Daya beli meledak, harga rumah baru dan bekas naik bersama! Pasar real estat Shanghai menyambut "musim semi kecil"

Pasar properti Shanghai secara diam-diam menunjukkan tanda-tanda pemanasan dalam data.

Data terbaru dari Badan Statistik Nasional menunjukkan bahwa pada bulan Februari, harga rumah baru di Shanghai naik sebesar 0,2% secara bulanan, berbalik dari datar menjadi naik; harga rumah bekas juga naik sebesar 0,2% secara bulanan, secara resmi mengakhiri tren penurunan selama sembilan bulan berturut-turut sebelumnya. Ini adalah sinyal positif pertama kali setelah pasar properti Shanghai mengalami penyesuaian, di mana harga rumah baru dan bekas kembali ke posisi positif secara bersamaan.

Dari data year-on-year, harga rumah baru di Shanghai pada Februari meningkat sebesar 4,2%, terus mempertahankan posisi terdepan di tingkat nasional. Para pelaku industri umumnya berpendapat bahwa, di bawah kekuatan tepat dari kebijakan “paduan langkah” dan resonansi kebutuhan pasar yang tertahan, pasar properti Shanghai sedang menyambut “musim semi kecil” yang benar-benar berkualitas.

Begitu memasuki bulan Maret, kehangatan pasar kembali dengan kekuatan penuh. Data dari platform properti online menunjukkan bahwa dalam 15 hari pertama Maret, volume penandatanganan rumah bekas secara online di Shanghai mendekati 14.000 unit, dengan 7.233 unit transaksi dalam minggu 9-15 Maret, mencatat rekor tertinggi mingguan dalam hampir lima tahun sejak 2021, bahkan ada agen properti yang mengalami sistem online mengalami lag karena login secara massal pada hari 14 Maret.

“Pasar properti Shanghai telah menetapkan musim semi kecil, dan periode peluang membeli rumah secara bertahap semakin sempit.” Menurut Lu Wenxi, analis pasar dari Zhongyuan Real Estate, pemulihan di bulan Februari hanyalah awal, dan bulan Maret adalah periode di mana manfaat kebijakan benar-benar direalisasikan, dengan potensi pasar untuk melampaui rekor transaksi bulan yang sama tahun lalu. Volume di atas harga, volume transaksi stabil di tingkat tinggi, dan harga rumah diharapkan segera keluar dari posisi terendah.

Analis dari CITIC Construction Investment Securities, Zhu Jin, berpendapat bahwa sejak Maret, efek dari kebijakan “Tujuh Aturan Shanghai” terus muncul, menandai tanda-tanda pasar properti Shanghai mulai stabil, volume transaksi rumah bekas kembali meningkat, yang membantu menstabilkan volume dan harga pasar properti. Dalam jangka panjang, bisnis properti akan terus mengarah ke bisnis operasional, dan ketidakseimbangan struktur perumahan di kota inti masih menciptakan kondisi pengembangan bagi bisnis pengembangan properti.

Perjuangan balik rumah bekas

Pada 15 Maret, di Balai Pendaftaran dan Transaksi Properti di Distrik Pudong, Shanghai, suasana sangat ramai, semua 41 loket layanan dibuka, dan layar menampilkan informasi panggilan nomor secara bergulir. Hingga pukul 12 siang, jumlah nomor panggilan yang dikeluarkan telah mencapai 423. Pada hari sebelumnya, transaksi rumah bekas harian di Shanghai mencapai 1.472 unit, rekor kedua tertinggi dalam satu hari dalam hampir satu tahun; pada 15 Maret, transaksi mencapai 1.390 unit, total dua hari mencapai 2.862 unit, memecahkan rekor puncak transaksi akhir pekan dalam hampir lima tahun.

Angka ini hanyalah gambaran kecil dari tren “musim semi hangat” pasar properti Shanghai di kuartal pertama 2026.

Data dari Pusat Transaksi Properti Shanghai menunjukkan bahwa pada Januari 2026, total transaksi rumah bekas di Shanghai mencapai 22.834 unit, meningkat 24,18% dibandingkan tahun sebelumnya, menandai kelanjutan tren rebound dari Desember 2025. Dari segi rata-rata volume harian, selama hari kerja stabil di atas 600 unit, dan selama akhir pekan sering melampaui 1.000 unit. Proporsi transaksi di luar lingkar luar kota lebih dari 50%, dan hampir setengah dari sumber rumah dengan total harga di bawah 3 juta yuan.

Selain volume transaksi yang stabil, sinyal positif juga muncul dari sisi harga. Pada Januari, harga rata-rata transaksi rumah bekas di Shanghai naik 2,71% secara bulanan, menunjukkan bahwa pasar sedang bertransisi dari fase “mengorbankan harga untuk volume” menuju “stabilitas volume dan harga”.

Ini adalah dasar pasar bulan Januari, tetapi pasar properti Shanghai di bulan Februari sangat bergejolak. Libur Tahun Baru Imlek, pasar sempat “beku”, volume transaksi pada 15 Februari turun secara drastis menjadi hanya 7 unit, kemudian selama empat hari berturut-turut tidak ada transaksi sama sekali, hingga kebijakan “Tujuh Aturan Shanghai” diumumkan pada 25 Februari, yang benar-benar memberi suntikan semangat ke pasar.

Kebijakan tersebut meliputi pelonggaran syarat masa kerja jaminan sosial dari 3 tahun menjadi 1 tahun bagi non-residen di luar lingkar luar kota, peningkatan besar dalam plafon pinjaman dana pensiun, serta pengurangan dan pembebasan pajak properti rumah pertama bagi anak dewasa warga Shanghai yang berkewarganegaraan Shanghai. Pada hari pelaksanaan kebijakan, transaksi rumah bekas harian langsung melampaui 500 unit, dan terus meningkat setiap hari, mencapai puncaknya 839 unit pada hari terakhir Februari.

“Langsung melewati masa pemulihan pasar tradisional selama 1-2 minggu setelah libur,” kata Lu Wenxi. Ia berpendapat bahwa pasar rumah bekas di bawah dukungan kuat dari kebijakan ini, kecepatan pemulihan jauh melebihi ekspektasi pasar, dan “Tujuh Aturan Shanghai” seperti memberikan “asuransi” lebih awal untuk musim semi kecil ini.

Pada Maret, pasar rumah bekas Shanghai langsung memasuki mode “melonjak”. Hingga 15 Maret, total transaksi rumah bekas mencapai 13.955 unit, dengan rata-rata harian 930 unit; angka 1.472 unit pada 14 Maret, yang menyebabkan sistem online crash, adalah gambaran dari tren ini.

Wakil Direktur Institut Properti E-House Shanghai, Yan Yuejin, memperkirakan bahwa volume penandatanganan online rumah bekas di Shanghai sepanjang bulan Maret kemungkinan akan melampaui 30.000 unit, mencatat rekor transaksi bulanan tertinggi dalam beberapa tahun terakhir, yang menjadi indikator utama untuk menilai kekuatan pemulihan pasar. Ia yakin bahwa aktivitas transaksi rumah bekas di Shanghai akan terus berlanjut di bulan April dan Mei.

Dari struktur transaksi, menurut statistik dari Asosiasi Pengukur Kota, pada Januari 2025, proporsi rumah bekas di bawah 3 juta yuan di Shanghai mencapai 59%; pada Februari tahun ini, angka ini naik menjadi 70%, dan hingga 15 Maret, meningkat lagi menjadi 73%. Rumah dengan harga rendah menjadi kekuatan utama pasar.

Lu Wenxi menghitung, misalnya, untuk contoh “Cao Yang New Village”, sebuah properti tua kecil dengan luas rata-rata sekitar 40-an meter persegi, dengan total harga tidak lebih dari 2,5 juta yuan. Dalam kebijakan baru, plafon pinjaman dana pensiun keluarga adalah 2,4 juta yuan, yang berarti pembeli hanya perlu membayar uang muka yang sangat rendah, dan sebagian besar biaya rumah dapat ditutup dengan dana pensiun. Ini adalah kabar baik nyata bagi pembeli kebutuhan primer.

Selain itu, jumlah rumah bekas yang terdaftar di pasar terus menurun selama sembilan bulan berturut-turut. Data terbaru dari Lianjia Shanghai menunjukkan bahwa jumlah rumah bekas yang terdaftar sekitar 81.000 unit, turun 28,3% dari puncaknya lebih dari 113.000 unit pada Mei 2025. Pada saat yang sama, jumlah kunjungan selama 7 hari ke rumah bekas mencapai 138.000 unit.

Menurut banyak agen properti, ruang negosiasi harga rumah bekas di dalam lingkar dalam Shanghai secara umum menyempit menjadi kurang dari 4%, dengan area-area utama seperti Nanjing East Road, The Bund, People’s Square, Xujiahui, dan lain-lain, bahkan kurang dari 1%.

Dari awal Januari yang stabil, rebound tajam di Februari, hingga lonjakan besar di Maret, pasar rumah bekas Shanghai menyelesaikan transisi dari dasar ke pemulihan dalam waktu 90 hari.

Kinerja pasar rumah baru yang “berbentuk titik”

Dibandingkan dengan rebound berbentuk V di pasar rumah bekas, pasar rumah baru Shanghai tampak lebih rasional dan tersegmentasi.

Pada 16 Maret, data yang mengejutkan muncul di pasar: transaksi rumah baru harian mencapai 395 unit, melonjak 419,7% secara bulanan; sehari kemudian, transaksi rumah baru naik menjadi 485 unit. Hingga 17 Maret, total transaksi mencapai 4.730 unit, melonjak lebih dari 300,5% secara bulanan.

Di balik angka-angka ini, adalah ketepatan dari “paduan langkah” kebijakan yang dipecahkan secara tepat.

宋红卫, Co-Director dari Research Institute of Centaline, menyatakan bahwa rasio konversi kunjungan dan transaksi dari pelanggan yang terpengaruh oleh kebijakan “Tujuh Aturan Shanghai” adalah sekitar 10 banding 1, jauh lebih tinggi dibandingkan dengan 27 banding 1 dari pelanggan yang tidak terpengaruh kebijakan. Di antara faktor-faktor tersebut, peningkatan plafon pinjaman dana pensiun menyumbang 77% dari daya tarik. Ini menunjukkan bahwa manfaat kebijakan secara tepat menyasar calon pembeli yang sebelumnya hanya tinggal selangkah lagi.

Menurut informasi, pada hari kerja pertama setelah kebijakan diterapkan, transaksi di perusahaan China Resources Land Shanghai melampaui 320 juta yuan; pada akhir pekan pertama, total transaksi dari China Merchants Shekou di Shanghai melebihi 415 juta yuan; proyek mewah Anlan Shanghai di Xuhui Riverside mencatat transaksi dua hari lebih dari 630 juta yuan; dan proyek Poly World Trade Center Tianyue dalam dua hari meraup 250 juta yuan.

Melihat kembali awal kuartal pertama, pasar tetap menunjukkan sikap hati-hati. Data dari Biro Statistik Shanghai menunjukkan bahwa selama Januari dan Februari, total luas penjualan perumahan di seluruh kota adalah 1,089,8 juta meter persegi, turun 32% dibandingkan tahun sebelumnya. Jika melihat Februari secara khusus, karena penurunan pasokan, volume transaksi properti baru di Shanghai hanya 160.000 meter persegi, berada di level rendah.

Namun, di balik angka rata-rata yang dingin, terdapat contoh-contoh yang sangat berbeda. Properti high-end tetap menjadi “penopang utama” pasar. Pada Januari, hanya satu proyek yang “bercerah” di seluruh Shanghai, tetapi performa properti high-end tetap mencolok: Anlan Shanghai memimpin daftar bulan Januari dengan penjualan sebesar 2,183 miliar yuan, dan Lujiazui Taikoo Yuan·Yuan Di di Huangpu Riverside menyumbang 1,78 miliar yuan dalam sebulan.

Yang benar-benar menunjukkan ketahanan pasar adalah “proyek viral” yang memiliki kekuatan produk. Pada Februari, Yunqi Riverside mencatat penjualan tertinggi dengan 520 juta yuan; di kawasan Jinshan New City, Jianfa Ru Lake First Opening mencatat tingkat penjualan lebih dari 80%, dengan harga rata-rata 40.477 yuan/m², meraih gelar “juara ganda” dalam volume transaksi dan jumlah unit terjual di daftar CRIC bulan Februari.

Ketimpangan tetap nyata. Proyek Jianfa di Yangpu, Jianfa Haichen, yang juga dikembangkan oleh Jianfa, saat peluncuran kedua di bulan Februari, mencatat kenaikan harga rata-rata terdaftar menjadi 121.995 yuan/m², tetapi hingga 5 Maret, tingkat penandatanganan online hanya 1,56%. Hasil yang kurang memuaskan juga terjadi di Shuangshan Gaoging, Baoshan, dengan tingkat penandatanganan 6,67%, dan Stanford Garden di Pudong, yang tingkat penandatangannya nol.

Memasuki bulan Maret, meskipun data transaksi bulanan lengkap belum dirilis, suasana pasar sudah menunjukkan perubahan halus. Data Februari secara jelas menggambarkan garis utama pasar: rumah baru dengan luas di atas 144 m² mengalami kenaikan harga 0,4% secara bulanan, dan kenaikan tahunan mencapai 6,3%; properti mewah di pusat kota mendominasi lima besar dalam volume transaksi, dan properti perbaikan di luar lingkar luar dengan total harga sekitar 5 juta yuan juga menunjukkan aktivitas yang aktif.

Zhang Bo, Kepala dari 58 Anjuke Research Institute, menyebut fenomena ini sebagai “pemulihan struktural”. “Produk perbaikan di kota inti menjadi garis utama pemulihan, yang menunjukkan bahwa kecocokan penawaran dan permintaan semakin meningkat.” Ia berpendapat bahwa di masa depan, pasar tidak lagi akan mengalami kenaikan dan penurunan secara keseluruhan, melainkan harga aset berkualitas di pusat kota dan aset biasa di pinggiran akan terus menunjukkan tren yang berbeda.

“Pemulihan struktural” ini juga tercermin di pasar tanah. Setelah proyek peluncuran pertama “Nanzhang Guan Ningfu” di Qingpu, yang terjual habis, segera di awal Tahun Baru, pengembang China Communications Construction Investment (CICC) mengamankan lahan tahap kedua; di Yangpu, China State Construction melalui proses seleksi gaya arsitektur kembali mendapatkan lahan baru, berencana mengembangkan secara terintegrasi dengan proyek yang ada; dan dalam lelang tanah pertama di Shanghai pada pertengahan Maret, Greentown China membayar premium 6,57% untuk mendapatkan lahan di Xihongqiao, Qingpu.

Lu Wenxi berpendapat, “Kebijakan ‘Tujuh Aturan Shanghai’ yang diterapkan tepat waktu untuk menstabilkan ekspektasi pasar, dan ditambah dengan ketahanan pasar itu sendiri, memberikan ‘jaminan’ untuk musim semi kecil ini.” Dengan kekuatan kebijakan yang semakin terlihat, pasar properti Shanghai di bulan Maret sudah mengunci awal musim semi kecil tersebut.

Analis dari CRIC, Ding Junjie, berpendapat bahwa tren “musim semi kecil” pasar properti Shanghai telah ditegaskan. Dengan efek kebijakan yang terus berlanjut dan pemulihan kepercayaan pasar, dari akhir Maret hingga April, pasar rumah baru diperkirakan akan menunjukkan pemulihan yang lebih nyata. Pemulihan ini terutama didukung oleh lingkungan kebijakan yang moderat dan kekuatan pertumbuhan internal pasar, dan dibandingkan dengan fluktuasi jangka pendek yang dipicu oleh stimulus besar, tren saat ini lebih stabil dan lebih menguntungkan bagi perkembangan pasar jangka panjang yang sehat.

Sumber artikel: China Real Estate News

Peringatan risiko dan ketentuan pembebasan tanggung jawab

Pasar memiliki risiko, berinvestasi dengan hati-hati. Artikel ini tidak merupakan saran investasi pribadi, dan tidak mempertimbangkan tujuan investasi, kondisi keuangan, atau kebutuhan khusus pengguna. Pengguna harus menilai apakah pendapat, pandangan, atau kesimpulan dalam artikel ini sesuai dengan kondisi mereka. Dengan berinvestasi berdasarkan hal tersebut, tanggung jawab sepenuhnya di tangan pengguna.