Bisakah Anda Membayar Cicilan Hipotek Tambahan Setiap Tahun? Harga Sebenarnya dari Pinjaman 50 Tahun

Kebijakan yang diusulkan untuk beralih ke hipotek 50 tahun terdengar menarik di permukaan—pembayaran bulanan yang lebih rendah berarti kualifikasi yang lebih mudah dan bantuan arus kas langsung. Tetapi analisis oleh Realtor.com mengungkapkan kenyataan yang mengkhawatirkan: peminjam secara efektif akan membayar satu pembayaran hipotek tambahan per tahun hanya dari bunga ekstra, dengan beberapa pasar menghadapi biaya yang melebihi $607 900.000 selama masa pinjaman.

Bagaimana Perhitungan Terbagi: Biaya Perpanjangan Jangka Waktu

Memperpanjang hipotek menjadi 50 tahun daripada jangka waktu 30 tahun secara dramatis menggeser beban bunga. Sementara pembayaran bulanan turun, total bunga yang terakumulasi menjadi penalti besar yang jauh melampaui penghematan awal. Analisis ini memeriksa tiga jenis pasar yang berbeda untuk menunjukkan seberapa signifikan beban keuangan ini menjadi.

Di pasar dengan biaya tinggi dan pasokan terbatas seperti San Francisco-Oakland-Fremont, California, angka-angkanya sangat mencolok. Harga listing median sebesar $954.500 akan menghasilkan pembayaran bulanan selama 30 tahun sebesar $5.289, dibandingkan dengan hanya $4.682 dengan jangka waktu 50 tahun—penghematan bulanan sebesar $607. Namun, manfaat $292 bulanan tersebut datang dengan trade-off yang menghancurkan: bunga kumulatif tambahan sebesar $904.798. Dalam 50 tahun, peminjam akan membayar $1.949.903 dalam bunga dibandingkan dengan $1.045.105 untuk opsi 30 tahun.

Menurut ekonom senior Joel Berner dari Realtor.com, pola ini menciptakan ekonomi palsu: “Bunga tambahan ini mewakili beban keuangan jangka panjang yang besar. Di pasar dengan pasokan terbatas, pembayaran yang lebih rendah sebenarnya memicu kompetisi dan mendorong harga naik, yang berpotensi menghapus penghematan bulanan hampir secara langsung melalui jumlah pinjaman yang lebih besar yang diperlukan.”

Dampak di Pasar Menengah: Koridor Pertumbuhan Menghadapi Jerat Ekuitas

Pasar pertumbuhan seperti Raleigh-Cary, North Carolina menghadirkan tantangan berbeda. Dengan harga listing median sebesar $458.020, pembayaran bulanan selama 30 tahun adalah $2.538, turun menjadi $2.246 dengan jangka waktu 50 tahun—pengurangan $153 bulanan. Namun, biaya kumulatifnya cukup besar: tambahan bunga sebesar $434.170.

Bagi pembeli dengan pendapatan terbatas di area yang diinginkan, bantuan bulanan ini bisa tampak sementara menarik. Tetapi konsekuensinya adalah jalur yang sangat lambat menuju akumulasi ekuitas. Peminjam tetap terjebak dalam hipotek mereka lebih lama, tidak mampu membangun kepemilikan rumah yang cukup untuk naik ke tingkat yang lebih tinggi dalam kerangka waktu 5-10 tahun yang biasa. Biaya efektif per tahun dari bantuan pembayaran menjadi jelas ketika dihitung sebagai pembayaran hipotek tambahan tahunan—sebuah pajak tersembunyi terhadap fleksibilitas keuangan.

Pasar Terjangkau, Pengorbanan Mahal

Bahkan di pasar dengan biaya lebih rendah, penalti tetap signifikan. Akron, Ohio, dengan harga listing median sebesar $239.570, akan melihat pembayaran 30 tahun sebesar $1.328 per bulan, dibandingkan dengan $1.175 pada jangka waktu 50 tahun. Penghematan bulanan tersebut menyembunyikan bunga tambahan sebesar $227.095 selama masa hidup pinjaman.

Seperti yang dicatat Berner tentang pasar yang stabil dan terjangkau: “Hipotek 50 tahun berarti menanggung tambahan $227.095 dalam total bunga untuk penghematan bulanan yang modest. Ini adalah biaya jangka panjang yang tidak proporsional, yang tidak perlu menunda jalur menuju ekuitas dan merusak keamanan keuangan.” Bagi rumah tangga yang sudah mengelola anggaran ketat, pengaturan ini pada dasarnya sama dengan membayar satu pembayaran hipotek tambahan setiap tahun, hanya dari bunga saja.

Implikasi Keuangan Lebih Luas

Ketegangan inti tetap tidak berubah di semua pasar: pembayaran bulanan yang lebih rendah tidak berarti hasil keuangan yang lebih baik. Sebaliknya, mereka mengalihkan biaya ke depan, menciptakan penalti tahunan efektif yang terakumulasi selama beberapa dekade. Peminjam yang mempertimbangkan jangka waktu hipotek yang diperpanjang harus dengan hati-hati menimbang apakah penghematan bulanan marginal tersebut membenarkan biaya seumur hidup yang jauh lebih tinggi dan penundaan akumulasi ekuitas.