了解赠与人和受赠人：财产转让的基础

当你进入房地产交易——无论是购买房屋还是签订租赁协议——你都会遇到两个关键角色：出让人和受让人。这些不仅仅是华丽的法律术语；它们代表了任何物业交易中的两个基本当事方。出让人是放弃产权的一方，而受让人则是获得产权的一方。理解他们的区别及其法律义务，对于顺利进行物业交易至关重要。

出让人的角色：谁转让物业

在房地产交易中，出让人是持有产权并将所有权或使用权转让给另一方的当事人。可以将出让人视为发起方——他们可能是出售住宅的房主、出租商业空间的房东，甚至是出售止赎物业的银行。出让人的主要责任是通过具有法律约束力的文件，将其所持有的任何物业权益转让给受让人。

出让人的地位之所以重要，是因为他们的责任并不总是在转让瞬间就结束。根据所使用的契约类型，出让人可能仍需对未来的产权索赔进行辩护，或者责任有限。这一区别在选择使用哪种契约时尤为重要。

受让人的位置：物业权益的接受者

受让人处于交易的接受端。在销售中，受让人是买方；在租赁场景中，受让人是租户。受让人的主要关注点是获得清晰、无负担的物业权益，理想情况下还能获得对隐藏缺陷或未清偿产权索赔的保护。

受让人应认识到，并非所有交易都提供同等的保护。保障程度在很大程度上取决于出让人用以实现转让的契约类型。这也是为什么谨慎的受让人在完成交易前会仔细调查物业和契约的原因。

物业契约：约束出让人和受让人的法律工具

当物业转手时，出让人和受让人依赖一种正式的法律文件——契约，以记录和合法化转让。契约具有多重作用：它记录产权的转移(拥有、使用和处置物业的法律权利)，确立所有权的权利和限制，并在公共记录中创建一份记录历史。

存在不同类型的契约，以适应各种交易类型和出让人与受让人之间的风险分配。契约类型的选择对双方的保护程度具有重要影响。

保证契约：为受让人提供最大保护

保证契约为受让人提供最全面的保护。在这种情况下，出让人对物业产权作出广泛保证，承诺不存在未披露的法律问题。如果受让人后来发现产权问题——如意外的留置权、地役权或未偿还的抵押贷款——出让人将承担解决这些问题的法律费用。这种保护还涵盖出让人在其所有期间以及前任所有者期间出现的任何问题。

买家常常误将保证契约与房屋保修混淆。虽然两者都为买家提供保护，但它们的运作方式不同。房屋保修是一份服务合同，涵盖在购买后一定期限内的房屋系统和电器的维修或更换。

特别保证契约：出让人责任有限

特别保证契约也将物业从出让人转让给受让人，但保证范围较窄。出让人仅在其所有期间保证产权清晰，不会为由前任所有者引起的问题进行辩护。这种契约常出现在止赎交易中，银行作为出让人，因为他们对过去所有者的争议没有兴趣。

转让契约：基本产权保证

通过转让契约，出让人证明物业未被转让给多方，且在其所有期间未出现产权问题。然而，出让人不承诺为未来的索赔进行辩护，如果以后出现问题，受让人的追索权有限。

放弃权利契约：最低保护

放弃权利契约转让出让人所拥有的任何物业权益，完全没有任何保证。出让人不对持有有效产权或该产权的可转让性作出任何声明。如果第三方后来对物业提出索赔，受让人无法向出让人追索。放弃权利契约完全依赖信任，通常用于家庭成员或其他熟悉方之间的转让。

特殊用途契约：代表性转让

当一方代表另一方转让物业——例如执行人管理遗产时，适用特殊用途契约。作为官方身份行事的出让人，如果受让人后来面临产权索赔，不承担个人责任。

以房抵押契约：避免止赎

这种安排允许房主将物业归还给贷款人，而不是经历止赎。出让人(房主)将产权转回，以避免漫长的法律程序。在某些情况下，贷款人可能书面同意免除剩余抵押贷款余额——即剩余的贷款金额——使出让人免于个人责任。

配偶间契约：配偶转让

配偶间契约促进配偶之间的物业转让，通常在离婚程序中，当双方共同拥有物业时。接受方通常会出售物业或将贷款再融资到自己名下。

租赁契约：临时占用权

租赁契约授予受让人临时使用权，而非永久所有权。出让人(房东)和受让人(租户)通过此安排明确租赁条款、条件、权利和责任。

比较出让人和受让人：各自的义务

出让人和受让人之间的关系构成了每笔物业交易的基础。出让人负责提供清晰的产权，并根据契约类型，维护该产权免受未来索赔的影响。受让人则需进行彻底的尽职调查——通常通过产权调查——以验证所有权的真实性并识别任何产权负担。

在完成交易前，谨慎的受让人通常会购买产权保险，作为对可能在交割后出现的未发现缺陷或索赔的额外保障。虽然不同的契约类型提供不同的保护级别，但产权保险为受让人提供了关键的补充安全层，尤其是对未知物业问题的担忧。

契约的选择应根据交易的具体情况和双方的风险承受能力来决定。