Utang jangka pendek menunjukkan lampu merah! Pengembangan Jingtou meninggalkan real estat dengan "penyelamatan diri amputasi"

Pada 16 Maret, 京投发展 (600683) mengalami kenaikan harga tertinggi selama perdagangan hari itu, dengan harga batas atas sebesar 9,64 yuan per saham. Hingga penutupan sore hari, kapitalisasi pasar perusahaan mencapai 7,1 miliar yuan.

Di balik pergerakan pasar ini, terdapat pengumuman penjualan aset yang dirilis perusahaan sehari sebelumnya. Pada 15 Maret, 京投发展 mengumumkan rencananya untuk mentransfer aset dan liabilitas terkait bisnis pengembangan properti yang dimilikinya kepada 北京市基础设施投资有限公司 (selanjutnya disebut “京投公司”).

Transaksi ini direncanakan akan dilakukan dengan pembayaran tunai, tanpa melibatkan penerbitan saham, tidak mempengaruhi struktur kepemilikan perusahaan, dan tidak akan menyebabkan perubahan pemegang saham pengendali perusahaan.

Saat ini, proses ini masih dalam tahap perencanaan, dan harga transaksi belum ditetapkan.

京投公司 menerima aset , integrasi aset internal milik negara

Penjualan aset ini pada dasarnya merupakan proses penyerahan bisnis dan integrasi aset di dalam sistem aset milik negara.

京投公司 sebagai pihak penerima aset tidak hanya memiliki hubungan kepemilikan saham yang erat dengan 京投发展, tetapi juga memiliki kekuatan yang cukup untuk menerima aset pengembangan properti dan menyelesaikan utang terkait.

Informasi publik menunjukkan bahwa 京投公司 didirikan dengan dana dari 北京市国资委 dan merupakan perusahaan milik negara yang sepenuhnya dimiliki, serta merupakan pemegang saham pengendali 京投发展. Hingga 30 September 2025, 京投公司 memegang 40% saham 京投发展.

Sebagai platform utama investasi dan pengelolaan infrastruktur di Beijing, 京投公司 memiliki kekuatan modal dan skala aset yang besar.

Data keuangan menunjukkan bahwa hingga 30 September 2025, total aset 京投公司 mencapai 955,345 miliar yuan, dan ekuitas bersih sebesar 328,761 miliar yuan; pendapatan operasional dari Januari hingga September 2025 sebesar 8,884 miliar yuan, dan laba bersih sebesar 2,063 miliar yuan.

Dengan pengambilalihan oleh pemegang saham pengendali, struktur bisnis 京投发展 akan mengalami perubahan mendasar. Setelah transaksi ini selesai, perusahaan tidak lagi akan terlibat dalam bisnis pengembangan properti.

“Jika proses ini berjalan lancar, pendapatan operasional dan total aset perusahaan akan menurun, dan diperkirakan rasio utang terhadap aset akan membaik serta struktur aset akan lebih optimal,” ungkap 京投发展.

Tanda bahaya pada utang jangka pendek, kebutuhan mendesak untuk pemulihan

Sebagai perusahaan yang terdaftar di sektor properti A-share, 京投发展 telah lama berfokus pada bisnis pengembangan properti. Dari segi struktur bisnis, pendapatan dari penjualan properti mendominasi pendapatan operasional perusahaan, dengan proporsi lebih dari 90%.

Sejak 2011, perusahaan secara berturut-turut mengembangkan berbagai proyek properti TOD di Beijing seperti Xihua Fu, Park Yue Fu, Kun Yu Fu, Lanshan, Beixi District, Sen & Tiancheng, serta Wuxi Yuyue Tiancheng, dengan total skala pengembangan lebih dari 5 juta meter persegi.

Namun, seiring masuknya industri properti ke dalam periode penyesuaian mendalam, model pengembangan tradisional perusahaan menghadapi tantangan berat, dan kinerja penjualan menurun tajam. Pada 2025, 京投发展 mencatat total penjualan kontrak sebesar 2,998 miliar yuan, turun 44,48% dibandingkan tahun sebelumnya; dan luas penjualan kontrak sebesar 76.0 ribu meter persegi, turun 66,33%, menunjukkan tekanan berkelanjutan dalam pasar.

Selain itu, cadangan tanah 京投发展 sudah sangat terbatas, dan dalam beberapa tahun terakhir tidak ada penambahan cadangan tanah baru di pasar terbuka.

Hingga semester pertama 2025, hanya tersisa lahan proyek Mou Tou Gou Ruo Qiu MC01-0003-6008, 6009, 0120, 6015, 0057, 0086, serta proyek Beixi di Chaoyang dengan lahan A002-3# yang belum mulai pembangunan. Sumber daya pengembangan selanjutnya relatif terbatas. Namun, langkah ini juga dianggap oleh industri sebagai upaya perusahaan untuk secara aktif menyesuaikan diri menghadapi tekanan penurunan industri, sekaligus sebagai langkah awal untuk mendorong transformasi strategis.

京投发展 telah memutuskan untuk secara menyeluruh melepaskan bisnis pengembangan properti, bukan hanya karena penurunan penjualan yang berkelanjutan, tetapi juga karena kondisi operasional dan keuangan perusahaan yang terus memburuk, sehingga bisnis pengembangan tradisional sudah tidak lagi mampu menopang.

Laporan keuangan menunjukkan bahwa pada 2023–2024, perusahaan mengalami kerugian besar selama dua tahun berturut-turut, dengan laba bersih yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas induk masing-masing sebesar -6,59 miliar yuan dan -10,55 miliar yuan.

Memasuki 2025, tekanan operasional perusahaan belum berkurang. Berdasarkan laporan kinerja terbaru, kerugian bersih yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas induk diperkirakan antara 1,025 miliar yuan hingga 1,23 miliar yuan, menunjukkan bahwa kerugian masih berlanjut.

Dari sisi utang, leverage keuangan perusahaan tetap tinggi. Hingga akhir Juni 2025, total utang perusahaan mencapai 54,176 miliar yuan, meningkat 1,26 miliar yuan dari awal tahun; rasio utang terhadap aset sebesar 90,54%, meningkat 2,74 poin persentase dari awal tahun, menunjukkan risiko utang yang terus menumpuk.

Selain itu, 京投发展 sangat bergantung pada dana dari pemegang saham pengendali. Hingga 30 Juni 2025, saldo pinjaman pokok dan bunga dari 京投公司 kepada perusahaan mencapai 32,698 miliar yuan, mewakili 60,36% dari total utang.

Yang lebih mendesak, hingga akhir kuartal ketiga 2025, kemampuan pembayaran jangka pendek perusahaan sudah menunjukkan tanda bahaya. Jumlah utang jangka tidak lancar yang jatuh tempo dalam satu tahun meningkat menjadi 7,1997 miliar yuan, sementara dana kas yang tersedia hanya 2,744 miliar yuan, sehingga kebutuhan dana jangka pendek jauh melebihi kas yang ada, menimbulkan kekurangan dana yang signifikan dan tekanan likuiditas yang terus berlanjut.

Dalam konteks ini, langkah 京投发展 untuk mengalihkan aset dan liabilitas terkait pengembangan properti kepada pemegang saham pengendali merupakan langkah penting yang bersifat “memutuskan lengan untuk menghentikan pendarahan.” Langkah ini juga memungkinkan perusahaan untuk memisahkan sumber kerugian yang terus berlanjut, serta membantu secara cepat menurunkan leverage keuangan, memperbaiki indikator pembayaran utang, dan menstabilkan kondisi operasional.

Apa fokus utama perusahaan dalam melakukan transformasi ke sektor lain masih belum jelas. Namun, dengan memanfaatkan keunggulan sumber daya dari pemegang saham pengendali dan pengalaman bertahun-tahun dalam proyek TOD, perusahaan tetap memiliki potensi dan ruang imajinasi dalam bidang infrastruktur kereta api dan pendukungnya. Apakah di masa depan perusahaan benar-benar mampu melepaskan ketergantungan pada properti dan merealisasikan transformasi serta kebangkitan kembali, masih harus dilihat.