“商转公” menghadapi hambatan nyata, penurunan nilai penilaian memerlukan pemohon membayar selisih harga sebesar 30 juta yuan

“商转公” sedang menjadi alat yang efektif bagi pembeli rumah untuk menurunkan biaya. Dalam dua tahun terakhir, semakin banyak kota yang menerapkan kebijakan “商转公”. Namun, operasi “商转公” sebenarnya tidak sederhana, tidak hanya membutuhkan beberapa syarat pendahuluan, tetapi juga harus melakukan penilaian terhadap harga saat ini dari properti tersebut.

Yang perlu diperhatikan adalah, dalam dua tahun terakhir, seiring dengan penyesuaian pasar, fluktuasi harga rumah cukup besar, banyak pemohon yang perlu membayar selisih harga saat melakukan “商转公”, ada yang harus membayar selisih hingga 30 juta yuan, ini membuat pelaksanaan “商转公” semakin sulit. Menurut wartawan dari Huaxia Shibao, penilaian mencerminkan kehati-hatian dalam pinjaman dana pensiun. Para ahli berpendapat bahwa ke depannya, masalah “商转公” dapat diatasi melalui stabilisasi pasar dan inovasi dalam alat kombinasi.

Pembayaran besar yang membingungkan pembeli rumah

“Kalau ingin beralih menjadi pinjaman dana pensiun, harus membayar sendiri 30 juta yuan.” Pada 25 Februari, pemilik rumah Chen Lin (nama samaran) mengatakan kepada wartawan Huaxia Shibao. Chen Lin secara jujur berkata, “Saya tidak paham hal-hal ini, begitu mendengar harus membayar sebanyak ini, saya bingung.” Apa itu “商转公”? Secara sederhana, adalah mengalihkan seluruh atau sebagian saldo pinjaman rumah pribadi komersial yang belum lunas menjadi pinjaman dana pensiun, sehingga mengurangi beban bunga dan meringankan cicilan.

Chen Lin menyatakan, rumah dibeli di Huizhou, saat itu tidak bisa menggunakan pinjaman dana pensiun, hanya bisa pinjaman komersial, suku bunga pinjaman sekitar 3,7%. Saat itu, total harga rumah adalah 1,2 juta yuan, uang muka 300.000 yuan, dan total pokok pinjaman plus bunga mencapai 1,44 juta yuan. Saat ini, suku bunga pinjaman dana pensiun untuk rumah pertama di Huizhou dengan masa lebih dari 5 tahun adalah 2,6%, jika saldo tersebut dialihkan ke pinjaman dana pensiun, maka dapat menghemat sejumlah besar bunga.

“Kalau tidak dihitung bunga, saat ini masih ada pokok pinjaman rumah sebesar 800.000 yuan yang belum dibayar,” kata Chen Lin kepada wartawan Huaxia Shibao. Pada Mei 2024, Huizhou mengeluarkan pedoman operasional “商转公”. Mengenai batas pinjaman, Huizhou menetapkan bahwa plafon pinjaman “商转公” tidak boleh melebihi saldo pokok pinjaman komersial awal. Jika dialihkan menjadi pinjaman dana pensiun murni, plafonnya adalah “saldo pokok pinjaman komersial awal – jumlah akun dana pensiun kedua pasangan”; jika menjadi pinjaman kombinasi, plafonnya adalah “saldo pokok pinjaman awal – jumlah pinjaman sisa dari pinjaman komersial”.

Chen Lin mengatakan, “Saya melihat dokumen yang meminta pemohon menyertakan dokumen seperti kontrak pembelian rumah, kontrak hipotek, dan lain-lain, jadi saya langsung berkonsultasi ke bank yang ditunjuk. Bank mengatakan, karena harga rumah turun, plafon pinjaman dana pensiun saat ini lebih rendah dari jumlah pokok pinjaman komersial yang belum lunas, jadi kami harus membayar sendiri 30 juta yuan.”

Chen Lin mengaku, jika harus membayar sebanyak itu, memang tidak ada gunanya lagi beralih menjadi pinjaman dana pensiun.

Bagaimana menentukan nilai penilaian?

“Bank mengatakan, karena fluktuasi harga rumah cukup besar, maka nilai penilaian tidak bisa naik, jadi harus membayar selisihnya,” kata Chen Lin kepada wartawan Huaxia Shibao. Dari aplikasi transaksi properti, diketahui bahwa harga listing rumah dengan tipe yang sama dengan milik Chen Lin saat ini sekitar 800.000 yuan.

Bukan hanya Chen Lin yang mengalami hambatan dalam “商转公”. “Saya berencana mengurus ‘商转公’ pada 2025. Harga asli rumah adalah 1,9 juta yuan, sedangkan penilaian sekitar 1,4 juta yuan. Bank mengatakan, harus menunggu saldo pinjaman komersial yang belum lunas mencapai 80% dari total harga rumah baru bisa mengurusnya, yaitu sekitar 1,1 juta yuan. Tapi saat itu, pinjaman komersial kami masih tersisa 1,5 juta yuan, jadi belum bisa selesai,” kata pembeli lain kepada wartawan Huaxia Shibao pada 26 Februari.

“Saya belum pernah melakukan operasi ini, tidak tahu harus melakukan penilaian, dan saat melihat hasil penilaian, agak sulit diterima,” kata tiga pembeli termasuk Chen Lin kepada wartawan. Diketahui, banyak pemohon juga menggunakan jasa penilai pihak ketiga untuk menilai harga rumah agar dapat meningkatkan plafon pinjaman dana pensiun.

“Kalau beralih ke pinjaman dana pensiun, plafonnya biasanya sekitar 70% sampai 80% dari nilai penilaian, kami sudah melakukan banyak operasi serupa,” kata staf dari sebuah perusahaan penilaian pada 26 Februari kepada wartawan Huaxia Shibao. Staf tersebut mengatakan, penilaian rumah tinggal tidak memerlukan kunjungan langsung, cukup pelanggan mengunggah dokumen seperti sertifikat properti secara online, dan laporan biasanya selesai dalam 3 hari kerja. “Kami memiliki kualifikasi, laporan ini diakui oleh bank dan pusat pengelolaan dana pensiun. Penilaian harga rumah didasarkan pada transaksi rumah di sekitar dalam 3 bulan terakhir, kami punya sistem yang bisa melihat data tersebut,” katanya.

Namun, berapa banyak nilai penilaian bisa ditingkatkan, tidak ada satu pun lembaga penilai yang bisa menjamin. “Nilainya bisa lebih tinggi dari bank, tapi pasti tidak banyak, tergantung kondisi pasar,” kata staf dari perusahaan penilaian kepada wartawan Huaxia Shibao.

Banyak kota memperkuat kebijakan dana pensiun baru

Pada 27 Februari, Wakil Direktur Institut Properti E-House Shanghai Yan Yuejin mengatakan kepada wartawan Huaxia Shibao, “Kebijakan ‘商转公’ ini sangat baik, tetapi dalam pelaksanaannya, karena perubahan siklus pasar, kebijakan ini berkembang menjadi hambatan ‘batas tinggi’, dan masalah ini memang perlu diperhatikan. Pinjaman dana pensiun mengikuti prinsip ‘pilih harga terendah’, menggunakan nilai penilaian saat ini sebagai standar kredit, yang mencerminkan kehati-hatian dalam pengendalian risiko, jadi, wajar jika pinjaman dana pensiun cenderung berhati-hati.”

“‘商转公’ sangat bagus, tetapi memang muncul hambatan di ‘kilometer terakhir’ karena selisih harga yang mengurangi beban,” kata Yan Yuejin. “Perlu terus mengelola ekspektasi harga rumah, ketika nilai penilaian stabil dan meningkat, selisih antara nilai penilaian dan harga beli akan berkurang secara bertahap, sehingga kekurangan dana juga akan berkurang.”

Selain itu, Yan Yuejin menyarankan inovasi dalam pola kombinasi. Misalnya, mengizinkan saat melakukan “商转公”, bagian yang melebihi plafon pinjaman dana pensiun disimpan sebagai pinjaman komersial, atau dialihkan ke pinjaman berbunga rendah lainnya, tanpa harus membayar selisih secara sekaligus. Juga, parameter pinjaman dana pensiun dapat disesuaikan secara dinamis, misalnya, meningkatkan batas maksimum pinjaman hingga 85% selama periode penyesuaian pasar, atau memperkenalkan lembaga penjamin profesional yang dapat memberikan jaminan sementara untuk selisih harga yang lebih rendah dari harga beli, sehingga mengurangi risiko bagi pusat dana pensiun.

Diketahui, beberapa kota baru-baru ini memperkuat kebijakan “商转公”. Pada 24 Februari, Pusat Pengelolaan Dana Pensiun Perumahan Guiyang mengumumkan bahwa mulai Maret tahun ini, mereka akan melaksanakan langkah respons risiko likuiditas tingkat tiga secara resmi, dengan prioritas mendukung keluarga pekerja yang belum pernah menggunakan pinjaman dana pensiun untuk mengurus “商转公”, dengan target volume sebesar 500 juta yuan tahun ini. Sebelumnya, kebijakan “商转公” di Guiyang pernah dihentikan karena ketegangan likuiditas dana.

Sebagai contoh, di Guiyang, pelaksanaan “商转公” yang diaktifkan kembali ini menggunakan sistem reservasi online dan antrian, serta proses penerimaan secara bertahap di lokasi. Pemohon harus berasal dari keluarga yang belum pernah menggunakan pinjaman dana pensiun di seluruh negeri, pinjaman komersial sebelumnya harus murni pinjaman komersial dan sudah dilunasi minimal 1 tahun, tidak boleh ada catatan keterlambatan dalam 12 bulan terakhir, dan properti harus berada di Guiyang atau Xin’an New Area serta memiliki sertifikat hak milik. Saat ini, ada 14 bank di Guizhou yang mendukung pelaksanaan kebijakan ini.

Pada hari yang sama, Pusat Pengelolaan Dana Pensiun Perumahan Zhengzhou mengumumkan bahwa Bank Industrial and Commercial Bank cabang Zhengzhou Shangdu Road telah menandatangani “Perjanjian Kerja Sama Operasi Pinjaman ‘商转公’” dengan pusat tersebut. Sebelumnya, di Zhengzhou, sudah ada 63 bank yang menandatangani perjanjian “商转公”, dan dengan bank yang diumumkan ini, total ada 64 bank yang dapat mengelola pinjaman “商转公”, memperluas skala bank yang terlibat.