国内长线利率上涨是否成为J-REIT下杀因素 | J-REIT投资的思考 | マネクリ マネックス证券的投资信息与有助于金钱的媒体

最近J-REIT价格走势稳定

最近（4月24日～5月21日）J-REIT价格保持稳定。东证REIT指数在4月28日触及低点1,700点，而在5月13日高点为1,745点，最终以1,700点台成交。

作为这个因素，受到至2024年美国长期利率上升的影响，J-REIT价格的下跌因素已经变得不那么明显。美国10年期国债收益率自2025年5月起持续上升，5月20日后超过4.5%的水平。自1月中旬到3月的下跌趋势之后再次上升，因此在传统情况下，J-REIT价格会下跌。

【图表1】美国10年期债券收益率与东证REIT指数的变动（2024年8月～10月） ! 出处：基于东京证券交易所和美国财政部公布数据由艾比总研（株）制作

（东证REIT指数是以2003年3月31日的值为基准（1,000）。） 例如，从2024年8月到9月，由于美联储（联邦储备委员会）降息，美国10年期国债收益率下降，但随着特朗普先生连任的可能性上升，10月份开始转为上升。正如图表1所示，伴随着美国长期利率的上升，东证REIT指数跌破了1,700点。

最近的美国10年期国债收益率处于高位，与2024年10月相比，东证REIT指数保持在1,700点左右。

国内长期利率上升，认为对J-REIT市场的影响较小的理由

未来影响 J-REIT 价格的因素之一是国内利率的上升。 这是因为国内利率上升可能导致 J-REITs 作为收益投资产品的价格下跌。 此外，由于借款利率的上升，利息支出将增加，这也将减少利润。

但是，考虑到到2025年5月时利率约为5%的J-REIT市场的影响较小。首先，由于国内利率上升对J-REIT收益率的影响，10年期国债收益率约为1.6%，与J-REIT的收益率之间的差距（利差）约为3.4%。

最近国债收益率超过1.5%的时期可以追溯到2006年，但如图表2所示，J-REIT的收益率平均为3.75%。

【图表2】日本10年债利率与J-REIT利率的变化（2006年1月～12月） ! 出处：基于各个品牌及财政部公布的数据由艾维总研（株）制作 当时J-REIT所持资产中办公室的比例约为55%（截至2025年4月为37%不到）。当时良好的办公市场的影响也是J-REIT收益率低的原因，但考虑到目前的利差，J-REIT价格下跌的可能性被认为较低。

其次，人们担心利息支出增加会导致收益下降，但这对大多数股票的影响也很小。 这是因为所有股票的借款固定利率比率平均高达 90%，并且仅在再融资时受到影响。 此外，由于大多数申请的租金单价上涨，因此可以通过增加租金收入来补偿再融资时利率上升的影响。

因此，如果由于国内利率上升导致J-REIT价格下跌，这可能被视为过度担忧，从中长期投资的角度来看，可以说投资的吸引力会提高。