Mitos "Pariwisata Budaya" Mangrove Sanya Akhirnya Terjebak dalam Krisis Utang, Klaim Utang 4,5 Miliar Yuan Dilelang

Tanya AI · Pengungkapan risiko industri dari runtuhnya kerajaan budaya dan wisata Zhang Baoquan

16 Maret, menurut informasi yang diungkapkan oleh platform aset Alibaba, dua paket aset kredit besar dari Hutan Merah Sanya dipajang di rak, dengan objek lelang berupa kredit dari Sanya Hongshulin Tourism Co., Ltd. dan Sanya Hongshulin Cultural Tourism Real Estate Development Co., Ltd., dengan total tiga kredit mencapai 4,5 miliar yuan.

Dua AMC besar, Cinda dan Great Wall, menampilkan kredit sebesar 4,5 miliar yuan

Menurut pengumuman lelang, tiga kredit yang dipajang adalah: dari China Great Wall Asset Management Co., Ltd. cabang Hainan terhadap Sanya Hongshulin Tourism Co., Ltd. sebesar 2,55934 miliar yuan, dari China Cinda Hainan terhadap Sanya Hongshulin Cultural Tourism Real Estate Development Co., Ltd. sebesar 1,68053 miliar yuan, dan dari Sanya Hongshulin Tourism Co., Ltd. sebesar 270,75 juta yuan. Penjualan ini dilakukan oleh dua AMC besar, China Great Wall dan China Cinda, yang mendorong secara bersama, dan objeknya telah memasuki proses restrukturisasi kebangkrutan pengadilan. Saat ini, hotel Hongshulin di Haitang Bay dan Yalong Bay milik Sanya Hongshulin Tourism Co., Ltd. beroperasi normal.

Objek yang diserahkan oleh China Great Wall Asset Management Co., Ltd. cabang Hainan adalah Sanya Hongshulin Tourism Co., Ltd., yang telah memasuki proses restrukturisasi kebangkrutan. Hingga 13 Juni 2024, pokok kredit adalah 1.79555 miliar yuan, bunga kredit 706.38 juta yuan, biaya lain-lain 57.4 juta yuan, total kredit mencapai 25.5934 miliar yuan. Saat ini, sudah ada 2 calon pembeli yang mendaftar.

Jaminan berupa seluruh hak penggunaan tanah dan properti hotel Hongshulin di Yalong Bay dan Haitang Bay, yang telah didaftarkan sebagai jaminan, dengan luas tanah 99.999,9 m² dan luas bangunan 57.477,44 m² untuk hotel Yalong Bay; dan 32 sertifikat hak milik tanah dan properti hotel di Haitang Bay, dengan total luas tanah 215.549 m² dan luas bangunan 221.416,74 m². Hotel ini terletak di pusat dua teluk utama di Sanya, dengan nilai jaminan mendekati 6 miliar yuan, cukup untuk menutup kredit yang dimiliki oleh Great Wall.

Pengumuman menyatakan bahwa kedua hotel beroperasi normal, dan melalui restrukturisasi dapat mengendalikan pendapatan penjualan, dengan arus kas bersih tahunan sebesar 200 juta yuan. Dengan masuknya sisa kamar hotel Haitang Bay ke operasional, arus kas operasional akan meningkat lebih jauh.

China Cinda Hainan berencana melelang kredit terhadap Sanya Hongshulin Cultural Tourism Real Estate Development Co., Ltd. Hingga 30 September 2025, pokok kredit adalah 1.15092 miliar yuan, bunga 525.12 juta yuan, biaya penangguhan 4.49 juta yuan, total kredit mencapai 1.68053 miliar yuan. Jaminannya adalah 100% saham Sanya Hongshulin Cultural Tourism Real Estate Development Co., Ltd. Pemilik jaminan termasuk: Jin Dian Investment Group Co., Ltd., Beijing Andi Real Estate Development Co., Ltd., Zhang Baoquan, Wang Qiuyang, Zhang Muyuan, dan Zhang Muyu. Saat ini, sudah ada 2 calon pembeli yang mendaftar.

Dalam kredit lain, China Cinda Hainan berencana melelang kredit terhadap Sanya Hongshulin Tourism Co., Ltd. Hingga 30 September 2025, pokok kredit adalah 191,52 juta yuan, bunga 79,23 juta yuan, biaya penangguhan 0 yuan, total kredit 270,75 juta yuan. Jaminannya adalah aset operasional hotel Hongshulin di kawasan wisata Yalong Bay, Sanya, dengan luas tanah 99.999,9 m² (setara 150 acre) dan luas bangunan 57.477,44 m², terdiri dari satu bangunan delapan lantai (termasuk basement) dan satu bangunan sembilan lantai (termasuk basement dua). Penjamin adalah Jin Dian Investment Group Co., Ltd. Saat ini, sudah ada 4 calon pembeli yang mendaftar.

Pengumuman penawaran kredit ini berakhir pada 29 April 2026, 5 Mei 2026, dan 6 September 2026. Harga lelang kredit ini setara dengan harga properti hanya 6.470 yuan/m². Tahun lalu, harga bangunan satu blok hotel Hongtan Bay di Sanya mencapai 6.978,5 yuan/m².

Runtuhnya kerajaan budaya dan wisata

Data menunjukkan bahwa Jin Dian Group didirikan pada tahun 1992 oleh Zhang Baoquan. Grup ini adalah perusahaan multinasional yang berbasis pengembangan properti dan berorientasi pada industri informasi dan budaya masa depan, dengan bisnis meliputi rekreasi, film, seni kontemporer, dan lainnya.

Informasi dari Qichacha menunjukkan bahwa Jin Dian Investment Group Co., Ltd. didirikan pada 8 Mei 2022, dengan modal terdaftar 400 juta yuan, dan perwakilan hukum adalah Zhang Baoquan. Pemegang saham tunggal adalah Hainan Antai Industrial Development Co., Ltd.

Zhang Baoquan memulai proyek hotel Hongshulin di Sanya pada tahun 2004, dengan total investasi sekitar 20 miliar yuan, menciptakan kombinasi bisnis seni + rekreasi + pameran. Seseorang yang pernah bekerja di Jin Dian Group mengatakan kepada Pengpai News bahwa hotel Hongshulin di Yalong Bay sudah menguntungkan sejak 2005 dan menjadi titik awal proyek budaya dan wisata “Hongshulin” milik Jin Dian, dengan pendapatan tahunan lebih dari 1 miliar yuan saat puncaknya pada 2017. Pada awal operasinya, skala kecil, leverage rendah, dan arus kas tetap sehat. Orang tersebut menyatakan bahwa hotel Hongshulin juga menikmati keuntungan dari era tersebut, saat Sanya kekurangan pasokan wisata kelas atas, ditambah dengan ekspektasi kebijakan pulau wisata internasional, sehingga konsumsi wisata di Sanya meningkat pesat dan operasional hotel berjalan baik.

Namun, perlu dicatat bahwa hotel Hongshulin di Sanya adalah aset berat murni, tidak menjual properti, dan sepenuhnya dioperasikan sendiri, dengan arus kas yang sepenuhnya bergantung pada pendapatan dari hotel, restoran, dan hiburan offline, tanpa dukungan dari penjualan properti. Ini menjadi salah satu penyebab utama terjadinya keretakan arus kas di kemudian hari, dan kemampuan tahan siklusnya relatif lemah.

Seseorang yang mengetahui situasi mengatakan kepada Pengpai News bahwa dampak pandemi terhadap arus pelanggan rekreasi, ditambah dengan leverage tinggi, operasi aset berat, dan model jaminan pribadi tanpa penjualan properti, secara bersama-sama menyebabkan keruntuhan arus kas grup. Namun, orang tersebut berpendapat bahwa jika pelelangan ini berjalan lancar dan restrukturisasi utang, pergantian saham, serta peningkatan merek berhasil dilakukan, hotel Hongshulin berpotensi kembali ke jalur operasional yang stabil.

Krisis hotel Hongshulin di Sanya dapat ditelusuri kembali ke tahun 2020.

Berdasarkan kasus (2020) Qiong 96 Minchu 554, karena pinjaman sebesar 1,016 miliar yuan yang macet, Bank of China Haikou dan Bank Pembangunan Nasional cabang Sanya mengajukan permohonan pembekuan dana di bank sebesar 1,05 miliar yuan terkait perusahaan terkait Hongshulin dan orang terkait Zhang Baoquan, Wang Qiuyang, Zhang Muyuan, dan Zhang Muyu, atau penyitaan aset setara. Setelah putusan, kasus masuk tahap eksekusi paksa, aset inti hotel disita, dan saham dibekukan.

Untuk mengatasi krisis utang, Jin Dian Group juga melakukan penjualan aset untuk mengumpulkan dana dan meredakan tekanan arus kas.

Pada 28 Januari 2019, proyek Hongshulin di Qingdao mengalami tekanan dana dan mengundang investasi dari Qingdao State-owned Assets. Pada tahun itu, struktur kepemilikan perusahaan berubah, dengan Beijing Century Xin Hua Tourism Investment Development Co., Ltd. menurun dari 100% menjadi 40%, dan Qingdao West Coast Cultural Tourism Group Co., Ltd. menjadi pemegang saham utama dengan 60%. Selanjutnya, proyek Hongshulin di Qingdao mencapai kesepakatan kemitraan saham sebesar 5,3 miliar yuan.

Sebenarnya, saat pelepasan tanah, proyek Hongshulin di Qingdao dilengkapi dengan 30% residensial dan sisanya komersial, yang dapat dijual secara terpisah. Namun, untuk menciptakan destinasi rekreasi terbesar di utara, mereka tidak melakukan pengembangan properti atau penjualan properti, melainkan membangun proyek seluas 440.000 m² yang seluruhnya dapat dioperasikan sendiri.

Akhirnya, langkah penjualan aset ini tidak mampu mencegah grup menuju kebangkrutan dan restrukturisasi.

Pada 13 Juni 2024, Pengadilan Tengah Sanya memutuskan menerima permohonan kebangkrutan dan restrukturisasi perusahaan Hongshulin Tourism dan Hongshulin Real Estate; dan pada 14 November 2024, pengadilan memutuskan restrukturisasi menyeluruh terhadap perusahaan operasional dan perusahaan pengelola bioskop terkait, menunjuk lembaga profesional sebagai pengelola, dan mengambil alih seluruh aset, utang, dan operasional.