, dengan peningkatan di Shanghai, Guangzhou, Hangzhou, Nanjing, dan Tianjin dibanding dua tahun sebelumnya.

Dalam beberapa tahun terakhir, suara untuk memperkuat intervensi kebijakan dan mendorong pengurangan stok properti komersial terus muncul.

Selama dua sesi nasional tahun ini, anggota Kongres Nasional Politik, Ketua Grup Xin Hope Liu Yonghao, menyarankan untuk mengoptimalkan tata ruang, mengurangi proporsi lahan komersial baru. Mendukung penghidupan kembali aset komersial dan perkantoran yang ada, mengoptimalkan kebijakan “perubahan dari komersial ke hunian”, serta melonggarkan batasan terkait apartemen dalam hal pendaftaran sekolah dan kependudukan.

Liu Yonghao mengatakan bahwa perubahan pola demografis dan munculnya belanja online secara bertahap melemahkan peran bisnis offline. Ia menambahkan, selain mengambil berbagai langkah untuk mengurangi stok, “rencana baru harus mempertimbangkan perubahan bentuk ekonomi dan melakukan beberapa penyesuaian, jangan merencanakan terlalu banyak properti komersial.”

Peluncuran Kebijakan yang Mendukung

Sebelum penyesuaian rasio uang muka minimum ini, kebijakan terkait pengurangan stok properti komersial sudah mulai diluncurkan secara bertahap.

Pada September 2025, Kantor Negara mengeluarkan “Pendapat tentang Menggali Potensi Konsumsi Olahraga dan Meningkatkan Pengembangan Industri Olahraga Berkualitas Tinggi”, yang mendorong penggunaan bangunan industri, properti komersial, dan gudang secara hukum untuk membangun ruang olahraga.

Pada 28 November 2025, Komisi Pengawasan Sekuritas mengumumkan mengumpulkan pendapat publik tentang peluncuran pilot dana investasi properti komersial. Pilot ini bertujuan membuka jalur pembiayaan hak atas properti komersial dan menyediakan solusi keuangan standar untuk menghidupkan kembali aset yang ada.

Sejak awal tahun ini, sinyal positif terus muncul.

Pada 5 Maret, Kementerian Sumber Daya Alam dan Administrasi Kehutanan dan Rumput Nasional mengeluarkan “Pemberitahuan tentang Memperkuat Jaminan Faktor Sumber Daya Alam”, yang menegaskan bahwa lahan pembangunan baru akan diprioritaskan untuk mendukung pembangunan proyek besar dan pengembangan kesejahteraan masyarakat, dan secara prinsip tidak digunakan untuk pengembangan properti komersial komersial.

Dalam rencana lima tahun ke depan yang dikeluarkan bulan ini, disebutkan bahwa akan mendorong pengelolaan lahan yang sudah disediakan tetapi belum dikembangkan dan proyek yang sedang dalam tahap pembangunan, serta menghidupkan kembali properti komersial dan perkantoran yang tidak terpakai. Rencana ini juga menyebutkan bahwa akan secara hukum dan hati-hati melanjutkan perpanjangan hak penggunaan lahan industri dan komersial.

Para analis umumnya berpendapat bahwa ini tidak hanya berarti penyesuaian dari sisi pasokan, tetapi juga mempercepat penghidupan kembali properti komersial yang tidak terpakai.

Di tingkat pemerintah daerah, banyak kota baru-baru ini juga mengeluarkan berbagai kebijakan dukungan untuk mendorong pengurangan stok pasar perkantoran dan komersial.

Misalnya, Shanghai mengizinkan gedung perkantoran dan bisnis hotel, inovasi riset dan pengembangan, budaya dan olahraga, layanan kesehatan, pelatihan pendidikan, serta perumahan sewa (termasuk apartemen berbakat); Hangzhou mengeluarkan kebijakan reformasi lahan industri dan komersial, memperjelas mekanisme pengelolaan ruang yang ada secara efisien, dan mengizinkan perubahan sementara fungsi bangunan.

Dalam hal pemberian subsidi, Wuhan memberikan subsidi sebesar 50% dari jumlah pajak kontrak untuk pembelian properti komersial dan perkantoran baru; Nanning memberikan subsidi pembelian sebesar 10.000 yuan untuk properti komersial dan perkantoran yang dibeli dengan luas lebih dari 100 meter persegi.

Lembaga riset China Index Academy menyatakan bahwa mengeksplorasi jalur penghidupan kembali properti komersial dan perkantoran yang tidak terpakai akan menjadi fokus kebijakan penting tahun ini, dan diperkirakan akan ada lebih banyak percobaan di berbagai daerah.

Mengenai penurunan besar rasio uang muka, lembaga ini menyatakan bahwa dalam jangka pendek, langkah ini akan membantu mengurangi tekanan stok properti komersial dan meningkatkan arus kas pengembang; dalam jangka panjang, ini akan mendukung penghidupan kembali aset yang ada melalui dukungan keuangan.

Namun, lembaga ini juga menegaskan bahwa langkah ini bukanlah sinyal pembalikan pasar secara menyeluruh. Dibandingkan dengan kredit perumahan, pinjaman properti komersial masih memiliki perbedaan mencolok dalam jumlah pinjaman, suku bunga, dan jangka waktu, dan bank akan secara hati-hati menentukan rasio uang muka berdasarkan risiko pelanggan. Yang lebih penting, aktivitas transaksi properti komersial secara fundamental bergantung pada kondisi ekonomi nyata; untuk benar-benar menggerakkan “aset diam”, kepercayaan pelaku pasar dan vitalitas ekonomi nyata harus kembali secara bersamaan.