Lelang Toko di Bawah Fuchun Shan居 Masalah Agile Kembali Bertambah Cerita A+

*Note: "富春山居" (Fuchun Shan居) appears to be a property name that is typically kept as is in translations. "雅居乐" (Agile) is a Chinese real estate developer. If you need a more natural Indonesian adaptation or have clarification on the exact context, please let me know.*

Seiring dengan penjualan aset dasar, proyek percontohan yang pernah diberi label hunian mewah kelas atas雅居乐A+ ini akhirnya gagal menjaga integritas aset inti.

Baru-baru ini, beberapa toko dasar雅居乐富春山居 dilelang secara hukum, dengan total harga awal sekitar 1 miliar yuan.

Di antaranya, properti dengan nilai tertinggi adalah “No. 101, Jalan Yue Ran, Kawasan Pengembangan Guangzhou, Rumah 2”, dengan harga awal 41,73 juta yuan, luas bangunan sekitar 3.372 meter persegi, saat ini telah disegel dan dijaminkan, sisa masa penggunaan hak milik 23 tahun.

Aset hunian mewah ini menjadi objek lelang yudisial, mencerminkan bukan hanya perubahan aset proyek semata, tetapi juga gambaran nyata tentang ketegangan rantai dana pengembang properti dan tekanan pada lini produk kelas atas.

Sejarah 富春山居

“Burung walet di aula Wang Xie dulu, terbang ke rumah rakyat biasa.” Kejayaan penjualan 富春山居 di masa lalu masih segar dalam ingatan, namun kini toko dasar dilelang secara hukum, perbandingan situasi sebelum dan sesudahnya membuat orang merasa sedih.

Dalam sistem produk雅居乐, proyek dibagi menjadi empat tingkat: A+, A, B, C, yang masing-masing mewakili hunian kelas atas, high-end, perbaikan, dan kebutuhan mendesak. Hanya produk 富春山居 yang diberi label A+, dengan total 9 proyek di seluruh negeri, sebagai tonggak 20 tahun grup, dipimpin langsung oleh ketua grup 陈卓林.

Berbeda dari hunian biasa, seri A+ fokus pada kelompok pemilik dengan kekayaan tinggi, biasanya berlokasi di pusat kota atau kawasan pemandangan langka, dengan biaya konstruksi dan fasilitas yang lebih tinggi, serta harga yang jauh di atas rata-rata wilayah, bertujuan membangun nilai merek dan titik pertumbuhan keuntungan.

Melihat kembali perjalanan proyek ini, pada Desember 2012, 富春山居 di Guangzhou dibuka pertama kali. Saat itu, kebijakan pembatasan pembelian properti belum dilonggarkan, namun proyek ini tetap sangat populer, dalam dua hari penjualan meraup 920 juta yuan, dengan sekitar 260 unit terjual 183 unit, tingkat penjualan lebih dari 70%, menarik banyak pengusaha dari Tianhe, Yuexiu, Luogang dan lain-lain, serta eksekutif perusahaan multinasional.

Harga jual 富春山居 jauh lebih tinggi dari kompetitor sejenis di sekitar, dengan harga rata-rata sekitar 27.000 yuan/m² saat peluncuran, termasuk dekorasi mewah seharga 4.500 yuan/m², rentang harga 23.000-28.000 yuan/m², dan harga per unit utama pernah mendekati 30.000 yuan/m², sementara proyek high-end lain di kawasan seperti 御湖名邸 rata-rata sekitar 20.000 yuan/m².

Biaya pengadaan tanah雅居乐 juga tidak kecil, pada Oktober 2009, dengan total transaksi 4,341 miliar yuan dan harga tanah sekitar 7.074 yuan/m², mereka memperoleh tanah tersebut, menjadi proyek tanah termahal di Kawasan Ilmu Pengetahuan Huangpu saat itu.

Dari sudut pandang logika aset, bergantung pada kelompok pemilik kelas atas, toko dasar hunian mewah tentu saja merupakan properti berkualitas tinggi, dengan karakteristik stabilitas sewa dan potensi apresiasi nilai yang kuat, cocok untuk membangun bisnis seperti supermarket kelas atas, klub, institusi keluarga, toko mewah ringan, dan lain-lain yang sesuai untuk kelompok pemilik dengan kekayaan tinggi.

Namun, kesulitan toko dasar 富春山居 saat ini mematahkan persepsi pasar terhadap lini produk hunian mewah.

Namun, ada juga pengamat pasar yang berpendapat, meskipun proyek ini berposisi sebagai “kelas atas”, investasi besar di taman dan lain-lain di awal, lokasinya jauh dari kawasan hunian mewah tradisional seperti Zhujiang New Town, fasilitas di sekitarnya juga lama tidak berkembang dan tidak lengkap, sehingga tidak bisa benar-benar dikategorikan sebagai hunian mewah.

Lebih menarik lagi adalah tren harga properti. Diketahui, pada 11 Maret 2026,雅居乐富春山居 baru saja menjual satu unit dengan 4 kamar tidur dan 2 ruang tamu, luas bangunan 178,88 m², dengan total harga sekitar 5 juta yuan, rata-rata sekitar 28.000 yuan/m², hampir setara dengan level saat peluncuran 14 tahun lalu.

Sementara itu, pandangan lain juga berkembang di pasar, yang berpendapat bahwa penjualan aset雅居乐 saat ini tidak hanya mengorbankan pendapatan jangka panjang, tetapi juga merusak reputasi merek lini produk A+, dan secara tidak langsung membuat pemilik dan investor high-end yang dulu mengagumi富春山居 merasa kecewa.

Ada juga komentar yang menyatakan, saat ini雅居乐 sedang mengalami penurunan pasar, jika tidak bisa mempertahankan gunung hijau, bagaimana bisa bangkit kembali?

Tekanan Utang

Tahun 2026 adalah tahun krusial bagi雅居乐 untuk bertahan hidup.

Pada awal Maret,雅居乐 mengeluarkan pengumuman bahwa permohonan likuidasi telah ditunda hingga 29 Juni 2026, dengan pemicu utamanya adalah tunggakan sebesar 18,5871 juta dolar AS dan 2,2343 juta dolar Hong Kong, dengan kreditur dari 新濠国际发展 (Sino-Macao) yang merupakan anak perusahaan dari 新濠 (Suncity).

Ini adalah kali kedua雅居乐 menunda sidang permohonan likuidasi, jika saat itu mereka masih gagal mencapai kesepakatan dengan kreditur dan menyelesaikan restrukturisasi utang, atau tidak mampu menyediakan rencana pelunasan yang cukup, perusahaan pengembang properti Guangdong yang telah beroperasi selama tiga puluh tahun ini bisa saja keluar dari panggung sejarah.

Di balik permohonan likuidasi ini, terdapat tekanan dari kondisi keuangan雅居乐 yang semakin berat.

Hingga saat ini,雅居乐集团控股有限公司 memiliki 9 obligasi luar negeri yang masih aktif, dari mana 5 di antaranya telah gagal bayar. Pada pertengahan 2025, total utang雅居乐 mencapai 149,5 miliar yuan, sementara kas dan simpanan bank hanya sekitar 5,5 miliar yuan.

Oleh karena itu, langkah-langkah penjualan aset雅居乐 semakin intensif, bahkan sebelum toko dasar富春山居 dilelang secara hukum, mereka baru saja menyelesaikan penjualan aset besar.

Pada 11 Maret, menurut data dari Kantor Pendaftaran Tanah Hong Kong, Kerry Construction atau pihak terkait membeli tanah vila Longpu di Kowloon Tong dari pengelola dengan sekitar 430 juta dolar Hong Kong.

Data menunjukkan, tanah tersebut seluas sekitar 21.600 kaki persegi, terdiri dari 44 unit bangunan lama,雅居乐 mulai membeli sejak 2017, pernah menguasai lebih dari 80% hak milik, dan pada 2023, melalui lelang paksa, mereka menyatukan hak milik tersebut dengan harga sekitar 966 juta dolar Hong Kong.

Namun, dalam waktu kurang dari dua tahun, nilai tanah ini turun lebih dari 500 juta dolar Hong Kong, mengalami kerugian hampir setengahnya.

Selain tanah di Hong Kong, aset lain yang baru saja dijual termasuk perusahaan lingkungan 玉林环保的 penjualan, dan penurunan harga tanah di proyek雅居乐 di Yangzhou sebanyak dua kali. Baik properti residensial, fasilitas mewah, maupun bisnis non-properti, selama memiliki nilai likuidasi, semuanya menjadi alat pelunasan utang雅居乐.

Hingga awal 2026, anggota keluarga 陈 telah secara bertahap keluar dari manajemen perusahaan, hanya pendiri 陈卓林 yang tetap memegang posisi dewan, sementara pengambilan keputusan sepenuhnya diserahkan kepada manajer profesional.