Lelang rumah mewah yang gagal, rumah baru dipajang di atas panggangan

Tanya AI · Bagaimana Mediatek Xinyu Yaju Mengatasi Masalah Harga Tinggi yang Berkelanjutan?

Penulis | Penyu Mabuk Hiu

Sumber | Gelonghui Real Estate

Pasar yang terbuka lebar, bagi banyak pengembang properti, adalah baik dan buruk sekaligus.

Jika mendapatkan lokasi yang mahal, bisa jadi sulit untuk keluar dari situasi tersebut.

Uji Kekuatan Properti Baru

Memasuki bulan Maret, pasar properti baru di Shenzhen mulai meningkat pesat.

Setiap distrik secara bertahap mengeluarkan proyek-proyek yang mendapatkan persetujuan pra-penjualan yang representatif.

Baru-baru ini, di Longhua Hongshan, proyek Xinyu Yaju Hongshan juga sedang dalam tahap akhir persiapan.

Menurut kabar pasar, pusat pemasaran dan model rumah diperkirakan akan dibuka pada akhir Maret, dan sertifikasi masuk pasar akan selesai pada akhir bulan Maret.

Proyek ini dimenangkan tahun lalu melalui lelang dengan 65 putaran oleh Mediatek dengan harga 1,212 miliar yuan, dengan premi 46,6%.

Luas tanah sekitar 10.000 m², luas bangunan yang direncanakan sekitar 43.000 m², luas bangunan yang dihitung sekitar 34.000 m², rasio bangunan 3,09, tingkat penghijauan 32,49%, termasuk sekitar 27.000 m² hunian, sekitar 500 m² komersial di lantai dasar, dan sekitar 100 m² ruang properti.

Desain perencanaan berupa taman langit di atap, terdiri dari 3 menara utama dan bangunan pendukung.

Satu menara terdiri dari 1 blok dengan 1-2 unit, setinggi 25 lantai sekitar 80 meter, dengan 2 lift dan 6 unit per lantai; satu menara lagi dengan 3 blok dan 16 lantai sekitar 53 meter, total 332 unit hunian, dilengkapi dengan 360 tempat parkir.

Karena rasio bangunan hanya sekitar 3,09, dan ini adalah properti baru dengan rasio bangunan rendah di kawasan tersebut, serta dibangun sesuai regulasi bangunan baru Shenzhen, proyek ini didefinisikan sebagai proyek regulasi 2.0 pertama di Hongshan dan sekitarnya.

Oleh karena itu, proyek ini juga akan menjadi proyek khas di kawasan Longhua, di area populer Hongshan, dan merupakan proyek yang akan masuk pasar setelah Hongshan Huafu yang diluncurkan pada April 2025.

Proyek Hongshan Huafu secara keseluruhan tidak besar, hanya sekitar 5.000 m² tanah, dengan luas bangunan sekitar 35.900 m², rasio bangunan tinggi hingga 5,17, hanya satu bangunan komersial biasa yang dijual, satu lagi adalah rumah relokasi, jumlah rumah relokasi hampir setengah dari total, rasio parkir kurang dari 1:1, pernah disebut sebagai proyek “nyamuk” oleh industri.

184 unit hunian mewah berukuran 62-78 m², harga rata-rata terdaftar sekitar 80.500 yuan/m², total harga sekitar 4,89 juta hingga 6,52 juta yuan, tetap mampu memberikan pencahayaan alami dalam satu jam, menjadi proyek kedua di Shenzhen yang mendapatkan pencahayaan alami dalam tahun itu.

Pasar bahkan menyebut proyek ini sebagai “lahan hunian terakhir di kawasan Hongshan, setelah ini tidak akan ada lagi.”

Namun, jelas bahwa saat ini Xinyu Yaju Hongshan yang akan segera masuk pasar, telah memecahkan konsensus pasar tersebut.

Kedua proyek ini sama-sama berada di kawasan Hongshan, dengan posisi produk yang sama.

Xinyu Yaju Hongshan dan Hongshan Huafu membentuk garis batas produk yang sangat berbeda, dengan skala yang lebih besar, rasio bangunan lebih rendah, desain unit yang lebih modern, tata letak dan fasilitas yang lebih baik, berfokus pada properti komersial murni, dan mengklaim sebagai “pelopor regulasi baru Shenzhen” serta “rumah yang memahami kehidupan kaum muda baru.”

Oleh karena itu, meskipun skala proyek kecil, pasar akan menganggap Xinyu Yaju Hongshan sebagai simbol pergantian antara proyek lama dan baru di Longhua, dan secara alami akan menjadikan penjualan serta performa pasar selanjutnya sebagai indikator kekuatan pasar.

Kunci Penetapan Harga

Namun, pasar yang terbuka lebar, meskipun ekspektasi pasar cukup tinggi, proyek ini tetap memiliki banyak tantangan.

Pertama adalah atribut posisi proyek itu sendiri.

Dari segi produk, lokasi proyek berbentuk segitiga, dikelilingi jalan dan rumah warga.

Untuk menyesuaikan bentuk tanah, bangunan disusun secara linear, beberapa unit mengalami pencahayaan dan pemandangan yang terhalang dari jarak dekat, jarak terdekat antara bangunan dan rumah warga sekitar hanya 16,63 meter.

Di mana satu blok dengan dua unit dan satu blok dengan tiga unit jaraknya hanya sekitar 18,51 meter, dan unit di bawah lantai 10 kemungkinan besar jendela menghadap ke balkon rumah warga, sehingga tingkat privasi relatif rendah.

Komunitasnya kecil, hanya seluas 10.900 m², tiga menara hunian berdempetan tanpa taman di tanah;

Meskipun rencana parkir mobil sebanyak 360 tempat, rasio parkir sekitar 1:1,08 (berdasarkan 332 unit hunian), termasuk 8 tempat parkir disabilitas dan 108 tempat dengan pengisi daya listrik;

Tipe unit memiliki batasan tertentu, Mediatek menawarkan 69 m² untuk 3 kamar dan 99 m² untuk 4 kamar, meskipun mengisi kekurangan pasokan unit kecil di kawasan Hongshan yang lama, ruang kamar tidur dan ruang lainnya relatif sempit.

Kedua, biaya tanah di lokasi proyek sudah jelas di depan mata.

Jika dihitung secara kasar, peluang keberhasilan pasar Xinyu Yaju Hongshan juga biasa saja.

Pertama, lahan A817-0619 di Longhua Hongshan yang dibeli dengan premi 46,6%, total harga 1,212 miliar yuan, dengan harga bangunan 44.5 ribu yuan/m², mencatat rekor tertinggi di kawasan.

Jika ditambahkan biaya konstruksi, pajak, biaya pinjaman, biaya operasional, dan lain-lain, harga impas diperkirakan harus di atas 65 ribu yuan/m², dan untuk mendapatkan margin keuntungan lebih, harga jual harus di atas 70 ribu yuan/m².

Kedua, transaksi pasar juga sudah terlihat.

Sebagai referensi, harga properti baru di sekitar proyek:

• Desember 2024, Shenye Yiyue Fu (Phase 3), 246 unit, ukuran 99-168 m², harga rata-rata terdaftar sekitar 72.100 yuan/m², total harga sekitar 636 juta hingga 1,317 miliar yuan;

• Juni 2024, Shenye Yiyue Fu (Phase 2), 252 unit, ukuran 99-168 m², harga rata-rata sekitar 69.100 yuan/m², total sekitar 612 juta hingga 1,293 miliar yuan;

• Juni 2023, Shenye Yiyue Fu (Phase 1), 358 unit, ukuran 78-179 m², harga rata-rata sekitar 71.900 yuan/m², total sekitar 533 juta hingga 1,484 miliar yuan, dan hingga 17 Maret masih tersisa 139 unit yang belum terjual.

• Januari 2021, Shangyu Hongshanli, 152 unit, ukuran 54-99 m², harga rata-rata sekitar 73.900 yuan/m², total sekitar 476 juta hingga 765 juta yuan. Jika Xinyu Yaju Hongshan yang baru akan dibuka dengan harga 70 ribu yuan+/m², pasar akan sulit menyerapnya.

Pada Maret tahun lalu, Shangyu Hongshanli menjual satu unit dengan ukuran 90,82 m² dengan harga terdaftar 530 juta yuan, transaksi sebenarnya sekitar 519 juta yuan, dengan harga per meter sekitar 57.100 yuan.

Pada Januari-Februari 2011, Ge Ge Shang Tang Dao, dua kamar 65 m², total transaksi sekitar 3,07-3,10 juta yuan, harga per meter sekitar 47.300-47.700 yuan; Oktober tahun lalu, tiga kamar 89 m², total transaksi sekitar 4,4 juta yuan, harga per meter sekitar 49.100 yuan.

Pada Januari 2016, Xinghe Chuanqi, empat kamar 89,05 m², transaksi 7 Januari dengan total 5,68 juta yuan, harga per meter sekitar 63.785 yuan, dengan harga listing 6,25 juta yuan, periode transaksi 210 hari; empat kamar 86,79 m², transaksi 5 Januari dengan total 5,68 juta yuan, harga per meter sekitar 65.446 yuan, listing 6 juta yuan, periode 152 hari.

Contoh lain, Zhongyang Yuanzhu, 88,05 m², tiga kamar, transaksi 15 Januari dengan total sekitar 6,288 juta yuan, harga per meter sekitar 71.414 yuan, listing 6,6 juta yuan, periode 55 hari; 143,34 m², empat kamar, transaksi 20 Desember tahun lalu sekitar 9,438 juta yuan, harga per meter sekitar 65.844 yuan, listing 10 juta yuan, periode 255 hari.

Jika Xinyu Yaju Hongshan dijual dengan harga di atas 70 ribu yuan/m², harganya akan lebih mahal dari transaksi kedua tangan proyek Ge Ge Shang Tang Dao dan Xinghe Chuanqi.

Sebaliknya, properti-properti ini sudah matang, dekat stasiun kereta bawah tanah, pemandangan relatif luas, properti stabil, sebagai tanah segitiga yang berdekatan dengan rumah warga, jarak antar bangunan hanya sekitar 16 meter, dan dekat jalan Min Tang yang berisik.

Dengan harga yang sama, bagaimana pasar akan memilih?

Batas Bawah Ekspektasi Properti Baru

Namun, yang lebih perlu diperhatikan adalah munculnya beberapa properti lelang berkualitas tinggi di lokasi utama pusat kota baru-baru ini.

Saat ini, tekanan pasar terbesar bukanlah persaingan harga antar properti baru, melainkan harga lelang properti berkualitas tinggi di kawasan inti yang langsung menurunkan ekspektasi harga pasar.

Misalnya, di kawasan mewah tradisional Xiangmi Lake di Futian, harga rata-rata properti terdaftar sekitar 200.000+/m², Desember lalu, unit 160,42 m² terjual seharga 26,95 juta yuan, dengan harga per meter sekitar 168.000 yuan/m²;

Baru-baru ini, di platform lelang Alibaba, ada satu unit seluas sekitar 203,62 m² dengan harga awal sekitar 15,04 juta yuan, harga per meter hanya 75.000 yuan/m², bahkan jika dihitung berdasarkan nilai penilaian 18.8 juta yuan, harga penilaian per meter hanya 92.332 yuan/m², memecahkan rekor lelang terendah di kawasan tersebut dan bahkan lebih rendah dari harga beli pemiliknya saat itu.

Pada Februari 2024, satu unit di blok 8A dengan luas sekitar 133 m² di kawasan yang sama juga dilelang dengan harga sekitar 150.000 yuan/m²;

Pada Agustus 2023, satu unit seluas 203 m² di kawasan yang sama terjual seharga 51,8 juta yuan, dengan harga per meter mencapai 255.200 yuan/m², memecahkan rekor harga tertinggi di kawasan tersebut saat itu.

Dalam dua sampai tiga tahun, penyesuaian harga pasar sudah lebih dari setengahnya.

Tidak hanya di Xiangmi Lake, properti berkualitas tinggi di Bao’an dan Nanshan juga mengalami penyesuaian lelang—

Misalnya, di kawasan OCT Nanshan, properti pertama di sana, 16 Maret, satu unit seluas 144,61 m² dilelang dengan harga awal sekitar 7,605 juta yuan, nilai penilaian sekitar 9,506 juta yuan, dan harga lelang akhir sekitar 9,543 juta yuan, dengan harga transaksi sekitar 65.992 yuan/m²;

Di pusat Bao’an, proyek Shenye Xinan Line, unit besar 334,34 m², dilelang 16 Maret, dengan harga awal sekitar 17,54 juta yuan, nilai penilaian sekitar 21,92 juta yuan, dan harga lelang sekitar 65.563 yuan/m², sedangkan harga transaksi aktual sekitar 52.450 yuan/m², hanya 80% dari nilai penilaian pasar.

Contoh lain, Nanjing Xin’an Yihao Gongguan, satu unit sekitar 353,91 m² akan segera dilelang, dengan harga awal sekitar 24,36 juta yuan, nilai penilaian sekitar 30,44 juta yuan, dan harga penilaian sekitar 86.024 yuan/m².

Ini berarti, properti berkualitas tinggi di kawasan utama Futian, Nanshan, dan Bao’an dilelang dengan harga antara 70.000 hingga 90.000 yuan/m².

Bagi pasar, satu hal yang pasti—

Xiangmi Lake dan OCT sudah mencapai 70.000–90.000 yuan/m², lalu apa yang membuat Longhua Hongshan bisa dijual di kisaran 65.000–70.000 yuan/m²? Jika Xinyu Yaju Hongshan benar-benar dijual di atas 70.000 yuan/m², mengapa harus membeli di sini?

Harga yang terlalu murah akan mudah merugi, arus kas tidak mampu menanggung; jika harga terlalu rendah dan tidak kompetitif, pasar tidak akan mendukung.

Oleh karena itu, penetapan harga Xinyu Yaju Hongshan kali ini sangat penting.

Jika langsung mengacu pada kisaran di atas 70.000 yuan/m², bisa jadi akan terjebak di rentang yang paling memalukan di pasar.

Bagi pasar, ekspektasi kualitas proyek saat diserahkan menjadi lebih tinggi dan lebih ketat dibandingkan sebelumnya.

Proyek ini didukung oleh Mediatek Group, yang dulu memiliki reputasi baik, tetapi dalam beberapa tahun terakhir, muncul beberapa suara keraguan.

Misalnya, di Hefei, proyek Lianfa Binyu Tinghu, sebagai proyek perbaikan high-end standar, pada tahun 2024, proses serah terima yang dilakukan secara massal dilaporkan mengalami 95 masalah, termasuk kerusakan, kebocoran, dan retak plafon;

Di Shenzhen, proyek Lianfa Zhenzhu Yaju di Longhua, yang sudah diserahkan lebih awal pada Januari, juga ditemukan oleh lembaga inspeksi pihak ketiga adanya masalah seperti lemari kamar mandi yang basah, exhaust fan tanpa katup pengembalian, pintu masuk miring, dan ubin yang mengelupas.

Selain itu, proyek Lianfa Yue Shang Ju di Guangming yang akan diserahterimakan tahun lalu, juga mendapat keluhan dari pemilik bahwa kualitas tidak sesuai.

Lebih menarik lagi, laporan kinerja induk perusahaan Lianfa Group menunjukkan bahwa pada tahun 2025 diperkirakan akan mengalami kerugian pertama, dengan kerugian tertinggi mencapai 10 miliar yuan, yang sebagian besar disebabkan oleh beban finansial dari Lianfa sendiri.

Lianfa telah mengalami tiga tahun berturut-turut dengan laba negatif, dan arus kas yang ketat, menunjukkan bahwa mereka bukan lagi pemain stabil seperti dulu.

Dalam konteks ini, jika diharapkan Lianfa mampu menggunakan bahan berkualitas baik dan konstruksi yang ketat tanpa memperhitungkan biaya, bagi pembeli yang menahan uang di pasar, ini membutuhkan sedikit keberanian bertaruh.