Krisis Likuidasi Dipicu oleh Utang Lama $205 Juta, Pengembang Properti Lama Sunshine 100 Tiba di Tepi Jurang

Masuk ke aplikasi Sina Finance dan cari 【信披】 untuk melihat lebih banyak tingkat penilaian

Jurnalis界面新闻 | Wang Yuhan

Satu utang lama kembali menempatkan Sunac China (02608.HK, selanjutnya disebut Sunac) yang selama ini sering berada di daftar saham仙股 ke ambang jurang.

Pada 12 Maret, Sunac mengeluarkan pengumuman bahwa karena perusahaan gagal membayar utang sebesar 205 juta dolar AS yang jatuh tempo pada Maret 2025 tepat waktu, kreditur Haitong International telah mengajukan permohonan likuidasi ke Pengadilan Tinggi Hong Kong, dan sidang akan diadakan pada 20 Mei.

Ini bukan kali pertama Sunac menghadapi ancaman likuidasi. Pada tahun 2024, perusahaan pernah diajukan permohonan likuidasi oleh kreditur Baishun (Hong Kong) karena utang lain, namun kemudian dapat dicabut melalui negosiasi.

Dari kegagalan jaminan saham, keluar secara pasif dari pemegang saham pengendali, hingga kini menghadapi krisis likuidasi langsung, kondisi operasional Sunac dalam beberapa tahun terakhir terus memburuk. Permohonan likuidasi ini bukan kejadian mendadak, melainkan puncak dari masalah utang yang tinggi selama bertahun-tahun, kerugian operasional, dan kegagalan transformasi.

Cuplikan layar dari界面新闻 dari pengumuman asli

Berdasarkan Pasal 182 dari 《Peraturan Perusahaan (Likuidasi dan Ketentuan Lain)》 Hong Kong, sejak hari pengajuan permohonan (6 Maret 2026), setiap transfer saham atau disposisi aset perusahaan yang tidak mendapatkan izin dari Pengadilan Tinggi adalah tidak sah. Ini berarti, meskipun Sunac berusaha menyelamatkan diri melalui disposisi aset, ruang operasinya sudah sangat dibatasi.

Menghadapi krisis likuidasi, Sunac secara tegas menyatakan dalam pengumuman bahwa mereka akan menentang permohonan tersebut, dengan alasan bahwa dewan direksi berpendapat bahwa permohonan tersebut tidak mewakili kepentingan pihak lain dan dapat merugikan nilai perusahaan. Tetapi, seberapa sulitkah bagi perusahaan di pasar saham Hong Kong untuk membalikkan permohonan likuidasi melalui sidang pengadilan?

Yen Yuejin, Wakil Direktur Institut Riset Properti E-House di Shanghai, dalam wawancara dengan界面新闻, memberikan penilaian: “Dalam kasus sebelumnya, menentang permohonan likuidasi secara langsung melalui sidang pengadilan cukup sulit dan tingkat keberhasilannya tidak tinggi. Sebagian besar perusahaan memilih menyelesaikan kesepakatan dengan pengaju permohonan sebelum sidang, misalnya melalui restrukturisasi utang untuk menarik kembali permohonan tersebut.”

Ini berarti, waktu yang tersisa bagi Sunac sebenarnya hanya sekitar dua bulan lebih. Sebelum sidang pada 20 Mei, perusahaan harus menyiapkan rencana substantif yang mampu meyakinkan Haitong International.

Jika akhirnya gagal mencapai kesepakatan dan pengadilan mengeluarkan perintah likuidasi, konsekuensinya akan sangat serius. Yen Yuejin menambahkan, “Jika perusahaan akhirnya diperintahkan likuidasi oleh pengadilan, aset perusahaan akan digunakan untuk membayar utang dan biaya, dan hak-hak pemegang saham saat ini biasanya akan sangat terdepresiasi karena urutan pembayaran, bahkan bisa menjadi nol.”

Permohonan likuidasi menjadi sangat berbahaya karena akar permasalahannya sudah lama menumpuk dan sulit diatasi oleh Sunac sendiri.

界面新闻 menelusuri laporan keuangan terbaru perusahaan dan menemukan bahwa Sunac telah mengalami kerugian mendalam selama bertahun-tahun. Dari 2021 hingga 2024, kerugian bersih setelah dikurangi biaya non-operasional masing-masing mencapai 3,606 miliar yuan, 2,957 miliar yuan, 2,971 miliar yuan, dan 5,647 miliar yuan. Pada semester pertama 2025, meskipun kerugian sedikit berkurang, tetap mencapai 1,228 miliar yuan.

Situasi keuangan Sunac yang semakin memburuk juga terlihat dari kondisi aset dan kewajibannya. Hingga 30 Juni 2025, nilai buku aset per saham Sunac turun menjadi negatif 2,782 yuan, dengan kas dan setara kas yang dimiliki hanya sebesar 551 juta yuan, sementara total pinjaman dan utang perusahaan mencapai 12,891 miliar yuan, menciptakan kesenjangan pembayaran yang besar.

Dari segi struktur bisnis, kesulitan Sunac juga mencerminkan kegagalan strategi transformasinya. Perusahaan pernah membangun berbagai properti komersial dan komunitas campuran dengan merek “Sunac” di 22 kota seperti Tianjin, Chongqing, dan Wuhan. Dalam beberapa tahun terakhir, perusahaan berusaha bertransformasi ke arah “kesehatan dan pariwisata budaya,” bahkan mengambil alih proyek Snow Mountain Art Town milik Li Yapeng.

Namun, investasi dalam proyek budaya dan pariwisata memerlukan waktu yang panjang dan dana besar, dan selama periode penurunan industri, justru mempercepat ketegangan pada rantai pasokan dana. Saat ini, perusahaan pengelola proyek tersebut telah memasuki proses peninjauan kebangkrutan, menjadi contoh nyata kegagalan transformasi Sunac.

Nasib Sunac bukanlah kasus tunggal. Pada hari yang sama, Fuli Real Estate juga dikabarkan bahwa ketua dewan Li Siliang dibatasi keluar negeri karena masalah utang, yang menimbulkan kekhawatiran lebih lanjut tentang kepercayaan perusahaan properti yang bermasalah.

Selain itu, sejak 2025, beberapa perusahaan properti seperti Minmetals Land, Yuexiu Property, dan Beijing Construction telah memilih keluar dari pasar saham Hong Kong, menandai gelombang “penghapusan dari bursa.” Di balik ini adalah kesulitan kolektif perusahaan properti yang terdaftar di pasar modal.

Liu Shui, Direktur Penelitian Perusahaan di China Index Academy, dalam wawancara dengan界面新闻, menganalisis logika mendalam dari tren penghapusan perusahaan properti domestik dari pasar: Pertama, valuasi perusahaan properti yang terdaftar di pasar modal secara jangka panjang sangat undervalued, fungsi pendanaan ekuitas hampir hilang. Rasio harga terhadap nilai buku (P/B) perusahaan properti domestik biasanya di bawah 0,5, dan beberapa saham diperdagangkan dengan diskon 70% hingga 90% dari nilai aset bersihnya. Ketika harga saham turun jauh di bawah nilai buku, penerbitan saham baru akan sangat mengurangi kepemilikan saham yang ada, sehingga jalur pendanaan hampir tertutup.

Kedua, biaya menjaga status perusahaan terdaftar sangat tinggi, membuat listing menjadi tidak efisien. Bursa Hong Kong semakin memperketat pengawasan terhadap pengungkapan informasi, perdagangan orang dalam, dan transaksi terkait, sehingga perusahaan harus menanggung biaya tetap jutaan dolar Hong Kong setiap tahun untuk audit, kepatuhan, pengungkapan informasi, dan hubungan investor. Ketika manfaat pendanaan nol, biaya ini menjadi beban keuangan murni.

Ketiga, setelah keluar dari pasar modal, perusahaan dapat melepaskan tekanan kinerja jangka pendek dan menjadi lebih fleksibel dalam pengelolaan. Pasar properti sedang mengalami penyesuaian mendalam, dan perusahaan terdaftar harus mengungkapkan kinerja secara berkala, sehingga tekanan harga saham jangka pendek cukup besar. Dalam menghadapi transformasi industri, perusahaan sulit melakukan penyesuaian strategis jangka panjang dan menyakitkan, seperti disposisi aset besar-besaran atau restrukturisasi bisnis. Setelah keluar dari pasar, mereka tidak perlu mengungkapkan secara terbuka negosiasi utang dan detail disposisi aset yang sensitif, sehingga dapat mengurangi interpretasi negatif dari pasar dan tekanan dari kreditur, mempercepat pembersihan risiko.

“2026 kemungkinan akan menjadi tahun ‘pembersihan’ bagi beberapa perusahaan properti kecil dan menengah di Hong Kong,” kata Yen Yuejin dalam wawancara, “Menghadapi utang jatuh tempo yang besar dan penjualan yang lesu, perusahaan seperti Sunac yang kekurangan jalur pendanaan dan terus merugi sangat sulit keluar dari kesulitan dengan operasi sendiri. Seiring kreditur kehilangan kesabaran dan menempuh jalur hukum untuk menagih utang, diperkirakan akan terjadi peningkatan signifikan dalam kasus likuidasi, gagal bayar utang, dan restrukturisasi di industri ini.”

Ini juga berarti, bagi Sunac, meskipun krisis likuidasi kali ini dapat diatasi sementara, kemampuan bertahan jangka panjang masih diragukan. Dalam konteks pasar yang semakin terfragmentasi dan pendanaan yang terus menyempit, perusahaan properti yang berada di ujung rantai tanpa aset berkualitas dan arus kas stabil secara perlahan kehilangan ruang untuk diselamatkan.