Beberapa REITs Saham Hong Kong Merilis Laporan Keuangan: Kinerja Ritel Tertekan, Proses Interkoneksi Menimbulkan Antisipasi

Selama sesi Kongres Nasional Rakyat dan Legislatif Hong Kong, perwakilan DPR Nasional, anggota legislatif Hong Kong, Chen Zhongni menyatakan bahwa memasukkan REITs ke dalam mekanisme konektivitas akan memperkenalkan likuiditas dari daratan dan menghidupkan pasar REITs Hong Kong. Pernyataan ini kembali memicu perhatian pasar terhadap perkembangan masa depan REITs Hong Kong.

Dalam beberapa waktu terakhir, beberapa REITs saham Hong Kong mengumumkan kinerja tahunan mereka. Data menunjukkan bahwa kinerja keseluruhan REITs Hong Kong masih dipengaruhi oleh musim dingin ritel, tetapi penurunan biaya pembiayaan yang signifikan memberikan dukungan tertentu, dan pasar sangat berharap pada mekanisme konektivitas REITs yang semakin dekat.

Musim dingin ritel menekan pendapatan

Dalam beberapa waktu terakhir, REITs saham Hong Kong secara berturut-turut mengumumkan laporan keuangan mereka. Di antaranya, Link Real Estate Investment Trust (00823.HK) mencapai pendapatan sebesar 7,023 miliar HKD di paruh pertama tahun fiskal 2025/2026, turun 1,8% secara tahunan; pendapatan properti bersih sebesar 5,178 miliar HKD, turun 3,4%; total distribusi sebesar 3,283 miliar HKD, turun 5,6%; dan distribusi per unit sebesar 126,88 sen HK, turun 5,9%.

Manajemen perusahaan dalam laporan keuangan menyatakan bahwa dengan meningkatnya biaya, lemahnya konsumsi, dan meningkatnya persaingan pasar, penyewa ritel terus mengalami tekanan, terutama di bidang ritel umum, supermarket, dan restoran Cina. Meskipun sudah mulai terlihat tanda-tanda pemulihan di pasar Hong Kong dan suasana konsumsi, peningkatan penjualan penyewa masih membutuhkan waktu untuk berkonversi menjadi pertumbuhan pendapatan sewa.

Faktanya, ini juga menjadi masalah yang dihadapi oleh sebagian besar REITs saham Hong Kong. Dalam konteks ini, sebagian besar REITs yang telah mengumumkan kinerja mengalami penurunan pendapatan dan pendapatan yang dapat didistribusikan.

Contohnya, Link REIT (00778.HK) mengalami penurunan total pendapatan sebesar 3,7% secara tahunan, pendapatan properti bersih turun 5,2%, total distribusi turun hampir tidak ada (0,1%), dan distribusi per unit sebesar 35,22 sen HK, turun 1%. CK Asset Trust (02778.HK) mengalami penurunan pendapatan sewa sebesar 9%, pendapatan properti bersih turun 11,4%, pendapatan yang dapat didistribusikan turun 10,4%, dan distribusi per unit turun 11,2% menjadi 12,63 sen HK. Sunlight REIT (00435.HK) mencatat penurunan total pendapatan dan pendapatan properti bersih masing-masing sebesar 4,8% dan 5,3%, dengan pendapatan yang dapat didistribusikan turun 2,1%, dan distribusi per unit tahunan sebesar 18,2 sen HK.

Namun, di tengah tren penurunan ini, SF Express Property Trust (02191.HK) menjadi satu-satunya REIT yang berhasil mencatat pertumbuhan positif. Laporan tahunan menunjukkan pendapatan tahunan sebesar 460 juta HKD, naik 2%; pendapatan properti bersih sebesar 384 juta HKD, naik 6,2%; dan total distribusi sebesar 240 juta HKD, naik 2,4%. Hal ini terutama disebabkan oleh keunikan portofolio asetnya—yang terdiri dari empat properti logistik modern, termasuk di Tsing Yi Hong Kong, Changsha Hunan, Foshan Guangdong, dan Wuhu Anhui, yang awalnya dikembangkan oleh grup SF Express dan cocok untuk mendukung operasi logistik perusahaan anggotanya, menunjukkan karakteristik tahan siklus yang berbeda dari REITs ritel konsumsi.

Didukung oleh penurunan suku bunga antar bank Hong Kong, biaya pembiayaan REITs saham Hong Kong secara umum menurun, menjadi salah satu faktor utama yang mendukung kinerja. Menurut regulasi dari Securities and Futures Commission Hong Kong, REITs harus mendistribusikan setidaknya 90% dari pendapatan tahunan mereka kepada pemegang saham sebagai dividen, sehingga dana yang dapat digunakan untuk reinvestasi terbatas, membuat mereka sangat sensitif terhadap perubahan biaya pembiayaan.

Sebagai contoh, laporan tahunan menunjukkan bahwa Yuexiu Property Fund (00405.HK) memanfaatkan penurunan suku bunga pasar, secara aktif mengoptimalkan struktur pembiayaan, dan selama periode laporan, rata-rata tingkat bunga yang dibayarkan turun menjadi 3,77%, turun 76 basis poin dari tahun sebelumnya; biaya pembiayaan akhir periode turun menjadi 3,61%, mencapai level terendah dalam tiga tahun terakhir, menghemat biaya pembiayaan sekitar 150 juta RMB sepanjang tahun. Yuexiu Property Trust adalah REIT Hong Kong pertama yang berinvestasi di properti daratan China.

Selain itu, biaya pinjaman nyata dari Link REIT telah turun menjadi 3,5%, dan biaya pembiayaan rata-rata dari Sunlight REIT juga turun dari 4,2% menjadi 3,5%, mengurangi beban bunga secara signifikan dan secara efektif mengimbangi penurunan pendapatan properti bersih.

Perhatian terhadap kemajuan konektivitas REITs

Sejak 19 April 2024, ketika China Securities Regulatory Commission mengumumkan memasukkan REITs ke dalam mekanisme Shanghai-Shenzhen-Hong Kong Connect, proses ini menjadi perhatian utama. Berbagai kalangan di Hong Kong telah menyatakan harapan besar di berbagai forum publik.

Pada Juni tahun lalu, dalam Forum Pedagang Asia tahunan dan Konferensi Puncak Perdagangan Saham 2025, Ketua Securities and Futures Commission Hong Kong, Huang Tianyou, mengungkapkan bahwa di masa depan, regulator kedua tempat akan mempertimbangkan untuk mengoptimalkan mekanisme Shanghai-Shenzhen-Hong Kong Connect secara menyeluruh, termasuk memasukkan produk seperti REITs, ETF, dan produk lain dalam daftar.

Pada 25 Februari 2026, Menteri Keuangan Wilayah Administratif Khusus Hong Kong, Paul Chan Mo-po, dalam pengajuan anggaran fiskal tahun 2026-2027 di Legislatif, secara tegas menyatakan akan berupaya secepatnya mewujudkan memasukkan REITs ke dalam mekanisme konektivitas.

Saat ini, ada 11 REITs yang terdaftar dan diperdagangkan di Hong Kong. Dari segi nilai pasar, ke-11 REITs ini memiliki total nilai pasar sekitar 142,7 miliar HKD, dengan yang terbesar adalah Link Real Estate Investment Trust, bernilai 96,7 miliar HKD, yang juga merupakan REIT pertama yang terdaftar di Hong Kong; diikuti oleh CK Asset Trust dan Link Trust, keduanya bernilai lebih dari 10 miliar HKD; dan yang terkecil adalah Wealthy Industrial Trust (01881.HK), sekitar 1,1 miliar HKD.

Memasukkan REITs ke dalam mekanisme Shanghai-Shenzhen-Hong Kong Connect tidak hanya meningkatkan likuiditas pasar REITs Hong Kong, memberikan penilaian ulang jangka menengah-panjang, tetapi juga menyediakan lebih banyak pilihan bagi investor daratan. Dalam dua tahun terakhir, preferensi investor daratan terhadap aset dengan dividen tinggi meningkat, dan dengan valuasi aset dividen tinggi di A-shares yang meningkat, tingkat pengembalian dividen REITs Hong Kong menjadi daya tarik yang kuat bagi dana dari daratan.

“Memasukkan REITs ke dalam mekanisme Shanghai-Shenzhen-Hong Kong Connect adalah terobosan besar dalam konektivitas pasar modal, memiliki dampak pasar yang mendalam dan nilai strategis,” kata CEO Link Group, Wang Guolong. “Di satu sisi, ini membantu memperkuat posisi Hong Kong sebagai pusat keuangan internasional; di sisi lain, masuknya investor individu dan institusional besar dari daratan ke pasar H-REITs akan meningkatkan aktivitas pasar dan memperbaiki likuiditas secara keseluruhan.”