Garis besar rencana "Kelima Belas Lima Tahun" telah dirilis secara resmi, apa saja perubahan baru yang akan terjadi dalam perkembangan real estat selama lima tahun ke depan?

Tanya AI · Mengapa kebijakan properti beralih ke arah perlindungan kesejahteraan rakyat?

Pada 13 Maret, “Rencana Lima Tahun ke-15 Republik Rakyat Tiongkok tentang Pembangunan Ekonomi dan Sosial Nasional” (selanjutnya disebut “Rencana”) secara resmi dirilis. Untuk industri properti, dalam Bab 44 “Mendorong Pengembangan Properti Berkualitas Tinggi”, “Rencana” menetapkan jalur yang jelas untuk pekerjaan properti selama lima tahun ke depan: mempercepat pembangunan model baru pengembangan properti, memperbaiki sistem pasokan multi-aktor, jaminan dari berbagai saluran, dan sistem perumahan yang menggabungkan sewa dan beli, guna mewujudkan tempat tinggal yang lebih tinggi tingkatnya.

Direktur Institut Riset Anjuke 58, Zhang Bo, mengomentari, “Dalam Rencana Lima Tahun ke-15, inti dari properti adalah meninggalkan jalur lama yang berfokus pada skala besar, dengan satu sisi mengandalkan rumah jaminan untuk memenuhi kebutuhan dasar rakyat, dan di sisi lain memfokuskan properti komersial pada peningkatan kualitas, secara stabil menapaki jalan baru pengembangan berkualitas tinggi.”

“Dari struktur teks, logika inti dapat dirangkum sebagai ‘tiga lapisan, dua alat utama, satu tujuan’—yaitu membangun model baru, memperbaiki sistem perumahan, dan meningkatkan tingkat hunian sebagai tiga pilar utama, melalui penyempurnaan sistem perlindungan dan stabilisasi pasar sebagai dua jalur, akhirnya mencapai tujuan akhir ‘tempat tinggal yang lebih tinggi tingkatnya’.” Analisis dari Wakil Direktur Institut Riset Properti E-House, Yan Yuejin.

Membangun Model Baru Menempati Pos Utama dalam Pekerjaan Properti

Dibandingkan dengan lima tahun sebelumnya, dalam Rencana Lima Tahun ke-15, fokus pekerjaan properti mengalami penyesuaian, dan konten terkait ditempatkan dalam Bagian XII “Meningkatkan Perlindungan dan Perbaikan Kesejahteraan, Memajukan Pembangunan Bersama Seluruh Rakyat” sebagai tugas strategis, sesuai posisi yang dipublikasikan pada akhir Oktober tahun lalu dalam Rencana Lima Tahun ke-15.

Pejabat terkait dari China Index Academy menunjukkan, selama periode “14-5”, konten terkait properti termasuk dalam strategi “penyempurnaan strategi urbanisasi baru”, dan kali ini dialihkan ke “meningkatkan perlindungan dan perbaikan kesejahteraan”, menunjukkan perubahan arah kebijakan properti. Fokus pekerjaan properti menjadi lebih menitikberatkan pada perlindungan dan perbaikan kesejahteraan rakyat, dan berbagai kebijakan serta langkah-langkah diharapkan lebih banyak mempertimbangkan sudut pandang kesejahteraan rakyat.

Perlu dicatat bahwa dalam “Rencana” tidak lagi disebutkan “berpegang pada posisi bahwa rumah adalah untuk dihuni, bukan untuk spekulasi”, melainkan menegaskan “mendorong pengembangan properti berkualitas tinggi”. Pada saat yang sama, disebutkan perlunya mempercepat pembangunan model baru pengembangan properti, memperbaiki sistem pasokan multi-aktor, jaminan dari berbagai saluran, dan sistem perumahan yang menggabungkan sewa dan beli, guna mewujudkan tempat tinggal yang lebih tinggi tingkatnya.

Pejabat dari China Index Academy berpendapat bahwa selama periode “15-5”, mendorong transformasi dari model lama ke model baru menjadi prioritas utama dalam pekerjaan properti, dan mendorong industri dari ekspansi skala menuju pengembangan berkualitas tinggi. Pembangunan model baru adalah alat utama. Laporan kerja pemerintah 2026 secara tegas menyatakan “mendorong secara mendalam pembangunan sistem dasar dan kebijakan pendukung untuk model pengembangan properti baru”, menandakan bahwa tahap pengembangan mendalam telah tiba.

“Memperbaiki sistem pasokan multi-aktor, jaminan dari berbagai saluran, dan sistem perumahan yang menggabungkan sewa dan beli” juga ditempatkan di posisi penting. Analis menunjukkan bahwa sistem perumahan tetap menjadi fokus utama, tetapi dari “14-5” yang menekankan “percepatan pembentukan” menjadi “15-5” yang menekankan “penyempurnaan”, ini mungkin berarti bahwa “sistem pasokan multi-aktor, jaminan dari berbagai saluran, dan sistem sewa-beli” telah terbentuk, dan selama periode “15-5” akan memasuki tahap yang lebih dalam. Selain itu, dari tujuan akhir pencapaian, dari “14-5” yang menargetkan “menyediakan tempat tinggal bagi seluruh rakyat dan menyeimbangkan pekerjaan dan tempat tinggal” menjadi “15-5” yang menargetkan “mewujudkan tempat tinggal yang lebih tinggi tingkatnya”, diperkirakan selama periode ini akan mendorong transisi dari “memiliki tempat tinggal” ke “tinggal dengan baik”, dengan peningkatan kualitas hunian dan perbaikan lingkungan tinggal sebagai fokus utama. Pembangunan “rumah bagus” dan penyediaan “layanan yang baik” menjadi cerminan tempat tinggal berkualitas tinggi, dan di masa depan diharapkan akan muncul lebih banyak peluang pengembangan.

Perbaikan Lebih Lanjut Sistem Perlindungan Kesejahteraan Perumahan

Dalam bagian penyempurnaan sistem perlindungan perumahan, Rencana secara jelas menggambarkan jalur implementasi dari empat aspek: pertama, mengoptimalkan pasokan perumahan jaminan; kedua, memperbaiki manajemen seluruh proses; ketiga, mengeksplorasi konversi teratur antara sumber daya perumahan sewa dan beli; keempat, memperdalam reformasi dana tabungan perumahan.

“Rencana” menegaskan bahwa mengoptimalkan pasokan perumahan jaminan, memperkuat perlindungan perumahan bagi keluarga berpenghasilan rendah di kota, dan lebih baik memenuhi kebutuhan dasar perumahan dari kelompok pekerja berpenghasilan rendah yang mengalami kesulitan, secara bertahap menyelesaikan kesulitan perumahan sementara bagi warga baru dan kaum muda. Memperkuat manajemen seluruh proses perumahan jaminan, memperbaiki mekanisme pengajuan, antrean, penyaluran, penggunaan, dan keluar dari sistem. Menjelajahi konversi teratur dan penggunaan terpadu sumber daya perumahan jaminan sewa dan beli. Mendalami reformasi sistem dana tabungan perumahan, memperluas cakupan penggunaannya, dan mendukung pekerja yang bekerja secara fleksibel untuk ikut serta dalam sistem dana tabungan perumahan.

Pejabat dari China Index Academy menunjukkan bahwa pernyataan tentang pasokan rumah jaminan dari “14-5” yang sebelumnya menyatakan “peningkatan efektif” diubah menjadi “penyempurnaan”, menunjukkan adanya perubahan penetapan. Berdasarkan data dari Kementerian Perumahan dan Pembangunan Kota dan Pedesaan, selama periode “14-5”, negara membangun dan mengumpulkan lebih dari 11 juta unit (kamar) berbagai jenis rumah jaminan dan perbaikan permukiman kumuh di desa dan rumah tua di kota, serta rumah penampungan lainnya, yang mencakup lebih dari 30 juta warga, dan memastikan pasokan yang efektif. Selama periode “15-5”, pasokan akan lebih dioptimalkan, termasuk skala, struktur (wilayah dan produk), serta kualitas rumah jaminan, dengan penekanan lebih besar pada penyesuaian sesuai kondisi daerah.

Di antara semua, pernyataan tentang “mengeksplorasi konversi teratur dan penggunaan terpadu sumber daya perumahan jaminan sewa dan beli” cukup langka dalam rencana sebelumnya. Yan Yuejin berpendapat bahwa dalam model tradisional, rumah jaminan sejak awal ditetapkan untuk disewa atau dijual, tetapi permintaan pasar bersifat dinamis—di beberapa wilayah, permintaan rumah sewa tetap tinggi sementara permintaan rumah jual sedang, sehingga sumber daya menjadi sulit dialokasikan secara fleksibel. Usulan “konversi teratur” ini berarti beralih dari manajemen sumber daya statis ke mekanisme respons permintaan yang dinamis, yang merupakan implementasi dan inovasi dari konsep “sewa dan beli” dalam bidang rumah jaminan.

Zhang Bo menyatakan bahwa rumah jaminan dapat dipahami sebagai penopang utama siklus baru, yang sebelumnya lebih menitikberatkan pada kelompok berpenghasilan menengah ke bawah, tetapi dalam tahap baru ini lebih menekankan cakupan kebutuhan mendesak yang beragam. Melalui konversi sumber daya sewa dan jual, serta cakupan dana tabungan perumahan yang mendukung pekerja fleksibel, masalah perumahan warga baru dan kaum muda dapat diatasi secara tepat sasaran. Menurutnya, sumber daya yang beragam dan diperluas tidak hanya dapat mengurangi rumah yang tidak terpakai, tetapi juga memperkuat dasar kesejahteraan rakyat.

Mendorong Perkembangan Pasar Properti yang Stabil dan Sehat

Dalam mendorong perkembangan pasar properti yang stabil dan sehat, Rencana berangkat dari tiga aspek utama: penyempurnaan sistem dasar, mekanisme kecocokan pasokan dan permintaan, serta peningkatan kualitas dan layanan.

“Rencana” menegaskan, menyempurnakan sistem dasar pengembangan, pembiayaan, dan penjualan properti komersial. Menerapkan sistem perusahaan pengembang properti dan sistem bank utama pembiayaan, mendukung kebutuhan pembiayaan properti yang wajar, dan secara teratur mendorong penjualan rumah jadi. Mengatur secara rasional skala dan tata letak penggunaan tanah properti, serta memastikan koordinasi antara pasokan tanah, stok perumahan, dan perubahan populasi. Memberikan otoritas penuh kepada pemerintah kota dalam pengendalian pasar properti. Mendorong penanganan sumber daya tanah yang sudah disediakan tetapi belum dikembangkan dan proyek yang sedang dibangun, serta menghidupkan kembali rumah komersial dan kantor yang tidak terpakai. Menggunakan kebijakan daerah untuk meningkatkan pasokan perumahan yang memperbaiki kualitas hidup. Membangun rumah yang aman, nyaman, hijau, dan cerdas, serta melaksanakan proyek peningkatan kualitas rumah dan peningkatan layanan properti. Mengatur pasar sewa rumah, membina perusahaan sewa profesional dan pasar yang berorientasi pasar. Membangun sistem pengelolaan keamanan seluruh siklus hidup rumah.

Zhang Bo berpendapat bahwa membangun model pengembangan properti yang baru akan menjadi kebiasaan selama periode “15-5”. Mengucapkan selamat tinggal pada logika lama yang berorientasi pada leverage tinggi dan perputaran cepat, dan beralih ke jalur baru yang berfokus pada kesejahteraan rakyat, peningkatan kualitas, dan pengendalian risiko secara ketat. Melalui penerapan sistem penjualan rumah jadi dan pengelolaan keamanan seluruh siklus hidup, serta pembangunan rumah “baik” yang ramah lingkungan dan cerdas, pasokan akan lebih sesuai dengan perubahan populasi dan stok, mengurangi ketidaksesuaian antara pasokan dan permintaan.

“Memperbaiki sistem dasar pengembangan, pembiayaan, dan penjualan properti” ditempatkan di posisi utama. Yan Yuejin berpendapat bahwa prasyarat untuk perkembangan pasar yang stabil dan sehat bukanlah stabilisasi harga jangka pendek, tetapi penguatan sistem dasar industri. Sistem perusahaan proyek dan bank utama bertujuan mengatasi masalah lama terkait penyalahgunaan dana dan penularan risiko; mendukung kebutuhan pembiayaan pengembang properti juga menunjukkan arah pelonggaran lingkungan keuangan properti di masa mendatang; dan promosi bertahap penjualan rumah jadi yang menekankan “kuat” dan “teratur” akan secara fundamental mengubah basis keberlangsungan model perputaran tinggi.

Menurut para profesional, “mengatur secara rasional skala dan tata letak penggunaan tanah properti, serta memastikan koordinasi antara pasokan tanah, stok perumahan, dan perubahan populasi” adalah implementasi mekanisme yang menghubungkan faktor “manusia, rumah, tanah, dan uang”. “Memberikan otoritas pengendalian penuh kepada pemerintah kota” melanjutkan pendekatan kebijakan berdasarkan kondisi lokal, memberi ruang bagi pemerintah daerah untuk menyesuaikan kebijakan sesuai situasi nyata. “Mendorong penanganan sumber daya tanah yang sudah disediakan tetapi belum dikembangkan dan proyek yang sedang dibangun, serta menghidupkan kembali rumah komersial dan kantor yang tidak terpakai” mengarah ke salah satu pekerjaan utama selama periode “15-5”—yakni revitalisasi stok. Dalam konteks tingkat urbanisasi yang semakin tinggi dan pergeseran pembangunan kota ke fase peningkatan kualitas stok, penggunaan kembali sumber daya stok akan menjadi titik pertumbuhan baru industri.

Pernyataan tentang “meningkatkan pasokan perumahan yang memperbaiki kualitas sesuai karakteristik kota” semakin menegaskan bahwa kebijakan akan disesuaikan secara tepat sasaran sesuai kebutuhan kota. Berdasarkan perbedaan kebutuhan perumahan yang lebih baik, pasokan yang lebih akurat dan sesuai karakteristik daerah akan menjadi ciri utama pasokan perumahan selama periode “15-5”. Data dari China Index menunjukkan bahwa hingga triwulan ketiga 2025, proporsi apartemen 120-144 m² di 30 kota utama meningkat menjadi 30%, dan produk berukuran besar menjadi arus utama pasar rumah baru. Proporsi apartemen di atas 120 m² secara umum meningkat, dengan kota seperti Shanghai, Nanjing, Changsha, Nanchang menunjukkan kenaikan yang cukup signifikan, dan kota seperti Xiamen, Hefei, Ningbo, Wuxi mengalami peningkatan besar untuk produk di atas 144 m².

Selain itu, Yan Yuejin menyebutkan bahwa “rumah bagus” pertama kali dimasukkan ke dalam rencana nasional, menandai loncatan standar industri dari “memenuhi syarat” ke “berkualitas tinggi”. “Membangun sistem pengelolaan keamanan seluruh siklus hidup rumah” meskipun singkat, tetapi sangat penting. Seiring dengan meningkatnya skala rumah stok dan usia bangunan yang semakin tua, pengelolaan keamanan rumah menjadi isu mendesak. Rencana ini mencakup sistem pemeriksaan rumah, dana keamanan rumah, dan asuransi rumah, bertujuan membangun sistem perlindungan keamanan yang mencakup seluruh siklus hidup rumah. Sistem dana keamanan rumah terdiri dari akun pribadi (dana perbaikan) dan akun publik (anggaran fiskal, dana dari pelepasan tanah, dan lain-lain), yang tidak hanya melanjutkan pengaturan yang ada tetapi juga secara inovatif memperkenalkan dukungan dana publik, memberikan dukungan besar dalam mengatasi masalah dana perbaikan rumah tua.

Menurut China Index Academy, secara keseluruhan, fokus utama properti selama periode “15-5” adalah pada pengembangan berkualitas tinggi sebagai garis utama, dengan pembangunan model baru sebagai alat penting, dan perlindungan kesejahteraan rakyat sebagai inti, sambil menyeimbangkan stabilitas pasar dan pengendalian risiko. Bagi industri, periode ini akan menjadi masa berakhirnya model lama dan beralih ke pengembangan berkualitas tinggi; bagi warga, akan memasuki tahap baru dengan peningkatan kualitas hunian, perbaikan lingkungan hidup, pilihan tempat tinggal yang lebih beragam, dan perlindungan hak yang lebih lengkap.