Membeli tanah di lokasi premium mengalami penurunan rating, apakah Yuexiu Properties benar-benar menghadapi tekanan?

Tanya AI · Apa makna strategis dari pembelian lahan secara countercyclical oleh Yuexiu Real Estate?

Disusun oleh|Zhongfang Wang

Diperiksa oleh|Li Xiaoyan

Pada akhir Februari 2026, lahan di Mabiao, Zhujiang New Town, Guangzhou, berhasil terjual dengan total harga 23,6 miliar yuan, dengan tingkat premi lebih dari 26%, menjadikan Yuexiu Real Estate sebagai pemilik lahan utama di pusat kota yang sangat langka ini, memperbarui rekor harga bangunan residensial di Guangzhou, dan memberikan kepercayaan pasar yang kuat. Hampir bersamaan, Moody’s menurunkan peringkat keluarga perusahaan menjadi Ba2, memicu diskusi pasar mengenai keamanan keuangan dan logika investasi perusahaan tersebut.

Sebagai perusahaan properti inti milik pemerintah kota Guangzhou, langkah besar Yuexiu dalam membeli lahan ini menunjukkan keyakinan teguh terhadap nilai kota Guangzhou sekaligus mencerminkan tanggung jawab perusahaan BUMN dalam melakukan penyesuaian siklus ekonomi dan melayani pembangunan kota. Dalam masa penyesuaian mendalam industri, Yuexiu mengandalkan keuangan yang stabil sebagai fondasi, aset inti sebagai fokus, dan keunggulan diferensiasi sebagai penopang, mencari keseimbangan antara tekanan jangka pendek dan nilai jangka panjang, menunjukkan ketahanan dan kepercayaan diri yang mampu melewati siklus ekonomi.

Penjualan lahan Mabiao ini merupakan cerminan utama dari nilai tanah di kawasan inti Guangzhou sekaligus langkah strategis penting bagi penataan tata ruang Yuexiu. Dengan total harga 23,6 miliar yuan dan harga bangunan residensial sekitar 85.000 yuan per meter persegi, rencana pembangunan mencakup hunian kelas atas, hotel bintang lima, pusat perbelanjaan mewah, fasilitas pendidikan dan layanan publik, serta ekosistem pendukung, dengan total investasi yang diperkirakan melebihi 40 miliar yuan. Setelah selesai, proyek ini akan menjadi landmark penutup di sudut emas Zhujiang New Town. Dari sudut pandang pengembangan kota, proyek ini mengisi kekosongan dalam segmen konsumsi kelas atas di Selatan China, mendorong peningkatan kapasitas kawasan, sejalan dengan strategi Guangzhou membangun kota pusat konsumsi internasional, dan akan memberikan nilai ekonomi serta sosial jangka panjang yang signifikan.

Kekhawatiran pasar terhadap tekanan dana dan periode pengembalian investasi proyek ini memang ada, tetapi tidak perlu dilebih-lebihkan. Penurunan peringkat Moody’s terutama menunjukkan bahwa leverage jangka pendek tetap tinggi dan laju pengurangan leverage melambat, sekaligus memperjelas bahwa outlook peringkat diubah dari negatif menjadi stabil. Sinyal ini sangat penting: otoritas mengakui bahwa Yuexiu tidak menghadapi risiko pembayaran sistemik, dan hanya berhati-hati terhadap kecepatan perbaikan indikator keuangan, bukan menolak keamanan operasional perusahaan secara keseluruhan.

Data keuangan mengonfirmasi margin keamanan likuiditas jangka pendek Yuexiu. Hingga akhir Juni 2025, kas dan setara kas perusahaan sekitar 42,253 miliar yuan, menutupi utang jangka pendek yang jatuh tempo dalam satu tahun sekitar 25,39 miliar yuan, rasio kas terhadap utang jangka pendek mencapai 1,7 kali; rasio utang terhadap aset setelah dikurangi uang muka diterima adalah 64,6%, dan rasio utang bersih terhadap ekuitas adalah 53,2%, tetap menjaga garis merah pengawasan regulasi. Perusahaan memiliki 7 obligasi dolar dengan total 1,729 miliar dolar AS, dengan biaya pembiayaan rata-rata hanya 3,16%, berada di tingkat terendah industri, saluran pendanaan lancar dan biaya terkendali, sehingga risiko gangguan likuiditas jangka pendek sangat rendah.

Pada 2025, laba bersih inti perusahaan mengalami penurunan tahunan, yang merupakan tantangan umum dalam siklus penurunan industri, bukan karena manajemen yang tidak terkendali. Dalam konteks pasar yang menyusut secara keseluruhan, Yuexiu tetap aktif dalam pembelian lahan, dengan investasi sekitar 126,95 miliar yuan sejak 2024, rasio pembelian terhadap penjualan sekitar 56%. Meskipun terlihat tinggi, ini sebenarnya merupakan cadangan aset berkualitas tinggi saat harga aset sedang rendah, sebagai strategi perusahaan BUMN. Sekitar 70% dari lahan Mabiao digunakan untuk komersial, yang memperpanjang periode pengembalian modal, tetapi berkat kemampuan operasional komersial Yuexiu yang matang dan kolaborasi dengan sumber daya perusahaan milik negara, secara jangka panjang akan membentuk pendapatan sewa dan operasional yang stabil, mengimbangi fluktuasi siklus pengembangan residensial dan membangun struktur keuntungan yang lebih seimbang.

Yuexiu terus menempatkan fokus besar di Guangzhou, bukan karena ekspansi sembarangan, tetapi berdasarkan fundamental kota dan keunggulan internal. Pada 2025, Yuexiu membeli 9 lahan di Guangzhou dengan total nilai 10,616 miliar yuan, menempati posisi pertama di kota, menyumbang 21% dari total transaksi lahan hunian di seluruh kota, dan menjadi satu-satunya perusahaan properti di Guangzhou yang pembelian lahan melebihi 100 miliar yuan tahun itu. Fokus tinggi pada kota inti ini didukung oleh kekuatan ekonomi Guangzhou yang kuat: hingga 2025, jumlah entitas bisnis di Guangzhou melebihi 4,2 juta, saldo deposito dalam mata uang lokal dan asing mendekati 9,83 triliun yuan, total ekspor-impor mencapai 1,2 triliun yuan, dengan pertumbuhan ekspor tertinggi di provinsi, dan ekonomi riil memberikan dasar yang kokoh untuk permintaan pasar properti kelas atas.

Dibandingkan perusahaan lain, Yuexiu memiliki keunggulan tak tertandingi melalui model TOD dan sumber daya pemegang saham kereta bawah tanah, yang memberi keunggulan dalam informasi, biaya, dan pengurangan stok di lokasi strategis transportasi. Pada 2025, lahan di Jiahe Wanggang dan Tangxia, yang diperoleh, semuanya berada di kawasan fungsi inti kota, sesuai dengan arah pergerakan populasi dan pengembangan kota. Kinerja penjualan juga membuktikan efektivitas penataan: proyek Yuexiu Yun Cui di Baiyun terjual habis saat peluncuran pertama, proyek Long Yue Xiguan dalam setengah tahun sudah habis terjual, dan proyek Puyue Villas mencatat transaksi tertinggi sebesar 62,59 juta yuan per unit. Total penjualan kontrak tahunan mencapai 106,2 miliar yuan, menjaga posisi di atas 1 triliun yuan, menunjukkan kekuatan produk dan pengakuan pasar yang kuat di tengah siklus industri yang menurun.

Struktur cadangan tanah semakin memperkuat batas keamanan. 94% dari cadangan tanah Yuexiu berada di kota tingkat satu dan dua, dengan Guangzhou sebagai pusat utama, yang secara signifikan meningkatkan ketahanan terhadap risiko dibandingkan pasar tingkat tiga dan empat. Penataan yang terfokus ini tampak sederhana, tetapi sebenarnya merupakan strategi fokus pada keunggulan dan pengembangan basis utama, menciptakan efek skala melalui investasi sumber daya, pengaruh merek, dan efisiensi pengurangan stok, sangat sejalan dengan filosofi pengelolaan perusahaan BUMN yang stabil dan hati-hati.

Saat ini, Yuexiu menghadapi tantangan bersama perusahaan BUMN lain di masa transisi industri: satu sisi harus menjalankan tanggung jawab sosial untuk menjaga stabilitas harga tanah, mendorong pembaruan, dan meningkatkan fungsi kota; di sisi lain harus memperhatikan profitabilitas dan kesehatan keuangan perusahaan yang terdaftar. Dilema ini bukanlah masalah operasional, melainkan pilihan yang wajar dalam tahap pengembangan berkualitas tinggi. Yuexiu menggunakan aksi pembelian lahan untuk menstabilkan ekspektasi pasar, menjaga risiko keuangan melalui disiplin keuangan, dan memenuhi kebutuhan pasar dengan produk berkualitas tinggi, sehingga menemukan jalur yang dapat diambil antara tanggung jawab dan manfaat.

Dalam jangka panjang, nilai lahan Mabiao akan secara bertahap terlepas dari waktu. Berkat dukungan menyeluruh dari Yuexiu Group yang bernilai triliunan yuan, serta perlindungan utama dari pengelolaan komersial, pengembangan TOD, dan kepercayaan dari sumber daya negara, Yuexiu memiliki kapasitas untuk mengatasi tekanan arus kas menengah dan mendorong proyek berjalan lancar. Dengan terus meningkatnya permintaan residensial dan komersial kelas atas di kawasan inti Guangzhou, proses pengurangan stok dan pengoperasian proyek ini diharapkan melampaui ekspektasi, secara bertahap memperbaiki indikator keuangan dan menurunkan rasio leverage secara stabil.

Penyesuaian peringkat ini merupakan refleksi normal dari ritme keuangan jangka pendek, bukan penolakan terhadap nilai jangka panjang. Yuexiu Real Estate dengan aset inti sebagai perisai, keuangan yang stabil sebagai fondasi, dan misi pembangunan kota sebagai pendorong, secara aktif melakukan penataan selama masa penyesuaian industri, menunjukkan tanggung jawab BUMN dan mempersiapkan kekuatan untuk pengembangan jangka panjangnya.

Pasar harus melampaui fluktuasi data jangka pendek dan fokus pada logika jangka panjang dari kota inti, aset inti, dan kemampuan inti. Pilihan Yuexiu Real Estate adalah ekspresi kepercayaan terhadap masa depan Guangzhou dan penguasaan tren industri. Dalam fase baru di mana pasar properti beralih dari ekspansi skala ke peningkatan kualitas, perusahaan yang berpegang pada inti dan mengelola secara stabil akan mampu melewati siklus dan meraih nilai jangka panjang.