Pemerintah akan memotong pasokan tanah untuk real estat? Salah paham

AI·Bagaimana kebijakan mengoptimalkan alokasi sumber daya tanah untuk mendorong perkembangan properti berkualitas tinggi?

Jurnalis majalah ini, Zhou Qi

Baru-baru ini, sebuah berita mengguncang pasar properti.

Kementerian Sumber Daya Alam dan Badan Kehutanan dan Perlindungan Alam Nasional bersama-sama mengeluarkan “Pemberitahuan tentang Peningkatan Dukungan Unsur Sumber Daya Alam”, yang menyebutkan bahwa “penambahan lahan untuk pembangunan baru secara prinsip tidak digunakan untuk pengembangan properti komersial.” Beberapa media sosial menafsirkannya sebagai “pemerintah akan memutus pasokan lahan untuk properti,” menganggap bahwa industri properti mengalami perubahan besar.

Padahal, ini murni salah paham, masalahnya terletak pada ketidakmengertian orang terhadap “istilah profesional” dalam kebijakan tersebut.

Pertama-tama, harus dipahami apa itu “penambahan lahan untuk pembangunan baru.” Singkatnya, yaitu mengubah lahan pertanian, hutan, atau tanah kosong yang sebelumnya termasuk dalam kategori “tanah non- pembangunan,” melalui prosedur persetujuan resmi menjadi tanah yang bisa digunakan untuk membangun rumah, jalan, dan infrastruktur lainnya, yang setara dengan “penambahan” dalam jumlah tanah.

Sejak lama, penggunaan bagian “penambahan” ini sudah sangat jelas, utamanya untuk mendukung proyek-proyek penting negara, infrastruktur dasar, serta proyek-proyek sosial seperti sekolah, rumah sakit, dan perumahan sosial, dan jarang digunakan untuk pembangunan properti.

Banyak orang salah paham, menganggap bahwa “penambahan lahan untuk pembangunan baru” dan “lahan untuk pengembangan properti” adalah hal yang sama.

Padahal, keduanya sama sekali berbeda. Saat ini, mayoritas lahan yang digunakan pengembang untuk membangun berasal dari “stok” yang sudah ada—misalnya, lahan hasil renovasi kota lama, lahan bekas pabrik yang dipindahkan, atau lahan yang sudah direncanakan untuk pembangunan di kota, yang bisa diperoleh melalui lelang dan penawaran. Bahkan jika ada sebagian kecil yang berasal dari “penambahan,” dampaknya terhadap pasokan secara keseluruhan hampir tidak ada.

Kebijakan kali ini bukan untuk membatasi pasokan properti, melainkan menegaskan dan menekankan penggunaannya—penambahan lahan baru tidak digunakan untuk properti, tujuannya agar indikator pertumbuhan yang langka ini digunakan secara tepat sasaran.

Tahun 2026 adalah tahun awal dari “Rencana Lima Tahun ke-15,” dan inti dari kebijakan pasokan adalah “meningkatkan kualitas penambahan dan mengaktifkan stok,” yang berarti harus menjaga garis dasar pertanian dan ekologi, sekaligus mendorong perkembangan kota yang berkualitas tinggi.

Selain itu, kebijakan ini secara tegas menyatakan bahwa, kecuali untuk proyek-proyek khusus seperti energi, transportasi, dan sumber air yang dipilih secara terpisah, setiap tahun lahan pembangunan baru yang ditambahkan di berbagai daerah tidak boleh melebihi luas lahan stok yang diaktifkan. Singkatnya, “mengaktifkan satu hektar lahan harus menambah satu hektar.”

Persyaratan ini bertujuan untuk mencegah ekspansi kota yang tidak teratur dan “berkembang seperti roti bakar,” serta mengarahkan perkembangan kota agar lebih fokus pada pengaktifan ruang yang sudah ada di sekitar. Model lama yang mengandalkan pengambilalihan lahan pertanian untuk pembangunan rumah pasti tidak akan berlaku lagi di masa depan.

Namun, ini sama sekali tidak berarti tidak menyediakan lahan untuk properti. Sebaliknya, fokusnya adalah memanfaatkan sumber daya stok secara optimal. Setiap daerah harus menyesuaikan kebijakan sesuai kondisi kota, mengatur ritme pasokan tanah, dan memprioritaskan pengembangan wilayah yang strategis dan lengkap fasilitasnya, serta mendorong perusahaan untuk “mengelola tanah dengan baik dan membangun rumah dengan baik,” sehingga tidak hanya memperbaiki fungsi kota tetapi juga meningkatkan kualitas hidup warga.

Pemerintah juga telah menyiapkan jalan untuk mengaktifkan stok. Pada tahun 2025, Kementerian Sumber Daya Alam bekerja sama dengan Kementerian Keuangan, membimbing berbagai daerah menerbitkan lebih dari 540 miliar yuan obligasi khusus, yang digunakan secara khusus untuk menyimpan dan mengelola tanah kosong yang tidak terpakai, mengubah lahan yang tersebar dan tidak terpakai menjadi “tanah bersih” dan “tanah unggulan” yang berkualitas tinggi.

Selain itu, istilah “prinsipnya” dalam kebijakan ini bukanlah satu ukuran untuk semua, melainkan memberi ruang bagi situasi khusus.

Ke depan, pasokan tanah pasti akan bergerak ke arah “pengurangan total volume dan peningkatan kualitas,” di mana pembaruan kota, pengaktifan stok, dan pengembangan ulang lahan yang kurang efisien akan menjadi tren utama bagi pengembang, dan industri akan beralih dari sekadar bersaing dalam skala ke bersaing dalam produk dan kualitas.

Intinya, kebijakan ini bukan untuk memutus pasokan properti atau menginjak rem, melainkan untuk membuat alokasi sumber daya tanah menjadi lebih rasional—menjaga garis merah pertanian dan ekologi sekaligus memastikan proyek-proyek penting dan kebutuhan sosial terpenuhi, serta mengarahkan industri menuju perkembangan berkualitas tinggi.