Two Harbors Melaporkan Penurunan Lain dalam Nilai Buku. Apakah Dividennya Aman?

Tahun lalu menjadi masa yang sulit bagi sektor hipotek. Federal Reserve telah menaikkan suku bunga secara agresif, yang telah menurunkan valuasi sekuritas berbasis hipotek (MBS), dan para penerbit hipotek mengalami kesulitan dengan volume yang menurun. Sekuritas berbasis hipotek — kumpulan hipotek yang digabungkan menjadi sekuritas seperti obligasi — telah berkinerja buruk dibandingkan obligasi pemerintah dan menjadi penyebab beberapa kegagalan bank regional. Two Harbors (TWO +10,91%), sebuah trust investasi real estate hipotek (REIT), baru-baru ini melaporkan kerugian besar dan memberi sedikit jaminan kepada investor bahwa situasinya akan membaik dalam waktu dekat atau bahwa dividen tinggi yang baru saja dipotongnya aman dari pengurangan lebih lanjut.

Sumber gambar: Getty Images.

Strategi ganda Two Harbors

Two Harbors adalah REIT hipotek yang berinvestasi dalam sekuritas berbasis hipotek dan hak layanan hipotek. Sekuritas berbasis hipotek adalah tempat sebagian besar hipotek baru diterbitkan. Jika Anda membeli rumah tahun lalu dengan pinjaman Fannie Mae atau FHA, kemungkinan besar hipotek Anda berakhir dalam sekuritas berbasis hipotek, yang mungkin juga masuk ke dalam portofolio investasi REIT.

Perluasan

NYSE: TWO

Two Harbors Investment Corp.

Perubahan Hari Ini

(10,91%) $1,04

Harga Saat Ini

$10,57

Data Utama

Kapitalisasi Pasar

$1,0 Miliar

Rentang Hari Ini

$10,57 - $10,57

Rentang 52 Minggu

$8,78 - $14,17

Volume

170K

Rata-rata Volume

3,3 juta

Margin Kotor

101,02%

Hasil Dividen

15,95%

Hak Layanan Hipotek adalah Aset yang Tidak Biasa

Hak layanan hipotek adalah salah satu aset yang cukup tidak biasa. Pihak yang mengelola layanan hipotek melakukan tugas administratif mengelola hipotek atas nama investor hipotek. Pengelola mengirim tagihan bulanan, mengumpulkan pembayaran, memastikan pajak properti dan asuransi dibayar, serta bekerja sama dengan peminjam jika terjadi default. Pengelola dibayar 0,25% dari pokok hipotek per tahun untuk melakukan layanan ini. Untuk hipotek sebesar $400.000, pengelola menerima sekitar $1.000 per tahun. Hak untuk melakukan layanan ini memiliki nilai tertentu dan dicatat sebagai aset di neraca.

Hak layanan hipotek menghasilkan banyak kas, dan memiliki karakteristik yang tidak biasa — nilainya meningkat saat suku bunga naik. Sebagian besar aset nilainya menurun saat suku bunga naik. Two Harbors menggunakan sekuritas berbasis hipotek dan layanan sebagai cara untuk saling lindung nilai. Jika suku bunga turun, portofolio sekuritas berbasis hipotek akan naik nilainya, tetapi penilaian layanan mungkin menurun. Ketika suku bunga naik, portofolio layanan akan meningkat nilainya sementara portofolio sekuritas berbasis hipotek menurun. Dalam setahun terakhir, layanan hipotek telah menopang banyak REIT hipotek dan bankir.

Volatilitas suku bunga meningkat pada kuartal pertama 2023

Tahun lalu, sekuritas berbasis hipotek menurun nilainya saat suku bunga naik. Selain itu, sekuritas ini sangat bereaksi buruk terhadap volatilitas suku bunga, dan Fed belum mengakhiri salah satu siklus pengetatan suku bunga paling agresif dalam sejarah. Untuk memperburuk keadaan, volatilitas meningkat tajam selama kuartal pertama karena data inflasi yang lebih tinggi dari perkiraan di Januari dan Februari mendorong kenaikan suku bunga, yang kemudian berbalik cepat dengan runtuhnya Silicon Valley Bank dan penyebaran contagion ke bank regional lain.

Bank-bank menjual sekuritas berbasis hipotek

Kegelisahan di bank regional menambah hambatan lain bagi sektor hipotek: Pasokan tambahan. FDIC sedang melikuidasi portofolio beberapa bank yang gagal, dan fenomena ini menyebabkan berkurangnya minat terhadap sekuritas berbasis hipotek. The Fed, yang dulu menjadi pembeli besar selama masa pelonggaran kuantitatif, kini tidak lagi banyak berperan. Bank, dana obligasi, dan REIT hipotek adalah pembeli utama yang tersisa, dan mereka bergerak dengan hati-hati.

Akhirnya ini akan menguntungkan portofolio layanan hipotek, tetapi dengan mengorbankan portofolio sekuritas berbasis hipotek residensial (RMBS). Di sisi positif, harga hipotek yang lemah menyebabkan suku bunga hipotek yang lebih tinggi, sehingga refinancing menjadi tidak mungkin. Gelombang refinancing adalah musuh dari hak layanan hipotek. Perusahaan memperkirakan pengembalian di portofolio RMBS yang rendah hingga pertengahan dua digit ke depan.

Two Harbors tidak mendekati menutupi dividen di kuartal pertama

Ini membawa kita ke dividen. Two Harbors baru-baru ini memotong dividen dari $0,68 per kuartal menjadi $0,60, meskipun dengan penurunan harga saham, hasilnya lebih dari 19%. Itu seharusnya berarti pemotongan dividen sudah selesai, bukan? Nah, laba yang tersedia untuk distribusi di kuartal pertama hanya $0,09, yang jauh dari cukup untuk menutupi pembayaran.

Perusahaan ditanya tentang dividen dalam panggilan konferensi pendapatan. CFO Two Harbors, Mary Riskey, menunjuk ke slide dalam presentasi laba yang membayangkan metrik yang disebut Prospective Quarterly Static Return Per Basic Common Share (mengaplikasikan asumsi pengembalian ke portofolio), yang akan berkisar antara $0,50 dan $0,69 per saham.

Apakah dividen aman? Tidak. Perusahaan mungkin mampu menutupinya, tetapi secara umum perusahaan juga ingin memiliki ruang napas, dan tampaknya Two Harbors tidak banyak memilikinya. Secara umum, ketika REIT hipotek memiliki hasil dividen di atas 15%, biasanya itu tanda bahaya. Di sisi lain, Two Harbors diperdagangkan dengan diskon 25% terhadap nilai buku per saham, yang menunjukkan pasar melihat nilai buku per saham terus menurun.

Two Harbors membutuhkan banyak hal berjalan dengan baik, dan investor yang masuk sekarang berisiko mengalami pemotongan dividen lagi. Two Harbors adalah taruhan spekulatif dan mungkin terlalu volatil untuk portofolio investor pendapatan.