Tim asli Vanke kembali, lahan di Li Cang, Qingdao, setelah mengalami dekomersialisasi, terjual dengan harga dasar

观点网 20 Maret, hasil lelang daring hak penggunaan lahan pembangunan milik negara yang diselenggarakan oleh Biro Sumber Daya Alam dan Perencanaan Kota Qingdao menunjukkan bahwa lahan LC0301-03 yang terletak di sisi timur jalan tol Qingyin di Distrik Licang telah selesai dilepas.

Berdasarkan pengumuman pelelangan yang dirilis sebelumnya oleh Biro Sumber Daya Alam dan Perencanaan Kota Qingdao, harga awal lelang untuk lahan ini adalah 998 juta yuan, dengan harga dasar per meter persegi 9.010 yuan.

Hasil transaksi menunjukkan bahwa lahan ini dimenangkan oleh Qingdao Changming Real Estate Co., Ltd. dengan total harga 998 juta yuan, tanpa premi.

Data publik menunjukkan bahwa perusahaan ini didanai bersama oleh Vanke, China Overseas, Yuexiu, Gemdale, dan Qingdao Urban Investment.

Proses lelang cukup langsung, dengan aturan “yang tertinggi menang”, namun hanya satu peserta yang mendaftar, sehingga tidak ada putaran penawaran.

Berbeda dengan tanah baru biasanya, keunikan lahan ini terletak pada sifat “masuk kembali ke pasar”.

Menurut data publik, lahan ini sebelumnya merupakan bagian dari proyek Taman Hutan Dongli, yang beberapa tahun lalu dimenangkan oleh konsorsium Vanke. Namun, karena pengembangan berikutnya tidak sesuai harapan, akhirnya dilakukan negosiasi dengan pemerintah untuk mengembalikan lahan.

Dalam beberapa tahun, proses ini mengalami siklus lengkap: “transaksi – stagnasi – pengembalian lahan – pelelangan ulang”.

Pengaktifan Kembali Lahan

Dari segi syarat pelelangan, perubahan utama terletak pada aspek perencanaan.

Pada 28 Februari, Biro Sumber Daya Alam dan Perencanaan Kota Qingdao mengumumkan lelang hak penggunaan lahan pembangunan milik negara, dan lahan LC0301-03 di bagian timur Distrik Licang resmi dipasang kembali untuk dilelang.

Lahan ini telah diubah dari “Lahan komersial dan bisnis” menjadi “Lahan hunian kelas dua”, serta ditambahkan fasilitas layanan publik seperti pendidikan, kesehatan, dan layanan purna jual.

Selain itu, rasio bangunan dikurangi menjadi 2,5, tingkat sedang ke rendah, dengan intensitas pengembangan yang jelas lebih rendah dari rasio 3,57 sebelumnya.

Dokumen pelelangan menunjukkan bahwa lahan ini terletak di timur jalan tol Qingyin, barat jalan Shiniushan, utara jalan Zaoshan, dan selatan jalan Jiushui, dengan luas sekitar 44.320,7 meter persegi dan luas bangunan yang direncanakan sekitar 110.800 meter persegi. Persyaratan pembangunan jelas, termasuk pembangunan pusat layanan komunitas, fasilitas penitipan anak, dan fasilitas komersial pendukung, yang harus diserahkan setelah selesai pembangunan.

Lahan ini berada di sisi timur kawasan Dongli, berdekatan dengan kawasan hunian yang ada, serta dekat dengan sumber daya taman hutan. Fasilitas pendidikan, kesehatan, dan komunitas di sekitar sedang dalam tahap perencanaan dan pengembangan secara bertahap.

Dengan mempertimbangkan rasio bangunan, volume, dan batasan fasilitas, produk yang akan dikembangkan di masa depan diperkirakan akan berupa hunian menengah atas dan tinggi.

Perlu dicatat bahwa struktur harga sebelum dan sesudah penyesuaian juga mengalami perubahan.

Sebelum penyesuaian, harga awal lahan ini sekitar 1,187 miliar yuan, dengan harga dasar per meter persegi sekitar 7.500 yuan; setelah penyesuaian, harga awal turun menjadi 998 juta yuan, tetapi harga per meter persegi meningkat menjadi 9.010 yuan.

Dengan kata lain, total harga turun, tetapi biaya per unit tanah meningkat, sehingga logika pengembangan pun berubah.

Pilihan Vanke

Jika kita tarik kembali garis waktunya, asal-usul lahan ini menjadi lebih kompleks.

Pada Agustus 2017, Qingdao Vanke Real Estate Co., Ltd. memenangkan tiga blok tanah di sisi timur jalan tol Qingyin di Distrik Licang dengan total 3,79 miliar yuan (nomor tanah awal 4362-01, 4362-02, 4364-02), dengan total luas bangunan lebih dari 500.000 meter persegi. Di antaranya, lahan LC0301-03 yang dilelang ulang ini adalah bagian dari tanah 4362-01 saat itu.

Lahan 4362-01 adalah lahan murni untuk komersial, sementara dua lainnya adalah untuk hunian dan penggunaan campuran. Secara keseluruhan, bagian komersial mendekati 40%.

Yang lebih penting adalah syarat pelelangan.

Menurut ketentuan saat itu, pemenang harus membangun sekolah dan taman kanak-kanak, serta menarik kantor pusat lembaga keuangan dan perusahaan Fortune 500, dan harus memiliki properti dalam skala tertentu serta memenuhi target pajak.

Serangkaian syarat tambahan ini membuat proyek memiliki hambatan pengembangan yang cukup tinggi sejak awal.

Akhirnya, Vanke memenangkan proyek ini dengan 3,79 miliar yuan, dan mengajak China Overseas, Gemdale, Yuexiu, dan Qingdao Urban Investment untuk bersama-sama mengembangkan. Namun, pengembangan proyek tidak berjalan lancar.

Dari perkembangan selanjutnya, bagian hunian dikembangkan terlebih dahulu, sementara lahan komersial murni 4362-01 tidak pernah benar-benar dimulai. Data publik menunjukkan bahwa kemajuan pembangunan bagian ini sangat tertinggal, menjadi hambatan utama dalam kemajuan keseluruhan proyek.

Dengan kata lain, masalahnya bukan di bagian hunian, melainkan di bagian komersial.

Seiring perubahan kondisi pasar, siklus pengurangan stok komersial memanjang dan ketidakpastian pengembangan meningkat, risiko proyek besar ini mulai muncul. Akhirnya, lahan komersial ini disimpan dan setelah penyesuaian rencana pengendalian, dipisah dan disusun ulang, kemudian masuk kembali ke pasar dengan nomor baru LC0301-03.

Kali ini, variabelnya berkurang.

Bagian komersial dilepas, rasio bangunan dikurangi, model pengembangan berfokus pada hunian; total harga diturunkan ke tingkat yang dapat dikendalikan; persyaratan fasilitas tetap ada, tetapi siklus pengembangan dipersingkat.

Dengan asumsi ini, Vanke kembali masuk ke daftar pembeli.

Laporan terkait menunjukkan bahwa perusahaan ini sebelumnya sudah terlibat dalam pengembangan kawasan ini, memiliki pengalaman langsung tentang kondisi proyek dan pasar. Kembali masuk berarti lebih dekat dengan kelanjutan rantai proyek yang sudah ada, bukan keputusan investasi baru.

Dengan kata lain, ini bukan sekadar “mengambil tanah”, melainkan “kembali ke titik awal dan membuat keputusan ulang”.

Hasilnya, tetap dengan tim yang sama—Vanke, China Overseas, Yuexiu, Gemdale, dan Qingdao Urban Investment bersama-sama mendapatkan lahan.

Bagi Vanke, lahan ini adalah bagian dari proyek lama dan lingkungan pengembangan yang sudah dikenal. Dibandingkan harus masuk ke area yang asing, mengambil alih lahan yang sudah dipecah dan risiko yang lebih jelas ini, jalurnya menjadi lebih terkendali.

Dari segi kebijakan, saat ini banyak daerah mendorong pasokan hunian perbaikan, terutama di kota inti dan kawasan berkualitas tinggi, melalui optimalisasi rasio bangunan dan penyesuaian sifat penggunaan lahan untuk meningkatkan kualitas produk.

Lahan Dongli ini yang diubah dari “komersial menjadi hunian” juga mencerminkan arah kebijakan tersebut.

Penafian: Isi dan data artikel ini disusun oleh opini berdasarkan informasi publik, tidak merupakan saran investasi. Harap verifikasi sebelum digunakan.

(Disusun oleh: Wang Zhiqiang HF013)