Meng Xiaosu: menyarankan agar sementara waktu dihentikan penjualan rumah lelang, karena rumah lelang membentuk efek penetapan harga marginal terhadap harga properti

Tanya AI · Meng Xiaosu bagaimana mendefinisikan nilai inti dari kepercayaan pasar properti?

**【Catatan Editor】**Seiring dimulainya Sidang Nasional Dua Tahun 2026, China resmi memasuki “Waktu Sidang Dua Tahun”. Tahun ini, tahun awal dari “Fifteen Five”, Sidang Nasional Dua Tahun sangat dinantikan, penetapan target dan nada kebijakan tahun 2026 menjadi kunci. Tencent Finance, Tencent Technology, Tencent Auto meluncurkan program khusus 《Dua Sidang · Pengamatan Mendalam》, mengaitkan lima tahun ke depan, mendengarkan suara dari perwakilan rakyat, anggota CPPCC, dan para ahli dari berbagai industri, serta merancang blueprint perkembangan ekonomi China.

Tulisan｜Yuan Xiaoli
Editor｜Liu Peng

2026 adalah tahun awal dari “Fifteen Five”, sekaligus tahun kunci konfirmasi kebutuhan industri properti China setelah mengalami penyesuaian mendalam. Pada 5 Maret, laporan kerja pemerintah menyebutkan “berupaya menstabilkan pasar properti”, menetapkan nada kerja tahun ini.

**“‘Kepercayaan lebih berharga daripada mata uang dan emas’, kebijakan saat ini sudah banyak dikeluarkan, bisa dikatakan ‘semua sudah siap’, tinggal menunggu ‘angin timur’, yaitu kepercayaan.”**Ketika ditanya tentang pandangannya terhadap pasar properti saat ini, mantan ketua tim perancang reformasi perumahan 1998 dan pendukung sistem dua jalur perumahan, mantan ketua grup perumahan nasional, Meng Xiaosu, memberikan jawaban dengan kalimat ini.

Penilaian Meng Xiaosu terhadap properti tidak terbatas pada data jangka pendek naik turun, tetapi menembus siklus untuk melihat sistem dan perkembangan industri jangka panjang. Dia memperkirakan, pasar properti tahun 2026 berpotensi mencapai “berhenti jatuh dan kembali stabil”, bahkan mungkin “berkembang secara stabil dan meningkat”, kuncinya adalah memulihkan kepercayaan. Menurutnya, langkah pertama dan paling mendesak untuk memulihkan kepercayaan adalah menghentikan dampak negatif rumah lelang paksa terhadap pasar.

Data dari China Index Academy menunjukkan, Januari 2026, harga rata-rata rumah bekas di 100 kota nasional turun 0,85% dari bulan sebelumnya, dan turun 8,67% dibanding tahun sebelumnya. Meskipun penurunan ini mengecil, pasar masih mencari keseimbangan melalui “mengorbankan harga untuk volume”. Meng Xiaosu menunjukkan, di balik fenomena “volume naik harga turun”, tersembunyi jebakan “penetapan harga marginal”: transaksi rumah lelang dengan harga rendah cukup untuk menurunkan patokan valuasi seluruh kompleks, memicu lebih banyak wanprestasi, membentuk siklus buruk “lelang rumah → harga rumah turun → lebih banyak lelang”. “Ini bukan stabilisasi pasar, melainkan ‘menguras’ pasar.” Menstabilkan rumah lelang adalah langkah pertama untuk menstabilkan kepercayaan.

Menstabilkan pasar hanyalah langkah awal, rekonstruksi kepercayaan yang sesungguhnya membutuhkan kebijakan yang tepat sasaran. Meng Xiaosu berpendapat, “Fifteen Five” akan menjadi lima tahun penting bagi China untuk beralih dari “perluasan skala” ke “peningkatan kualitas” properti. Perubahan terbesar dalam kebijakan adalah dari sebelumnya terlalu fokus pada pasar perumahan komersial yang satu jalur, kembali ke sistem dua jalur “pasar + perlindungan”—ini adalah niat awal reformasi 1998 dan jalur utama membangun model pengembangan properti yang baru.

Sejalan dengan arah ini, dia mengajukan saran reformasi dari berbagai dimensi seperti sistem, keuangan, dan pengumpulan cadangan.

Dalam aspek sistem, perlu mempercepat pembersihan langkah-langkah pembatasan yang tidak rasional, dia menegaskan, “pembatasan pembelian, batas harga, dan pembatasan penjualan” harus diterapkan secara menyeluruh di bidang perumahan perlindungan, sementara di pasar komersial tidak perlu lagi mempertahankan kebijakan pembatasan pembelian, terutama harus segera mencabut larangan “perubahan komersial ke hunian”, agar aset komersial yang idle dapat diaktifkan kembali.

Dalam aspek keuangan, dia kembali menyerukan pembentukan “Bank Perumahan Nasional”, menggunakan dana cadangan umum sebagai modal utama, memperluas penampungan dana sosial, membentuk siklus positif “satu simpanan dua pinjaman”, untuk menyediakan pinjaman jangka panjang dan bunga rendah bagi warga baru dan keluarga muda. Selain itu, dia menyarankan penerapan kebijakan subsidi bunga pembelian rumah, tidak hanya menguntungkan kelompok pembeli baru, tetapi juga keluarga yang mengalami kesulitan dalam pinjaman rumah yang sudah ada, membantu mereka melewati masa sulit. Dia menegaskan, ini bukan kebijakan permanen, cukup dengan masa transisi dua tiga tahun, saat ekonomi pulih, lapangan kerja kembali stabil, pasar properti menstabil, warga secara alami mampu melanjutkan pembayaran pokok dan bunga. Menurutnya, langkah ini tidak hanya menstabilkan harga pasar properti, tetapi juga mencegah lebih banyak rumah masuk ke proses lelang paksa.

Mengatasi hambatan dalam percepatan mekanisme pengumpulan cadangan, Meng Xiaosu mengusulkan kunci untuk memecahkan kebuntuan adalah membangun lembaga pengumpulan cadangan perumahan tingkat nasional—“Zhongchu Fang”. Dia menunjukkan, platform nasional dapat menyelesaikan masalah kekurangan dana saat pengumpulan cadangan oleh pemerintah daerah, melalui pinjaman bank yang memperbesar kapasitas pengumpulan. Dia juga menekankan, harus mendorong partisipasi masyarakat dalam pengumpulan cadangan, memanfaatkan kekuatan “Zhongchu Fang”, “cadangan tanah”, dan “cadangan rakyat”, membentuk pola pengumpulan yang beragam, untuk mendukung perkembangan properti yang sehat.

Dengan pandangan jangka panjang, pembaruan kota dipandang sebagai kunci untuk mengaktifkan stok selama “Fifteen Five”. Meng Xiaosu berpendapat, kendala terbesar dalam pembaruan kota adalah bagaimana mengaktifkan motivasi internal warga, membentuk mekanisme siklus dana “berbagi manfaat dan tanggung jawab bersama”. Dia juga memberi peringatan, bahwa model pembangunan dengan kapasitas tinggi sebelumnya mungkin meninggalkan masalah pembaruan yang sulit dipecahkan di masa depan, sehingga perlu refleksi dan penyesuaian sejak dini.

Mengenai reformasi sistem penjualan rumah jadi yang banyak diperhatikan masyarakat, dia berpendapat, perubahan dari sistem pra-penjualan ke penjualan rumah jadi harus dilakukan secara bertahap, tidak bisa serampak, bisa dimulai dari proyek perumahan perlindungan, lalu secara bertahap diperluas.

Untuk properti tahun 2026, Meng Xiaosu memberikan penilaian tegas: tahun 2026 akan menjadi “tahun berhenti jatuh dan kembali stabil”, sekaligus “tahun rekonstruksi kepercayaan”. Asalkan menstabilkan rumah lelang paksa, meningkatkan pembangunan rumah perlindungan, membersihkan pembatasan tidak rasional, dan mendirikan Bank Perumahan Nasional, kepercayaan pasar akan kembali.

Berikut adalah pembagian lengkap pandangan Meng Xiaosu tentang pola baru properti “Fifteen Five”:

01

“Fifteen Five” akan mengembalikan sistem “pasar + perlindungan” yang sesungguhnya dalam perumahan

Tahun 2026, properti mampu “berhenti jatuh dan kembali stabil”

Q1: Pak Meng, tahun ini adalah tahun awal dari rencana “Fifteen Five”, Kementerian Perumahan dan Pembangunan menyebutkan “mendorong pengembangan properti berkualitas tinggi” dan “mempercepat pembentukan model pengembangan properti baru”. Bagaimana pandangan Anda terhadap posisi sejarah properti dalam siklus baru “Fifteen Five”? Apa perubahan terbesar dalam kebijakan properti “Fifteen Five” menurut Anda?

Meng Xiaosu: “Fifteen Five” akan menjadi lima tahun penting bagi China untuk beralih dari “perluasan skala” ke “peningkatan kualitas”. Kesulitan yang dihadapi saat ini, sudah diberikan penilaian tegas oleh Pertemuan Kerja Ekonomi Pusat—“Ini sebagian besar masalah dalam proses pembangunan dan transformasi, dan dapat diselesaikan melalui usaha”. Penetapan ini sendiri menyampaikan kepercayaan: kesulitan adalah rasa sakit selama masa transisi, bukan krisis yang tak bisa dilalui. Kejujuran dalam menghadapi masalah dan tekad untuk menyelesaikannya adalah fondasi kepercayaan kita.

Menurut saya, perubahan terbesar dalam kebijakan properti “Fifteen Five” adalah dari sebelumnya terlalu fokus pada jalur tunggal pasar perumahan komersial, kembali ke sistem dua jalur “pasar + perlindungan” dalam perumahan. Ini adalah niat awal reformasi 1998 dan jalur utama membangun model pengembangan properti yang baru. Dalam beberapa waktu terakhir, pembangunan rumah perlindungan berkurang, menyebabkan permintaan besar terkonsentrasi di pasar rumah komersial, yang secara tak langsung memperbesar fluktuasi harga. Kini, pemerintah pusat menegaskan pembangunan rumah perlindungan di 35 kota besar dengan populasi di atas 3 juta, untuk mengisi kekurangan ini dan mewujudkan “sistem dua jalur perumahan” yang sesungguhnya.

Q2: Anda sering menyebut bahwa kunci untuk “menghentikan penurunan dan mengembalikan stabil” pasar properti adalah pemulihan kepercayaan. Pada Januari 2026, volume transaksi rumah bekas di kota-kota utama seperti Beijing, Shanghai, Shenzhen meningkat pesat, dan penurunan harga menyempit. Dari penampilan pasar saat ini, apakah Anda rasa kepercayaan pasar sudah pulih? Langkah apa yang paling mendesak untuk “menstabilkan kepercayaan” agar benar-benar “berhenti jatuh dan kembali stabil”?

Meng Xiaosu: Dari berbagai indikator perkembangan awal tahun 2026, pasar properti sudah memenuhi syarat untuk “berhenti jatuh dan kembali stabil”, bahkan berpotensi “berkembang stabil dan meningkat” jika kebijakan diambil dengan tepat. Kebijakan yang diperlukan sudah banyak dikeluarkan, tinggal menunggu “angin timur”, yaitu kepercayaan.

“Kepercayaan lebih berharga daripada mata uang dan emas”—kata pejabat tinggi Pemerintah saat krisis keuangan internasional 2008, kalimat ini tetap relevan dan menggema hingga hari ini.

Kepercayaan berasal dari mana? Bagaimana mewujudkan “berhenti jatuh dan kembali stabil”? Menurut saya, langkah paling mendesak saat ini adalah menghentikan dampak negatif rumah lelang paksa. Rumah lelang paksa menciptakan efek “penetapan harga marginal”: transaksi rumah lelang dengan harga rendah cepat menjadi patokan valuasi seluruh kompleks, menurunkan valuasi properti di sekitarnya, menyebabkan penurunan nilai jaminan bank, memicu wanprestasi lebih banyak, membentuk siklus buruk “lelang → harga turun → lebih banyak lelang”. Ini bukan stabilisasi pasar, melainkan “menguras” pasar.

Syukurnya, fenomena rumah lelang paksa akhir-akhir ini mulai berkurang, berkat pembatasan aktif dari sistem peradilan sendiri. Bersamaan dengan itu, beberapa kota bekerja sama memerangi rumor terkait properti di media sosial, sehingga suara pesimistis tentang pasar properti mulai berkurang. Perubahan positif ini secara perlahan memperbaiki kepercayaan warga terhadap pasar.

Q3: Rencana “Fifteen Five” menyarankan untuk “membersihkan langkah-langkah pembatasan yang tidak rasional dalam konsumsi perumahan”. Menurut Anda, langkah-langkah tidak rasional apa lagi yang masih ada?

Meng Xiaosu: Saat ini, kebijakan pembatasan pembelian di sebagian besar kota sudah dicabut, hanya beberapa kota besar di wilayah tertentu yang masih mempertahankan. Menurut saya, “pembatasan pembelian, batas harga, dan pembatasan penjualan” sebaiknya diterapkan secara menyeluruh di bidang perumahan perlindungan, sementara di pasar komersial tidak perlu lagi mempertahankan kebijakan pembatasan pembelian.

Mengenai pembatasan pembelian rumah komersial, saya ingin menyoroti bahwa larangan penjualan rumah komersial dan kantor masih terlalu ketat. Di masa lalu, di bawah kebijakan “pembatasan penjualan rumah komersial”, banyak kota kelebihan pasokan lahan untuk kantor dan komersial, menyebabkan tingginya stok dan ketidakseimbangan pasokan dan permintaan. Sekarang adalah waktu terbaik untuk mengatasi masalah ini melalui “perubahan komersial ke hunian”. Larangan “perubahan komersial ke hunian” harus segera dicabut, agar aset lahan dan properti komersial idle dapat diaktifkan kembali.

02

Pergerakan harga rumah di kota-kota utama berpengaruh dalam panduan

Usulan membangun lembaga pengumpulan cadangan perumahan nasional, dan dorongan kebijakan subsidi bunga pembelian rumah

Q4: Anda menyebut properti berpotensi “berhenti jatuh dan kembali stabil”, jadi apa logika di balik prediksi stabilisasi atau kenaikan harga? Untuk warga yang paling peduli kapan harga rumah akan pulih, bisakah Anda berikan sinyal penentu?

Meng Xiaosu: Untuk menilai apakah harga rumah sudah stabil, tidak cukup melihat rata-rata, tetapi harus memperhatikan dua variabel utama: perubahan harga marginal di kota-kota inti dan apakah dampak lelang rumah paksa sudah terkendali.

Saat ini, ada fenomena “timbangan timbal balik”: di satu sisi, volume penjualan properti terus menurun, di sisi lain, tabungan bank warga meningkat pesat. Sejak 2023, banyak dana yang keluar dari pasar properti tidak hilang, melainkan disimpan di bank. Ini menunjukkan, warga bukan tidak punya uang, tetapi kurang kepercayaan dan ekspektasi terhadap pembelian rumah.

Kapan pasar properti benar-benar mencapai titik dasar? Saya berikan sinyal yang jelas: saat kebijakan benar-benar menstabilkan rumah lelang paksa, saat mekanisme pengumpulan cadangan besar-besaran mulai berjalan, dan saat kebijakan subsidi pembelian rumah untuk keluarga miskin diterapkan, itulah sinyal pasti bahwa pasar sudah mencapai dasar.

Terutama, perhatikan tren harga di kota-kota utama, karena mereka berfungsi sebagai indikator dan pemimpin. Seperti saat awal pengembangan Pudong di Shanghai, warga lebih memilih “tidak mau tidur di Pudong, tapi mau di Pudong”, dan akhirnya mereka yang memahami arah perkembangan kota menikmati manfaatnya.

Q5: Pemerintah pusat mendorong pengambilalihan rumah komersial yang ada untuk perumahan perlindungan, tetapi dalam praktik muncul masalah “kesulitan penetapan harga” dan “ketidakseimbangan dana pendukung”. Anda pernah menyarankan pendirian platform pengambilalihan nasional seperti “Zhongchu Fang” atau “Bank Perumahan”. Dengan rencana “Fifteen Five”, menurut Anda, bagaimana mekanisme pengumpulan cadangan ini harus dipecahkan?

Meng Xiaosu: Pemerintah pusat menegaskan “mendorong pengambilalihan rumah komersial yang ada untuk diubah menjadi perumahan perlindungan dan sejenisnya”, pertama, harus fokus pada “dorongan” dengan berbagai cara; kedua, jangan mengabaikan kata “penting” dan “sejenis”, fokus utama adalah perumahan perlindungan, tetapi rumah komersial yang sulit diubah juga bisa dijadikan aset yang dikumpulkan dan didistribusikan.

Namun, mekanisme pengumpulan cadangan saat ini tidak berjalan lancar. Pinjaman ulang sebesar 3000 miliar yuan yang dijanjikan bank sentral untuk mendukung pengambilalihan rumah komersial yang ada, hingga akhir 2024 masih banyak plafon yang belum digunakan, menunjukkan bahwa hanya mengandalkan platform daerah, yaitu “cadangan tanah”, menghadapi hambatan kebijakan.

Kunci pemecahan adalah membangun platform pengumpulan cadangan perumahan tingkat nasional—“Zhongchu Fang”, yang bisa dipahami sebagai “dua rumah versi China”. Mengapa perlu platform nasional? Karena platform pemerintah daerah umumnya kekurangan dana sendiri, sulit mengakses pinjaman bank dan pinjaman ulang dari bank sentral. Platform nasional bisa menyelesaikan masalah modal dari sudut pandang makro, melalui pinjaman bank yang memperbesar kapasitas pengumpulan. Saat ini, bank-bank besar memiliki simpanan besar yang perlu dicari jalan keluar, meminjamkan kepada pengumpulan rumah yang ada adalah arah yang sangat baik. Lembaga pengumpulan rumah yang didukung oleh institusi investasi bank besar bisa disebut “Qi Chu Fang”, dan jika didirikan oleh bank-bank besar nasional, disebut “Zhongchu Fang”.

Perlu ditekankan, pengambilalihan rumah komersial tidak hanya fokus pada hunian, tetapi juga harus memperhatikan properti kantor dan komersial. Di kota-kota besar, kelebihan properti kantor dan komersial cukup mencolok, dan harga tanah untuk kantor dan komersial biasanya hanya sepertiga dari harga tanah hunian. Mengubahnya menjadi perumahan perlindungan relatif lebih mudah. Ini tidak hanya mengatasi kelebihan properti kantor dan komersial, tetapi juga menambah pasokan perumahan perlindungan, manfaat ganda.

Akhirnya, saya ingin menyampaikan ide yang lebih mendalam: karena “Zhongchu Fang” dan “Cadangan Tanah” didorong, apakah masyarakat juga harus didorong untuk berpartisipasi dalam pengumpulan rumah—“Rumah Rakyat”? Dulu, dengan mengizinkan masyarakat berkelompok mengumpulkan rumah komersial, berperan dalam pasar perumahan, stok rumah tidak membengkak. Ke depan, kita harus memanfaatkan kekuatan “Zhongchu Fang”, “Cadangan Tanah”, dan “Rumah Rakyat” secara bersamaan, memperbaiki pasar perumahan, dan mendorong perkembangan industri properti yang sehat.

Q6: “Kebijakan subsidi bunga pembelian rumah” selalu disuarakan para ahli, dan beberapa daerah sudah menerapkannya. Menurut Anda, apa dampak kebijakan ini?

Meng Xiaosu: “Subsidi bunga pembelian rumah” adalah kebijakan yang sangat rasional dan positif, menunjukkan bahwa alat kita masih lengkap. Selama ini, kita lebih banyak mengandalkan kebijakan moneter, sekarang kebijakan fiskal juga bisa digunakan.

Saya menyarankan, subsidi bunga ini harus menguntungkan dua kelompok: tidak hanya pembeli rumah baru, tetapi juga keluarga yang mengalami kesulitan dalam pinjaman rumah yang sudah ada. Tentu, subsidi ini harus diberikan kepada “keluarga yang kesulitan”, bukan secara umum. Mengapa? Karena banyak keluarga kesulitan bukan karena sengaja wanprestasi, tetapi karena mengalami pemotongan gaji, PHK, dan kesulitan lain. Memberikan subsidi bunga pada pinjaman rumah mereka bisa membantu mereka melewati masa sulit, menghindari rumah masuk ke proses lelang paksa. Ini jauh lebih baik daripada menunggu mereka wanprestasi dan rumah dilelang, karena bisa mengurangi kerugian bank, menjaga rumah tetap di tangan warga, dan menjaga stabilitas harga pasar.

Selain itu, subsidi bunga ini bukan kebijakan permanen. Tidak perlu terlalu lama, cukup dua tiga tahun, saat ekonomi pulih, lapangan kerja kembali, pasar properti stabil, keluarga mampu melanjutkan pembayaran, kebijakan ini bisa dihentikan.

03

Seruan membangun “Bank Perumahan Nasional” untuk mengatasi masalah keuangan perumahan

Usulan “menghentikan sementara rumah lelang paksa”, menstabilkan ekspektasi pasar

Q7: Setelah 11 tahun, laporan kerja pemerintah kembali menyebut reformasi dana cadangan perumahan. Anda lama mengusulkan pendirian “Bank Perumahan Nasional”. Dalam konteks suku bunga pinjaman rumah bank komersial yang rendah, apa nilai terbesar dari sistem dana cadangan ini? Jika reformasi menuju bank perumahan, sejauh mana akan mendukung kemampuan beli warga selama “Fifteen Five”?

Meng Xiaosu: Nilai terbesar dari dana cadangan adalah mengumpulkan dana tabungan perumahan jangka panjang yang besar. Saat ini, sekitar 46 triliun yuan pinjaman komersial nasional, sekitar 7-8 triliun yuan berasal dari dana cadangan, sekitar 17%. Uang ini berasal dari rakyat dan digunakan untuk rakyat, merupakan “pinjaman rumah” yang menguntungkan warga.

Namun, sistem dana cadangan saat ini mulai menunjukkan kelemahan: pengelolaan tersebar, efisiensi rendah, cakupan manfaat terbatas. Pendirian “Bank Perumahan Nasional” adalah usulan yang sudah saya dorong selama lebih dari 20 tahun. Bahkan sejak 1998, saat menyusun rencana reformasi perumahan, tim saya sudah mengusulkan pendirian “Bank Perumahan Nasional” untuk melengkapi sistem keuangan perumahan dalam kerangka perlindungan perumahan.

Jika reformasi dana cadangan ini berhasil, dan “Bank Perumahan Nasional” terbentuk, maka akan berfungsi secara utama: pertama, menggunakan dana cadangan sebagai modal utama, memperbesar penampungan dana sosial, membentuk siklus “satu simpanan dua pinjaman”; kedua, menyediakan pinjaman jangka panjang dan bunga rendah yang stabil bagi keluarga pembeli rumah, khususnya warga baru dan keluarga muda, agar mereka mampu membeli rumah perlindungan dan rumah komersial biasa; ketiga, memanfaatkan fungsi pengumpulan cadangan rumah yang ada, dengan dana cadangan sekitar 10 triliun yuan, cukup untuk mengakuisisi sejumlah besar rumah yang masuk proses lelang, termasuk rumah yang masuk lelang dan sebagian besar rumah yang belum terjual dari pengembang, melalui pengelolaan profesional agar nilainya tetap stabil dan meningkat.

Intinya, memperdalam reformasi dana cadangan bukan tujuan akhir, melainkan sarana. Saya berpendapat, tujuan sejati adalah membangun sistem keuangan perumahan “moderat modernisasi China” yang mencakup seluruh rakyat, mengintegrasikan sewa dan beli, dan menyeimbangkan pasar dan perlindungan. Dengan sistem ini, seluruh keluarga, terutama warga baru dan muda yang berkontribusi bagi pembangunan kota, dapat lebih percaya diri dan bermartabat mewujudkan impian tempat tinggal mereka. Ini membutuhkan tekad, kebijakan, dan tindakan nyata.

Q8: Anda sebelumnya mengusulkan “menghentikan sementara rumah lelang paksa”, yang memicu diskusi hangat. Dalam prinsip hukum, bagaimana menyeimbangkan hak-hak kreditor yang sah dan “menyelamatkan warga yang wanprestasi, menstabilkan ekspektasi pasar” yang Anda usulkan?

Meng Xiaosu: Pertama, perlu diluruskan: “menghentikan sementara rumah lelang paksa” bukan berarti mengabaikan utang secara permanen, melainkan kebijakan “relaksasi” sementara. Ini bukan ide saya sendiri, China pernah memiliki pengalaman sukses. Saat krisis keuangan Asia 1997, Pemerintah pusat menerapkan kebijakan “tiga penghentian”—menghentikan lelang pengadilan, menghentikan bunga pinjaman, dan menghentikan PHK dan relokasi, sekaligus mendirikan empat perusahaan pengelolaan aset untuk mengurangi aset bermasalah. Pada 2002, saat ekonomi pulih, risiko tersebut terselesaikan.

Bagaimana menyeimbangkan kepentingan semua pihak? Ada empat tingkat saran:

Pertama, penundaan pembayaran kembali pinjaman. Untuk keluarga yang sementara mengalami kesulitan, diizinkan memperpanjang masa jatuh tempo pinjaman setelah jatuh tempo, memberi waktu penyesuaian.

Kedua, penangguhan bunga dan perpanjangan pinjaman. Untuk keluarga yang kehilangan pekerjaan dan mengalami pengurangan gaji, diberi masa penangguhan bunga dua tiga tahun, sampai ekonomi membaik dan mereka mampu melanjutkan pembayaran. Selama sepuluh tahun terakhir, bank memperoleh sekitar 8 triliun yuan dari bunga pinjaman rumah warga, saatnya berbagi beban dengan warga yang kesulitan.

Ketiga, pemisahan hak kredit. Untuk aset yang memang perlu dilepas, wajib dipisahkan ke perusahaan leasing anak perusahaan bank, jangan masuk pasar terbuka, agar tidak mempengaruhi harga pasar.

Keempat, pengambilalihan oleh platform pemerintah. Dengan dana sekitar 5 triliun hingga 10 triliun yuan, bisa mengumpulkan sekitar 100 ribu rumah lelang yang ada. Dana ini cukup untuk menstabilkan ekspektasi harga pasar. Rumah yang dikumpulkan tidak langsung dijual ke pasar, melainkan disewakan dulu, menunggu harga pasar pulih, lalu dijual dengan harga pasar yang baru. Dengan cara ini, pasar stabil, dan platform memperoleh keuntungan yang layak, secara ekonomi menguntungkan.

Singkatnya, relaksasi sementara ini bukan berarti tidak membayar utang, melainkan memperpanjang periode, menunggu pemulihan ekonomi. Ini lebih baik daripada bank buru-buru menjual aset bermasalah yang merugikan diri sendiri, sekaligus melindungi kehidupan dan harapan rakyat, serta menjaga ekspektasi harga pasar—cara yang menguntungkan semua pihak.

Q9: Pengendalian pertumbuhan properti menjadi arus utama, tetapi Anda juga menekankan perlunya peningkatan pengembangan perumahan perlindungan, yang tampaknya bertentangan dengan “pengurangan stok”. Dalam periode “Fifteen Five”, bagaimana memahami “pengoptimalan pasokan”?

Meng Xiaosu: Ini bukan kontradiksi, melainkan dua sisi dari “pengoptimalan pasokan”. Pertemuan Kerja Ekonomi Pusat sudah menegaskan perlunya mempertimbangkan secara terpadu “stok dan pertumbuhan”.

Pendapat saya jelas: properti komersial harus dikendalikan pertumbuhannya, karena stok saat ini terlalu besar; tetapi pembangunan perumahan perlindungan harus ditingkatkan, karena pasokan jangka panjang masih kurang. Saat ini, ada sekitar 300 juta warga baru di seluruh negeri, setara dengan 100 juta keluarga, yang membutuhkan perlindungan perumahan yang lengkap. Jika dihitung berdasarkan intensitas investasi perlindungan selama “Empat Belas Lima Tahun”, dibutuhkan waktu 58 tahun untuk memenuhi kebutuhan ini, dan stok properti saat ini jauh dari cukup. Jadi, selama “Fifteen Five”, perlu meningkatkan pembangunan perumahan perlindungan.

Apa arti “pengoptimalan pasokan”? Intinya adalah agar pasokan sesuai dengan kebutuhan nyata. Rumah yang mampu dibayar oleh permintaan efektif warga adalah arah pengoptimalan pasokan. Perumahan perlindungan tidak termasuk biaya tanah, harganya hanya sepertiga dari properti komersial, sehingga merupakan “pasokan efektif” yang mampu dijangkau keluarga berpenghasilan rendah.

Lebih penting lagi, pembangunan perumahan perlindungan dapat menggerakkan seluruh rantai ekonomi. Begitu proyek perlindungan baru dimulai, kontraktor akan kembali bekerja, dan industri terkait seperti baja, semen, bahan bangunan, dan lebih dari 180 sektor lainnya akan terdorong, serta lapangan kerja yang selama ini tertekan akan pulih.

04

“Pembaruan mandiri, pembangunan ulang asli” adalah kunci transformasi pembaruan kota

“Penjualan rumah jadi” harus dilakukan secara bertahap dan sesuai proyek

Q10: “Fifteen Five” menempatkan pembaruan kota sebagai “kunci strategis” untuk pembangunan berkualitas tinggi. Menurut Anda, agar pembaruan kota benar-benar menjadi mesin penggerak investasi properti baru, aspek apa lagi—tanah, perencanaan, dana—yang masih menjadi “simpul” yang perlu diurai kebijakannya?

Meng Xiaosu: Saat ini, perkembangan kota sudah beralih dari “perluasan besar-besaran” ke “peningkatan kualitas dan efisiensi stok”. Model lama yang bergantung pada pelepasan tanah baru dan pembangunan besar-besaran sudah tidak bisa dipertahankan. Oleh karena itu, agar pembaruan kota menjadi mesin baru, “simpul” terbesar adalah bagaimana mengaktifkan motivasi internal warga, membentuk mekanisme siklus dana “berbagi manfaat dan tanggung jawab bersama”.

Menurut saya, “pembaruan mandiri, pembangunan asli” adalah kunci transformasi ini. Intinya: tidak menambah utang pemerintah secara signifikan, tidak bergantung pada cepatnya arus kas dari properti, tetapi langsung memperbaiki kehidupan rakyat. Untuk mewujudkan model ini, perlu membuka tiga “simpul”:

Pertama, simpul kesepahaman. Perbedaan usia, kondisi ekonomi, dan hak milik warga sangat besar, sehingga sulit mencapai kesepakatan tentang kontribusi dan desain unit. Oleh karena itu, pemerintah daerah harus inovatif dalam tata kelola, memimpin warga membentuk kesepahaman “perbaikan kolektif mandiri”. Pengalaman di Zhejiang, seperti di Desa Zhejiang Xin Cun, patut dipelajari, melalui perencanaan “peningkatan kapasitas tanpa menambah jumlah rumah”, menyeimbangkan kebutuhan dana berbagai pihak.

Kedua, simpul dana. Warga harus menanggung biaya pembangunan utama, yang memberi tekanan besar pada keluarga berpenghasilan rendah dan menengah. Hanya mengandalkan dana sendiri tidak cukup, perlu dukungan fiskal dan keterlibatan lembaga profesional. Contohnya, model “pengembangan profesional + dukungan fiskal” di Yuhua District, Changsha, menyediakan layanan pengembangan lengkap oleh lembaga terpercaya, dengan subsidi tertentu dari pemerintah, sehingga mengurangi beban profesional dan dana warga.

Ketiga, simpul kebijakan. Regulasi terkait perencanaan, tanah, dan kebakaran saat ini lebih fokus pada pengembangan baru, dan kurang cocok untuk “pembaruan stok”. Oleh karena itu, pemerintah daerah harus melakukan inovasi kebijakan, seperti di Beijing Jinsong, melalui kebijakan konversi hak milik yang jelas, mengubah ekspektasi kenaikan aset masa depan menjadi niat kontribusi saat ini.

Namun, ada simpul yang lebih dalam lagi yang perlu kita renungkan: model pembangunan kota dengan kapasitas tinggi yang selama ini dipilih, meninggalkan masalah sulit di masa depan. Contohnya, di Hong Kong, di Taman Hong Fu, dengan kepadatan tinggi, setelah tua tidak bisa lagi menarik dana eksternal untuk pembaruan, hanya bisa mengandalkan warga sendiri mengumpulkan dana “pembongkaran dan pembangunan ulang”, akhirnya pemerintah Hong Kong mengeluarkan dana 6,8 miliar HKD untuk mengembalikan ke lahan hijau.

Model Hong Kong ini sudah diadopsi di berbagai kota besar dan kecil di seluruh negeri. Ketika bangunan tinggi dan besar ini menjadi tua, tidak semua bisa diubah melalui penambahan kapasitas bangunan. Pada saat itu, model “pembongkaran dan pembangunan ulang” yang sulit ini akan mendominasi pembaruan kota di masa depan.

Oleh karena itu, agar pembaruan kota benar-benar menjadi mesin baru, kita tidak hanya fokus pada aspek teknis saat ini, tetapi juga harus melakukan refleksi dan penyesuaian terhadap pola pembangunan kota, agar tidak meninggalkan beban stok yang sulit diatasi di masa depan.

Tentu, saya tetap percaya pada prospek pasar. Jika ekonomi makro membaik dan daya beli pulih, lebih banyak dana pasar akan masuk ke bidang pembaruan, mewujudkan integrasi “pengembangan eksternal” dan “pengembangan internal”. Tapi sebelum itu, kita harus bekerja nyata, menempuh jalan “berbagi tanggung jawab warga”.

Q11: Sejak tahun lalu, “rumah bagus” sering disebut. Ketika struktur populasi mencapai puncaknya dan stok rumah lebih dari 95% tidak memenuhi standar “rumah bagus”, pengembang beralih dari “perputaran tinggi” ke jalur “rumah bagus”, tantangan terbesar apa yang mereka hadapi dalam transformasi ini?

Meng Xiaosu: Selama bertahun-tahun, pembangunan hunian di China cukup memperhatikan kualitas rumah. Saat itu, saya turut mendorong “Percobaan pembangunan kompleks perumahan nasional”, yang menekankan rumah berukuran tidak besar, lengkap fungsi, harga terjangkau, dan kualitas tinggi, sehingga meningkatkan kualitas perumahan nasional.

Sekarang, kita harus lebih memenuhi harapan masyarakat akan kehidupan yang lebih baik, membangun “rumah yang aman, nyaman, hijau, dan pintar”. “Rumah bagus” menuntut peningkatan kualitas, teknologi canggih, layanan lengkap, dan ketelitian pengembangan produk oleh pengembang. Rumah perlindungan juga harus dibangun sebagai “rumah bagus”, dan “rumah bagus” tidak hanya berarti properti komersial.

Ada data yang menyebutkan bahwa lebih dari 95% stok rumah tidak memenuhi standar “rumah bagus”, saya belum melakukan analisis statistik untuk memverifikasi keakuratannya. Tapi jika mendekati benar, ini menunjukkan kebutuhan peningkatan dan renovasi rumah saat ini sangat besar, dan potensi pembaruan kota di masa depan sangat luas.

Dari sudut pandang ini, pembangunan “rumah bagus” tidak hanya menunjukkan arah kemajuan industri properti, tetapi juga membuka pasar luas untuk pembaruan kota.

Q12: Penjualan rumah baru di masa depan akan secara bertahap beralih ke “penjualan rumah jadi”. Sebagai pelaku yang pernah mendorong sistem “rumah komersial”, bagaimana pandangan Anda tentang “penjualan rumah jadi”? Jika diterapkan secara menyeluruh, apa dampaknya terhadap rantai dana pengembang dan logika pasokan tanah?

Meng Xiaosu: Saya mendukung pengembangan kredit hipotek rumah warga, tetapi bukan pendukung sistem pra-penjualan. Sistem pra-penjualan sebenarnya sudah ada sejak sebelum reformasi perumahan, saat itu adalah pembayaran awal dari unit kerja.

Penggabungan sistem pra-penjualan dan kredit rumah warga terbentuk dalam kondisi historis tertentu saat pengembangan properti massal. Saat ini, kondisi pasar sudah berubah, dan sistem bisa disesuaikan sesuai kebutuhan kedua belah pihak. Secara objektif, selama bertahun-tahun, sistem pra-penjualan telah menyelesaikan kekurangan dana pengembang, mempercepat pasokan properti, dan membuka peluang kredit bank.

Jika benar-benar ingin menerapkan “penjualan rumah jadi”, maka harus menyesuaikan sistem kredit bank, dari sebelumnya pinjaman kepada pembeli rumah, menjadi lebih banyak pinjaman kepada pengembang, agar risiko investasi terbagi. Selain itu, sistem pelepasan tanah saat ini juga perlu disesuaikan, misalnya, mengizinkan pengembang membayar tanah saat penjualan, bukan di awal.

Perlu ditekankan, transisi dari sistem pra-penjualan ke “penjualan rumah jadi” harus bertahap dan terencana, bukan serampak. Jika langsung diterapkan secara menyeluruh, akan memberi guncangan besar pada dana pengembang dan meningkatkan risiko kredit bank. Dana yang dulu bisa kembali dalam sekitar satu tahun setelah pembebasan tanah, sekarang harus menunggu hingga selesai konstruksi, memperpanjang waktu penggunaan dana dua sampai tiga tahun. Ini akan mengubah logika pasokan tanah, hanya perusahaan besar dengan kekuatan keuangan kuat yang mampu bersaing, dan kapasitas pengembangan pasar akan berkurang. Selain itu, membayar tanah di muka juga merupakan beban besar bagi pengembang, yang akan meningkatkan harga jual rumah jadi, dan akhirnya ditanggung pembeli.

Oleh karena itu, saya berpendapat, “penjualan rumah jadi” harus dilakukan secara bertahap dan sesuai proyek. Misalnya, bisa dimulai dari proyek perumahan perlindungan yang tanahnya dialokasikan dan biaya konstruksinya tidak besar, sebagai pilot penjualan rumah jadi. Selain itu, tren transaksi rumah kedua yang meningkat pesat juga perlu diperhatikan, karena rumah kedua umumnya sudah jadi. Kita bisa melihat ini sebagai praktik “penjualan rumah jadi” yang meningkat, dan memperbaiki pasar transaksi rumah kedua untuk memenuhi keinginan sebagian warga membeli rumah jadi.

Meng Xiaosu: 2026 akan menjadi “tahun berhenti jatuh dan kembali stabil” dalam properti, sekaligus “tahun rekonstruksi kepercayaan”.**

Selama kita melakukan apa yang harus dilakukan: menstabilkan rumah lelang paksa, meningkatkan pembangunan rumah perlindungan, membersihkan pembatasan tidak rasional, dan mendirikan Bank Perumahan Nasional, kepercayaan pasar akan kembali, dan properti akan melangkah maju dalam fondasi pembangunan berkualitas tinggi di tahun awal “Fifteen Five”.