Cmacglobal Shekou berlari kencang satu tahun, laba bersih yang dapat diatribusikan tidak mencapai 300 juta, bagaimana pemimpin baru Zhu Wenkai memecah kebuntuan?

Memasuki tahun 2026, pengembang milik negara tidak pernah berhenti bekerja keras.

Hanya dalam tiga bulan, Minmetals Land keluar dari bursa, Yuexiu Property bersaing selama 9 jam di Guangzhou untuk merebut tanah, China Overseas dan China Resources Land melakukan penyesuaian struktur organisasi, dan China Merchants Shekou juga sedang melakukan penyesuaian personalia.

Pada 3 Maret, China Merchants Shekou mengumumkan bahwa karena alasan penugasan kerja, Liu Ye mengajukan pengunduran diri dari jabatan Wakil Direktur Utama dan akan bergabung dengan Nanshan Group China. Keesokan harinya, perusahaan menyatakan bahwa director independen Kong Ying akan mengundurkan diri karena masa jabatannya berakhir.

Pada September 2025, Chairman dan CEO China Merchants Shekou baru saja diganti. Setelah tim manajemen baru yang dipimpin oleh Chairman Zhu Wenkai dan CEO Nie Liming resmi menjabat, penjualan perusahaan di tahun 2025 akhirnya masuk ke peringkat TOP 4 industri.

Berbeda dengan itu, perusahaan memperkirakan laba akan turun drastis. Pada 2025, diperkirakan laba bersih yang dapat didistribusikan kepada pemegang saham utama mencapai 1,005 miliar hingga 1,254 miliar yuan, turun 69%-75% dibandingkan tahun sebelumnya; laba bersih setelah dikurangi pendapatan dan biaya non-operasional (disebut “laba bersih non-operasional”) sebesar 154 juta hingga 231 juta yuan, turun 91%-94% secara tahunan.

Dalam masa penyesuaian mendalam industri properti, perusahaan milik negara pun tidak luput dari guncangan industri. Bagi Zhu Wenkai dan Nie Liming yang baru mengambil alih, ujian sebenarnya telah dimulai.

1

Perkiraan laba bersih non-operasional

Kurang dari 300 juta,

Kerugian nilai persediaan terkumpul selama 5 tahun sebesar 13,7 miliar yuan

Mengenai perusahaan terkait China Merchants, yang lebih dikenal masyarakat adalah China Merchants Bank. Sebenarnya, China Merchants Shekou dan China Merchants Bank adalah perusahaan saudara, keduanya berada di bawah China Merchants Group.

Pada akhir 2025, total aset China Merchants Group melebihi 15 triliun yuan, menjadikannya perusahaan milik negara “raksasa”.

Bersandar pada kekuatan besar, China Merchants Shekou tentu memiliki keunggulan sumber daya yang luar biasa, tetapi juga harus menanggung tekanan skala dan pengembalian yang sesuai dengan status perusahaan milik negara. Ketika industri properti beralih dari “berkompetisi dalam ekspansi” ke “berkompetisi dalam kualitas” dan “keuntungan”, perusahaan milik negara juga harus menunjukkan kemampuan keuntungannya kepada publik.

Dan ini adalah “kelemahan” dari China Merchants Shekou.

Pada 30 Januari, China Merchants Shekou merilis prediksi kinerja tahun 2025. Diperkirakan, laba bersih yang dapat didistribusikan kepada pemegang saham utama mencapai 1,005 miliar hingga 1,254 miliar yuan, turun 69%-75% dibandingkan tahun sebelumnya; laba bersih non-operasional sebesar 154 juta hingga 231 juta yuan, turun 91%-94%.

Ini berarti, pada 2025, setelah dikurangi pendapatan dan biaya non-operasional, laba dari kegiatan operasional harian China Merchants Shekou sudah kurang dari 300 juta yuan.

Gambar / Pengumuman China Merchants Shekou

Untuk penurunan laba yang tajam ini, China Merchants Shekou menjelaskan bahwa penyebab utamanya adalah adanya tanda-tanda penurunan nilai dari beberapa proyek pengembangan properti, perusahaan menyesuaikan cadangan penurunan nilai sesuai kondisi pasar berdasarkan prinsip kehati-hatian.

Selain itu, volume penyerahan proyek pengembangan properti yang terkonsentrasi berkurang, pendapatan operasional menurun secara tahunan, serta pendapatan dari investasi di perusahaan patungan dan penjualan saham juga berkurang secara tahunan, semua faktor ini menyebabkan penurunan laba.

Lalu, bagaimana sebenarnya penurunan nilai persediaan di China Merchants Shekou terjadi?

Di satu sisi, industri properti sedang mengalami penyesuaian mendalam, harga rumah mengalami penurunan; di sisi lain, China Merchants Shekou pernah gencar merebut “raja tanah” dengan harga tinggi, kini harus mulai membayar harga tersebut.

Contohnya, pada Februari 2024, China Merchants Shekou membeli tanah BK202401 di Hefei dengan total harga 1,299 miliar yuan, dengan premi 54%, harga tanah per meter persegi 25.000 yuan, yang saat itu memecahkan rekor harga tanah tertinggi di Hefei.

Pada Agustus 2024, perusahaan membeli sebidang tanah di Distrik Gongshu, Hangzhou, seharga sekitar 1,36 miliar yuan, dengan premi 24,87%, harga tanah sekitar 41.600 yuan/m², menjadi “raja tanah” di kawasan Shangtang.

Sebagai pengembang milik negara, China Merchants Shekou tentu memiliki banyak jalur pendanaan untuk menambah kas, tetapi masalahnya, di masa penyesuaian industri yang mendalam, setelah membeli tanah dengan harga tinggi, proyek-proyeknya sulit untuk dipasarkan dan dana pun sulit berputar.

Kerugian nilai persediaan dari proyek-proyek dengan harga tinggi ini terus menjadi “lubang hitam” yang menyedot laba. “Bullet Finance” menelusuri, dari 2020 hingga 2024, cadangan penurunan nilai persediaan China Merchants Shekou masing-masing sebesar 2,53 miliar, 1,719 miliar, 3,641 miliar, 2,276 miliar, dan 3,575 miliar yuan, total mencapai 13,7 miliar yuan.

Penjelasan yang selalu diberikan perusahaan setiap tahun adalah “karena harga jual beberapa proyek properti tidak sesuai harapan, nilai realisasi tanah lebih rendah dari biaya”.

Jika dilihat dari laporan keuangan, ini tercermin sebagai penurunan laba. Dari 2020 hingga 2024, laba bersih yang dapat didistribusikan kepada pemegang saham utama masing-masing mengalami pertumbuhan negatif sebesar -23,58%, -15,35%, -58,89%, 48,20%, dan -36,09%. Hanya pada 2023 laba bersih mengalami kenaikan singkat.

Sekarang, bahkan jika menggunakan prediksi laba bersih maksimum tahun 2025 sebesar 1,254 miliar yuan, dibandingkan dengan puncak tahun 2019 sebesar 16 miliar yuan, sudah terpaut hampir 15 miliar yuan.

Bagaimanapun, setelah kejayaan masa lalu semakin jauh, China Merchants Shekou kembali berada di titik di mana mereka harus membuktikan kekuatan mereka sendiri.

2

Penjualan turun di bawah 2000 miliar yuan,

harga saham turun 14% dalam sebulan

Secara objektif, China Merchants Shekou cukup beruntung.

Pada tahun 2021, saat pasar properti berbalik arah, China Merchants Shekou mencapai total kontrak penjualan sebesar 3268,34 miliar yuan, tetapi di daftar CRIC, “Bihengrong” masih berada di posisi terdepan industri, dan China Merchants Shekou hanya menempati posisi ke-7.

Hanya dalam dua tahun (2023), penjualan kontrak China Merchants Shekou turun di bawah 3000 miliar yuan, tetapi setelah perusahaan-perusahaan besar seperti Evergrande, Sunac, dan Country Garden mengalami penurunan, perusahaan tetap masuk ke dalam TOP 5 industri, menempati posisi kelima.

Gambar / CRIC

Dalam rapat kinerja 2023, Chairman China Merchants Shekou saat itu, Jiang Tiefeng, menyampaikan target masuk lima besar industri. Namun, untuk mempertahankan posisi tersebut tidaklah mudah.

Di satu sisi, perusahaan-perusahaan di atas China Merchants Shekou seperti Poly Developments (perusahaan terbesar), China Overseas Land (unggul dalam pengendalian biaya), China Resources Land (ahli dalam pengelolaan terpadu), dan Vanke (pemimpin yang stabil). Dengan posisi seperti ini, China Merchants Shekou tidak memiliki keunggulan yang mencolok, sehingga sulit untuk menembus lebih jauh.

Di sisi lain, pesaing kuat berikutnya adalah Greentown, yang memiliki momentum kuat dan menjadi perusahaan pengelola proyek terbesar di seluruh industri, juga termasuk TOP 5.

Dapat dilihat, China Merchants Shekou mempercepat ekspansi di pasar tanah pada 2025. Data dari China Index Academy menunjukkan, pada 2024, nilai tanah yang diambil haknya sebesar 28,5 miliar yuan, posisi ke-6 industri. Pada 2025, nilai tanah yang diambil haknya melonjak 108% menjadi 59,4 miliar yuan, masuk tiga besar industri.

Di antaranya, beberapa proyek masih dibeli dengan harga tinggi. Pada Maret 2025, China Merchants Shekou membeli sebidang tanah di Chengdu High-tech Zone seharga sekitar 2,7 miliar yuan, dengan premi 70,4%, harga tanah per meter persegi 31.7 ribu yuan, menjadi “raja tanah” di Chengdu.

Pada Juli tahun yang sama, mereka membeli sebidang tanah di Qianhai, Shenzhen, seharga 2,155 miliar yuan, dengan premi 86,1%, harga tanah sekitar 84,2 ribu yuan/m², menjadi “raja tanah” di Shenzhen.

Karena proyek-proyek dengan harga tinggi ini sudah menjadi “batu sandungan”, mengapa China Merchants Shekou tetap memilih membeli tanah dengan harga tinggi? Apakah demi skala, mereka rela mengorbankan laba? Bagaimana cara membalikkan tren penurunan laba? “Bullet Finance” berusaha menghubungi pihak China Merchants Shekou untuk mendapatkan penjelasan, tetapi hingga saat ini belum ada balasan.

Meski begitu, penjualan China Merchants Shekou tetap tidak membaik dan terus menurun.

Pada 2025, total kontrak penjualan mencapai 1.960,09 miliar yuan, turun 10,6% dibandingkan tahun sebelumnya, dan turun 40% dari puncaknya di 2021.

Gambar / Pengumuman China Merchants Shekou (Gambar 1: 2025; Gambar 2: 2024)

Namun, karena Vanke mengalami krisis besar di 2025 dan penjualan anjlok, CRIC menunjukkan bahwa China Merchants Shekou secara tidak sengaja menjadi “penerima manfaat” posisi ke-4 industri. (Catatan editor: berdasarkan total penjualan seluruh kaliber)

Gambar / CRIC

Pasar modal tidak “membeli” hal ini. Dalam 12 bulan berturut-turut di 2025, harga penutupan saham perusahaan setiap hari perdagangan selalu di bawah nilai aset bersih per saham yang diaudit untuk tahun buku terakhir.

Oleh karena itu, pada 6 Februari 2026, China Merchants Shekou mengumumkan rencana peningkatan valuasi, dengan langkah-langkah di bidang bisnis, arus kas, dan dividen untuk meningkatkan harga saham.

Pada hari perdagangan berikutnya (9 Februari), harga saham China Merchants Shekou sempat naik ke 11,10 yuan per saham, tertinggi sejak 2025, tetapi segera turun lagi. Data Wind menunjukkan, hingga 13 Maret, harga saham perusahaan ditutup di 9,60 yuan per saham, turun sekitar 14% dalam sebulan.

Lalu, bagaimana mengatasi ketidaksesuaian antara peringkat industri yang naik dan penjualan, laba, serta harga saham yang menurun? Apakah perusahaan telah menemukan akar penyebab rendahnya harga saham? Apakah masih ada cara untuk meningkatkan harga saham?

“Bullet Finance” berusaha menghubungi pihak China Merchants Shekou untuk mendapatkan penjelasan, tetapi hingga saat ini belum ada balasan.

3

Perubahan besar di jajaran manajemen,

朱文凯 menghadapi tantangan besar

Di tengah penurunan laba dan penjualan yang terus berlanjut, China Merchants Shekou mulai melakukan penyesuaian besar-besaran di tim manajemen.

Pada September 2025, China Merchants Shekou mengumumkan bahwa karena alasan penugasan kerja, Jiang Tiefeng mengundurkan diri dari posisi direktur, ketua, dan anggota Komite Strategi dan Keberlanjutan Dewan Direksi (ketua). Saat itu, baru dua tahun sejak Jiang Tiefeng menjabat sebagai ketua.

Setelah Jiang Tiefeng pergi, Zhu Wenkai dipromosikan dari CEO menjadi Chairman. Sementara itu, Nie Liming menjabat sebagai CEO, keduanya adalah veteran yang sudah lama bekerja di perusahaan terkait China Merchants.

Menariknya, Jiang Tiefeng dan Zhu Wenkai memiliki banyak hubungan—ketika Jiang Tiefeng di September 2023 diangkat menjadi Chairman, Zhu Wenkai juga diangkat menjadi CEO.

Gambar / Shutterstock, berdasarkan VRF protocol

Jika kita lihat ke belakang, pada 2017, saat Jiang Tiefeng yang saat itu menjabat asisten CEO dan General Manager Wilayah Timur China, menyampaikan visi di acara “Seratus Tahun Perkembangan, Sinergi Shanghai—Strategi China Merchants Shekou di Shanghai”, bahwa mereka ingin “menciptakan Shenzhen Shekou lain di Shanghai”. Pada saat yang sama, Zhu Wenkai yang menjabat sebagai Wakil CEO tetap menargetkan “triliun di Timur China” dalam strategi “kembali ke Shanghai”.

Pada 2023, wilayah Timur China menyumbang 28,56% dari pendapatan China Merchants Shekou, menjadi wilayah dengan pendapatan terbesar. Tetapi pada 2024, wilayah ini tertinggal oleh wilayah Jiangnan. Selama periode ini, posisi General Manager wilayah Timur China juga berganti dari Qian Jianguo ke Wen Enqi, yang juga menjabat sebagai General Manager Shanghai.

Namun, China Merchants Shekou tetap memiliki ambisi besar di Shanghai. Misalnya, pada September 2024, setelah kompetisi sengit selama 163 putaran, China Merchants Shekou bersama Nantong Ruicheng mengakuisisi sebidang tanah di Caojia Du, Distrik Jing’an, Shanghai, seharga 5,66 miliar yuan, dengan premi 31,2%, harga tanah per m² 114.000 yuan, menjadi proyek dengan harga tanah tertinggi kedua di seluruh negeri.

Hingga Juni 2025, China Merchants Shekou melakukan penyesuaian struktur organisasi secara besar-besaran, membubarkan lima regional perusahaan sekaligus, dan langsung mengelola perusahaan kota di bawah grup pusat, untuk mewujudkan manajemen “grup-kota” yang lebih datar.

Selain itu, penyesuaian personalia di China Merchants Shekou juga terus berlangsung. Pada November 2025, karena alasan penugasan kerja, Peng Yiliang mengundurkan diri dari posisi Wakil CEO; pada Desember, Xu Xin diangkat sebagai anggota Dewan Non-Independen.

Pada Maret 2026, karena alasan penugasan kerja, Liu Ye mengundurkan diri dari posisi Wakil CEO. Pada April 2025, Liu Ye juga mengundurkan diri dari posisi Kepala Hukum dan Kepala Kepatuhan Utama, digantikan oleh Tang Jian.

Dengan demikian, China Merchants Shekou membentuk jajaran manajemen baru yang dipimpin oleh Zhu Wenkai dan Nie Liming. Apakah Grup China Merchants memiliki syarat tertentu kepada tim baru ini? Zhu Wenkai yang berusia 59 tahun mendekati usia pensiun resmi, jika nanti pensiun, apakah kekhawatiran akan seringnya pergantian manajemen yang dapat mengganggu keberlanjutan strategi jangka panjang?

Gambar / Shutterstock, berdasarkan VRF protocol

“Bullet Finance” berusaha menghubungi pihak China Merchants Shekou untuk mendapatkan penjelasan, tetapi hingga saat ini belum ada balasan.

Bagaimanapun, China Merchants Shekou yang diserahkan ke Zhu Wenkai dan Nie Liming tetap memiliki posisi industri dan sumber daya, tetapi logika properti telah berubah. Bagaimana membangun kembali profitabilitas di masa siklus properti yang menurun ini adalah tantangan utama.

Namun, dari prediksi penurunan laba bersih non-operasional tahun 2025 yang lebih dari 90%, Zhu Wenkai dan Nie Liming tampaknya belum menemukan solusi.

*Gambar utama dari: Shutterstock, berdasarkan VRF protocol.