Benjia mengurangi karyawan sebanyak 35%? Beike dengan cepat membantah, tetapi proyek yang mereka kelola sendiri menghadapi tekanan pengurangan pengguna.

Jurnalis Ji Mian Xinwen | Wang Tingting

Sejak raksasa perantara Beike melakukan diversifikasi ke pengembangan properti, mereka menghadapi berbagai tantangan nyata.

Pada 10 Maret, rumor pasar menyebutkan bahwa tim properti di bawah Beike, Behao Jia, mengalami optimisasi personel di area inti dan kantor pusat, dengan proporsi pengurangan lebih dari 35%, melibatkan ratusan orang. Selain itu, Yang Wei, kepala investasi Behao Jia, saat ini telah mengundurkan diri. Yang Wei sebelumnya menjabat sebagai eksekutif di Longfor Group dan China Vanke, kini menjabat sebagai General Manager Pengembangan Bisnis Behao Jia.

Menanggapi hal ini, pihak Behao Jia kepada Ji Mian Xinwen menyatakan bahwa rumor tentang “PHK 35% di Behao Jia” tidak benar dan merupakan berita bohong. Operasi bisnis Behao Jia berjalan normal dan tim inti stabil. Mereka telah meluncurkan lebih dari 18 proyek kerjasama multi-model di seluruh negeri dan melakukan pergantian personel secara normal terkait pembangunan kemampuan inti C2M.

Sebagai tim properti di bawah Grup Beike, Behao Jia terus mendapatkan perhatian pasar karena terjun langsung dalam pengadaan tanah dan mengganggu bidang pengembangan properti.

Pada Juli 2023, Grup Beike melakukan peningkatan strategi “Satu Inti Tiga Sayap”, dan secara resmi mendirikan lini bisnis Behao Jia, yang membentuk tim yang beragam dan profesional, termasuk algoritma AI, produk data, riset pelanggan, desain dan konstruksi, serta perencanaan pemasaran.

Namun, menurut pernyataan Wakil Ketua Dewan Direksi Beike Group dan CEO Behao Jia, Xu Wanggong, Behao Jia bukan bertujuan menjadi pengembang properti, melainkan untuk memverifikasi kemampuan penerapan solusi produk C2M dan meningkatkan kepercayaan mitra terhadap model bisnis “1+2”.

Model C2M Behao Jia adalah menggunakan analisis data besar dan algoritma AI untuk mendalamkan wawasan dan menggali kebutuhan pelanggan, memprediksi minat dan harapan harga pelanggan target secara dini, sebagai referensi penting dalam penentuan posisi produk perumahan. Ini mengeksplorasi model baru “menentukan rumah berdasarkan orang, menentukan lokasi berdasarkan rumah, dan menentukan dana berdasarkan rumah”, sehingga memungkinkan pengguna ikut serta dalam proses pembangunan berbasis data besar.

Dengan kata lain, Behao Jia akan menggunakan model aset ringan dan memanfaatkan keunggulan solusi rantai lengkap C2M, bekerja sama dengan lebih banyak pengembang untuk menciptakan rumah yang lebih memenuhi kebutuhan pelanggan. Seperti yang dikatakan Xu Wanggong, “Model keuntungan Behao Jia bergantung pada layanan yang dihasilkan dari berbagai tahap, mulai dari penentuan produk, desain, pengendalian kualitas, hingga pemasaran, yang disediakan untuk pengembang.”

Untuk menguji kelayakan model C2M, Behao Jia mengelola dua proyek secara mandiri, yaitu Chengdu Financial City Bechen S1 dan Shanghai BeLian C1. Bechain C1 berfokus pada pasar kebutuhan mendesak dan perbaikan, sementara Bechen S1 menargetkan kalangan atas dan mencari terobosan di pasar rumah mewah.

Selama periode tersebut, Behao Jia melakukan rekrutmen besar-besaran, mengutamakan profesional dari latar belakang perusahaan properti tradisional seperti Longfor, Vanke, China Vanke, dan Sunac, untuk memperkuat keahlian tim pengembang. Tidak lama kemudian, Behao Jia mempercepat langkahnya dalam pengadaan tanah, muncul di lokasi lelang tanah di Beijing, Guangzhou, Xi’an, dan kota lain.

Pada 20 September 2024, Behao Jia memenangkan tanah seluas 24 hektar di Chengdu Financial City Phase 3 dengan harga tanah Rp27.300 per meter persegi, memecahkan rekor harga tanah di Chengdu saat itu. Pada akhir 2024, Behao Jia kembali memenangkan tanah di Shanghai Fengxian New Town dengan total harga Rp697 miliar dan tingkat premi 13,89%, mengalahkan perusahaan lain seperti Xiangyu Tian’an dan Poly Real Estate.

Pada saat itu, industri penuh harapan terhadap karya diversifikasi raksasa perantara ini, menganggap bahwa dengan data pelanggan dan sumber daya kanal yang melimpah, mereka berpotensi merevolusi logika pengembangan properti.

Namun, kinerja pasar dari kedua proyek ini tidak sesuai harapan.

Yang paling menarik perhatian adalah Chengdu Financial City Bechen S1. Menurut Ji Mian Xinwen, proyek ini resmi masuk pasar pada 14 November 2025, dengan peluncuran awal 108 unit rumah, menampilkan apartemen besar 275-375 meter persegi dengan harga rata-rata sekitar Rp65 juta per meter persegi, total harga mulai dari Rp15,9 miliar hingga Rp54 miliar.

Selanjutnya, Bechen S1 mengumumkan bahwa total penjualan melebihi Rp14 miliar. Jika dihitung berdasarkan harga rata-rata Rp60 juta+ per meter dan rata-rata harga per unit sekitar Rp20 miliar, tingkat penyerapan sekitar 60%, dengan sekitar 60-70 unit terjual.

Namun, hingga 10 Maret 2026, data dari Biro Perumahan dan Pembangunan Kota Chengdu menunjukkan bahwa dari 108 unit yang terjual secara online, tersisa 58 unit, dengan rasio penjualan sekitar 46,3%. Setelah hampir empat bulan peluncuran, penyerapan kurang dari separuh.

Perlu dicatat bahwa proyek “King of Land” di blok yang sama, Jianfa Haiyao, memiliki harga rata-rata lebih dari Rp70 juta per meter persegi dan penyerapan yang lebih baik. Pada 6 Januari 2026, Jianfa Haiyao membuka 82 unit dengan harga rata-rata Rp76,9 juta per meter dan harga tertinggi lebih dari Rp100 juta per meter, dengan luas unit 267,8-473,89 meter persegi. Seminggu kemudian, mereka menambah 56 unit lagi. Hingga 10 Maret, tingkat penyerapan tahap pertama mencapai 64,83%, dan tahap kedua 46,43%.

Di Shanghai, pengembangan mandiri Bechain C1 juga menunjukkan laju penyerapan yang lambat. Pada Oktober 2025, Bechain C1 meluncurkan 144 unit dengan harga rata-rata sekitar Rp43,5 juta per meter persegi. Data online menunjukkan bahwa hingga saat ini, 89 unit terjual dan tersisa 55 unit, dengan rasio penjualan 61,81%.

Pada Desember 2025, tahap kedua meluncurkan 112 unit dengan harga sekitar Rp44 juta per meter persegi. Sampai saat ini, 18 unit terjual dan 94 unit tersisa, dengan rasio penjualan 16,07%.

Setelah pengalaman pengelolaan mandiri dari proyek Bechen S1 dan BeLian C1, Behao Jia secara tegas menyatakan tidak akan lagi mengelola proyek secara mandiri, karena model aset ringan lebih menguntungkan dan sesuai kekuatan mereka.

Diketahui, selain dua proyek tersebut, saat ini Behao Jia memiliki 16 proyek kerjasama dengan berbagai model, bekerja sama dengan perusahaan pengembang seperti China Power Construction Real Estate, China Merchants Shekou, China Jinmao, dan Binjiang Real Estate.

Perwakilan Behao Jia kepada Ji Mian Xinwen menyatakan bahwa mereka akan tetap berpegang pada posisi “platform layanan pengembangan hunian berbasis data” dan akan memanfaatkan kemampuan big data dan algoritma AI untuk menyediakan solusi rantai lengkap C2M bagi pengembang dan mitra lainnya.

“Selain itu, Behao Jia juga memiliki rencana perekrutan berkelanjutan di berbagai kota di seluruh negeri dan akan segera meluncurkan produk layanan baru.”

Terkait rumor pasar yang menyebutkan bahwa “Yang Wei, kepala investasi Behao Jia, saat ini telah mengundurkan diri,” pihak Behao Jia tidak memberikan tanggapan. Namun, sumber industri mengungkapkan bahwa Behao Jia telah menunjuk kepala pusat baru.