Korea meluncurkan "pengetatan hancur-hancuran" dengan batas pinjaman untuk rumah mahal kurang dari 10%, apakah Taiwan harus belajar?

Korea Selatan telah memberlakukan pembatasan rumah paling ketat dalam sejarah, seperti operasi bedah berisiko tinggi dalam upaya untuk menghilangkan kanker spekulatif dengan satu pisau. Dibandingkan dengan pemulihan lembut bergaya TCM Taiwan, dua jalur yang sama sekali berbeda, siapa yang benar-benar dapat menyelesaikan masalah abad keadilan perumahan? (Sinopsis: Eksekutif Yuan membuka keran hipotek!) Kecuali untuk Undang-Undang Perbankan 72-2 mengutip protes hukum: perintah eksekutif lebih besar dari hukum? (Suplemen latar belakang: Pasar perumahan Taiwan meledak “harga pembukaan langit, transaksi datar” tawar-menawar dari 15%, apakah akan turun lagi tahun depan? Pemerintah Korea Selatan baru-baru ini menjatuhkan bom yang mengejutkan: “pembatasan perumahan paling parah dalam sejarah”, yang hampir memotong kemungkinan orang biasa mengambil pinjaman untuk membeli rumah, dan mencoba memotong kanker harga perumahan di jantung masyarakat Korea Selatan. Pemerintah telah menetapkan bahwa di Seoul dan daerah inti lainnya di wilayah ibu kota, plafon pinjaman untuk rumah kelas atas dengan harga rumah lebih dari 2,5 miliar won (sekitar NT $ 53,87 juta) telah anjlok menjadi hanya 200 juta won (kurang dari NT $ 4,5 juta). Ini berarti bahwa pembeli rumah dengan impian kelas menengah perlu membayar hampir jumlah penuh untuk mengetuk pintu rumah impiannya. Tetapi begitu berita itu keluar, reaksi pasar bukan untuk mendingin, tetapi untuk mendidih panik. Pada jam-jam terakhir sebelum kesepakatan baru berlaku, panggilan telepon dari agen real estat di Seoul dibanjiri, dan harga transaksi terus-menerus mencapai level tertinggi baru, seolah-olah melarikan diri untuk membeli kesempatan terakhir untuk memanfaatkan jalur pinjaman lama. Adegan ini, yang tidak masuk akal tetapi sangat benar, mengungkapkan kenyataan pahit: ketika hak untuk tinggal benar-benar dibiayai, setiap upaya untuk membawanya kembali ke jalurnya dapat memicu badai yang lebih dahsyat. Pada saat yang sama, pernyataan pemimpin partai yang berkuasa di Korea Selatan bahwa “kita harus menciptakan pasar di mana Anda dapat membeli rumah tanpa utang” lebih seperti menambahkan bahan bakar ke api dan benar-benar menyulut kemarahan rakyat. “Kata kering” yang tidak memakan kembang api manusia ini telah menyebabkan jajak pendapat Presiden Lee Jae-myung merosot ke titik terendah baru sejak menjabat. Namun, ketika kita memperkecil dari kekacauan di Seoul ke kebijakan perumahan Taiwan yang relatif tenang, pertanyaan yang lebih dalam muncul: Mengapa kedua masyarakat memilih filosofi yang sangat berbeda dalam menghadapi harga perumahan yang tinggi yang sama-sama mencekik? Kontroversi Filosofis Kebijakan Pasar Perumahan di Korea Selatan “Terapi kejut” di Korea Selatan ini pada dasarnya adalah operasi bedah yang ditargetkan dan berisiko tinggi. Filosofi kebijakan di baliknya sangat jelas: fokus pasar adalah leverage spekulatif yang berlebihan, sehingga memilih cara yang paling radikal - langsung memotong arteri dana, mencoba membuat spekulan “berdarah” sampai mati. Anjloknya LTV (rasio pinjaman terhadap nilai) dari 70% menjadi 40% dari harga rumah, atau bahkan menawarkan kurang dari 10% dari total harga untuk rumah dengan harga tinggi, sama saja dengan menyatakan bahwa real estat di daerah ini bukan lagi kebutuhan di mata pemerintah, tetapi kasino keuangan yang harus diatur dengan ketat. Keberanian pendekatan ini mengejutkan, tetapi juga mengungkapkan kerentanannya. Meskipun operasi dapat dengan cepat menghilangkan tumor yang terlihat, itu tidak dapat memecahkan penyebab yang mendasari penyebaran sel kanker, dan bahkan dapat secara tidak sengaja melukai jaringan sehat selama proses pengangkatan. Gelombang pembelian panik di pasar adalah “komplikasi pasca operasi” yang paling langsung. Orang-orang yang benar-benar perlu berganti kamar, pasangan muda yang akan memulai sebuah keluarga, dalam operasi ini, bersama dengan spekulan, didorong ke meja operasi dan menjadi sekelompok “cedera yang tidak disengaja”. Ini juga menimbulkan pertanyaan kunci: Apakah pemerintah Korea Selatan menilai bahwa pasar telah memburuk ke titik di mana obat-obatan konvensional tidak efektif dan harus diresepkan? Ini mencerminkan struktur mendalam masalah perumahan Korea Selatan: aliran uang panas di bawah ekonomi chaebol dan rasio utang rumah tangga yang tidak terkendali telah gagal dalam alat kebijakan sederhana. Sebaliknya, strategi Taiwan untuk memerangi rumah lebih seperti “pemulihan pengobatan tradisional Tiongkok” yang panjang dan hati-hati. Misalnya, suku bunga hipotek Taiwan tetap rendah sekitar 2% untuk waktu yang lama, jauh lebih rendah dari Korea Selatan 4%, yang menjamin keterjangkauan dasar pemilik-penghuni. Dalam desain sistem pajak, pajak ringan sebesar 1% diberikan kepada pemilik sendiri, sementara pajak berat hingga 4,8% dikenakan pada “penimbun besar” yang memiliki banyak rumah tangga dan tidak disewa, dalam upaya untuk “memaksa” rumah kosong kembali ke pasar sewa. Strategi ini memiliki keunggulan stabilitas, sedikit efek samping, dan menghindari gejolak pasar ala Korea Selatan. Tetapi risikonya juga jelas: jika efek obat terlalu ringan, apakah akan menyebabkan “resistensi obat” pada lesi (harga rumah tinggi), membuat masalah menjadi kronis dan akhirnya menumpuk? Harga perumahan Taiwan masih naik perlahan dalam proses “penyesuaian” ini, yang tampaknya mengkonfirmasi kekhawatiran ini. Perjudian politik atau bunuh diri politik? Permainan Kekuatan di Balik Kebijakan Perumahan Kebijakan perumahan tidak pernah hanya ekonomi, melainkan ilmu politik. Pilihan pemerintah Korea Selatan tentang alat kebijakan “berbiaya tinggi” yang dapat mengacaukan fondasi nasional tidak diragukan lagi merupakan pertaruhan politik yang sangat besar. Popularitas Presiden Lee Jae-myung yang anjlok secara berdarah mengungkapkan harga pertaruhan ini. Ini hampir menimbulkan siksaan jiwa: dalam masyarakat di mana real estat sangat terkait dengan sebagian besar aset keluarga, apakah kebijakan perumahan yang “benar-benar efektif” pada dasarnya adalah “bunuh diri politik”? Jadi mengapa pemerintah Korea Selatan berani, atau harus, melakukan pertaruhan ini? Jawabannya mungkin terletak di balik angka jajak pendapat. Ketika keputusasaan generasi muda, antagonisme sosial yang disebabkan oleh ketidakmampuan untuk membeli rumah, dan kecemasan kolektif tentang masa depan telah menumpuk ke titik kritis yang mengancam stabilitas sosial, tekanan pada pemerintah bukan lagi hanya tentang pemilu berikutnya, tetapi tentang runtuhnya seluruh kontrak sosial. Dari sudut pandang ini, kebijakan anti-perumahan radikal mungkin merupakan pilihan yang menyakitkan antara “kematian lambat” (ditelan oleh keluhan rakyat) dan “kejutan akut” (nyeri kebijakan). Mereka bertaruh bahwa penurunan jangka pendek dalam jajak pendapat dapat ditukar dengan stabilitas jangka panjang setelah pasar diatur ulang, sehingga memenangkan kembali kepercayaan generasi baru. Di Taiwan, di sisi lain, realitas politik adalah gambaran yang sama sekali berbeda. Lingkungan politik Taiwan, baik biru maupun hijau, sangat bergantung pada dukungan kelas menengah dan faksi-faksi lokal, yang asetnya sebagian besar terkait dengan real estat. Kebijakan apa pun yang dapat menyebabkan penurunan tajam harga rumah akan secara langsung memukul basis suara inti partai yang berkuasa. Oleh karena itu, pilihan kebijakan Taiwan selalu menemukan kabel baja yang halus antara “memukul rumah” dan “melindungi piring”. Ini menjelaskan mengapa alat kebijakan Taiwan, yang selalu klik-ke-poin, lebih fokus pada pembatasan transaksi daripada mencapai harga, dan lebih merupakan strategi yang sangat aktuaria untuk kelangsungan hidup politik daripada kurangnya keberanian. Bisa mengalahkan permintaan, tetapi tidak bisa mengendalikan sifat manusia? Mengapa kebijakan selalu dilewati oleh pasar Argumen umum adalah bahwa karena kebijakan moderat tidak efektif, mereka harus diperkuat. Para pendukung akan menunjuk pada 27 kegagalan mantan Presiden Korea Selatan Moon Jae-in selama masa jabatannya untuk membuktikan bahwa hanya kebijakan “tingkat bom nuklir” yang dapat berhasil. Namun, eksperimen Korea Selatan tampaknya membantah pemikiran linier ini. Peraturan terberat telah melahirkan pasar paling gila. Menjelang kesepakatan baru, sebuah apartemen di distrik Yangcheon Seoul dengan hampir 18 pyeong terjual dengan rekor harga tertinggi 1,55 miliar won, naik hampir NT$3 juta hanya dalam tiga bulan. Ini menunjukkan bahwa kebijakan mencoba membingkai pasar dengan rasionalitas, tetapi pasar selalu merespons dengan “kemanusiaan” yang irasional. Ketika orang mengantisipasi bahwa akan lebih sulit untuk membeli rumah di masa depan, satu-satunya reaksi mereka adalah membeli rumah “segera” dengan biaya berapa pun. Ini mengungkapkan titik buta mendasar dari “penindasan sisi permintaan” murni. Baik itu membatasi pinjaman (memblokir keran) atau meningkatkan beban pajak (menaikkan biaya air), mereka hanya mengandung hasil dari “permintaan”, tetapi tidak menyelesaikan akar penyebab “mengapa permintaan begitu kuat”. Akar penyebabnya adalah, pertama, kekurangan pasokan perumahan jangka panjang di kota-kota inti; Yang kedua adalah pelonggaran moneter global, sehingga uang panas harus menemukan tambatan target, dan real estat adalah pembawa yang paling sempurna. Kebijakan Korea Selatan hampir sepenuhnya mengabaikan reformasi sisi penawaran, yang membuat efek kebijakannya lebih seperti permainan memukul lalat, menekan satu gelembung tetapi berpotensi melahirkan gelembung lainnya…