9 karyawan mengelola 149 kamar tamu, akan IPO: bagaimana hotel management lokal menyontek pekerjaan rumah?

Artikel | Keuangan Perhotelan

Pertama-tama saya ingin menyatakan bahwa artikel hari ini benar-benar bukan judul clickbait. Setelah membaca prospektus perusahaan ini,老沙 juga terkejut:

Seluruh perusahaan hanya memiliki 9 karyawan, dan 4 di antaranya adalah manajemen;

Memiliki 5 apartemen, menyediakan 149 kamar tamu;

Lalu, mereka bersiap untuk go public di pasar saham AS!

Sejujurnya, selain merasa agak bingung,老沙 juga mulai memikirkan satu hal lain:

Kalau begitu caranya, apakah saya juga bisa membuat perusahaan yang terdaftar di bursa? Bagaimanapun, dua hotel yang saya kelola memiliki lebih dari 150 kamar masing-masing.

Lalu, apa saja keunikan perusahaan ini? Bagaimana kita bisa meniru mereka?

Perusahaan apartemen mahasiswa di Hong Kong, ingin go public di AS

Membuat perusahaan go public mungkin adalah impian banyak rekan. Hanya saja, cita-cita ini terasa cukup besar.

Namun, setelah melihat prospektus Hui Shenghuo,老沙 merasa, “Sepertinya saya juga bisa.”

Hui Shenghuo bernama lengkap “Student Living EduVation,” adalah perusahaan yang berbasis di Hong Kong, menyediakan layanan akomodasi mahasiswa dan jasa konsultasi pendidikan serta perantara.

Singkatnya, mereka menyediakan layanan asrama bagi mahasiswa yang datang ke Hong Kong untuk studi.

Menurut prospektus, Hui Shenghuo memiliki 5 asrama di Hong Kong, dengan total 149 kamar. Kelima asrama ini berdekatan dengan universitas dan komunitas mahasiswa, seperti: City University of Hong Kong, Hong Kong Polytechnic University, City University of Hong Kong, University of Hong Kong, dan lain-lain.

老沙 benar-benar terkejut:

5 asrama? 149 kamar?

Bukankah ini seperti membuka beberapa hotel kecil di kawasan universitas?

Apakah ini cukup untuk listing di Nasdaq?

Menganalisis model bisnis perusahaan ini, adalah “asrama + jasa konsultasi pendidikan.”

Misalnya, mahasiswa yang belajar di Hong Kong dan menyewa asrama di sana, juga bisa mendapatkan layanan konsultasi pendidikan melalui mitra kerjasama mereka.

Selain itu, dibandingkan dengan agen properti eksternal lainnya, asrama Hui Shenghuo lebih dekat ke universitas dan pelayanannya cukup baik; dan semuanya menyewa seluruh bangunan properti, dikelola secara terpusat.

老沙 melihat-lihat, asrama mereka dilengkapi dengan akses Wi-Fi, laundry umum, sistem CCTV, ruang istirahat di atap; fasilitas kamar bersama termasuk dapur, microwave, kulkas, dan lain-lain.

Sejujurnya,老沙 tidak melihat ada hal istimewa dari konfigurasi ini. Di hotel jangka panjang dan hotel fleksibel di daratan, ini seharusnya sudah menjadi standar.

Dalam hal skala pendapatan, untuk tahun fiskal 2024, pendapatan mencapai 790.000 USD, dengan kerugian 110.000 USD; untuk tahun fiskal 2025, pendapatan diperkirakan mencapai 2,47 juta USD, dengan laba bersih 750.000 USD.

Dari segi struktur organisasi, Hui Shenghuo memiliki 9 karyawan, 4 di antaranya adalah manajemen, 1 tenaga penjualan, 2 operasional, dan 2 administrasi.

Pokoknya, dari mana pun dilihat, ini bukan perusahaan besar.

Namun, di balik Hui Shenghuo ada peluang besar dari industri akomodasi: keuntungan dari studi di Hong Kong bagi pelajar dari daratan.

Perlu diketahui, 95% pelanggan Hui Shenghuo berasal dari daratan.

Data yang tercantum dalam prospektus menunjukkan bahwa pada tahun ajaran 2023/24, tingkat keberhasilan aplikasi akomodasi mahasiswa lokal di Hong Kong hanya 65%, sedangkan mahasiswa non-lokal mencapai 80%.

Gambar sumber: prospektus

Selain itu, pada tahun ajaran 2024/25, rasio tempat tidur mahasiswa di delapan universitas utama Hong Kong rata-rata 2,55:1, menunjukkan kekurangan besar pasokan asrama mahasiswa.

Kekurangan ini menyebabkan lebih dari 62.500 mahasiswa tidak mendapatkan akomodasi di dalam kampus, mencerminkan kekurangan sumber daya asrama mahasiswa di Hong Kong secara ekstrem.

Selain itu, model bisnis mereka cukup cerdik, selain menyediakan akomodasi, mereka juga mengembangkan jasa konsultasi pendidikan, kedua bisnis ini saling melengkapi dan dapat saling bertransformasi.

Dalam prospektus disebutkan, pendapatan dari layanan akomodasi menyumbang sekitar 60%, sedangkan jasa konsultasi pendidikan meningkat menjadi 30%. Kedua bisnis ini saling mendukung dan memasuki fase yang sehat.

Apakah asrama mahasiswa bisnis yang menguntungkan?

Jelas, jika Hui Shenghuo bisa listing di Nasdaq, mereka akan menjadi “saham pertama apartemen asrama mahasiswa.”

Namun, bagi pelaku industri perhotelan, apakah asrama mahasiswa adalah bisnis yang menguntungkan?

Mari kita fokus dulu pada Hui Shenghuo dan pasar Hong Kong.

Dalam prospektus, Hui Shenghuo menegaskan bahwa pasar asrama mahasiswa di Hong Kong sangat tersebar dan kompetisinya sangat ketat.

Pesaing mereka meliputi operator asrama mahasiswa lain, pemilik properti pribadi, agen properti, platform sewa online, dan lain-lain.

Selain itu, bisnis asrama mahasiswa di Hong Kong lebih dipengaruhi oleh kebijakan pemerintah.

Jika Hong Kong memperketat kuota masuk mahasiswa dari daratan, maka pelanggan utama Hui Shenghuo juga akan mengalami penurunan secara bersamaan.

Selain itu, pelanggan asrama mahasiswa umumnya tidak kembali lagi. Hui Shenghuo harus menggunakan berbagai cara untuk menarik mahasiswa baru.

Menurut rencana perusahaan ini, dana yang diperoleh dari IPO akan digunakan untuk “ekspansi pasar di Asia Tenggara” dan “pengembangan sistem manajemen apartemen dan asrama mahasiswa.”

Sebenarnya, ini juga untuk mengurangi risiko pasar yang terlalu terkonsentrasi.

老沙 berpendapat, Hui Shenghuo benar-benar perlu meninjau pasar di kota-kota universitas di daratan. Bagaimanapun, jumlah mahasiswa di daratan lebih banyak. Banyak kawasan universitas adalah tempat berkumpulnya mahasiswa.

Namun, ada satu masalah nyata: tidak semua mahasiswa memiliki pasar asrama.

Hui Shenghuo mengungkapkan kapasitas pasar asrama mahasiswa di Hong Kong.

Menurut laporan MIGO, pasar sewa apartemen mahasiswa di Hong Kong sedang mengalami ekspansi cepat, dengan perkiraan total pasar akan meningkat dari HKD 480 juta (USD 61,5 juta) pada 2020 menjadi HKD 5,7 miliar (USD 731,4 juta) pada 2030, dengan tingkat pertumbuhan tahunan majemuk hampir 24%.

Pertumbuhan signifikan ini terutama didorong oleh kekurangan asrama di kampus universitas, peningkatan jumlah mahasiswa lokal dan internasional, serta munculnya industri apartemen mahasiswa swasta yang menawarkan fasilitas modern dan pilihan sewa yang fleksibel.

Hingga 2024, tingkat hunian apartemen mahasiswa di Hong Kong mencapai 95% hingga 100%, dengan biaya sewa bulanan berkisar antara HKD 6.000 (USD 767) hingga HKD 15.000 (USD 1.917).

Gambar tren pertumbuhan pasar sewa apartemen mahasiswa Hong Kong  Sumber: prospektus

Melihat tingkat hunian dan biaya sewa ini saja,老沙 sudah merasa tergoda.

Namun, apakah bisnis ini mudah ditiru di daratan? Bagaimana pelaku di daratan bisa meniru mereka?

老沙 memiliki penilaian dasar:

Kapasitas pasar asrama mahasiswa di daratan memang ada, tetapi relatif tersebar.

Diperkirakan, sekitar tahun 2032, jumlah mahasiswa yang masuk universitas di daratan akan mencapai puncaknya. Populasi usia pendidikan tinggi mencapai 89 juta orang.

Namun, kapasitas asrama universitas tidak cukup banyak.

Dua tahun terakhir, “kekurangan asrama universitas” sempat menjadi trending di media. “Tidak menyediakan akomodasi,” hampir menjadi sikap banyak universitas terhadap mahasiswa pascasarjana, terutama program magister khusus.

Banyak universitas juga melakukan “perubahan dari 4 menjadi 6” (jumlah kamar), yang memicu keluhan dari mahasiswa.

Gambar sumber: Xiaohongshu

Selain itu, banyak mahasiswa tidak puas dengan kondisi hardware asrama universitas.

Hasil survei tingkat kepuasan mahasiswa China dari SoftScience selama tiga tahun berturut-turut menunjukkan bahwa “kondisi asrama yang nyaman” mendapatkan perhatian tinggi dari mahasiswa sarjana, dengan lebih dari 67% responden menyatakan puas.

Namun, dalam hasil survei tersebut, hanya sekitar 50% mahasiswa nasional yang menyatakan puas dengan kondisi asrama almamater mereka.

Di satu sisi, kekurangan asrama, di sisi lain, ketidakpuasan terhadap asrama. Jadi, peluang pasar ini sudah ada, kan?

Bagaimana cara menjalankan bisnis asrama mahasiswa dengan baik?

Mengubah hotel lama menjadi apartemen sudah sangat umum di pasar domestik.

Namun, mengubah hotel menjadi asrama universitas masih merupakan hal baru.

Ada beberapa hal yang perlu diwaspadai.

Pertama, masalah kepatuhan. Hotel dan asrama universitas memiliki perbedaan dalam hal standar kebakaran, penggunaan bangunan, dan regulasi lainnya. Investor harus memahami peraturan yang berlaku.

Kedua, masalah kebijakan.

Investor perlu memahami kebijakan penerimaan mahasiswa nasional, terutama terkait penyesuaian kebijakan pendidikan pascasarjana.

Banyak kelompok mahasiswa yang tidak mendapatkan akomodasi, sebagian besar adalah mahasiswa pascasarjana. Jadi, kebijakan nasional adalah fondasi utama bisnis asrama mahasiswa.

老沙 berpendapat, setelah memahami kedua masalah tersebut, baru masuk ke bisnis asrama mahasiswa akan lebih bermakna.

Untuk menjalankan bisnis asrama mahasiswa dengan baik, fokuslah pada beberapa aspek berikut:

Pertama, lokasi.

Jarak aktivitas mahasiswa dari kampus dan asrama sangat penting. Jadi, dekat dengan universitas adalah keunggulan kompetitif utama.

Gambar sumber: Xiaohongshu@Senior Mahasiswa Hong Kong

Kedua, keseimbangan antara harga dan biaya.

Asrama universitas berbeda dari pelanggan hotel. Yang pertama memiliki siklus dan kestabilan yang kuat, serta periode peluang menarik untuk menarik pelanggan.

Selain itu, kemampuan bayar mahasiswa untuk asrama tidak terlalu tinggi. Investasi dan pengembalian harus dihitung dengan cermat.

Ketiga, model operasional.

老沙 berpendapat, dibandingkan model sewa, pendekatan kepemilikan sendiri mungkin lebih kompetitif.

Bekerja sama dengan universitas dalam pengelolaan asrama memiliki stabilitas yang cukup baik. Investor bisa mencari tim operasional profesional untuk mengelola.

老沙 yakin, tim ini harus memiliki kemampuan menarik pelanggan, layanan yang baik, serta kemampuan penjualan kedua di luar bisnis akomodasi.

Jika mampu memahami kelompok mahasiswa universitas, peran asrama mahasiswa bisa menjadi lebih beragam dan multidimensi.

Merek yang menargetkan generasi muda sebagai pelanggan utama, berpotensi menjalin hubungan bisnis yang konkret dengan mereka.

Mungkin, di masa depan, bisnis asrama mahasiswa yang benar-benar menguntungkan bukan hanya soal “asrama,” tetapi lebih kepada “mahasiswa.”