‘Thế giới cảm thấy không thể đoán trước’: Tôi 56 tuổi. Chồng tôi 64 tuổi. Khoản vay thế chấp của chúng tôi là $17K một tháng. Chúng tôi có nên trả hết không?

Quentin Fottrell

Thứ Năm, ngày 19 tháng 2 năm 2026 lúc 12:30 sáng GMT+9 6 phút đọc

“Chúng tôi có khoản vay thế chấp 15 năm với lãi suất 2,4%, đây là khoản nợ duy nhất của chúng tôi.” (Chủ đề hình ảnh là một người mẫu.) - Getty Images/iStockphoto

Thân gửi Quentin,

Chồng tôi sẽ tròn 65 tuổi trong năm nay, còn tôi 56 tuổi. Đây là cuộc hôn nhân đầu tiên của cả hai chúng tôi. Chúng tôi có ba đứa con — một đã ra trường đại học, một sắp tốt nghiệp, và một đang học năm hai. Học phí đã được thanh toán đầy đủ. Chúng tôi mong đợi các con sẽ đi làm và tự lập sau khi rời khỏi trường đại học.

Chồng tôi hiện còn hai năm hợp đồng với công ty. Anh ấy kiếm khoảng 3,5 triệu đô la mỗi năm, bao gồm thưởng cuối năm. Chúng tôi đã mua một ngôi nhà lớn hơn trong đại dịch (Tháng 1 năm 2021). Chúng tôi muốn có nhiều không gian hơn và cũng xem đó là một khoản đầu tư tốt.

Phần đọc nhiều nhất từ MarketWatch

Tại sao một veteran Wall Street 40 năm lại khuyên khách hàng bán tất cả các cổ phiếu Mỹ

Cổ phiếu Sandisk giảm khi Western Digital dự định bán cổ phần. Những điều nhà đầu tư cần biết.

Chúng tôi có khoản vay thế chấp 15 năm với lãi suất 2,4%, đây là khoản nợ duy nhất của chúng tôi. Chúng tôi đã trả 3,1 triệu đô la cho ngôi nhà và còn nợ 1,3 triệu đô la; nó nằm trong khu vực Beltway của vùng D.C., trong một khu phố được săn đón. Chúng tôi đã thực hiện nhiều cải tiến đáng kể cho ngôi nhà. Nó sẽ bán nhanh chóng, trông rất đẹp, và chúng tôi chăm sóc nó rất tốt.

Chúng tôi có 5,2 triệu đô la trong một tài khoản quản lý chuyên nghiệp. Tôi có hai tài khoản IRA trị giá 493.048 đô la (Tôi đã ở nhà chăm sóc gia đình hơn 20 năm.) Điều này không bao gồm tài khoản hưu trí của chồng tôi qua công việc hoặc IRA của anh ấy. Tôi ước tính tổng cộng khoảng $1 triệu.

Khi công việc hiện tại của chồng tôi kết thúc — anh ấy có thể tiếp tục làm việc trong vai trò này đến năm 2028 — anh ấy dự định tiếp tục làm việc, nhưng sẽ kiếm ít hơn nhiều trong vị trí tiếp theo.

Khi nào chúng tôi nên trả hết khoản vay thế chấp? Nếu chồng tôi kiếm ít hơn đáng kể, chúng tôi sẽ không thể trang trải khoản thanh toán hàng tháng, hiện là gần 17.000 đô la mỗi tháng. Chúng tôi có nên trả hết ngay bây giờ, hay tiếp tục trả trong khi anh ấy còn thu nhập cao hơn rồi xem xét lại khi anh ấy rời khỏi công việc hiện tại?

Như đã đề cập, chúng tôi có lãi suất thấp. Thêm vào đó, chúng tôi không biết mình sẽ ở trong nhà này bao lâu — đó là một câu hỏi lớn đối với chúng tôi. Thế giới ngày nay cảm thấy không thể đoán trước, đặc biệt là ở Washington, D.C.

Vợ ở D.C.

Đừng bỏ lỡ: ‘Câu chuyện thật là tuyệt vời, phải không?’: Anh trai tôi đã lấy trộm $500K của cha tôi đang ốm yếu. Chúng tôi có thể đòi công lý không?

Hiện tại, lãi suất 2,4% này là vàng. - Minh họa của MarketWatch

Thân gửi Vợ,

Bạn có nhiều thay đổi phía trước, phần lớn là tích cực.

Các con của bạn sẽ rời tổ ấm, chồng bạn sẽ đảm nhận một công việc ít áp lực hơn — nếu không muốn nói là lương thấp hơn chút ít — và cùng nhau bạn sẽ chuẩn bị cho những năm nghỉ hưu, giả sử bạn không có ý định quay lại làm việc. Thêm nữa, bạn còn nhiều vốn chủ sở hữu trong nhà; giá trị của nó chắc chắn đã tăng lên theo thời gian, và hiện có giá trị gần 3,5 triệu đô la ngày nay, hoặc hơn nữa tùy vào công sức bạn bỏ ra.

Câu chuyện tiếp tục  

Bạn có hơn 6,25 triệu đô la tiết kiệm, vì vậy bạn có thể dễ dàng lấy một phần trong đó để trả hết phần còn lại của ngôi nhà. Nhưng điều gì là bước đi tốt nhất về mặt tài chính, dựa trên tuổi tác và hồ sơ tài chính của bạn? Thực tế, việc sử dụng danh mục đầu tư của bạn để trả hết khoản này ít hợp lý. Lãi suất 2,4% của bạn thấp hơn lạm phát, lợi nhuận dự kiến sau lạm phát và phí của bạn là khoảng 7%, và thậm chí trái phiếu nếu có cũng khoảng 3% đến 4%.

Hiện tại, lãi suất 2,4% này là vàng. Với lạm phát trung bình hiện tại là 2,7% mỗi năm, khoản vay này về thực chất là miễn phí hoặc âm trong điều kiện thực tế. Đây không chỉ là khoản nợ tốt, mà còn là khoản nợ xuất sắc. Để trả hết khoản vay này, trừ khi bạn có một Roth lớn, bạn sẽ phải vay nhiều hơn 1,3 triệu đô la để trả hết, và bạn sẽ mất lãi suất ghép trên số tiền đó. Thêm nữa, giữ “tiền điên” để đầu tư phòng khi có tình huống khẩn cấp cũng không hại gì.

Tôi bị mắc kẹt với khoản thanh toán thế chấp 17.000 đô la mỗi tháng của bạn. Một phần là do tôi vẫn còn chút tính tiết kiệm của lớp trung lưu, và phần khác là do nơi bạn đang ở trong cuộc đời. Rõ ràng bạn yêu ngôi nhà này và tất cả chúng ta đều xứng đáng sống trong ngôi nhà mơ ước, nếu có thể chi trả, nhưng tôi cũng tự hỏi liệu bạn có thể xem xét — có thể khi chồng bạn nghỉ hưu — việc thu nhỏ quy mô để chỉ còn hai người không.

(## Chi phí sau nghỉ hưu

Thu nhập của gia đình bạn sẽ ra sao sau khi chồng bạn thay đổi công việc, và khoản 17.000 đô la mỗi tháng đó chiếm bao nhiêu phần trăm trong tổng thu nhập của bạn? Các khoản chi khác của bạn thì sao? Nhớ rằng, một thị trường gấu trong giai đoạn đầu của kỳ nghỉ hưu của chồng bạn với nghĩa vụ 17.000 đô la mỗi tháng sẽ rất khó khăn. Dấu hiệu cảnh báo lớn nhất trong thư của bạn: “Nếu chồng tôi kiếm ít hơn đáng kể, chúng tôi sẽ không thể trang trải khoản vay thế chấp hàng tháng.”

Trong khi đó, tuy nhiên, 17.000 đô la mỗi tháng, hoặc 204.000 đô la mỗi năm, không phải là tiền mất đi. Bạn đang trả nợ vay thế chấp và xây dựng vốn chủ sở hữu, và ngôi nhà của bạn cũng đang tăng giá trị theo thời gian. Trên danh mục 6,2 triệu đô la, khoản vay thế chấp của bạn tương đương với tỷ lệ rút tiền hàng năm là 3,3%. Lãi vay thế chấp sẽ chỉ được khấu trừ một phần trên khoản vay jumbo, nhưng bạn sẽ phải trả thuế lợi nhuận vốn dài hạn trên phần tăng trưởng đầu tư vượt quá mức miễn thuế.

Vâng, thế giới ngày nay không thể đoán trước, và không ai muốn bị mắc kẹt trong tình trạng âm vốn chủ sở hữu, đặc biệt là với khoản vay jumbo — nhưng giá trị ròng của bạn cung cấp cho bạn một khoản đệm đủ lớn để chống chọi với những thời kỳ khó khăn, miễn là chúng ta không gặp phải một vụ sụp đổ bất động sản giống như cuộc Đại Suy thoái. Hầu hết các nhà kinh tế dự báo mức tăng giá vừa phải cho bất động sản trong năm 2026 )khoảng 3%, nhưng điều này còn tùy thuộc vào khu vực và loại nhà( với nguồn cung hạn chế vẫn giữ giá cao.

Nhìn về phía trước, bạn có nhiều câu hỏi và thử thách đang chờ đợi, giống như bất kỳ ai kiếm được một phần nhỏ lương của chồng bạn. Khi nào cả hai bắt đầu nhận Social Security? Khi nào chồng bạn bắt đầu thực hiện các chuyển đổi Roth? Bạn đã chuẩn bị cho các tác động thuế của các khoản phân phối tối thiểu bắt buộc, bắt đầu từ 73 tuổi chưa? Và — cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng — khoản vay thế chấp của bạn sẽ ảnh hưởng thế nào đến các khoản rút tiền khi nghỉ hưu?

Hãy đánh giá lại tình hình sinh sống của bạn mỗi sáu đến mười hai tháng.

Liên quan: ‘Tôi cảm thấy thời gian đang trôi’: Vợ chồng tôi đang ở độ tuổi 60 — và thuê 48 người trong một thị trấn nhỏ. Chúng tôi có thể nghỉ hưu được không?

‘Cô ấy dự định chuyển ra khỏi bang’: Chị tôi đã bán nhà của mẹ già tôi cho chính mình. Tôi có thể làm gì?

‘Tôi không phải là người giàu’: Kỹ thuật viên sưởi ấm của tôi đã không sửa bình radiator của tôi trong lần ghé thăm đầu tiên. Tôi có nên trả tiền lần thứ hai không?

Tôi đang cố gắng sửa mối quan hệ với con gái riêng của chồng. Liệu chồng tôi và tôi có nên nói với cô ấy cách chúng tôi đã chia tài sản không?

) Phần đọc nhiều nhất từ MarketWatch

Thỏa thuận mới của Nvidia với Meta có thể không phải là tin tốt cho các cổ phiếu công nghệ khác

Điều khoản và Chính sách quyền riêng tư

Bảng điều khiển quyền riêng tư

Thêm thông tin