Langkah transformasi semakin cepat, pola baru pengembangan properti dapat diharapkan

Tim Liputan Dua Rapat Surat Berita Sekuritas Chen Xiao

Pada tanggal 5 Maret, Sidang Nasional ke-14 dari Kongres Rakyat Nasional ke-4 dibuka di Balai Rakyat. Saat Perdana Menteri Li Qiang menyampaikan laporan kerja pemerintah, beliau menyebutkan, “Berupaya menstabilkan pasar properti” dan “Mendorong pembangunan kerangka dasar dan kebijakan pendukung untuk mode pengembangan properti yang baru.”

Seorang ahli yang diwawancarai oleh wartawan “Sekuritas Daily” berpendapat bahwa tahun ini, arah kebijakan properti menjadi semakin jelas: Pertama, melalui sistem “daftar putih” dan lain-lain, terus mencegah risiko wanprestasi utang dan berfokus pada stabilisasi pasar properti; Kedua, secara teratur mendorong pembangunan “rumah baik” yang aman, nyaman, hijau, dan cerdas, meningkatkan kualitas rumah dan layanan properti, serta mempercepat transformasi dan peningkatan industri; Ketiga, melalui pembaruan kota untuk menghidupkan kembali sumber daya yang ada, melepaskan potensi permintaan perumahan, sekaligus memperbaiki fungsi kota dan secara mendalam mendorong mode pengembangan properti yang baru.

Risiko industri semakin cepat tersaring

Penyesuaian industri properti telah berlangsung lebih dari empat tahun, dan skala pasar serta volume transaksi secara bertahap kembali ke kisaran rasional.

Li Yujia, Kepala Peneliti di Pusat Penelitian Kebijakan Perumahan Provinsi Guangdong, mengatakan dalam wawancara dengan wartawan “Sekuritas Daily” bahwa setelah upaya berkelanjutan sebelumnya untuk memastikan penyerahan rumah dan mengatasi risiko utang pengembang, risiko properti telah berkurang.

Li Yujia menyatakan bahwa berdasarkan pernyataan terkait selama Sidang Dua Rapat tahun ini, langkah selanjutnya akan lebih memperhatikan keseimbangan dan koordinasi, tidak hanya berfokus pada stabilisasi pasar jangka pendek dan pencegahan risiko, tetapi juga mendorong secara jangka panjang mode pengembangan dan pembangunan sistem properti yang baru; menekankan pengendalian pertumbuhan dan pengurangan stok, serta memperhatikan peningkatan pasokan dan penghidupan sumber daya yang ada.

Dalam kerangka kebijakan ini, memperkuat peran sistem “daftar putih” dalam menjaga penyerahan rumah dianggap sebagai langkah penting untuk stabilitas pasar properti yang berkelanjutan.

Data yang dirilis oleh Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan dan Pedesaan bulan Oktober tahun lalu menunjukkan bahwa jumlah persetujuan pinjaman proyek dalam mekanisme koordinasi pembiayaan properti kota di atas “daftar putih” telah melebihi 7 triliun yuan. Dengan dukungan berbagai mekanisme ini, risiko industri semakin cepat tersaring.

Secara umum, para ahli berpendapat bahwa sambil menjaga stabilitas lingkungan pembiayaan, pengendalian pasokan baru dan percepatan pengurangan stok diharapkan dapat lebih memperbaiki hubungan penawaran dan permintaan pasar.

Dari sisi pasokan, berbagai daerah mulai secara aktif menyesuaikan ritme pasokan tanah. Data dari China Index Academy menunjukkan bahwa selama dua bulan pertama tahun ini, total luas lahan hunian yang terjual di 300 kota di seluruh negeri menurun sekitar 30% secara tahunan.

“Diperkirakan pada tahun 2026, pasokan lahan hunian akan terus menunjukkan karakter ‘peningkatan kualitas dan pengurangan volume’, terutama di daerah dengan stok besar, pasokan tanah baru mungkin akan semakin berkurang, sehingga dari sumbernya dapat memperbaiki hubungan penawaran dan permintaan pasar,” kata pejabat terkait dari China Index Academy.

Menanggapi hal ini, Zhai Meiqing, anggota Komite Nasional Kongres Rakyat dan Ketua Dewan Direksi Xiangjiang Group Co., Ltd., menyatakan bahwa dalam hal pasokan tanah, dapat dilakukan penyesuaian dinamis berdasarkan siklus pengurangan stok selama 18 bulan. Untuk kota dengan siklus pengurangan lebih dari 24 bulan, pasokan rumah baru dapat dihentikan sementara, dan lahan komersial yang tidak terpakai dapat diubah menjadi penggunaan hunian sesuai dengan ketentuan perencanaan, guna lebih baik mendorong keseimbangan penawaran dan permintaan pasar.

Menghidupkan kembali aset yang ada juga dipandang sebagai jalur penting dalam pengurangan stok. Pada awal tahun 2026, suku bunga pinjaman ulang untuk perumahan yang terjamin telah turun menjadi 1,25%, yang diharapkan dapat memberikan lebih banyak dukungan dana bagi daerah dalam membeli kembali rumah komersial yang ada untuk digunakan sebagai perumahan yang dijamin.

Selain penyesuaian dari sisi pasokan, kebijakan dari sisi permintaan juga terus dirinci. Di antaranya, “Memperkuat perlindungan perumahan bagi keluarga yang menikah dan memiliki anak pertama, mendukung keluarga multibayi dalam meningkatkan kebutuhan perumahan,” dan “Mendalami reformasi sistem dana tabungan perumahan” mendapatkan perhatian luas dari industri.

Yen Yuejin, Wakil Direktur Institut Riset Properti E-House di Shanghai, mengatakan bahwa reformasi sistem dana tabungan perumahan dipandang sebagai kunci penting dalam mengaktifkan permintaan perumahan. Dengan meningkatkan batas pinjaman dana tabungan, memberikan subsidi fiskal, dan secara proporsional mengarahkan distribusi perumahan yang dijamin kepada keluarga yang menikah dan memiliki anak pertama serta kelompok warga baru, hal ini dapat menurunkan ambang pembelian rumah mereka dan mendorong lebih banyak orang beralih dari “kota tempat tinggal” ke “kota tempat menetap.”

Mendorong pembangunan “rumah baik” secara teratur

Selain menjaga stabilitas pasar, industri properti juga mempercepat transformasi menuju pengembangan berkualitas tinggi. Menurut pandangan industri, tahun ini, penekanan kembali pada “rumah baik” dan fokus pada dorongan yang teratur diharapkan akan lebih mendorong penerapan standar terkait.

“Perkembangan perumahan di negara kita telah beralih dari ‘ada tidaknya’ secara menyeluruh ke ‘bagus tidaknya’. Membangun ‘rumah baik’ adalah pilihan yang sesuai dengan kebutuhan rakyat, mendorong transformasi industri, dan mengaktifkan potensi permintaan domestik,” kata姚劲波, anggota Kongres Nasional Rakyat dan Ketua serta CEO Beijing 58 Information Technology Co., Ltd., kepada wartawan “Sekuritas Daily.” Ia menambahkan bahwa sambil terus mendorong standar pembangunan “rumah baik,” perlu membangun sistem pengungkapan informasi yang lebih lengkap, meningkatkan transparansi informasi, dan mengarahkan industri menuju arah berkualitas.

Faktanya, “rumah baik” telah menjadi kunci utama bagi pengembang dalam memenangkan pasar. Data dari China Real Estate Research Institute menunjukkan bahwa pada tahun 2025, selain memiliki keunggulan dari segi tingkat hunian, proyek di area inti juga secara umum memiliki ciri utama “rumah baik” seperti aman, nyaman, hijau, dan cerdas, serta terus meningkatkan detail produk, memperkenalkan layanan pihak ketiga seperti perawatan lansia, pengasuhan anak, dan kebersihan, secara bertahap membentuk model hunian gabungan “perangkat keras + layanan.”

Menurut姚劲波, “rumah baik” juga akan mendorong gelombang peningkatan kualitas baru di industri pengembangan, sekaligus mendorong industri konstruksi menuju arah hijau, industrialisasi, dan kecerdasan, serta meningkatkan kolaborasi rantai industri bahan baru, peralatan baru, dan proses baru.

“Persaingan pasar saat ini tidak lagi hanya soal harga, tetapi kompetisi komprehensif atas produk dan layanan,” kata seorang pejabat pengembang kepada wartawan “Sekuritas Daily.” Ia menambahkan bahwa pembeli rumah kini lebih memperhatikan kualitas hunian dan pengalaman komunitas, dan di masa depan, pengembang perlu memenangkan kepercayaan pelanggan melalui reputasi produk jangka panjang dan kemampuan layanan.

Seputar “tinggal dengan baik,” sistem layanan terkait juga semakin mendapatkan perhatian. Layanan properti, sebagai bagian penting dari kualitas hunian, semakin menonjolkan perannya. Peng Yuan, Wakil Kepala Divisi Properti di China Index Academy, menyatakan bahwa layanan properti adalah salah satu aspek penting yang mencerminkan “tinggal dengan baik” dari penghuni. Di masa depan, di bawah arahan kebijakan, dapat dieksplorasi model operasi kolaboratif baru, menormalkan perilaku perusahaan properti, dan mendorong perusahaan properti untuk memperluas layanan nilai tambah di komunitas.

Mendorong pembaruan kota secara sistematis

Selain mendorong peningkatan kualitas industri melalui pembangunan “rumah baik,” pembaruan kota juga menjadi tumpuan penting dari mode pengembangan properti yang baru.

Laporan kerja pemerintah tersebut menyebutkan bahwa harus mendorong pembaruan kota secara berkualitas tinggi dan melaksanakan renovasi secara stabil terhadap kompleks tua di kota dan desa di dalam kota. Menghidupkan kembali dan memanfaatkan tanah yang ada serta fasilitas rumah yang tidak terpakai.

Cui Ji, Wakil Kepala Tetap Institut Riset Properti E-House di Shanghai, mengatakan bahwa dibandingkan dengan tiga tahun terakhir, dari pernyataan terkait pembaruan kota dalam laporan kerja pemerintah yang berulang dari “pelaksanaan secara stabil” hingga “didorong secara berkelanjutan,” dan kemudian pada tahun 2026 disebutkan “didorong secara berkualitas tinggi,” perubahan ini mencerminkan bahwa pembaruan kota di China sedang beralih dari tahap eksplorasi pilot ke tahap pengembangan sistematis.

Guo Xiangyu, Direktur Penelitian Keuangan Properti di Tsinghua University Wudaokou School of Finance, berpendapat bahwa pembaruan kota adalah jalur utama untuk mengelola aset yang ada secara terpadu. “Baik itu desa di dalam kota, kompleks tua, rumah komersial yang ada, tanah yang tidak terpakai, maupun properti komersial yang tidak efisien, semuanya dapat diatur ulang melalui mekanisme pembaruan untuk mengubah fungsi ruang dan nilai ekonomi.”

Langkah pembaruan kota di berbagai daerah semakin cepat, dan banyak yang secara bertahap merilis daftar rencana pembaruan kota. Contohnya, Beijing merilis daftar proyek rencana pembaruan kota tahap pertama tahun 2026. Terdiri dari 1321 proyek, dengan total investasi yang direncanakan mencapai 104,95 miliar yuan, baik jumlah proyek maupun skala investasi berada pada tingkat tertinggi dalam beberapa tahun terakhir.

Sementara itu, sumber daya keuangan juga terus mengalir ke bidang pembaruan kota. Pada tahun 2025, Komisi Pembangunan dan Reformasi Nasional mengeluarkan daftar cakupan proyek dana investasi properti infrastruktur (REITs) tahun 2025, yang memperluas cakupan penerbitan REITs infrastruktur ke bidang fasilitas pembaruan kota, termasuk proyek renovasi kawasan tua, pabrik tua, serta fasilitas pembaruan kota yang mencakup berbagai jenis aset, secara langsung memperluas saluran pembiayaan jangka panjang berbiaya rendah untuk pembaruan kota dan berpotensi menarik lebih banyak modal sosial.

Di bawah dorongan kebijakan dan dana ini, antusiasme pelaku pasar untuk berpartisipasi dalam pembaruan kota terus meningkat. Banyak pengembang yang berpartisipasi melalui bentuk pembangunan pengganti. Menurut data dari CRIC, antara 2024 dan 2025, banyak perusahaan pengembang utama telah memenangkan tender untuk proyek pembaruan kota atau desa di dalam kota, termasuk Greentown Construction Management Group Co., Ltd.

Menurut Chen Weiguo, Sekretaris Partai dan Ketua Dewan Direksi China State Construction Engineering Corporation Third Bureau Group Co., Ltd., yang juga anggota Kongres Nasional Rakyat, pembaruan kota masih perlu didorong lebih jauh dalam tiga aspek. Dari segi sistem kebijakan, perlu memperlancar kebijakan dan mekanisme pelaksanaan proyek, menerbitkan peraturan nasional yang seragam, secara jelas mendefinisikan hak dan kewajiban semua pihak, mengintegrasikan kebijakan yang tersebar, dan memperkuat mekanisme kolaborasi lintas departemen. Selain itu, perlu membangun mekanisme keseimbangan berkelanjutan sepanjang siklus, mengatasi kendala intensitas pengembangan, tingginya biaya renovasi, serta tantangan dalam menyeimbangkan perlindungan dan pengembangan. Dalam hal inovasi teknologi, perlu memperluas penerapan sistem konstruksi modern, mempromosikan teknologi konstruksi modular, memperkuat penerapan teknologi baru dalam pembangunan cerdas dan industrialisasi bangunan, serta mendorong pengembangan industri perangkat rumah pintar secara massal.

Para ahli industri berpendapat bahwa seiring industri properti secara bertahap keluar dari masa penyesuaian, industri ini akan meninggalkan pola lama yang bergantung pada perputaran tinggi, leverage tinggi, dan utang tinggi, yang dikenal sebagai “tiga tinggi.” Ke depan, pengembangan properti akan lebih menekankan kembali pada atribut hunian, memperkuat pengendalian risiko, meningkatkan kualitas perumahan, dan secara berkualitas tinggi mendorong pembaruan kota, sehingga mendorong terbentuknya model pengembangan baru yang berorientasi pada pasokan berkualitas dan operasi yang lebih stabil.