Shanghai menurunkan rasio uang muka untuk properti komersial, kota-kota lain diperkirakan akan mengikuti

Sumber: Economic Reference Daily Penulis: Liang Qian Ye Jian

Pada 16 Maret, cabang Bank Rakyat Tiongkok di Shanghai bersama dengan Administrasi Pengawasan Keuangan Nasional dan Biro Pengawasan Shanghai mengeluarkan pemberitahuan bahwa mulai 16 Maret 2026, rasio uang muka minimum untuk pembelian properti komersial di Shanghai (termasuk “rumah campuran komersial dan hunian”) akan disesuaikan menjadi tidak kurang dari 30%. Setiap lembaga keuangan harus menentukan rasio uang muka yang spesifik untuk setiap pinjaman secara wajar berdasarkan kondisi operasional dan risiko pelanggan. Ini adalah kali pertama kebijakan kredit properti komersial di Shanghai disesuaikan dalam lebih dari sepuluh tahun, dan kota lain diperkirakan akan mengikuti.

Pada Januari tahun ini, Bank Rakyat Tiongkok dan Administrasi Pengawasan Keuangan Nasional mengeluarkan pemberitahuan tentang penyesuaian rasio uang muka minimum untuk pembelian properti komersial yang menyatakan bahwa “rasio uang muka minimum untuk pembelian properti komersial (termasuk ‘rumah campuran’) akan disesuaikan menjadi tidak kurang dari 30%”, serta menunjukkan bahwa “berdasarkan prinsip kebijakan yang disesuaikan dengan kondisi kota, di seluruh negeri, rasio uang muka minimum akan ditentukan secara mandiri oleh masing-masing kota di bawah dasar rasio minimum nasional.”

“Peraturan baru ini menurunkan ambang masuk untuk investasi dan operasional, dengan tujuan utama mengaktifkan aset stok properti komersial dan perkantoran,” kata Yan Yuejin, Wakil Direktur Institut Riset Properti E-House Shanghai. Ia menambahkan bahwa efek pengurangan beban yang dihasilkan sangat nyata. Sebagai contoh, sebuah properti komersial dengan total harga 5 juta yuan, sebelum kebijakan baru diberlakukan, pembeli harus membayar uang muka sebesar 2,5 juta yuan, tetapi setelah penyesuaian, hanya 1,5 juta yuan, mengurangi tekanan arus kas sebesar 1 juta yuan secara langsung.

Yan Yuejin menyatakan bahwa perubahan ini akan secara efektif melepaskan kebutuhan investor yang sebelumnya dibatasi oleh ambang modal, terutama dengan meningkatnya sentimen transaksi rumah kedua yang mengakibatkan arus dana keluar, dan diperkirakan dalam waktu dekat, jumlah konsultasi untuk proyek perkantoran dan komersial di pusat Shanghai akan meningkat secara bulanan.

Zhang Wenjing, General Manager Data di China Index Academy Shanghai, menunjukkan bahwa selama beberapa tahun terakhir, rata-rata sewa dan tingkat penyewaan properti komersial dan perkantoran di Shanghai mengalami penurunan, yang langsung menyebabkan kurangnya kepercayaan pasar dan penurunan volume transaksi, serta peningkatan stok properti yang terus-menerus. Menurunkan rasio uang muka dari 50% atau lebih menjadi tidak kurang dari 30% adalah langkah untuk menurunkan hambatan masuk pasar dan mengaktifkan permintaan potensial, membantu pengembang mempercepat penjualan properti komersial dan mengurangi tekanan stok.

Zhang Bo, Direktur Penelitian di 58.com, berpendapat bahwa kebijakan baru ini akan berinteraksi dengan kebijakan yang mendukung pengaktifan stok properti non-residen dan pembaruan gedung perkantoran di Shanghai, memudahkan investor kecil dan menengah serta operator sewa profesional untuk masuk ke pasar sewa komersial, sekaligus mengurangi tekanan dana bagi pengembang yang ingin mengubah properti komersial menjadi apartemen sewa jangka panjang. Dukungan dari sektor keuangan untuk transformasi properti komersial ke arah apartemen sewa jangka panjang dan apartemen hotel juga sejalan dengan meningkatnya permintaan sewa hunian.

Li Hang, seorang profesional properti yang selalu mengikuti pasar Pudong di Shanghai, juga menyatakan bahwa penurunan rasio uang muka untuk properti komersial akan mendorong penjualan apartemen hotel. “Saat ini, properti komersial seperti toko relatif sulit terjual, tetapi apartemen hotel di lokasi strategis dapat memberikan tingkat pengembalian sewa hingga 3% atau lebih, sehingga cukup menarik,” katanya. Ia memberi contoh sebuah proyek di Zhangjiang, Pudong, yang sedang dijual, dengan harga antara dua hingga tiga juta yuan tergantung tipe unit, dan sewa bulanan sekitar 8.500 hingga 9.000 yuan. Dengan kebijakan baru, uang muka pembeli berkurang sekitar 50-60 juta yuan dari sebelumnya, dan tanpa batasan pembelian, ini sangat menarik bagi pekerja kantor dan investor di sekitar.

Namun, para profesional industri umumnya berpendapat bahwa meskipun penyesuaian kebijakan ini dapat mengaktifkan pasar, tidak akan menyebabkan perubahan besar di pasar properti komersial dan perkantoran secara menyeluruh. Yan Yuejin menyatakan bahwa dalam kondisi pasar properti saat ini, termasuk tingkat kekosongan gedung perkantoran yang sedikit tinggi, tekanan sewa, dan pelonggaran pembatasan pembelian rumah, efek stimulasi kebijakan akan menunjukkan perbedaan struktural yang signifikan dan tidak akan meniru kembali gelombang spekulasi “sejenis hunian” di masa lalu.

“Tujuan kebijakan mungkin untuk meningkatkan likuiditas properti komersial dan perkantoran, sehingga mengaktifkan fungsi mereka sebagai ‘penopang industri’ atau ‘penopang ritel bisnis’,” kata Yan Yuejin. Ia menambahkan bahwa leverage yang lebih rendah dapat mengarahkan sebagian properti ke institusi atau individu yang memiliki kemampuan untuk membeli atau mengubahnya menjadi operasi baru, untuk mengembangkan konsumsi dan model bisnis baru. Terutama setelah penyesuaian ekonomi industri dan ekonomi bisnis saat ini, industri dan bisnis akan memiliki permintaan pasar baru untuk proyek properti komersial dan perkantoran yang inovatif.

Zhang Bo memperkirakan bahwa kota-kota tingkat satu seperti Beijing kemungkinan besar akan mengikuti langkah ini. Ia berpendapat bahwa dari latar belakang pasar properti yang memasuki era stok saat ini, mengaktifkan aset stok di bidang perkantoran dan bisnis telah menjadi arah penting kebijakan. Kota lain tidak hanya akan menyesuaikan rasio uang muka sesuai kondisi pasar dan tujuan pengendalian, tetapi juga kemungkinan akan meluncurkan lebih banyak kebijakan yang bersifat spesifik untuk mencapai tujuan “mengendalikan pertumbuhan, mengurangi stok, dan meningkatkan pasokan”.

(Disunting: Wen Jing)