Sinyal positif terus bermunculan, pasar properti Guangzhou-Shenzhen sedang merencanakan "musim semi kecil"

Koran Sektor Keuangan Wartawan Wu Jiaming

Pada bulan Maret, awal musim semi, pasar properti biasanya akan menyambut gelombang suasana hangat “Tiga Emas dan Empat Perak”, apakah “Musim Semi Kecil” tahun ini akan datang sesuai jadwal juga menjadi fokus perhatian pasar.

Terkait hal ini, wartawan melakukan kunjungan ke pasar Guangzhou dan Shenzhen, menemukan bahwa di balik data transaksi yang stabil dan meningkat, semakin banyak pembeli rumah mulai memperbaiki ekspektasi mereka terhadap pasar properti, dan “Musim Semi Kecil” sedang merintis.

Harga yang wajar dan produk yang tepat adalah kunci

“Didukung oleh transaksi tinggi di lahan Ma Chang di Tianhe Guangzhou, volume kunjungan dan transaksi akhir-akhir ini meningkat, bahkan akhir pekan lalu proyek tersebut melayani hampir 150 kelompok pelanggan, perusahaan langsung memberi diskon untuk mendukung ‘Musim Semi Kecil’.” Manajer pemasaran sebuah proyek perumahan baru di wilayah Tianhe Beihai Guangzhou mengatakan kepada wartawan. Selain itu, menurut statistik tidak lengkap, hanya pada awal Maret, lebih dari 30 proyek perumahan baru di Guangzhou melakukan peluncuran produk baru atau mendorong penjualan.

Baru-baru ini, lahan Ma Chang yang sangat diperhatikan di Tianhe dijual dengan total harga 23,6 miliar yuan, dimiliki oleh Guangzhou Yuechengda Co., Ltd., anak perusahaan milik penuh Yuexiu Group, dengan tingkat premi 26,6%. Seiring dengan kemajuan rencana lahan Ma Chang, nilai tanah di wilayah inti terus dinilai ulang oleh pasar. Baru-baru ini, pasar rumah mewah Guangzhou juga kembali bergelora. Informasi pasar menunjukkan bahwa satu unit rumah seluas 670 meter persegi di Poly Yuexi Bay dijual dengan total harga 187 juta yuan, dengan harga per meter persegi sekitar 280.000 yuan. Wartawan juga mewawancarai beberapa petugas pemasaran dari berbagai pengembang, dan produk rumah mewah seperti apartemen besar dan vila di Guangzhou, semuanya memiliki catatan transaksi baru-baru ini.

Laporan dari Departemen Riset dan Pengembangan Zhongyuan Guangzhou memprediksi bahwa setelah liburan Tahun Baru Imlek, pasar unit baru akan berkonsentrasi, dan didorong oleh beberapa “rumah merah”, pasar kemungkinan besar akan mengalami “kemenangan pembukaan”. Diperkirakan dari Maret hingga April akan ada periode peluncuran besar-besaran, dan banyak proyek ini berada di pusat kota, menonjolkan produk perbaikan, memiliki daya tarik pasar tertentu, dan diharapkan dapat mendorong pemulihan transaksi. Pada saat yang sama, banyak petugas pemasaran dari proyek rumah baru di Guangzhou mengatakan bahwa harga akan lebih mendekati tingkat transaksi nyata pasar. Saat ini, hanya dengan harga yang wajar dan produk yang tepat, pembeli rumah bersedia masuk ke pasar.

Kepercayaan mulai pulih

Di Shenzhen, pasar rumah bekas tampaknya lebih ramai daripada rumah baru. Minggu lalu, volume penandatanganan rumah bekas di toko Leye Jia Shenzhen meningkat 132% secara bulanan, mencapai angka tertinggi sejak akhir Maret 2025; volume kunjungan ke rumah bekas juga mencapai level tertinggi sejak pertengahan Oktober 2024.

Selain itu, menurut data terbaru dari Shenzhen Shell Research Institute, pada Februari tahun ini, jumlah listing rumah bekas di toko mitra mereka menurun 3,3% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. “Perubahan persentase kecil ini secara tidak langsung mencerminkan bahwa kepercayaan pasar secara bertahap meningkat, dan fenomena penjualan yang tidak rasional sedang berkurang,” kata Xiao Xiaoping, direktur Shenzhen Shell Research Institute. Perubahan ini diharapkan dapat mendorong pasar properti Shenzhen memasuki jalur yang sehat yaitu “peningkatan pasokan—perbaikan ekspektasi—stabilisasi harga”. Ini berarti pasar sedang meredakan tekanan “kelebihan pasokan” yang disebabkan oleh penjual yang ingin cepat mendapatkan uang dari penjualan dalam waktu tertentu, dan listing properti menjadi lebih rasional, memberikan dasar yang lebih sehat untuk pemulihan pasar. Selain itu, dari segi harga, selain harga rata-rata transaksi yang berhenti menurun dan stabil selama dua bulan berturut-turut, harga listing di kawasan populer rumah bekas juga mulai sedikit meningkat.

“Sejak Maret, pemulihan transaksi rumah di kawasan sekolah unggulan paling mencolok, berikutnya adalah rumah bekas dengan total harga rendah dan tingkat pengembalian sewa tinggi,” kata Manajer Agen Senior Chen dari kawasan Yuanling, Futian, Shenzhen. “Saat ini, perubahan harga transaksi tidak besar, dan pertukaran harga untuk volume tetap menjadi tren utama, tetapi setelah beberapa tahun penurunan harga, tahun ini lebih banyak pembeli mulai memperbaiki kepercayaan mereka terhadap pasar properti. Misalnya, setelah liburan, jumlah pelanggan yang aktif menghubungi untuk melihat rumah lebih banyak daripada tahun-tahun sebelumnya.”

“Setelah Tahun Baru Imlek, pasar properti Shenzhen dengan cepat memulihkan ritme transaksi, responsnya lebih baik daripada beberapa tahun terakhir. Berdasarkan statistik kami, kecepatan peluncuran rumah baru tahun ini lebih lambat daripada tahun lalu, hanya 9 proyek rumah baru yang mendapatkan izin pra-penjualan, sedangkan pada periode yang sama tahun lalu ada 12 proyek, sehingga pasar rumah baru Shenzhen tahun ini sulit mencapai efek skala. Sebaliknya, pasar rumah bekas tetap penuh dengan pasokan dan harga rendah, sehingga suasana transaksi jauh lebih baik daripada pasar rumah baru,” kata Qu Qianru, Direktur Pusat Riset Nasional Midland Properties. “Selain itu, dari segi kebijakan, pelonggaran kebijakan pembatasan pembelian di Shenzhen juga kemungkinan besar akan berlanjut.”

Perlu kerja sama dari berbagai pihak

Menurut Li Yujia, Kepala Peneliti di Pusat Riset Kebijakan Perumahan Guangdong, kinerja pasar properti Guangzhou dan Shenzhen akhir-akhir ini cukup baik. “Pertama, pasar rumah bekas lebih baik daripada rumah baru, dan hotspot pasar rumah baru terbatas di beberapa kawasan; kedua, pertumbuhan listing rumah bekas baru-baru ini menurun secara bulanan dan tahunan, menunjukkan suasana dan ekspektasi pasar membaik; ketiga, kinerja pasar rumah bekas yang terus membaik sebelumnya secara tidak langsung mendorong permintaan jual beli rumah lama dan baru, dan siklus pasar membaik.”

Dia memperkirakan bahwa Maret adalah musim penjualan tradisional, termasuk transaksi properti komersial yang didorong oleh kebutuhan setelah liburan, pernikahan, pencarian pekerjaan, dan perolehan hak atas pendidikan. Selain itu, pengembang juga akan meluncurkan produk dengan nilai tinggi untuk mencapai target penjualan awal tahun. Pemerintah daerah juga akan melakukan langkah-langkah kebijakan, seperti kebijakan dana pensiun dan subsidi pembelian rumah yang lebih sering akhir-akhir ini, dan diperkirakan akan terjadi “puncak kecil” di pasar properti pada bulan Maret. Namun, dari struktur transaksi, harga rendah masih mendominasi.

Menurut China Index Academy, berdasarkan Indeks Harga Properti di 100 kota dari Sistem Indeks Properti China, sejak 2026, penurunan harga rumah bekas di 100 kota secara bulanan semakin menyempit, menunjukkan tren positif tertentu. Dengan semakin banyak kota mendorong implementasi kebijakan, pasar “Musim Semi Kecil” layak untuk diantisipasi.

Li Yujia berpendapat bahwa untuk mencapai dasar yang stabil dan menguat, masih diperlukan kerja sama dari berbagai pihak, termasuk meningkatkan siklus transaksi rumah baru dan bekas, terus menurunkan biaya transaksi, membersihkan lingkungan dan ketertiban transaksi, serta memperbaiki kepercayaan masyarakat dalam hal pekerjaan, pendapatan, dan ekspektasi.