Investor besar telah meninggalkan pasar perumahan yang dijual, bahkan sebelum Trump memerintahkan larangan

Dalam pandangan udara, rumah keluarga tunggal dua lantai membentang di jalan-jalan pada 14 Januari 2026 di Thousand Oaks, California.

Kevin Carter | Getty Images

Rancangan undang-undang untuk melarang investor institusional membeli rumah keluarga tunggal untuk disewakan sedang melalui proses di Kongres, tetapi banyak dari mereka sudah menjual ribuan rumah — dan telah melakukannya selama dua tahun.

Penelitian dari perusahaan data dan analitik perumahan Parcl Labs menunjukkan bahwa investor terbesar kini menjadi penjual bersih rumah.

Di setiap pasar perumahan metropolitan utama, investor memiliki bagian yang lebih besar dari daftar properti yang dijual daripada dari total stok perumahan. Di beberapa kota, seperti Dallas, Philadelphia, dan Houston, mereka menjual secara agresif. Investor Dallas memiliki 9,2% dari stok perumahan tetapi menyumbang 22,8% dari daftar rumah baru yang dijual.

FirstKey Homes tampaknya paling termotivasi, dengan lebih dari dua kali lipat daftar properti dibandingkan pesaingnya, menurut Parcl. Mereka juga menawarkan potongan harga yang jauh lebih besar, rata-rata 10% dari harga daftar awal, dan menurunkan harga sekitar setiap 20 hari.

“Pasar perumahan ini sangat fluktuatif, dan orang-orang berusaha mengurangi risiko,” kata Jason Lewris, salah satu pendiri Parcl Labs. Dia mencatat bahwa sewa tidak bertahan seiring dengan apa yang bisa diperoleh investor jika mereka menjual.

“Jadi, lebih baik mendapatkan pengembalian yang disesuaikan risiko dan melihat bagaimana keadaan berkembang,” katanya.

Dalam laporan laba kuartal terakhir tahun 2025, Invitation Homes, salah satu pemilik properti yang diperdagangkan secara publik terbesar, melaporkan bahwa semua 368 akuisisi miliknya yang sepenuhnya dimiliki adalah rumah baru yang dibeli dari berbagai pembangun rumah. Mereka juga melaporkan menjual 315 rumah yang sudah ada.

Untuk tahun penuh 2025, Invitation melaporkan bahwa “hampir semua” dari 2.410 akuisisi miliknya yang sepenuhnya dimiliki dibeli melalui hubungan dengan pembangun rumah, sementara mereka menjual 1.356 rumah yang sepenuhnya dimiliki, “seringkali kepada keluarga yang membeli untuk digunakan sendiri.”

Dalam upaya membuat perumahan terjangkau, pada akhir Januari, Presiden Donald Trump menandatangani perintah eksekutif yang bertujuan membatasi pembelian rumah keluarga tunggal oleh investor besar institusional untuk disewakan. Dia memberikan pengecualian untuk pembelian rumah baru yang dibangun khusus sebagai properti sewaan.

Kemudian Gedung Putih mengirimkan rancangan undang-undang ke Kongres, mengatakan bahwa investor yang memiliki lebih dari 100 rumah keluarga tunggal akan dilarang membeli lagi, tetapi tidak harus menjual apa yang mereka miliki. RUU Senat dan DPR memiliki ambang volume yang berbeda untuk apa yang disebut investor besar, tetapi keduanya tidak jauh berbeda.

Sebagai gambaran, rumah keluarga tunggal yang disewakan mencakup sekitar 10% dari stok perumahan AS, dan sebagian besar, 80%, dimiliki oleh operator kecil dan menengah, yang disebut mom-and-pop, dengan kurang dari 10 rumah masing-masing, menurut analisis dari Bank of America. Investor kecil, yang memiliki antara 10 dan 1.000 rumah, menyumbang 17% dari pemilik properti. Investor institusional besar yang memiliki lebih dari 1.000 rumah hanya menyumbang 3% dari pasar sewa rumah keluarga tunggal.

Namun, angka-angka ini mulai menurun.

Investor awalnya membanjiri pasar setelah crash hipotek subprime yang menyebabkan Resesi Besar. Harga rumah di beberapa pasar turun hingga setengahnya, dan penyitaan meningkat pesat. Investor membeli rumah dengan harga murah dan mengubahnya menjadi sewa yang menguntungkan.

Seiring pasar pulih, jumlah rumah tingkat pemilik yang tersedia untuk dijual kepada penghuni sendiri berkurang karena investor fokus pada segmen tersebut. Di beberapa kota, seperti Atlanta, pembeli biasa tidak bisa bersaing dengan investor yang biasanya datang dengan uang tunai. Beberapa lingkungan hampir seluruhnya dimiliki oleh investor.

Namun pada 2022, bahkan sebelum Trump menjabat untuk kedua kalinya, investor sudah mulai mundur, membeli lebih sedikit rumah, menurut Parcl. Penjualan meningkat pesat pada akhir 2024, dengan investor di Atlanta sekarang menjual hampir dua properti untuk setiap satu yang mereka beli.

Dapatkan Property Play langsung ke kotak masuk Anda

Property Play CNBC bersama Diana Olick membahas peluang baru dan yang sedang berkembang bagi investor properti, dikirim setiap minggu ke kotak masuk Anda.

Berlangganan di sini untuk mendapatkan akses hari ini.

Perbatasan berikutnya

Investor kini beralih ke model bangun-untuk-sewa.

Sebagian besar pergeseran penjualan bersih selama beberapa tahun terakhir adalah proses alami daur ulang modal, menurut Rick Palacios, direktur riset di John Burns Research and Consulting.

“Harga rumah naik setelah 2020, dan banyak investor sewa rumah keluarga tunggal menjual aset mereka dalam latar kenaikan harga rumah, lalu mengalihkan modal ke pembangunan rumah sewa yang menawarkan hasil lebih tinggi dibandingkan membeli kembali dengan harga yang sangat tinggi dan biaya pinjaman yang meningkat bagi investor juga,” kata Palacios.

Para pembangun juga menyesuaikan harga mereka secara real-time, sementara penjual resale tidak melakukannya.

“Ini memberi peluang bagi investor untuk membeli dengan diskon dari para pembangun,” tambahnya.

Invitation Homes telah membeli rumah dari pembangun seperti Lennar, tetapi pada Januari mengumumkan bahwa mereka telah mengakuisisi ResiBuilt Homes yang berbasis di Atlanta, pengembang rumah build-to-rent di pasar dengan pertumbuhan tinggi di seluruh Tenggara. ResiBuilt biasanya menghasilkan sekitar 1.000 rumah per tahun, tetapi Invitation Homes berencana memperluas jumlah tersebut.

“Salah satu cara paling konstruktif yang bisa kami lakukan adalah menambah lebih banyak rumah ke pasar yang kami layani,” kata Dallas Tanner, CEO Invitation Homes, dalam panggilan pendapatan bulan lalu bersama analis. “Meskipun kemitraan kami dengan pembangun rumah telah mendukung upaya ini selama bertahun-tahun, akuisisi ResiBuilt memperluasnya dan meningkatkan kendali kami atas biaya, kualitas produk, dan kecepatan pengiriman.”

Sementara itu, AMH, yang sebelumnya dikenal sebagai American Homes 4 Rent, telah membangun komunitas sewa lengkap selama beberapa tahun. Dalam laporan laba kuartal keempat terbaru, CEO Bryan Smith mengatakan, “Sejak dimulainya program pengembangan dari nol, kami telah menyumbangkan lebih dari 14.000 rumah baru ke stok perumahan nasional. Hasil kami di 2025 dan prospek untuk 2026 mencerminkan fokus yang berkelanjutan pada memperluas pasokan perumahan nasional, meningkatkan pengalaman penghuni, dan menciptakan nilai bagi semua pemangku kepentingan kami.”