Perusahaan milik negara turun tangan, lelang tanah Beijing minggu ini raih 2.607 miliar yuan

Beijing kuartal pertama penutupan lelang tanah, total pendapatan 26,07 miliar yuan.

Pada 20 Maret, tanah di Kawasan Teknologi Zhongguancun, Distrik Changping, tahap keempat CP00-1201-0013 dan lainnya dilelang, Mingjia Real Estate memenangkan dengan harga dasar 16,88 miliar yuan, dengan harga bangunan sekitar 25.8 ribu yuan/m².

Sebelumnya, pada 17-18 Maret, tanah di Distrik Renyu, Kota Renyu, Blok 5 Baru, 05-02-21-1, diambil alih oleh Beijing Renhe Risheng Real Estate Co., Ltd. dengan harga dasar 3,48 miliar yuan, dengan harga bangunan sekitar 15,4 ribu yuan/m². Tanah lain di Renyu, proyek pengembangan tanah tingkat satu di Stasiun HEDONG jalur M15, tanah dengan kode SY00-3101-0037, dibeli oleh Beijing Zhuzong Jing Shun Real Estate dengan harga dasar 5,71 miliar yuan, dengan harga bangunan sekitar 14 ribu yuan/m².

Kepala Penelitian Pasar Tanah dari China Index Academy, Zhang Kai, menyatakan bahwa ketiga tanah ini dilelang dengan harga dasar, semuanya didukung oleh perusahaan milik negara, mencerminkan suasana pasar dan kompetisi regional saat ini. Tanah berkualitas tinggi dan berkepadatan rendah tetap bergantung pada dukungan perusahaan milik negara karena keterbatasan dana dan kepercayaan. Selain itu, setelah tanah masuk pasar, bagaimana menembus kompetisi sengit di pasar yang penuh persaingan menjadi kunci untuk menguji kemampuan pengelolaan di masa depan.

Tanah di Changping Diserang Kompetitor

Tanah di Kawasan Teknologi Zhongguancun, Distrik Changping, tahap keempat, didukung oleh perusahaan milik negara setempat.

Ini adalah tanah yang terdiri dari tiga bidang hunian dan satu bidang taman kanak-kanak.

Di antaranya, tanah CP00-1201-0013, 0015, dan 0039 adalah tanah hunian kelas dua, dengan ukuran masing-masing sekitar 0,99 hektar, 1,98 hektar, dan 3,51 hektar. Skala bangunan di atas tanah sekitar 1 hektar, 2 hektar, dan 3,54 hektar, dengan rasio volume 1,01, batas tinggi 18 meter (beberapa hingga 24 meter), dan rasio hijau 30%. Tanah 0039 adalah yang terbesar dan paling persegi, sementara dua lainnya berbentuk tidak beraturan, mempengaruhi tata letak bangunan selanjutnya. Berdasarkan dokumen terkait, disarankan agar tanah 0013 dan 0015 terhubung melalui ruang bawah tanah.

Tanah 0016 adalah tanah taman kanak-kanak, berukuran sekitar 0,48 hektar, rasio volume 0,8, dengan bangunan di atas sekitar 3840 m², batas tinggi 16 meter, rasio hijau 30%, dan direncanakan untuk taman kanak-kanak 12 kelas.

Dari segi lokasi, tanah ini berada di luar Lingkaran Ke-6 Utara, di kawasan Nanshao, Changping, sekitar 2,5 km dari Stasiun Nanshao jalur metro Changping. Di dekat stasiun metro terdapat pusat perbelanjaan dan pendidikan seperti World City Changping No.5 Middle School. Tanah ini berbatasan dengan Taman Basah Baifuchuan di barat, memiliki sumber daya ekologis yang menonjol, dan menunjukkan karakter kawasan yang “unggul secara ekologis dan didukung oleh transportasi rel yang berkembang”.

Menurut para profesional, dengan rasio volume hanya 1,01 dan batas tinggi 18 meter, tanah ini memiliki “gen” villa murni. Produk masa depan diperkirakan akan berfokus pada pengembangan berlapis dan rumah gabungan dengan kepadatan rendah dan peningkatan kualitas.

Secara umum, meskipun tanah ini berkualitas baik, lingkungan sekitarnya sedang dalam kompetisi “serangan” dari kompetitor.

Di seberang tanah ini, terdapat komunitas berkapasitas rendah yang sudah matang, Rongchuang Changtan No.1, yang didominasi oleh vila berlapis dan rumah pemandangan gunung, yang sudah dikenal oleh pasar dan harga rumah bekas sekitar 42.000 yuan/m².

Sekitar dua kilometer ke utara, ada tiga proyek besar yang sedang dijual, dengan harga bangunan sekitar 26.000 yuan/m². Pada 2023, Jianfa Guantangfu masuk pasar dengan harga bangunan sekitar 26.000 yuan/m², dan hampir 1.800 unit telah terjual hampir 1.400 unit, mayoritas untuk kebutuhan mendesak dan peningkatan kualitas; Wutongshan Yu, yang juga masuk pasar pada tahun yang sama, memiliki 1.200 unit dan sudah lebih dari setengah terjual; yang terbaru adalah Longfor Enxiang Lingyun Song yang dibuka pada November tahun lalu, kurang dari setengah tahun, dan penjualan online baru sekitar 50 unit.

Selain itu, kawasan Shahe Higher Education Park, yang hanya satu stasiun metro dari tanah ini, juga memiliki proyek baru seperti Wutong Xingchen, Zhuzong Qingyuefu, dan Jiayuanli dari Beijing Construction Engineering. Menurut data tidak lengkap, ada sekitar 4.000 unit dari enam proyek yang sedang dijual.

Zhang Kai menyatakan bahwa lelang tanah kali ini hanya diikuti oleh satu peserta dan berhasil dengan harga dasar, mencerminkan sikap hati-hati pasar terhadap proyek berkapasitas rendah dan jangka panjang di luar kawasan inti. Meski harga bangunan memiliki keunggulan tertentu, persaingan di kawasan sangat ketat. Setelah masuk pasar, proyek akan langsung menghadapi tekanan dari properti yang sudah ada seperti Guantangfu Jianfa, tantangan dari produk Linyun Song Longfor, dan kompetisi harga dari Wutongshan Yu. Untuk mengatasi ini, proyek harus mengadopsi strategi diferensiasi melalui “lapisan ganda dengan harga rendah”.

Para profesional menyatakan bahwa harga tanah dapat dikendalikan, tetapi rasio volume terlalu rendah, sehingga hanya cocok untuk villa dan rumah pemandangan yang berharga tinggi. Dalam pasar yang didominasi kebutuhan mendesak dan renovasi, pengembang harus mampu menjual dengan harga rumah mewah sekaligus memastikan kecepatan penjualan, menantang kemampuan pengembangan dan pemasaran perusahaan milik negara ini.

Dua Tanah di Shunyi Mengumpulkan Pendapatan 9,19 Miliar

Dua tanah berkapasitas rendah di Shunyi juga didukung oleh perusahaan milik negara.

Dengan dana 3,48 miliar yuan, mereka memenangkan tanah di Blok 5 Baru, Shunyi New City, yang dimiliki sepenuhnya oleh Beijing Shunyi Chengguan Garment Factory. Perusahaan ini merupakan perusahaan milik daerah di Shunyi, bertanggung jawab atas pengembangan tanah, pembangunan perumahan pengganti, dan pengelolaan aset.

Tanah ini berukuran kecil, seluas 1,57 hektar, dengan luas bangunan sekitar 22.600 m², rasio volume 1,44 dan batas tinggi 60 meter, dirancang untuk menjadi hunian berkapasitas rendah dan peningkatan kualitas. Ini sesuai dengan tren transformasi dari “kebutuhan mendesak” ke “perbaikan kualitas” di kawasan Renhe dalam beberapa tahun terakhir.

Tanah ini berada di pusat kota tua Shunyi, lingkungan sekitar sudah matang secara ekologis dan fasilitas sosial. Berdekatan dengan Taman Renhe dan Taman Shunyi, serta didukung oleh Rumah Sakit Anak dan Wanita Shunyi dan pusat perbelanjaan Shangpin City, membentuk kawasan hidup yang nyaman.

Tanah di Stasiun HEDONG jalur M15, yang dimiliki oleh Zhuzong, dibeli seharga 5,71 miliar yuan. Setelah itu, Beijing Urban Construction Xiangye Company merilis poster yang menampilkan logo Beijing Urban Construction dan Xiangye, yang dianggap sebagai sinyal kolaborasi antara perusahaan induk dan anak perusahaan.

Dari segi produk, tanah ini menunjukkan karakteristik optimalisasi margin. Rasio volume hanya 1,3, lebih rendah dari tanah lain dan kompetitor sebelumnya, memberikan dasar untuk pengembangan rumah berkapasitas tinggi. Harga bangunan sekitar 14.000 yuan/m² juga memberikan margin biaya yang aman. Tanah ini berjarak sekitar 400 meter dari Stasiun Fongbo jalur 15, dan memiliki sumber daya pemandangan sungai di sepanjang Sungai Chaobai, menciptakan nilai “kemudahan akses + nilai ekologis”.

Meski fasilitas di sekitar masih dalam tahap perencanaan dan belum matang, keunggulan biaya memberi pengembang ruang untuk meningkatkan kualitas produk. Di masa depan, harga dapat disesuaikan untuk memenuhi kebutuhan mendesak maupun peningkatan kualitas, dengan fleksibilitas strategi.

Zhang Kai menyatakan bahwa di antara kawasan Shunyi, posisi Renhe cukup unik. Kawasan National Exhibition / Tianzhu menargetkan peningkatan kelas atas dan memiliki pasar yang aktif, menarik pengembang seperti Mawan yang ahli dalam produk premium; Kawasan Mapo juga berorientasi serupa, tetapi lebih fokus pada fasilitas pemerintahan dan suasana komunitas matang; Renhe dengan hambatan masuk yang lebih rendah dan pemandangan ekologis yang menonjol, menargetkan nilai harga yang kompetitif. Ketiga kawasan ini saling melengkapi, sementara kawasan pusat kota seperti area Dongfeng Shopping Mall tetap mempertahankan posisi pasar yang tak tergantikan karena kekurangan pasokan tanah.

Menurut Beijing Planning and Natural Resources Commission, rencana pasokan tanah untuk pembangunan tahun 2026 adalah 200-240 hektar, lebih kecil dari 240-300 hektar tahun 2025, menandai empat tahun berturut-turut pengurangan pasokan tanah.

“Dinamika pasar semakin terfragmentasi, menunjukkan tren K-shaped — tanah utama tetap kompetitif, sementara tanah di pinggiran kota yang tidak utama menurunkan harga dan rasio volume untuk fokus pada stabilitas harga dan rasa aman dalam penjualan,” kata Zhang Kai.