Harga satuan turun 7000 yuan/meter persegi dalam setahun: Jinmao dan Xiangyu meraih lahan di Jiading, Shanghai

Laporan Ekonomi Abad 21 Tang Shaokui

Pada tanggal 13 Maret, penutupan lelang tanah pertama setelah Tahun Baru Imlek 2026 di Shanghai berlangsung dengan sukses. Dalam lelang kali ini, hanya tiga bidang tanah yang dilelang, tersebar di Changqiao Xuhui, Kota Baru Jiading, dan Xihongqiao Qingpu, dengan total luas 151 mu, total luas bangunan 198.000 meter persegi, dan harga awal 6,644 miliar yuan. Bidang tanah di Changqiao Xuhui dan Kota Baru Jiading memulai pelelangan terlebih dahulu, keduanya terjual dengan harga dasar, masing-masing dimenangkan oleh joint venture antara Shangshi Chengkai dan gabungan antara Jinmao serta Xiangyu; sedangkan bidang tanah di Xujing Qingpu menjadi penutup, dimenangkan oleh Greentown China dengan tingkat premi yang rendah. Akhirnya, ketiga bidang tanah tersebut berhasil terjual dengan lancar, dengan total nilai transaksi mencapai 6,8 miliar yuan.

Sebelumnya, bidang tanah JDC1-1703 Unit B06-01 di Kota Baru Jiading yang banyak diperhatikan, dimenangkan oleh joint venture antara Jinmao dan Xiangyu dengan harga dasar 1,45918 miliar yuan, dengan harga bangunan sekitar 24.500 yuan per meter persegi.

Informasi terbuka menunjukkan bahwa tanah yang dilelang kali ini di Kota Baru Jiading adalah tanah hunian murni, dengan luas tanah 35.000 meter persegi, rasio konstruksi 1,7, batas tinggi 40 meter, dan luas bangunan yang direncanakan sekitar 59.600 meter persegi. Para profesional industri menunjukkan bahwa, berkat keunggulan rasio konstruksi yang rendah, proyek ini besar kemungkinan akan mengembangkan kombinasi produk perbaikan hunian berkapasitas rendah berupa “rumah baris + vila bertingkat”, mengisi kekosongan pasokan hunian berkualitas tinggi dan berkapasitas rendah di wilayah tersebut.

Perlu dicatat bahwa, dibandingkan dengan tanah sejenis di wilayah Kota Baru Jiading yang sama pada periode yang sama tahun lalu, harga bangunan yang dibeli oleh joint venture Jinmao dan Xiangyu kali ini mengalami penurunan yang signifikan. Pada Maret 2025, setelah 49 putaran kompetisi sengit, China Merchants Shekou mengakuisisi sebidang tanah hunian di pusat kawasan kegiatan Yuanxiang Lake di Kota Baru Jiading dengan harga 2,66 miliar yuan, dengan harga bangunan mencapai 31.900 yuan per meter persegi, dengan tingkat premi hampir 30%.

Ini berarti bahwa biaya akuisisi tanah oleh joint venture Jinmao dan Xiangyu turun sekitar 7.000 yuan per meter persegi, hampir 22%. Informasi terbuka menunjukkan bahwa tanah yang diambil oleh China Merchants Shekou saat ini telah dikembangkan menjadi Linyu Lakeside, dengan harga jual rata-rata berkisar antara 51.000 hingga 59.000 yuan per meter persegi.

Hal ini mencerminkan bahwa pasar lelang tanah di Shanghai saat ini secara keseluruhan semakin rasional, dan pengembang properti menjadi lebih berhati-hati dalam pengadaan tanah. Analis industri menunjukkan bahwa penurunan harga tanah menjadi 24.500 yuan per meter persegi akan memberikan ruang keuntungan yang cukup bagi pengembang, dan jika dibandingkan dengan harga proyek yang sedang dijual di sekitar, vila bertingkat di sekitar 1,4 km di arah barat daya tanah tersebut, yang dijual sekitar 67.000 yuan per meter persegi, proyek produk berkapasitas rendah yang akan diluncurkan di masa depan diperkirakan akan memiliki daya saing pasar yang kuat.

Dari gambaran keseluruhan lelang tanah kali ini, dua dari tiga bidang tanah terjual dengan harga dasar, dan satu lainnya terjual dengan tingkat premi yang rendah sebesar 6,57%. Para analis menunjukkan bahwa ini mencerminkan awal yang stabil dan rendah premi dari lelang tanah di Shanghai tahun 2026. Di antaranya, bidang tanah di Changqiao, Xuhui, dimenangkan oleh Shangshi Chengkai dengan harga 2,675 miliar yuan, dengan harga bangunan 48.511 yuan per meter persegi; dan bidang tanah di Xihongqiao, Qingpu, dimenangkan oleh Shanghai Zhiyou Real Estate Co., Ltd., anak perusahaan Greentown Group, dengan harga 2,675 miliar yuan, dengan tingkat premi 6,57%, dan harga bangunan sekitar 32.000 yuan per meter persegi. Lu Wenxi, analis pasar dari Shanghai Centaline Properties, menyatakan bahwa Greentown sangat aktif dalam pengadaan tanah di Shanghai, terutama dengan meraih beberapa “raja tanah”, yang membawa hasil positif terhadap kekuatan pasar dan pendapatan mereka di Shanghai.

Para profesional industri menunjukkan bahwa transaksi tanah dengan premi rendah ini sangat terkait dengan kebijakan lelang tanah di Shanghai. Sejak awal tahun ini, Shanghai berpegang pada strategi “sedikit tetapi berkualitas” dalam penawaran tanah, dengan prioritas pada pelepasan tanah berkualitas tinggi yang berlokasi strategis, lengkap fasilitas, dan dengan sedikit pembatasan, serta melalui penetapan harga awal yang wajar untuk menurunkan biaya pengadaan tanah bagi perusahaan, sekaligus merangsang partisipasi pasar.

Lu Wenxi berpendapat bahwa sejak Maret, pasar properti mengalami “musim semi kecil” yang cepat dimulai, tetapi hasil dari lelang tanah kali ini menunjukkan bahwa pengembang properti cenderung lebih berhati-hati.

Yen Yuejin, Wakil Direktur Pusat Riset Properti E-House Shanghai, menyatakan bahwa tren transaksi tanah kali ini secara jelas mencerminkan kata kunci “pengurangan volume dan peningkatan kualitas” di pasar tanah saat ini, di mana departemen sumber daya alam di berbagai daerah lebih menekankan pasokan tanah berkualitas tinggi untuk menstabilkan ekspektasi pasar.