Kenaikan 264% Opendoor: Ketika Hype Media Sosial Bertemu dengan Model Bisnis yang Rusak

Opendoor Technologies (NASDAQ: OPEN) memberikan pengembalian yang mencengangkan sebesar 264% pada tahun 2025, menarik perhatian berita utama dan investor ritel di mana-mana. Narasi tentang saham yang tak terbendung ini tampak menarik di permukaan—sebuah perusahaan fintech yang merevolusi properti dengan teknologi mutakhir. Tetapi di balik lonjakan 264% ini tersembunyi kisah yang lebih mengkhawatirkan: antusiasme investor ritel yang mendorong valuasi yang terlepas dari kinerja fundamental bisnis.

Bagaimana Media Sosial Menciptakan Kenaikan 264%

Angka-angka menceritakan kisah yang dramatis. Dimulai dari titik terendah historis di $0,51 pada Juni 2025, saham Opendoor melambung lebih dari 2.000% menjadi $10,87 pada September—didorong hampir seluruhnya oleh aktivitas investor ritel di Reddit, X, dan platform sosial lainnya. Tekanan beli ini mendorong saham naik lagi sebesar 264% selama setahun penuh, tetapi bisnis inti perusahaan tidak menunjukkan perbaikan yang sepadan.

Polanya ini tidak muncul dalam kekosongan. Opendoor beroperasi di bidang properti, dan pemotongan suku bunga oleh Federal Reserve sebanyak enam kali sejak akhir 2024 menciptakan narasi yang kredibel: suku bunga yang lebih rendah mungkin merangsang permintaan perumahan. Tetapi narasi, terutama yang diperkuat oleh media sosial, dapat dengan cepat menyimpang dari kenyataan. Rallies yang didorong ritel serupa pernah terjadi sebelum penjualan besar-besaran saham seperti GameStop dan AMC. Sejarah menunjukkan nasib yang sama mungkin menanti Opendoor.

Masalah Fundamental: Model Bisnis Rusak di Pasar yang Rusak

Bisnis inti Opendoor sangat sederhana secara menipu: membeli rumah langsung dari penjual dengan diskon kecil, lalu menjualnya kembali untuk mendapatkan keuntungan. Penjual menghargai kepastian—mereka mendapatkan tawaran tunai dalam beberapa minggu daripada berbulan-bulan ketidakpastian dengan agen tradisional. Perusahaan mengurus semuanya.

Model ini berjalan baik selama booming properti, tetapi menjadi berbahaya saat pasar sedang menurun. Sektor perumahan saat ini sedang mengalami kesulitan. Penjualan rumah yang ada di AS tercatat hanya 4,35 juta unit tahunan pada Desember 2025—dekat level terendah lima tahun. Lebih mengkhawatirkan lagi, ada 529.770 penjual lebih banyak daripada pembeli pada November, mendekati ketidakseimbangan historis. Ketidakseimbangan pasokan-permintaan ini membuat hampir mustahil bagi Opendoor untuk menjual kembali rumah secara menguntungkan.

Upaya sebelumnya dengan model bisnis ini harus menjadi pelajaran peringatan. Baik Zillow maupun Redfin menutup operasi pembelian langsung mereka setelah mengalami kerugian besar. Kerugian Zillow sangat parah sehingga mengancam stabilitas keuangan seluruh perusahaan. Sekarang, Opendoor mencoba strategi yang sama di lingkungan pasar yang bahkan lebih buruk.

Pertumbuhan Pendapatan Tidak Bisa Menutupi Masalah Keuntungan

Dalam tiga kuartal pertama tahun 2025, Opendoor menjual 9.813 rumah, menghasilkan pendapatan sebesar $3,6 miliar. Itu terdengar mengesankan sampai Anda melihat data pembelian: perusahaan hanya mengakuisisi 6.535 rumah selama periode yang sama. Manajemen secara sengaja memperlambat akuisisi karena kelemahan pasar, yang berarti pendapatan kemungkinan akan menyusut di 2026.

Namun, krisis sebenarnya terletak di bawah garis pendapatan. Opendoor melaporkan kerugian bersih sebesar $204 juta (berdasarkan GAAP) selama sembilan bulan tersebut. Bahkan saat mengecualikan biaya satu kali dan non-tunai seperti kompensasi saham—kerugian non-GAAP—perusahaan tetap membakar uang sebesar $133 juta.

Dengan kas sebesar $962 juta per 30 September 2025, Opendoor dapat menahan kerugian ini dalam jangka pendek. Tetapi CEO baru Kaz Nejatian, yang diangkat pada September dan berasal dari peran di Shopify, PayPal, dan LinkedIn, menghadapi tantangan besar. Strateginya: menggunakan AI untuk mempercepat perputaran rumah dan membangun volume cukup besar untuk mendapatkan kekuatan harga. Namun ini mengabaikan preseden penting—Zillow adalah pemain volume besar di pasar ini dan tetap gagal menghasilkan keuntungan. Mengapa Opendoor harus berhasil di tempat di mana perusahaan dengan skala jauh lebih besar gagal?

Pemotongan Suku Bunga: Membantu, Tapi Mungkin Tidak Cukup

Alat FedWatch dari CME Group menunjukkan dua pemotongan suku bunga lagi di 2026. Suku bunga hipotek yang lebih rendah secara teori harus menarik lebih banyak pembeli rumah. Namun, argumen ini mengandung kekurangan fatal: suku bunga saat Zillow dan Redfin keluar dari bisnis pembelian langsung berada di dekat level terendah historis. Mereka tetap gagal membuat model ini berhasil. Suku bunga yang lebih rendah mungkin membantu, tetapi kecil kemungkinannya menjadi solusi ajaib bagi Opendoor.

Sementara itu, psikologi pasar perumahan secara umum tetap menghadapi tantangan. Inventaris penjual tetap tinggi secara historis, menekan harga rumah. Antusiasme pembeli belum kembali meskipun suku bunga dipotong. Tanpa lonjakan nyata dalam permintaan pembeli—bukan hanya suku bunga yang lebih rendah, tetapi pembeli yang benar-benar termotivasi—Opendoor menghadapi hambatan yang bahkan penerapan AI yang agresif pun tidak bisa atasi.

Risiko Pembalikan: Apa Arti Rally 264% Sebenarnya

Saham Opendoor sudah turun 46% dari puncaknya di 2025. Itu bukan koreksi kecil—itu adalah tanda peringatan. Pengembalian tahunan sebesar 264% menyembunyikan volatilitas ekstrem dan kepemilikan yang terkonsentrasi oleh investor ritel yang tidak berpengalaman yang menemukan saham ini melalui media sosial. Setelah narasi bergeser atau antusiasme ritel mereda, para investor ini cenderung keluar dengan cepat, menciptakan penjualan besar-besaran secara berantai.

Precedent GameStop dan AMC sangat mengedukasi. Kedua saham ini mengalami rally yang didorong media sosial yang menarik perhatian media dan tampaknya akan berlanjut. Keduanya kemudian kehilangan sebagian besar keuntungan mereka setelah kegilaan ritel mereda dan kelemahan fundamental kembali muncul. Opendoor tampaknya berada dalam posisi yang serupa.

Haruskah Anda Percaya pada Kisah 264%?

Rally 264% terlihat mengesankan di headline tetapi menyesatkan tentang prospek bisnis nyata Opendoor. Perusahaan menghadapi hambatan struktural: kelebihan inventaris penjual, perbandingan profitabilitas yang sulit dengan pesaing yang gagal, kerugian operasional yang meningkat, dan strategi yang belum terbukti di bawah kepemimpinan baru.

Meskipun pemulihan permintaan perumahan yang berkelanjutan bisa membantu Opendoor di masa depan, perusahaan harus membuktikan terlebih dahulu bahwa mereka mampu menghasilkan keuntungan yang berkelanjutan. Suku bunga saja tidak akan memperbaiki model bisnis yang secara fundamental bermasalah. Investor yang mempertimbangkan saham Opendoor harus ingat bahwa pengembalian satu tahun yang mengesankan, terutama yang didorong oleh semangat media sosial, jarang menjadi prediksi kinerja masa depan. Rally 264% ini mungkin justru menjadi sinyal peringatan daripada batu loncatan.