Aplikasi REITs Real Estat Komersial Mempercepat Penyelesaian Umpan Balik Rata-Rata Kurang dari 29 Hari

Laporan Wartawan Securities Times Wang Rui

Informasi dari Bursa Shanghai dan Shenzhen menunjukkan bahwa hingga 18 Maret, sebanyak 11 lembaga pengelola dana publik telah mengajukan total 15 permohonan pendaftaran untuk REITs properti komersial (Reksa Dana Investasi Properti). Selain tiga produk yang baru diajukan pada bulan Maret, 12 lainnya telah memasuki tahap umpan balik atau pemeriksaan.

Pada hari terakhir tahun 2025, China Securities Regulatory Commission (CSRC) mengeluarkan Pengumuman tentang Peluncuran Pilot Program Reksa Dana Investasi Properti Komersial. Dalam waktu kurang dari dua setengah bulan, jumlah pengajuan REITs properti komersial telah mencapai 15, dan diperkirakan total dana yang akan dihimpun melebihi 46 miliar yuan, dengan rata-rata dana per produk sekitar 3,071 miliar yuan.

Dari produk yang telah diajukan, terdapat 6 produk dengan perkiraan dana yang dihimpun di atas 4 miliar yuan. Di antaranya, China International Capital Corporation (CICC) dengan produk tertutup REITs properti komersial untuk Vipshop diperkirakan akan menghimpun 7,47 miliar yuan, menjadi yang tertinggi; sedangkan Guotai Haitong Sand Ship REITs tertutup dan Everbright Prudential Everbright Anshi REITs tertutup diperkirakan akan menghimpun masing-masing 5,064 miliar yuan dan 4,905 miliar yuan.

Laporan dari berbagai lembaga pengelola dana dari beberapa perusahaan sekuritas mengungkapkan bahwa dalam kondisi pasar dengan suku bunga rendah saat ini, REITs telah menjadi alat penting bagi lembaga pengelola dana publik untuk memperbesar skala pengelolaan aset non-tunai. Dengan asumsi satu produk memiliki skala sekitar 3 miliar yuan, tiga hingga empat produk peluncuran perdana saja dapat menembus angka 100 miliar yuan; ditambah dengan prospek pengembangan dana cadangan jangka panjang, ruang pertumbuhan selanjutnya sangat luas.

Melihat dari proyek REITs properti komersial yang telah diajukan, aset dasar sebagian besar berlokasi di kota-kota tingkat satu seperti Shanghai, Shenzhen, Guangzhou, serta kota-kota penting kedua seperti Hefei dan Xi’an yang memiliki potensi pertumbuhan yang cukup kuat. Cakupan pilot meliputi berbagai jenis properti komersial tradisional seperti pusat perbelanjaan, ritel, gedung perkantoran, dan hotel. Pemilik hak asli juga berasal dari BUMN dan swasta, dengan sumber aset yang beragam.

Analis Pengyuan Hongyuan, Peng Wenyu, menyatakan bahwa dibandingkan dengan REITs infrastruktur, REITs properti komersial memiliki karakteristik pasar yang sangat tinggi, dengan penerbitan yang lebih beragam (lebih banyak pihak swasta, asing, dan pengembang properti), proses peninjauan yang lebih sederhana dan efisien, kinerja aset dasar yang lebih elastis, dan karakteristik saham yang lebih kuat. Dengan peluncuran REITs properti komersial, struktur aset pasar REITs akan menjadi lebih beragam, ekosistem penilaian diharapkan dapat direkonstruksi, kapasitas pasar akan semakin terbuka, dan pasar bernilai triliunan yuan pun dapat terwujud.

Perlu dicatat bahwa dari 12 produk tersebut, rata-rata membutuhkan waktu 28,5 hari untuk mendapatkan umpan balik, di mana produk Huatai Zijin Huazhu Anzhu REITs hanya membutuhkan 22 hari setelah diterima untuk menyelesaikan pemeriksaan, menunjukkan bahwa otoritas pengawas memiliki efisiensi tinggi dalam proses peninjauan dan tanggapan terhadap REITs properti komersial.

Tim analis utama dari Huayuan Securities, Liao Zhiming, berpendapat bahwa berdasarkan umpan balik yang ada, perhatian utama dari regulator terfokus pada empat aspek: kepatuhan properti, seperti kelengkapan prosedur, kesesuaian penggunaan tanah, dan kelengkapan izin operasional; integritas aset, termasuk cakupan aset yang dimasukkan ke dalam portofolio dan kondisi aset bersama; pendapatan proyek, yang memerlukan pengungkapan tambahan tentang model operasional dan daya saing proyek, serta verifikasi risiko seperti jatuh tempo sewa yang terkonsentrasi dan transaksi terkait; serta kewajaran penilaian, yang memerlukan penilaian hati-hati terhadap tingkat pertumbuhan jangka panjang dan tingkat pengisian sewa selama periode prediksi.

Faktanya, selain mempercepat pelaksanaan proyek-proyek awal, CSRC dan otoritas pengawas di berbagai daerah juga aktif mengadakan pelatihan, membimbing perusahaan, lembaga keuangan, dan pemerintah untuk memanfaatkan peluang baru dalam pengembangan REITs properti komersial. Pada 13 Maret, CSRC mengumumkan penerimaan calon doktor pascasarjana tahun 2026, secara khusus menempatkan “Studi tentang pembangunan sistem pasar REITs” sebagai salah satu bidang penelitian referensi.

Pada hari yang sama, Otoritas Sekuritas Sichuan menyatakan bahwa mereka baru-baru ini bekerja sama dengan Bursa Shanghai dan Shenzhen serta Kantor Keuangan Provinsi mengadakan “Pertemuan Pengembangan Pilot REITs Properti Komersial Provinsi Sichuan”, untuk melakukan inventarisasi aset, memperkuat pelatihan dan pengajuan proyek REITs properti komersial secara bertahap, serta melakukan mobilisasi dan penataan ulang. Mereka juga menanggapi tantangan dan hambatan yang dihadapi perusahaan dalam mendorong proyek, dengan pendekatan “satu pertanyaan satu jawaban” untuk mendukung kasus-kasus tertentu.