Titik balik pasar properti mulai terlihat: kota tingkat satu berhenti mengalami penurunan, dan harga rumah baru di 10 kota mengalami kenaikan

Sinyal pemulihan pasar semakin jelas.

Tren ini langsung tercermin dari meningkatnya jumlah kota yang mengalami kenaikan harga properti. Pada 16 Maret, Badan Statistik Nasional merilis data harga jual properti komersial di 70 kota besar dan menengah per Februari 2026: jumlah kota dengan harga rumah baru yang naik secara bulanan mencapai 10, meningkat lima kota dibanding bulan sebelumnya; kota dengan harga rumah bekas yang naik sebanyak 2, sama dengan bulan Januari.

Selain itu, berdasarkan data kondisi pasar properti nasional Januari-Februari yang dirilis oleh Badan Statistik Nasional, laju pertumbuhan area properti yang sedang dijual secara tahunan telah turun ke level terendah dalam lima tahun terakhir, mengurangi tekanan stok.

Namun, secara keseluruhan, pasar properti masih menghadapi tekanan besar. Penjualan dan pendanaan masih mengalami penurunan signifikan.

Pada Januari-Februari, luas penjualan properti baru nasional mencapai 92,93 juta meter persegi, turun 13,5% secara tahunan, jauh lebih besar dari penurunan 5,1% tahun lalu; nilai penjualan properti baru sebesar 8.186 miliar yuan, turun 20,2% secara tahunan, juga mengalami penurunan besar dari kenaikan 2,6% tahun lalu.

“Penurunan pasar rumah baru pada Januari-Februari terkait dengan basis tinggi tahun lalu, libur Tahun Baru Imlek yang panjang, dan jumlah orang yang bepergian yang mencapai rekor tertinggi. Lebih penting lagi, pasokan telah mengalami penyesuaian besar selama empat tahun, secara aktif mengurangi pasokan dari sumber utama, sehingga hubungan penawaran dan permintaan pasar rumah baru mulai seimbang, stok berhenti bertambah, dan periode penyelesaian di kota-kota utama umumnya turun menjadi kurang dari 18 bulan,” kata Li Yujia, Kepala Peneliti Pusat Studi Kebijakan Perumahan di Institut Perencanaan Kota dan Pedesaan Guangdong.

Kota-kota tingkat satu mulai berhenti turun terlebih dahulu

Baik harga rumah baru maupun rumah bekas menunjukkan tren penurunan bulanan yang semakin mengecil. Ini menandakan bahwa, seiring titik balik indeks harga rumah, pasar properti benar-benar mulai membalikkan tren dan pulih.

Dari segi pasar rumah baru, pada Februari, indeks harga rumah baru di 70 kota turun 0,3% secara bulanan, memperkecil penurunan sebesar 0,1 poin persentase dibanding Januari, dan telah mengalami penurunan selama empat bulan berturut-turut.

Kota tingkat satu menunjukkan penghentian penurunan harga terlebih dahulu. Pada Februari, harga rumah baru di kota tingkat satu turun 0,1% secara bulanan, berbalik dari penurunan 0,5% bulan Januari, ini adalah pertama kalinya sejak Mei tahun lalu indeks harga bulanan berhenti turun. Di Beijing dan Shanghai, harga rumah baru naik 0,2%, di Guangzhou tetap, dan di Shenzhen turun 0,3%.

Kota tingkat dua turun 0,2% secara bulanan, memperkecil penurunan sebesar 0,1 poin persentase, dan tren penurunan selama dua bulan berturut-turut; kota tingkat tiga penurunannya tetap sama dengan bulan sebelumnya.

Sinyal positif yang paling langsung adalah meningkatnya jumlah kota yang mengalami kenaikan harga. Pada Februari, dari 70 kota besar dan menengah, 10 kota mengalami kenaikan harga rumah baru secara bulanan, meningkat 5 kota dibanding Januari.

Di antaranya, Changchun, Nanjing, dan Yichang mencatat kenaikan harga sebesar 0,3%; Beijing, Shenyang, Shanghai, dan Hangzhou naik 0,2%; Dalian, Xiamen, dan Wuhan naik 0,1%.

“Dari karakteristik kota-kota ini, kota-kota yang sebelumnya mengalami penyesuaian harga yang cukup dalam saat ini mulai menunjukkan indikator yang terus membaik, dan ini juga menunjukkan bahwa kota-kota dengan fundamental yang baik dapat mempertahankan tren positif harga,” kata Yan Yuejin, Wakil Direktur Institut Riset Properti Yiju Shanghai. Dari sudut pandang pengembang properti, selama dua tahun terakhir, mereka menawarkan diskon besar, sehingga ruang penurunan harga semakin berkurang. Selain itu, minat pembelian proyek rumah baru di beberapa kota utama meningkat, menunjukkan bahwa produk-produk berkualitas baik mulai aktif masuk pasar, dan rasio nilai pembelian properti terus meningkat.

Pasar rumah bekas juga menunjukkan sinyal positif.

Pada Maret, harga rumah bekas di 70 kota turun 0,4% secara bulanan, memperkecil penurunan sebesar 0,1 poin persentase dibanding bulan sebelumnya, dan tren penurunan selama dua bulan berturut-turut.

Penurunan paling jelas terjadi di kota tingkat satu, dengan harga jual turun 0,1% secara bulanan, memperkecil penurunan sebesar 0,4 poin persentase dibanding Januari. Beijing dan Shanghai masing-masing naik 0,3% dan 0,2%, Guangzhou dan Shenzhen turun 0,5% dan 0,4%.

Harga rumah bekas di kota tingkat dua dan tiga turun 0,4% dan 0,5% secara bulanan, keduanya memperkecil penurunan sebesar 0,1 poin persentase.

Pada Februari, jumlah kota yang mengalami kenaikan harga rumah bekas secara bulanan adalah 2, yaitu Beijing dan Shanghai.

Yan Yuejin menyatakan bahwa kedua kota ini memiliki jumlah listing rumah bekas yang cukup besar beberapa tahun terakhir, dan harga mereka pernah mengalami penyesuaian mendalam, dengan banyak properti yang harganya turun 40% atau lebih dari puncaknya, sehingga penyesuaian harga sudah cukup matang. Ditambah dengan pelonggaran pembatasan pembelian, penurunan uang muka menjadi 15%, serta meningkatnya permintaan untuk rumah di kawasan sekolah selama semester pertama tahun ini, aktivitas transaksi pasar meningkat secara signifikan, yang selanjutnya mendorong indeks harga rumah stabil dan membaik. Diperkirakan, kota-kota tingkat dua lainnya akan bergabung dalam tren kenaikan harga.

Pengurangan volume, peningkatan kualitas, dan kebutuhan perbaikan menunggu pelepasan

Secara umum, hubungan penawaran dan permintaan properti juga menunjukkan perubahan positif.

Berdasarkan data Badan Statistik Nasional, pada Januari-Februari, luas properti yang sedang dijual mencapai 79.998 juta meter persegi, naik 0,1% secara tahunan, melambat 1,5 poin persentase dari akhir 2025. Di antaranya, luas properti yang dijual dalam waktu kurang dari 3 tahun adalah 60.616 juta meter persegi, turun 1,6%.

Laju pertumbuhan area yang sedang dijual melambat, secara esensial mencerminkan berkurangnya tekanan stok, yang berarti jumlah properti yang tersedia untuk dijual berkurang, dan hubungan penawaran dan permintaan secara bertahap menjadi seimbang. Ini adalah sinyal positif utama sejak perubahan besar dalam hubungan penawaran dan permintaan pasar properti tahun 2023. Dengan menurunnya jumlah listing rumah bekas, dapat dipastikan bahwa penyesuaian di sisi penawaran saat ini sudah cukup matang.

Investasi pengembangan properti juga menunjukkan penurunan yang mulai mengecil. Pada Januari-Februari, total investasi pengembangan properti nasional mencapai 961,2 miliar yuan, turun 11,1% secara tahunan, melambat 6,1 poin persentase dari tahun sebelumnya.

Yan Yuejin menyatakan bahwa fokus utama dalam pengembangan properti tahun ini adalah “pengurangan volume, peningkatan kualitas”. Dari data pengadaan tanah di kota-kota utama, volume pasokan tidak besar, tetapi kualitasnya meningkat secara signifikan. Ini memberikan dukungan yang lebih besar untuk mendorong indikator pengembangan dan investasi properti yang berkualitas dan berjumlah baik tahun ini.

Menurut data dari China Index Academy, pada Januari-Februari 2026, transaksi lahan di 300 kota dengan luas bangunan terencana mencapai 2,37 miliar meter persegi, turun 23,7% secara tahunan.

Pada 16 Maret, pejabat dari Kementerian Sumber Daya Alam juga menyatakan dalam konferensi bahwa “penambahan lahan konstruksi baru prinsipnya tidak digunakan untuk pengembangan properti komersial, ini tidak berarti tidak menyediakan lahan properti, melainkan harus fokus memanfaatkan sumber daya yang ada secara efisien dan berkualitas.”

Pada dua bulan pertama tahun ini, penjualan properti baru mencapai 92,93 juta meter persegi, turun 13,5% dari tahun lalu, memperbesar penurunan sebesar 4,8 poin persentase dari tahun sebelumnya; dari jumlah tersebut, penjualan rumah tinggal turun 15,9%. Nilai penjualan properti baru sebesar 8.186 miliar yuan, turun 20,2%, dan penurunan ini membesar 7,6 poin persentase.

Menurut Li Yujia, penurunan pasar rumah baru Januari-Februari terkait dengan basis tinggi tahun lalu dan libur panjang Tahun Baru Imlek.

Perlu dicatat bahwa permintaan rumah baru didominasi oleh kebutuhan perbaikan, dan ketika transaksi rumah bekas mulai aktif dan mendominasi pasar secara keseluruhan, didorong oleh kebijakan dan inovasi produk, rantai pertukaran rumah lama dan baru—jual lama beli baru—berpotensi mulai berjalan, sehingga mendorong pasar rumah baru untuk tetap stabil setelah mencapai titik terendah di kedua sisi penawaran dan permintaan.